HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[5351: 匿名さん]

>>5349 マンション検討中さん

拘るっつーか決まっちゃったから

[5352: 匿名さん]

>>5349 マンション検討中さん

拘ったのはそもそも>>5325ね

[5353: 姫]

>>5341 通りがかりさん

そうか？
会社の上司には中央区と言うとセレブと反応される(笑)
同僚なんか、何者ですか？家賃いくらですか？と。買ったんだが。

[5354: マンコミュファンさん]

>>5343 マンション検討中さん

5343さんと同感です。豊洲は、石川島の造船所の跡地、晴海はモーターショウ等展示会場のイメージ。中央区の外れとはいえ、中央区の行政サービスは同等に受けられます。品川ナンバーは、全国で通用しますが、足立ナンバーを付けて走ると、例え、どんな高級車でも、地方へ行くとチョッピリ恥ずかしい。これは、私の独断と偏見です。

[5355: 匿名さん]

なんか地方の人が品川ナンバーに憧れるだけのスレになってんなぁ。昔、湘南ナンバーに憧れた高校生と中身は何にも変わってないのな、笑

[5356: 匿名さん]

ここの100㎡以上の広い間取り・地下駐車場・眺望を見ると良いなーとは思うものの、なんだか民度の低そうな人と一緒のエリアに住むのを考えると、ここに億出すモチベーションは難しい。立ち上がってきた外観もダサい、天井も低い、仕様も低そうだ。
逆に、なんで150㎡とかの間取りを作ったんだろうかね。

[5357: マンション検討中さん]

天井は板マンにしちゃ最高レベルで高いだろ。あとは梁などの出っ張りがどの程度かだな。

[5358: 匿名さん]

>>5356 匿名さん
人口増やさない為でしょ。戸数増やして5000戸以上になったらそれこそカオスよここ。

[5359: マンション検討中さん]

晴海はいつも強風だけど、本当に住みたい人いるんだな
買う前に一度体感してみるといいよ、ものすごいよ

[5360: 名無しさん]

>>5335 検討板ユーザーさん
豊洲にいいイメージ持ってるのは勘違いしてる住民だけ。
一般の都民にはただの城東埋立地だよ。
マンションがいっぱいある郊外。

[5361: 匿名さん]

>>5360 名無しさん
豊洲に来たことないんだね。
哀れなり

[5362: マンコミュファンさん]

>>5361 匿名さん
豊洲は、いまは無名でも、これからは豊洲市場として、築地のように、豊洲の名称が世界に広がっていくといいですね。外国の人にとっては、江東区も、中央区もありませんから。晴海は、東京オリンピック選手村跡地として世界中に周知されることでしょう
晴海は、東京オリンピックの選手村跡地のレガシーとして世界中に周知されることでしょう。

[5363: 匿名さん]

>>5359 マンション検討中さん
強風の日はありますが、いつもなんてことがあるわけありません。今日も無風です。
強風の日は、晴海だけでなく、お台場を筆頭に湾岸地域はどこも強風です。

[5364: 匿名さん]

>>5363 匿名さん
まぁ、髪の毛セットしても無駄になる事は結構ある。

[5365: 匿名さん]

こんだけのマンモス団地なのに交通がバスのみって
将来はゴースト化想定してんのかな

[5366: 匿名さん]

強風とか髪型とかどっかで見たぞ。。

次は塩害と予想。。

[5367: マンコミュファンさん]

塩害は気になりませんが、ビル風は覚悟しておいた方がよさそうです。高層の建物が密集してる場所ではどこでもそうでしょうけど。

[5368: マンション掲示板さん]

定期的に湧く湾岸ディスり。

湾岸のマンションで儲けてる人が妬ましいんだねえ笑

だから今度こそは自分も晴海フラッグで儲けてやる、って思ってるからここを覗きに来るんだろ？

情弱のチミがここの適正価格を見抜けるかな?？

[5369: マンション検討中さん]

5365さん
BRTとバス便プラス大江戸線の勝どき駅があるのでゴーストタウンにはならないと思います。
ところでバス便で気になるのは朝の通勤ではなくて夜の便です。夜は便数が少なく終バスも早いので苦労しそうです。
比較として都04東京駅発、豊海水産埠頭行きです。この便はKTTやTTT他近隣のマンションは5000?6000戸になります。都04は夜9時台で5本なのでまあまあとして10時台は2本、それも最終バスは22時10分発ですのであまり頼りになりません。また夜9時?10時はぎゅうぎゅう詰めと聞きました。恒常的に運転手不足の都バス同様BRTも新橋発の終バスは10時台前半と予測できます。

[5370: 匿名さん]

>>5369 マンション検討中さん
公式サイトに新橋発24時台も検討って書いてあるけど？

[5371: マンション検討中さん]

5370さん
それはかなり期待できますね。
しかし東京駅、有楽町、銀座4丁目、勝どき駅を通る都バスは期待薄すでしょう。

[5372: 匿名さん]

>>5369
勝どき駅っていうけど徒歩20分だし、
尋常じゃない混み具合だし駅としてカウントしないほうが無難だよ。
チャリ通勤車通勤なら都心至近で快適この上ないけど、
そうじゃなければ相応の覚悟は必要。
バスもピーク時は一便で乗れるかどうか・・・

[5373: 匿名さん]

>>5371 マンション検討中さん
都バスは今まで通りだろうね。
大江戸線だって12時台で終わりなんだし、BRTが12時台走れば同じ事でしょ。BRTは鉄道の代わりなんだから。

[5374: マンコミュファンさん]

公共交通に頼らないで、自前のシャトルバスを導入したら良いかと思うんだけども。
by シャトルバス導入タワマン住民

[5375: 匿名さん]

>>5374
新橋、日本橋、月島、東京駅、銀座へのピストンぐらいはあってもいい、
つーか無いとヤバい。
BRTやバスの増便等、対応が進めば段階的に減らせばいいんだしね。

[5376: 匿名さん]

>>5375 匿名さん

シャトルバスは用意されるかどうかってまだ決まってないのかな？
自前で用意するとなると、初期コストがかなり嵩むよねぇ、、、

[5377: マンション検討中さん]

自前のシャトルバスがあればベストですが販売元がそれを売りにしてない限り今さら無理ですね。
DEUX TOURSやザパークハウス晴海タワーズ(クロノレジデンス)は最初からシャトルバスを大々的に売りにして販売を開始しました。
販売元はシャトルバスも十分検討して結局、それを入れないで販売を開始したのですから不可能でしょうね。
今からシャトルバスということになると買いたい人には大きなメリットですが根本的な販売戦略の見直しとなり、そして大きな経費負担増になります。

[5378: 匿名さん]

私は早朝に出て夕方には帰る生活スタイルなので、バスの混雑や深夜便の心配はしてません。シャトルバスもとくに必要なし。
ここに合うかどうかは、それぞれの生活リズムによりますね。

[5379: マンション比較中さん]

シティタワーズ東京ベイみたく、大々的なショッピングセンターは敷地内に予定とか
あるのでしょうか。

[5380: 匿名さん]

>>5377
言われてみれば確かにその通りだね。
ＢＲＴの頓挫も想定外だったとは思うけど、
何であんな立地でシャトルの設定がないんだろう？

[5381: 匿名さん]

>>5380 匿名さん
棟ごとに用意となれば負担が大きすぎるし、区画ごとであれば運用費の管理が面倒すぎるからね。タワマンの下だけで発着したら板マンの人は文句言うでしょ？タワマンの管理費あげてウチ下げろ、とかさ。

[5382: マンション検討中さん]

品川からそこそこ遠いスミフ販売のワールドシティタワーズ(総戸数約2000)も募集開始のときに品川駅までのシャトルバスをうたっていましたね。

[5383: 匿名さん]

>>5381
なるほどｗ
主幹事は三井だけど棟毎に管理会社も異なるし、
デベそれぞれのカラーや制約はあるっぽいね。

共有施設開放を売りにしてる部分もあるけど、
細かいところはしっかり確認したほうがよさそうだね。
呉越同舟で手を取り合って全体を盛り上げて欲しいけど、
船頭多くして船山に登るってこともあるからね。

[5384: マンション検討中さん]

賃貸が1000戸供給されてるから、投資目的で買うのは厳しいと感じてるんですが皆さん投資で買ったりしますか？

[5385: 評判気になるさん]

>>5384 マンション検討中さん

駅遠物件は安くても投資には不向きですよ

[5386: マンション検討中さん]

混雑煽りは基本的にスルーでいいな。
バスは深夜びんの便の追加に期待ですかね。

[5387: 匿名さん]

＞もし販売価格が坪単価250万～280万円程度という業界関係者の予想の範囲内でなされれば、これはかなりお得な物件といえる。
＞都の担当者は、それでも売れ行きに一抹の不安を隠しきれない。交通の便が悪いからだ。

当たれば宝くじ並み!? 「晴海五丁目」選手村跡の「価値」
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181213-00188378-diamond-bus_...

[5388: 匿名さん]

>>5387 匿名さん
何で都の関係者が売れ行きに不安を持つんだろ。他のマンションと同じ民間事業なんだから関係ないじゃん。

[5389: マンコミュファンさん]

我々不動産を趣味にするものからしたら、この物件のポイントは晴海選手村の交通不便性を知らない人間に対してデベが如何に上手く売りつけるか、にあることを知っている。

晴海を知る人間は坪○○○を超えるとここへの買い替えをためらうだろう。
BRTが今の所完全なる失敗作になりそうなのが痛い。
交通不便性のみならず、少なくとも最初の数年間は小児科筆頭に病院不足、塾等の教育施設の不足に悩まされる事も目に見えている。

それでも一定数の郊外居住者にはやはり魅力的な物件に映るだろう。

ここは4500件という物件数が未知なだけに価格予想をするだけでも面白い。

[5390: 匿名さん]

>>5389
だね、趣味は大袈裟だけど多少でも興味があればワクワクが止まらないはず。
どっちに転んでも壮大なネタというか後世に語り継がれるのは間違いない。
伸るか反るかはやっぱり価格次第だけどね。
目安としてはタワマン南西角中層虹橋永久眺望で80平米1億＠坪400ぐらいなら、
恐らく買うと思う。

[5391: 匿名さん]

こういう場所こそ、分譲マンションなんかにせずに、介護・老人ホームの一大拠点(隔離離れ島)にすべきだと思うけどねぇぇ。

[5392: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
ホントにそれ。今は楽しみだなんだ言われてるが、将来は五輪の負の遺産とか言われてそうで怖い。

[5393: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
賃貸住宅街区に、シニアレジデンスとケアレジデンスが入りますよ。
分譲住宅居住者が高齢になった時、自宅への見守りサービスや、シニアレジデンスのレストラン利用、シニアレジデンス優先入居権、分譲住宅入居者の親のシニアレジデンス優先入居権など、実際にそういう権利を付けたマンションの販売例もあります。
併設のサ高住のサービスも受けられるNTT都市開発「ウェリス津田沼」←駅遠物件にも関わらず即日完売しました。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/1620-2014-11-04-08-04-06

[5394: 匿名さん]

晴海に限った話ではないが、政府間パネルによると、2030年には地球の平均気温が産業革命以前に較べ、1.5度上昇するらしい。不動産買って最低でも30年住む事を考えると水害リスクは低くないという事は意識しておいた方が良さそうだ。

[5395: eマンションさん]

何度も話題に出てると思うけど間取りがほんとに素晴らしいね。73平米の部屋ですら感心する。いまどき柱の食い込みなしでリビング13畳とれる物件なんて皆無だよね。たぶん買わないと思うけど他の物件と比較すると羨ましい。

[5396: 匿名さん]

>>5395 eマンションさん
普通は戸数増やそうとして無理やりな間取りが多いけど、ここはあまり戸数増やすと大変なので土地を贅沢に使ってる感じはあるね。

[5397: マンション検討中さん]

戸数を増やそうとしたいわけではなく、坪単価あげたいけど、広いとグロスが嵩むから面積絞って結果的に戸数が増えてるだけ。

あとは柱の食い込みも戸数と言うよりは単純にコストの問題。

[5398: 匿名さん]

都心三区を馬鹿にしないで！東日本大震災のときも、計画停電なし！江東区は停電したが、中央区はない！

そこがレベルのちがい

[5399: 匿名さん]

なんだかんだ、人気出ると思う。

[5400: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/188378?page=3
１０００万安いと書かれると殺到するよな

[5401: eマンションさん]

>>5400 匿名さん
宝くじかよ！

[5402: eマンションさん]

>>5398 匿名さん
中央区は計画停電なかったね。

[5403: マンション検討中さん]

>5398
何のレベル？
しょーもな

[5404: 匿名さん]

>>5398 匿名さん

豊洲も計画停電なかったですよ

[5405: 通りがかりさん]

>>5398 匿名さん

都心じゃないけど、武蔵野市も計画停電なしでしたよ！

[5406: 匿名さん]

物件が欲しくなると屁理屈のように肯定したがる人が多いが、本当に自分にとって住居として便利か、適切なのかを改めて考えた方がいい。おもちゃを欲しがる子供と同じ気持ちになっていないだろうか。買ってからすぐに飽きてしまってもおもちゃなら可愛いが住居なら取り返しがつかない。

[5407: 匿名さん]

いやいや、客観的に考えて数十年に一度のお宝物件候補ですよここは。

[5408: マンコミュファンさん]

>>5407 匿名さん

広尾GH以来だと思います。

[5409: 姫]

そろそろ皇居の土地を民間に明け渡すべきじゃない？
ここより断然お宝でしょ。
もったいない、贅沢極まりない。

[5410: 匿名さん]

買ってから飽きたとしても、ここをおもちゃと思う人が多ければ、おもちゃを転売できる。

他の物件よりも圧倒的に潜在的転買い要員は多いと思う。なので非常に取り返しやすい、流動性高いと思う。

[5411: 姫]

そうなったら負の遺産でしかない。

[5412: 匿名さん]

>>5410 匿名さん
転売考えてる人がこぞって買えば、常に1割程の物件が売りに出るはず。約400戸、中規模タワマン並みの数だ。果たして流動性が高いと言えるのかな。

[5413: 匿名さん]

流動性を気にする人は不動産なんか買っちゃダメでしょう。

[5414: 匿名さん]

ドゥトゥールってマンションが選手村の正面にあるけど、売り出し中の物件が常に60件以上とかあって、全然成約してないよ。
まああそこは住友の間違った値付けで買った時点で売れないことは明確だったんだけど。
フラッグはどうなるかね

[5415: 匿名さん]

ここの板マンの値付けでは、2丁目のタワマン、ティアロレジデンス 15階以下の価格表が参考にされるんじゃないかと思っているんですが。
駅遠でも何とか売れましたから。もちろん選手村レインボービューのお部屋は別価格でしょうけど。
平均坪単価@285 となっていますが、 15階以下は これより低くなります。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559818/

[5416: 匿名さん]

>>5415 匿名さん

クロノ分譲当時と今とでは、相場が違い過ぎて参考になりません。
参考にするなら、今の中古価格でしょう。

[5417: 通りがかりさん]

>>5415 匿名さん

建物のグレード、駅までの距離、販売時期などが違うから参考にならないと思います。

[5418: 姫]

しかし、施工は彼ら(笑)

[5419: 匿名さん]

確かに江東ナンバーは変更してほしい。
普通に、湾岸ナンバーでいいと思うけど。

[5420: マンション検討中さん]

ここは中央区で品川ナンバーです。

[5421: 匿名さん]

品川ナンバーの話は高級車を乗り回せる人が話せばいいのであって、フラッグの板マンを選択するような人達には関係のないことだ。軽自動車に品川ナンバー付けたって何もかっこよくないぞ、笑

[5422: 匿名さん]

>>5419
地域が特定できない名称はNG、東京湾岸でも難しいだろうね。
港ナンバーとか中央ナンバーも無理、全国にあるから。

[5423: 匿名さん]

>>5421 匿名さん
そういえば晴海のマンションの駐車場に、軽自動車を置いている比率は、ひょっとして2％くらい？
全てを見て回った訳ではないけど、入居者用駐車場へ出入りする軽自動車を見かけてない気がする。

[5424: 匿名さん]

中央区にダイハツあるけどね。

[5425: 匿名さん]

>>5424 匿名さん
コペンならナンバー拘ってもいいかも。黄色ナンバーだけどね、笑

[5426: 匿名さん]

軽自動車は変に目立つね。

[5427: ティンポー]

＞５４０９
死ねよ、バカかちょんの非国民が！！

[5428: 姫]

>>5427 ティンポーさん

なんだ？呼んだか？

贅沢すぎるだろう、都会の一等地に何様なのだ。
一体、何世帯の住戸が立つと思う？
いい加減、おいとま願いたいね。

[5429: マンション検討中さん]

>>5427 ティンポーさん
>>5428 暇さん

ここは中央区の外れの話するとこだから、千代田区の真ん中の話は他所でやってください。

[5430: 名無しさん]

あ

[5431: 検討板ユーザーさん]

あ

[5432: 匿名さん]

85㎡ 6,000万?6,800万円で販売してくれれば、買いたい人がたくさんいると思います。
このあと、タワー棟の販売も控えているし、勝ちどき東も控えているし、板状棟 2,600戸は各期即日完売目指して、勢いをつけて売って行って欲しいです。

BRT以外のバス便については、都バスが路線新設してくれるでしょう。選手村→二丁目ターミナル→月島駅→東京駅八重洲口→日本橋という循環路線を晴海連合町会で推し進めて行きたいです。
日本橋を入れることにより、中央区の後押しも得られると思うんです。

[5433: 匿名さん]

それだと、申し込み殺到しすぎて誰も買えないのでは？　一部の現金客が全部持っていきそう。

[5434: 姫]

日本橋は要りませんね、、

[5435: 匿名さん]

>>5433 匿名さん
平均倍率5倍として、2,600×5=13,000人が申し込むくらいの勢いでいかがでしょう。
板マン、駅遠、バス便、巨大清掃工場の存在感付きで、それだけの申し込みがあるかは疑問ですが。

[5436: 匿名さん]

これだけの人が集まるわけだしここまで路線を拡張するべき。

[5437: 匿名さん]

>>5434 姫　さん
中央区が力を入れている日本橋を盛り込むのがミソです。

[5438: 匿名さん]

日本橋は高速の地下化と三井が290mビルを計画しています。

[5439: 匿名さん]

いくら交通不便な辺境の地といえど
ここを逃したら生涯２度と都内に家を買えないような
貧乏人が群がってるゾンビマンション

[5440: 匿名さん]

奥多摩も都内なんだけど、23区内？

[5441: マンコミュファンさん]

都心3区内って言いたかったのでは？

[5442: 匿名さん]

いい街になると思いますよ。

[5443: 姫]

>>5437 匿名さん
需要ないからまわるだけタイムロスだね。
少しでも早くピストンで巡回しないと。

日本橋は年寄り、高齢者の街だよ。

[5444: 検討板ユーザーさん]

@250万1秒で瞬間蒸発
@270万即日完売
@300万かなり早く完売
@320万少し時間かかるけど完売

というイメージでしょうか。

[5445: 匿名さん]

この立地で坪300越えたらきつくない？

[5446: 匿名さん]

都内という言葉は不動産観点なら基本的に23区内。23区外は東京でも都下。　https://bizwords.jp/archives/1059880503.html　不動産とかマンション好きなら当然そう考えるけど、ここのスレみてるとこのようなのが当然だというようなスレてない人多いから、逆にすごく人気なんだと思う。ここ。一般へのアピール半端ない。

[5447: 検討板ユーザーさん]

なにこいつ(笑)
低所得者が都心3区でマンションを手に入れる最後のチャンスって言うのが正しいニュアンスだろ。
仮に23区を意味してたとしても、足立区や江戸川区のマンションなら低所得者でもガンガン買えるわけだし。

[5448: 匿名さん]

現地に行くと、当たり前ですが、宿舎だなぁと思います。高級住宅地にするために作っている訳じゃないし。
オリンピック選手村としては、5丁目は狭いんだそうです。でも16,000人のアスリートに、1人あたり19㎡ 14階以下に宿泊させるという基準があるので、どうしても団地みたいになりますよね。

これを坪300万以上で売る必要があるのでしょうか？ 85㎡台の部屋が220戸あるそうです。坪単価300万だと諸費用含めて8,000万円になっちゃいますよ。ムリでしょ。
ただし、海面の部屋は別です。どれだけ高くても欲しい人たちがいるだろうから、別枠扱いでしょうね。

[5449: 匿名さん]

>>5448 匿名さん
部屋をベニヤ板で仕切れば坪250でもいいんじゃない？
ちゃんとした部屋がほしいなら坪300でも文句言えない土地柄でしょ。

[5450: 匿名さん]

>>5449 匿名さん
ベニヤで仕切らなくても、坪250の部屋はあるんじゃないですか。
ただここは、都心6区の分譲マンション平均面積より20㎡以上広いというのが売りなので、グロスにすると結構な金額にはなると思いますが。