HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[49301: 匿名さん]

東雲のURとか見てると、結局、団地を団地たらしめてるのは箱ではなくそこに住んでる人なんだよね。

[49304: マンション検討中さん]

コロナでMR閉鎖する前に、価格発表分を希望者とローン審査とかまで煮詰めちゃってたからしちゃってたから、今回はお値段据置なんだそうな。

さすれば、お祭りも1回だね。
ともかくMRの予約取るぞ！取れるのか？

[49309: 検討板ユーザーさん]

>>49298 マンション検討中さん

それで駅遠の城東地区はないやろ。
国立なら文京やし、私立なら西側でしょ。

[49310: 匿名さん]

>>49309 検討板ユーザーさん
小学生だとかちどき駅まで徒歩30分はかかるし、確かにそれは可哀想だ。。

[49311: マンション検討中さん]

そりゃね文京区で子育てできたらいいよね

[49312: 匿名さん]

[NO.49281～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[49313: マンション検討中さん]

コロナ終わってもリモートワークを継続できそうだから晴海フラッグを考え始めたんだけど当選確率3倍の権利を持ってる人達に今の安いやつを全部持っていかれないかだけが不安

[49314: マンション検討中さん]

>>49313 マンション検討中さん
優先倍率があるのは今回の期だけだから、全部無くなる事はないと思うけど。特にPARKは対象外みたいだし。

[49315: マンション検討中さん]

>>49313 マンション検討中さん
あと、PTKサウスの販売が先に始まるので、そっちにもある程度は流れるかと。PTKサウスは1665戸あるので。

[49316: マンション掲示板さん]

>>49313 マンション検討中さん
確かに！
値段据置は今回だけ。
次回の値上がり率は10パーでは済まないでしょうしね。

[49317: 口コミ知りたいさん]

>>49316 マンション掲示板さん
値上がり率20%？

[49318: マンション検討中さん]

選手村として利用後に内装やり直してトイレも交換になるんですかね

[49319: 匿名さん]

>>49318 マンション検討中さん

トイレだけではありませんよ。
一度スケルトンにして間仕切りも変えるし、住設は全て分譲仕様に変わります。
変わらないのは躯体と配管じゃないでしょうか。

[49320: マンション検討中さん]

>>49316 マンション掲示板さん
値上げありますかね？　ここの土地は、東京都から払い下げを受ける際に、東京都と特約を交わしています。

簡単に説明すると
「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項というのがあって、当初よりも利益が上がった場合、デペロッパーと都で利益を折半するというのがあります。

それも、「収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合」とされていて、デペロッパーからすれば、値上げをしても半分は東京都に持っていかれる形になります。

これを考察すれば、無理に値上げをして、営業のリスクを負っても、その成果の半分は東京都に持っていかれるわけであって、わざわざそんなリスクを負ってまで値上げに踏み切るかな？というのが僕の考え。

みなさんはどう思いますか？

[49321: 匿名さん]

>>49320 マンション検討中さん

デベロッパーはここ以外にも販売していて安すぎれば他に影響出かねない。ここに殺到しすぎても捌ききれない。なので様子見て次回値上げが妥当だと思いますよ。別に値上げして利益が減るわけではないですし。

[49322: 通りがかりさん]

新しく電車通らないかなー

[49323: マンション検討中さん]

値上げしないと郊外近郊マンションが売れない実害がデベ側にある。

[49324: マンション検討中さん]

安いのかもしれないけど、自分たちに本当にあっているか見極めないと…って物件ではあるよね。誰かが安いだけでとびついて買う物件ではないと言っていたけどその通りだと思った。

[49325: 匿名さん]

いったい誰が買っているんでしょうね。
マンションの一室が必要な対象者って減り続けていると思うのですが、、、

[49326: マンション検討中さん]

>>49316 マンション掲示板さん
もし値上げをするとしても、5％が限界じゃないかな？

眺望が優れている各ビレッジのA棟は、値段が元々高いので比較から外すとして、

仮にパークビレッジ「6F86A-aタイプ 3LDK 86.72㎡」で考えても、現状が9階で8370万円・坪単価319万円。

5％値上げで8788万円
7％値上げで8955万円
10％値上げで9207万円

板状マンション、駅遠などなど、これらの事を考えると、10％はきつくないですかね？

[49327: マンション検討中さん]

>>49321 匿名さん
逆に、高くしすぎて、ここが売れ残った場合も、ここは件数が多いからデペロッパーのダメージはかなりありますよ？　万が一、竣工までに売れなければ、売れない期間の管理費などは全部デペロッパー持ちですから。

[49328: マンション検討中さん]

>>49316 マンション掲示板さん
仮に1住戸を売った時のデペロッパーの利益率が25％だとしても、8000万円の住戸で利益は2000万円。

万が一、売れ残り住戸が総売り出し住戸の10％の数の300軒発生したとして、管理費が平均30,000円/月だとしたら、月の管理費負担は900万円。

1住戸分の利益は2ヶ月ちょいで消えます。こんなリスクをデペロッパーが負うかな？？？

[49329: マンション検討中さん]

電車通る確率はゼロ

[49330: 検討者]

>>49327 マンション検討中さん
今回デベロッパー連合なので、1社あたりに換算したらダメージは他の物件とそんな変わらないのでは？
上がってほしくないと言う希望的観測や、計算こねくり回したくなる気持ちは分かりますが、実際今後上がるかどうかは「分からない」としか。。

[49331: 通りすがりさん]

>>49328 マンション検討中さん
2ヶ月間、300軒がひとつも売れない状況なの？
あとディベロッパーの粗利はもっと大きいよ。元々こういったリスク込みだから。

[49332: マンション検討中さん]

>>49329 マンション検討中さん
確率がゼロ？（笑）

[49333: 匿名さん]

>>49327 マンション検討中さん
今回据え置きで十分観測できるし、既に呼び込んでる。それを踏まえて既検討者に優遇つけてる。竣工しても管理費修繕費の維持費は引渡しまで発生しないよ。

[49334: マンション検討中さん]

>>49330 検討者さん
おっしゃるとおり、単なる値上げして欲しくないっていう気持ちから適当にこねくり回した妄想的な理論です笑

でも、そーなって欲しいなと本気で思ってもいます。値上げしたら正直魅力が半減する気もして。

だって、値段が近隣のタワマンと同じ、ないしは近しいのであれば、もはやここを選択する利点と言えばなくなるし、

それなら後でできるタワー棟でいいやとなるから。

[49335: 匿名さん]

>>49328 マンション検討中さん

全住戸一斉に売って引き渡すわけじゃないから。

[49336: 匿名さん]

新築ができるたびに相場が上がり続ければ、在庫が積み上がっても相対的に安くなるので売れるわな
ここ十数年はこれが成り立ってしまっているから怖い

[49337: 匿名さん]

日経平均に連動しているだけ、今後の事も日経の動きによる。

[49338: 匿名さん]

>>49337 匿名さん
ETFやコロナ対策費でダブついた金を回収する時が潮時かもしれんけど、同時に金利上がるし、それに不動産価格が呼応するのは少し経ってからじゃないかな。
そうなると値下がったとしてもかなり先な気がする

[49339: 通りすがりさん]

ご参考
東京の不動産価格は世界と比較すると…

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57242?page=3

[49340: 検討板ユーザーさん]

お祭り！！と言っても人を選ぶ物件ですね。
他の湾岸エリアの物件もそうですけど、
子持ちのエリートな若夫婦で、感度が高く、
最も大切なのは3Aに住める財力があるけど、敢えて資産性と環境に優れた湾岸に住んでいるという高いプライドを持っていること

この条件が揃っていないと真の意味でここの良さがわからないのかなと

[49341: 検討中さん]

>>49340 検討板ユーザーさん
つまりそれに気づいた貴方はその1人なんですね！パチパチ！

[49342: 匿名さん]

>>49339 通りすがりさん
ずいぶん前の記事ですね。
コロナという世界的大災害があったけど、日本の不動産は上昇しちゃってるよね。

[49343: 匿名さん]

インフレになるから今買わないと買えなくなる、はバカなマンション業者のセールストーク。
そんなもんに騙されてはいけない。
コロナでのカネ余りが解消されたら、日本の不動産なんか、将来的には下がることしかないよ。

[49344: 匿名さん]

>>49343 匿名さん

金利上がって、マンションはこれから下がるから早く売りましょうもセールストークだろ。
業者の人ですか？

[49345: 匿名さん]

呑気だね。

勝どきザ タワーで坪550
パークタワー晴海の北向きで坪400で直近成約してるよ

今期の据置は昨年商談が煮詰まってたから今更値上げ出来ないだけだし、次期は既に値上げが決まってるのだよ。

駅遠がぁー団地感がぁーとか思ってる一次取得者は、ここでグチャグチャ言ってないで早く川口とか和光をおさえたほうが良いぞ。ここ最近の中古の高騰がバブル最後の波動なのかまだ第二波なのかわからないから。まあ米国住宅着工件数も強いし、後者の可能性高いでしょう。

[49346: マンション検討中さん]

日本で急激なインフレは起きないだろうが、色々なものがステルス値上げして1円当たりの価値は下がってきてるのも事実。
不動産を実利（株で言う配当や優待）のある資産運用と見るなら早めの取得がいい。ただし、資産運用なので分散投資は必須。貯金なし35年フルローン前提などは、一つの銘柄に生涯賃金を注ぎ込むようなものだ。

[49347: マンション検討中さん]

会社が虎ヒルに移転になったんで迷わず買います。
抽選漏れせずに買いたいが条件の良い部屋は厳しい？
投資家はサンビレの安い部屋に集中しそう。
シービレならグロス高いからそこまで倍率つかないかなあ？

[49348: マンション検討中さん]

5B83B
5B72
5D85
5F85
シーCのワイドスパン　
辺りが人気なのかな？

[49349: 匿名さん]

>>49347 マンション検討中さん

シービレでも人気の部屋は10倍前後付くぜ。
抽選会も楽しいべ
最上階は高倍率必至だよん

[49350: 名無しさん]

貯金なくてマンション買う人もいるのかしら？

全方位の急激なインフレは無いかもですが、日用品に比べ高額商品は既にインフレしてますよね。不動産高級車高級時計。
尚且つここ暫く進行してる円安が進めば日本はますます安い国になる。海外から見たら安い割に治安が良く、なんといっても激安な医療費は魅力あり。空港や東京駅に近いトコにそこそこのマンション買っても良いなって話はよく聞きます。（ドゥトゥール見て！）
ニセコが上がり過ぎて買えないから、東京と京都の不動産はなかなか魅力あると思う。