HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[5601: 匿名さん]

姫って人、投稿拒否されたんじゃない？
来ないみたいだから。
皇居の土地解放しろってのがさすがにダメ出しされたか。

[5602: 匿名さん]

>>5600 マンション検討中さん
いや、駅から遠いんだから、坪300とかではないっしょ。
250もありえる？

[5603: マンション検討中さん]

>>5600 マンション検討中さん

晴海テラスとは駅距離の差があるので、それを補正する必要があります。

晴海テラスの中古と同じぐらいの単価で販売されると予想しています。

[5604: 匿名さん]

最近のトレンドは交通利便性のはずなんだけど湾岸エリアだけは関係ないのか。
都心からあれだけ遠い横浜があれだけ人気なのも頷けるな。

[5605: 匿名さん]

日経平均の暴落が続き15000円くらいまで下がって、ここは坪単価200万円前後で売り出すことになりそう。

[5606: 匿名さん]

>>5605 匿名さん
そんなんなったら減給や失業でマンションどころでない人が頻発するだろうな。マンション買う気になれるのは現金溜め込んだ奴だけ。

[5607: 匿名さん]

晴海テラスは賃貸仕様だから晴海でも単価低めだよ。比較するなら、レジデンスの方でしょ。

[5608: eマンションさん]

>>5603 マンション検討中さん

清掃工場の距離は逆方向の補正要因かな。
でも同じくらいの単価というのはあくまで眺望無し住戸限定の比較だよね。

[5609: 匿名さん]

晴海テラスってBRT停留所からは一番遠くなるよね。

[5610: 匿名さん]

>>5609 匿名さん
停留所はレジデンスの隣でしょ。それならテラスも近いよ。

[5611: マンション掲示板さん]

>>5602 匿名さん
中古で＠270万なのに新築でそれ以下はさすがにないっしょ。もちろんあったら嬉しいけど

[5612: マンション掲示板さん]

>>5605 匿名さん
10年以上前にさかのぼる価格だね。
周りになにもなかった時代。

[5613: ご近所さん]

290は微妙な値付けだね。
晴海の街自体に魅力がないし（眺望くらい？）それなら有明とか行った方が楽しく暮らせそう

[5614: 匿名さん]

新しい街が開かれるのは、とてもワクワクしますよ。歩車分離されてるから、騒音もないし安心して歩き回れますしね。
有明も悪くないと思いますよ。

[5615: マンション検討中さん]

DEUX TOURSに隣接するベイサイド晴海というスミフ所有の物件が最近宣伝されてます。
54.73m2から76.13m2(平均400万円/坪)です。この物件は完成後、3、４年ほど放っておかれました。
現在でもスミフはDEUX TOURSの販売に注力していますが未だ空き住戸が多く苦戦しています。
とはいえHARUMI FLAGの進行も活発になり焦りを感じての販売開始ではないかと思います。

[5616: 匿名さん]

>>5615 マンション検討中さん

で？

大手デベがこの程度で焦るわけ無いでしょう。中小企業じゃあるまい、すべて計算のうえかと。

[5617: マンション検討中さん]

>>5613 ご近所さん
有明が楽しい、魅力があるかは疑問ですが、ここからなら有明にも自転車で5分で行けるので、晴海でも良いのでは?

[5618: 匿名さん]

ここは、眺望の良い部屋も含めての坪平均280万だったら、坪250万以下の部屋も沢山ありそうですね。

[5619: 匿名さん]

>>5617 マンション検討中さん
晴海五丁目交差点からゆりかもめ有明駅まで車で約10分。どんな自転車乗れば5分で行けるの？笑

[5620: 匿名さん]

ここから有明に行く用事って、イベントくらい？
ほとんどの人の流れは銀座や都心方面ですよね。

[5621: マンション検討中さん]

>>5615 マンション検討中さん

全然焦ってないと思います笑

[5622: 匿名さん]

>>5618 匿名さん
最多販売価格が約280なんだと思いますよ。眺望や日当たりは除いて、100平米を超えるような部屋は単価下げて70平米以下の狭い部屋は単価上げる感じで、グロスでは全体的に価格帯狭めてくるつもりかと思いますね。

[5623: マンション掲示板さん]

>>5622 匿名さん
@280だとしたら申し込みは殺到でしょうね。
これを待って買い控えしていた潜在層も多いと聞いてます

[5624: 評判気になるさん]

>>5620 匿名さん
スミフが巨大商業施設を作ります

[5625: 匿名さん]

>>5624
住不だけにあんまり期待しないほうが・・・
モール系なら豊洲や台場、高級路線なら銀座日本橋と明確に差別化できないと厳しいんじゃない？
ちょっとした買い出しなら木場ギャザリアや東雲イオンとも競合すると思うけど、
フラッグ内にも商業施設はできるし、やっぱり難しいんじゃないかな？

[5626: eマンションさん]

>>5623 マンション掲示板さん
坪280なら最多85平米の部屋で7200万位。子持ちで2ldk、3ldkならかなりいいですね。

[5627: マンション掲示板さん]

>>5624 評判気になるさん
すみふの商業施設は失敗すると思います

[5628: 匿名さん]

成功したいならインバウンド向け免税店しか生き残る道は無いと思う。

[5629: 匿名さん]

インバウンドブームも一段落ついたら、店舗スペースは学習塾・予備校や子供やシニアの習い事教室に順次替えていくと、かなりの需要が見込めると思います。

[5630: 匿名さん]

有明の商業施設が、インバウンドや教育系に特化しないと難しいのはその通りと思うが、ここで議論することでもないと思う。

[5631: 匿名さん]

>>5630 匿名さん
ここは、簡単にビルを建てられる土地柄ではないので、ここのテナントスペースは貴重です。
なので、テナント経営としては大丈夫じゃないかという話です。
浮き沈みの激しい飲食店や、お洋服やおしゃれな雑貨を売る店がどこまでこの立地に耐えられるかというのはやはり疑問です。
女性が車を駐車しにくい商業施設はまず嫌われます。

[5632: 匿名さん]

>>5631 匿名さん
大丈夫なの？大丈夫じゃないの？ここってどこの事いってるの？

[5633: 匿名さん]

>>5632 匿名さん

すれ違いでしたね。ごめんなさい。有明の話です。
選手村の商業施設は、駐車場があるのかどうかもわからない規模なので、地元特化の商業施設ですね。

[5634: マンション検討中さん]

晴海は選手村近くでおもてなし施設とか仮設で作ると思うからその跡地が商業施設になったり、レガシーエリアになれば地価上がりそう

[5635: 匿名さん]

>>5634 マンション検討中さん
そんな予定ないと思うけど。ららテラスが予想されてる場所に何かできるかもってくらいでしょ。

[5636: 匿名さん]

BRTがどれぐらい便利なもんなのか、運行してみないとわかりませんねー。それ次第でしょうね。

[5637: 検討板ユーザーさん]

選手村やBRT含め、オリンピック関連事業は東京都や各事業者が威信をかけてやる話だ。
BRTが不便なわけない。輸送能力が足りなければ増便されるだけの話。
どっかのデベがやる街づくりじゃないからね。失敗しないようにしか作られないんだよ。
何でそれがわからず議論に発展しちゃうかな…

[5638: 匿名さん]

今時入札案件に事業者が威信をかけるなんて意識は無いよ。デベ単独の街づくりなら威信をかける価値あるけど。

[5639: 匿名さん]

BRTの制度、威信をかけて作ってくれるのかな。
オリンピックが終わった後も？
都は、その頃には借金でひいひい言ってそうな気がしますが。
BRTは夜間の運行本数に不安が残ります。

[5640: 匿名さん]

>>5637 検討板ユーザーさん

すでに小池さんが全く威信をかけてくれてないんですが

[5641: マンション検討中さん]

>>5635 匿名さん

[5642: マンション検討中さん]

西葛西とか南砂町とかよりは全然良いと思いました。電車は無くても環境的にも綺麗で新しく商業施設の面でも悪くない。金額的には平均75平米6000万くらいが妥当かと。それ以上だと豊洲とかが良い気がするし、その下はまあまずありえない。

[5643: 匿名さん]

>>5642 マンション検討中さん
坪260が適正なんて絵空事を。。

[5644: 評判気になるさん]

>>5637 検討板ユーザーさん

甘いね、騙されやすい人の思考回路

[5645: 匿名さん]

>>5642 マンション検討中さん
75㎡の部屋は少なそうですよ。ほとんど80㎡以上を占めるようです。
85㎡が最多の220部屋と言っていますから、グロスで考えたら、6,000万円以下の部屋は数がかなり限られそうですね。

[5646: 匿名さん]

>>5644 評判気になるさん
ホントそう。オリンピック終わればただの民間の土地。その住民の意見などその他大勢の一意見に過ぎない。

[5647: 匿名さん]

元オリンピック選手村という付加価値が付く以上は坪300未満なんて有り得ないですね。
有明や豊洲といった元工場跡地とかとは次元が違います。

[5648: 匿名さん]

>>5647 匿名さん
駅遠バス便板状マンションで、坪300万の物件って日本にありますか？

[5649: 匿名さん]

>>5647 匿名さん
ここは、本来人が住むような土地ではなかったんですよ。

[5650: 匿名さん]

>>5648 匿名さん
銀座3km圏内で坪300万以下の新築マンションってあります？

[5651: 匿名さん]

私も260なら安すぎで瞬間蒸発だと思うわ。

[5652: 匿名さん]

>>5651 匿名さん
徒歩15分以内なら瞬間蒸発だろうけど、20分あるから微妙。。というか絶妙。

[5653: 匿名さん]

>>5650 匿名さん

銀座3km圏内で最寄り駅から徒歩20分以上かかる新築マンションあります？

[5654: 匿名さん]

>>5647 匿名さん
真面目に聞きたいけど、元オリンピック選手村ってどういう論理で付加価値になるの？ただの跡地を払い下げってだけじゃない？
レガシー(笑)とかいらないよ。

[5655: 匿名さん]

>5648 匿名さん 一例
http://www.nomu.com/mansion/id/RB431425/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

[5656: 匿名さん]

>>5655 匿名さん

逆に下目黒クラスじゃなきゃ有り得ないってことだね

[5657: 匿名さん]

>>5655 匿名さん

これ板マンじゃないでしょ？バカ？

[5658: 匿名さん]

>>5653 匿名さん
駅遠だけど都心に近いから近隣より少し下げて坪300くらいじゃない？って話でしょうが。それがなぜ急に郊外より安い坪260とかが適正になっちゃうのよ。ありえないっしょ。

[5659: 匿名さん]

>>5658 匿名さん

選手村は平均面積が広いから、坪単価が下がってしまうという事でしょう。選手村を坪単価で考えるのは難しいですね。

[5660: 匿名さん]

>>5655 匿名さん
なるほど、第一種低層住宅で最寄り駅JR目黒駅、平均坪単価290万円での販売だったんですね。さすが人気の目黒ですね。

[5661: 匿名さん]

区としては高級団地として住民税をたくさん払ってくれる人に転入してもらうために、
価格は相場の上限で設定して欲しい。

デベはボランティアじゃないんだから利益はしっかり出したいし、
自分が手掛けた周辺タワマンが売れなくなるような安さはご法度。

ってことで、タワーはドゥトゥール程度。板はその２割安。
そしてタワーのプレミアム戸は、長期戦も辞さないエリア最高値。

[5662: 匿名さん]

駅遠だから新しい交通機関が新設される訳でしょ。
その評価次第という事だな。

[5663: マンコミュファンさん]

どうせ来年5月になれば判ることを、今ここであーだこーだ予想すること自体、不毛のことのように思われますが。

[5664: 匿名さん]

>>5663
そんなことないよ。
購入検討者で散々物件を見て回っても、次から次へと出てくる価格未発表物件。
そろそろ決断してしまいたい時には予測を立てるもの。

[5665: 匿名さん]

>>5661 匿名さん
ドゥトゥール平均坪単価361万の2割安で、平均坪単価288.8万ですかね。
そうすると、坪単価260の物件も存在するという感じですね。

[5666: 匿名さん]

格安マンションとして大放出。

https://hbol.jp/181745?display=b

[5667: 匿名さん]

近隣相場より安いとかよく言われてますけど、よーく考えたらここは「近隣」がないですよね？？
4丁目は倉庫だし。
晴海レジデンスとテラスはエントランスが運河を向いているので、こことは全く駅距離が違いバス便物件ではありませんし。
実は、比較出来る近隣相場ってないんじゃないでしょうか？？人が住んでなかったんだから、安いのは当たり前でしょう？

[5668: 匿名さん]

>>5667 匿名さん
同じ条件で比較できる物件がないから近隣と比較して、って表現してるんだよ。
駅遠だから近隣より少し安いんじゃない？←この表現の何が間違ってるっていうの？

[5669: 匿名さん]

ここをめちゃ安く出しても、周辺相場に影響は与えないんじゃない？

徒歩20分板マンのここと、徒歩10-12分の晴海タワマン群じゃ、同じ晴海とはいえ比較にならないでしょ。

[5670: 匿名さん]

BRTが以外と便利なら徒歩10分以上のマンションとは比較にならないかも。

[5671: 評判気になるさん]

>>5669 匿名さん

駅距離徒歩10分超えたら
どこもメクソハナクソ

[5672: マンコミュファンさん]

大丈夫。
心配しなくても駅遠不便物件を4000戸以上捌かないといけない現実がある以上、JVのこの案件は安値販売でのスタートが確定しております。

ご検討中の皆様はご安心ください。

販売状況によって段階的に上げると思いますよ。

[5673: 匿名さん]

>>5672 マンコミュファンさん
匿名掲示板で確定とか言われても何の説得力もないわ、笑

[5674: 匿名さん]

安いのは間違いない。それがどれくらい安いのかが問題だ

[5675: 匿名さん]

結局マンションブロガーが分け隔てなく数見てる分、一番市場を冷静に見られてる気がする。のら氏の坪300未満というのが現状一番信頼性があると思うわ。これからの景気動向とかの条件除いてな。

[5676: 匿名さん]

そうでしょうね。260-330、平均290みたいなね。

[5677: マンション検討中さん]

新駅いつになるかが鍵かな

[5678: 匿名さん]

>>5677 マンション検討中さん
早くて10年後くらいじゃないかな。もしくはできないかもしれない。

[5679: 匿名さん]

晴海5丁目の交差点から勝どき陸橋を通り新橋駅銀座口まで車で５分30秒でした。

[5680: eマンションさん]

>>5672 マンコミュファンさん

安値といっても、駅遠が加味された安値であり、割安という意味ではないですよね。

[5681: 匿名さん]

>>5678 匿名さん

できないかもっていうか、ほぼできない

[5682: 匿名さん]

下目黒は板を寝かせた感じの板マンだよね。まあ、逆に言えば湾岸も目黒などに近い価格形成になってきたってことだよね。しかも、土地的に高級な場所ではないのに、この価格ってことはその他の総合力でかなり上ってことだし。

[5683: 匿名さん]

>>5675 匿名さん
300未満ってざっくりしすぎだろw
270?280ってリークなんだから、
昨今の市況を考えればその下調整ははあっても、
上はねーよ。

[5684: 匿名さん]

>>5683 匿名さん
もう一回日経の記事よく読んでみ。あれはリークでも何でもなくて名前もない不動産関係者の感想に過ぎないから。前向きに捉え過ぎ、笑

[5685: 匿名さん]

>>5684 匿名さん
分かってねーな…
4000戸規模だよ？来春だよ？もう始まってんだよ。
広めの間取りでグロスは張るし、
必然単価は押さえられるし期待していいと思うよ。
市況もこんな感じだし高値誘導したところで、
既存物件が売れることもないから無駄だよw

[5686: 匿名さん]

個人的には300でも買いたいです。

[5687: 口コミ知りたいさん]

300未満は条件悪めのパンダでも無いんじゃないかなぁ
もしあったとしたら全部私が買い占めますよ
投資家としてはここはまず抑えておきたいです

[5688: マンコミュファンさん]

自称投資家さん

ここの交通不便性と、完成後予想される塾難民、小児科を始めとする医療機関不足を舐めてんの？

バス物件に子育てしながら住んだことある？
多少のお上りさんを騙せても4000戸もの数をグロスで8000万出す富裕層を騙し切って売れると思う？

販売側の立場になって考えてみたら誰でも分かる話だわ笑

あんた周辺物件の所有者なのがバレバレ笑

[5689: 匿名さん]

うち塾行くような子供いないし、会社はバスとチャリとBRTで今のとこから比べるとどう長く見積もっても2/3の通勤時間にはなるし、7500ぐらいで80m2買えればうれしいかなと思ってる。

[5690: 匿名さん]

なんかここが安くなれなるはずって言ってる人は、東京に通勤してる人の半分が通勤一時間以上、ここよりもっと子育て環境悪いってこと忘れてる気が。今都内どんなとこ買っても85m2なら6000万台するし、それより圧倒的に条件いいここが6500万なんかじゃ安すぎるよね。私は抽選覚悟でもちろん第一期で申し込みます。買う部屋の位置もほぼ決めた。

[5691: 匿名さん]

まぁ、ここもほぼ間違いなく湾岸名物の価格発表後大量ネガ発生が見られますよ、笑

[5692: 匿名さん]

ここは東京23区に住みたいけど、予算的には都下、埼玉県、千葉県しか買えない…ぐぬぬっていう層の受け皿でしょ。シントシティレベルの仕様にして価格抑え目にしてリーズナブルで放出するしか駅激遠4,000戸なんて捌けるわけない。坪300万超なんてしたらグロス嵩みすぎて、ターゲット層の手が出ないよ。

[5693: 匿名さん]

4000戸って騒いでる人いるけど、分譲は2600戸程度なんだよね。しかも、竣工5年間前から販売していくわけだから供給過剰になるわけでもないし。

[5694: マンション検討中さん]

ターゲットは文京区や日本橋地区に買いたいけどグヌヌの層じゃない？
芝浦、港南はそもそも供給もほとんどないし、その辺も含む。

[5695: 評判気になるさん]

>>5693 匿名さん
実際4146戸って広告に書いてません？

[5696: 匿名さん]

>>5695 評判気になるさん

4,146個というのはタワー棟も含む総計画戸数なので、今回の販売概要の4街区から6街区を足すと、板状は2,690戸のようですよ。

[5697: 匿名さん]

発表後のネガ大量発生楽しそうだなー笑
眺めてるだけで楽しめそう！

[5698: 匿名さん]

駅遠といっても、これからの新交通システムを考えると全て解決できる。
駅遠の問題はないと思う。

[5699: マンション検討中さん]

まぁ5000戸程度の交通需要なんて大したこと無いからBRTとバスで十分な交通容量になりそうだな。

[5700: 匿名さん]

>>5698-5699
その交通網や輸送力が全く期待できないってことなんだけど・・・
対応は遅れに遅れてるし当初のＢＲＴの運行予定は一桁本数/時間じゃなかった？
まあバスも含めて増減の対応がしやすいのがメリットだから、
需要があれば増えていくとは思うけど、当面は使いものにならない気がしないでもない。
シャトルバスの設定がなさそうなのは痛い・・・