HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[49251: マンション検討中さん]

>>49246 マンション検討中さん
マンションパビリオンは晴海にあるのでは？

[49252: マンション検討中さん]

>>49251 マンション検討中さん
あ、間違えた、晴海フラッグのパビリオンは晴海ですね。豊海にあるのはPTKのパビリオンだ。

>>49249 匿名さん
建てられないって、何か規制でもあるのかな？

[49253: 匿名さん]

ここ、この時代で凄く安く見えるんだけど、コスパいいかというとそうでもないんですよね。
本当に人を選ぶ物件。

[49254: 匿名さん]

基本的にはタワー棟とSEA・PARKの運河側以外は狙っては駄目な物件
永住前提なら好きなところでいいけど。

ブロガーが祭りだなんだと騒いでるのもそのあたりの住戸を念頭に置いてなので、フラッグ全体どこでも買っていいと勘違いすると後々苦労する。

[49255: 匿名さん]

豊海町の奥は臨港地区(漁港区)に指定されてるので、建てられないと思いますよ。

[49256: 匿名さん]

>>49253 匿名さん
ここは駅徒歩1分と比べて坪150万安いので、この表から考えると凄く安く見えますね

[49257: マンション検討中さん]

>>49255 匿名さん
なるほどねー、確かに今後の計画調べてもツインタワー以外に表に出ているのは月島の2棟のみ。それ以外は高輪ゲートウェイに多数。

この先10年内の晴海近郊は、PTK、晴海フラッグタワー棟、豊海ツインタワーで打ち止めっぽいから、どれにすべきかだね。

逆に言えば、今売り出し中の芝浦あたりは、この先キツイな。より駅近or駅直結がウジャウジャできるから。

[49258: マンション検討中さん]

>>49257 マンション検討中さん
駅近ならPTK
永久眺望ならフラッグタワー
こちらも眺望なら豊海ツインタワー
お値段高そうだけど、月島駅徒歩圏内で眺望も確保できる月島住友
勝どき駅近くの月島三井
まだまだこの辺りは楽しめそうですね

[49259: マンション検討中さん]

ここは若いパワーカップルが大半を占めるだろうから
SAPIXと名門私立中学を誘致したほうが
誰かデベロッパーにアドバイスしないのかな

[49260: マンション検討中さん]

>>49258 マンション検討中さん
僕は月島にはあまり興味がないから、やはりPTK、晴海フラッグタワー棟、豊海ツインタワーになるかな。ただ、豊海ツインタワーは、出来るのが少し先なので、やはり2択のままかな。

[49261: 匿名さん]

こんな僻地にSAPIXと名門私立中学が来るわけねーだろ

[49262: マンション検討中さん]

>>49260 マンション検討中さん
私はPTKミッドが死んだのでフラッグタワー棟、サウス、月島住友のいずれかの高層階角部屋の3択で迷っています

[49263: マンション検討中さん]

>>49261 匿名さん
早稲田大学附属晴海レガシー校
早稲田大学への内部進学はございません

[49264: マンション検討中さん]

ちなみに、今後の建設予定の情報が集まっているサイトを共有します。かなり先まであるので、みなさんの検討の材料に。
https://skyskysky.net/construction-japan/13tokyo/00.html

[49265: マンション検討中さん]

>>49262 マンション検討中さん
PTKミッドが死んだっているのは、抽選で外れてしまったということですか？

[49266: マンション検討中さん]

>>49265 マンション検討中さん
はい、おっしゃる通りです

[49267: マンション検討中さん]

>>49258 マンション検討中さん
あと、こちらのマンションパビリオン跡に、本当にマンションが建つのなら、月島にも豊洲にも近いので検討したいですね？

[49268: 通りがかりさん]

>>49267 マンション検討中さん

どちらも徒歩10分こえるし、スーパーないよ。

[49269: 名無しさん]

パークタワー晴海に住んでる同僚はネットスーパーとオイシックス使ってるって。スーパーで無駄に買い物しちゃう自分としては、食費安くなりそうでソレはそれでアリかと思った。

逆に豊洲市場で魚ばかり買ってしまいそうな予感。

[49270: 匿名さん]

>>49269 名無しさん

ネットスーパーは生鮮がいまいちなのよね。
まぁ鮮度気にしない人には良いが。

[49271: マンション検討中さん]

ここ結局入居できるのは明明後年の春なの？

[49272: eマンションさん]

>>49259 マンション検討中さん
マンション業者にパワーカップルなんて、頭悪いフレーズで煽てられ、二人で必死に返さないといけないような無謀なローンを組むのはバカの極みだよ。

[49273: マンション比較中さん]

パワーカップル(笑)　そんなのねーよ。
ただの借金地獄、信用力は女子高生より下、再婚は無理(笑)　

[49274: 匿名さん]

住宅ローン返済は実際平均15年くらいという記事もあるし、ペアローンで35年返済前提では確かに怖いな。まぁ年齢にもよるが

[49275: 匿名さん]

35年かけて返すんではなく、35年も借りられるのだよ。

[49276: マンション検討中さん]

3分の1くらいは現金用意して、頭金いれたいあ

[49277: eマンションさん]

>>49276 マンション検討中さん

低金利なのに頭金入れる意味なくね？
フルで借りれないから頭金いれるの？

[49278: マンション検討中さん]

>>49277 eマンションさん
1億5000万くらいの間取りを狙ってるとみました

[49279: マンション検討中さん]

>>49277 eマンションさん
まー考え方次第だよね。変動金利が0.4％前後だから、どちらかと言えば、頭金入れるお金がたくさんあるのなら、そのお金を投資に回した方が効率が良い。

投資運用成績が0.4％以上でれば、投資の方が効率的という考え方。0.4％以上の運用成績はでるだろうから、今の金利であれば投資に回した方が良い。

[49280: マンション検討中さん]

>>49277 eマンションさん
運用成績が仮に3％出るとしたら、ある意味、銀行から0.4％でお金借りて、３％のお金を作り出すことになるから、お金でお金を増やす構図の出来上がりってこと。

[49282: 匿名さん]

誰かも言ってたけど、フルタイム共働きはここに住むのはあまり向かないね。
基本はシングルパワーでもう片方はゆったり働くスタイルくらいの世帯に向いてる。

生後7ヶ月から保育所入れて二人でバリバリ…と考えててここ選ぶと相当苦労しそう。

[49283: 匿名さん]

保育所パンク、小学校も学童もパンクの中央区で、駅遠だと生活設計が普通に難しいんだよね。

売りの銀座への物理的近さは乳幼児が居る世帯には何のメリットにもならないし。

[49286: 匿名さん]

マンション内にデベロッパーが保育園開けばいいのにな。と思ったことがありました。そういうマンションすでにあったらすみません。

居住者専用の保育園。中央区は認可、無認可ですら保育園に入るのは大変です。これから引っ越されてくるなら、新設園が開園しない限り入園は厳しいと思います。

うちも本当に大変でした。お金に余裕がないから。生活が苦しいから。という理由で働く女性ばかりではないので。

夫婦共働き家庭は、保育園探しが一番の課題だと思います。マンション購入→保育園付きなら購入しやすいかな？と…

[49287: マンション検討中さん]

保育園は親の生活の都合だけど、小学校以降はダイレクトに子供の学力や教育に影響あるからね、確かに子育て世代には向いてないね

[49291: マンション検討中さん]

>>49286 匿名さん
え？これは結構あるでしょ？保育園付きで、居住者なら優先的に入園できる保育園なんて、タワーマンション にはよくあるかと。

[49292: 通りがかりさん]

中央区に？

[49293: 匿名さん]

いや、下に保育園付きなのに
居住者には優先権無し、って物件なら中央区にもいくつかある。

[49294: 通りがかりさん]

ですよね。うちの下もそうです。

[49295: マンコミュファンさん]

>>49289 匿名さん
ママチャリは都心は普通だよ。我が家は都心低層かなり良いマンションだけど、みんな電チャリ乗るよ。ルイガノのe bikeとか子育てママはHYDEE多し。

それ以外はそんな戦後のスラム街のような街を見たことないけどw東京にそんなとこあるの？
妄想なのか？実家がそういうトコなのか？

いくら安いからって一応フラッグ買える家庭群はそんなスラムにならないよ。逆に数の原理で、中にはヤバい人格の人や子供は出てくるだろうが、大規模は仕方なくない？

[49297: マンション検討中さん]

>>49293 匿名さん
あ?そういう意味ね。中央区には優先権付きの保育園付きはないかもね。単純にマンションに保育園が付いているとこないの？っていう質問かと思ったので。

[49298: マンション検討中さん]

小学校からは私立か国立でしょうね

[49299: 匿名さん]

都内在住者で地方暮らしに「関心がある」は58.3%。昨年6月の調査（56%）より2.3%増加した。また、新型コロナウイルス感染拡大で地方暮らしへの関心が「高まった」は、昨年より14.5%増えて60.5%と半数を上回った。中でも20代～30代は昨年に続き関心の高さが見られ、「すでに二地域居住やワーケーションを始めている」は81.1%、「すでにする予定」は71.5%を占めた。

https://suumo.jp/journal/2021/06/29/180882/

[49301: 匿名さん]

東雲のURとか見てると、結局、団地を団地たらしめてるのは箱ではなくそこに住んでる人なんだよね。

[49304: マンション検討中さん]

コロナでMR閉鎖する前に、価格発表分を希望者とローン審査とかまで煮詰めちゃってたからしちゃってたから、今回はお値段据置なんだそうな。

さすれば、お祭りも1回だね。
ともかくMRの予約取るぞ！取れるのか？

[49309: 検討板ユーザーさん]

>>49298 マンション検討中さん

それで駅遠の城東地区はないやろ。
国立なら文京やし、私立なら西側でしょ。

[49310: 匿名さん]

>>49309 検討板ユーザーさん
小学生だとかちどき駅まで徒歩30分はかかるし、確かにそれは可哀想だ。。

[49311: マンション検討中さん]

そりゃね文京区で子育てできたらいいよね

[49312: 匿名さん]

[NO.49281～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[49313: マンション検討中さん]

コロナ終わってもリモートワークを継続できそうだから晴海フラッグを考え始めたんだけど当選確率3倍の権利を持ってる人達に今の安いやつを全部持っていかれないかだけが不安

[49314: マンション検討中さん]

>>49313 マンション検討中さん
優先倍率があるのは今回の期だけだから、全部無くなる事はないと思うけど。特にPARKは対象外みたいだし。

[49315: マンション検討中さん]

>>49313 マンション検討中さん
あと、PTKサウスの販売が先に始まるので、そっちにもある程度は流れるかと。PTKサウスは1665戸あるので。

[49316: マンション掲示板さん]

>>49313 マンション検討中さん
確かに！
値段据置は今回だけ。
次回の値上がり率は10パーでは済まないでしょうしね。

[49317: 口コミ知りたいさん]

>>49316 マンション掲示板さん
値上がり率20%？

[49318: マンション検討中さん]

選手村として利用後に内装やり直してトイレも交換になるんですかね

[49319: 匿名さん]

>>49318 マンション検討中さん

トイレだけではありませんよ。
一度スケルトンにして間仕切りも変えるし、住設は全て分譲仕様に変わります。
変わらないのは躯体と配管じゃないでしょうか。

[49320: マンション検討中さん]

>>49316 マンション掲示板さん
値上げありますかね？　ここの土地は、東京都から払い下げを受ける際に、東京都と特約を交わしています。

簡単に説明すると
「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項というのがあって、当初よりも利益が上がった場合、デペロッパーと都で利益を折半するというのがあります。

それも、「収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合」とされていて、デペロッパーからすれば、値上げをしても半分は東京都に持っていかれる形になります。

これを考察すれば、無理に値上げをして、営業のリスクを負っても、その成果の半分は東京都に持っていかれるわけであって、わざわざそんなリスクを負ってまで値上げに踏み切るかな？というのが僕の考え。

みなさんはどう思いますか？

[49321: 匿名さん]

>>49320 マンション検討中さん

デベロッパーはここ以外にも販売していて安すぎれば他に影響出かねない。ここに殺到しすぎても捌ききれない。なので様子見て次回値上げが妥当だと思いますよ。別に値上げして利益が減るわけではないですし。

[49322: 通りがかりさん]

新しく電車通らないかなー

[49323: マンション検討中さん]

値上げしないと郊外近郊マンションが売れない実害がデベ側にある。

[49324: マンション検討中さん]

安いのかもしれないけど、自分たちに本当にあっているか見極めないと…って物件ではあるよね。誰かが安いだけでとびついて買う物件ではないと言っていたけどその通りだと思った。

[49325: 匿名さん]

いったい誰が買っているんでしょうね。
マンションの一室が必要な対象者って減り続けていると思うのですが、、、

[49326: マンション検討中さん]

>>49316 マンション掲示板さん
もし値上げをするとしても、5％が限界じゃないかな？

眺望が優れている各ビレッジのA棟は、値段が元々高いので比較から外すとして、

仮にパークビレッジ「6F86A-aタイプ 3LDK 86.72㎡」で考えても、現状が9階で8370万円・坪単価319万円。

5％値上げで8788万円
7％値上げで8955万円
10％値上げで9207万円

板状マンション、駅遠などなど、これらの事を考えると、10％はきつくないですかね？

[49327: マンション検討中さん]

>>49321 匿名さん
逆に、高くしすぎて、ここが売れ残った場合も、ここは件数が多いからデペロッパーのダメージはかなりありますよ？　万が一、竣工までに売れなければ、売れない期間の管理費などは全部デペロッパー持ちですから。

[49328: マンション検討中さん]

>>49316 マンション掲示板さん
仮に1住戸を売った時のデペロッパーの利益率が25％だとしても、8000万円の住戸で利益は2000万円。

万が一、売れ残り住戸が総売り出し住戸の10％の数の300軒発生したとして、管理費が平均30,000円/月だとしたら、月の管理費負担は900万円。

1住戸分の利益は2ヶ月ちょいで消えます。こんなリスクをデペロッパーが負うかな？？？

[49329: マンション検討中さん]

電車通る確率はゼロ

[49330: 検討者]

>>49327 マンション検討中さん
今回デベロッパー連合なので、1社あたりに換算したらダメージは他の物件とそんな変わらないのでは？
上がってほしくないと言う希望的観測や、計算こねくり回したくなる気持ちは分かりますが、実際今後上がるかどうかは「分からない」としか。。

[49331: 通りすがりさん]

>>49328 マンション検討中さん
2ヶ月間、300軒がひとつも売れない状況なの？
あとディベロッパーの粗利はもっと大きいよ。元々こういったリスク込みだから。

[49332: マンション検討中さん]

>>49329 マンション検討中さん
確率がゼロ？（笑）

[49333: 匿名さん]

>>49327 マンション検討中さん
今回据え置きで十分観測できるし、既に呼び込んでる。それを踏まえて既検討者に優遇つけてる。竣工しても管理費修繕費の維持費は引渡しまで発生しないよ。

[49334: マンション検討中さん]

>>49330 検討者さん
おっしゃるとおり、単なる値上げして欲しくないっていう気持ちから適当にこねくり回した妄想的な理論です笑

でも、そーなって欲しいなと本気で思ってもいます。値上げしたら正直魅力が半減する気もして。

だって、値段が近隣のタワマンと同じ、ないしは近しいのであれば、もはやここを選択する利点と言えばなくなるし、

それなら後でできるタワー棟でいいやとなるから。

[49335: 匿名さん]

>>49328 マンション検討中さん

全住戸一斉に売って引き渡すわけじゃないから。

[49336: 匿名さん]

新築ができるたびに相場が上がり続ければ、在庫が積み上がっても相対的に安くなるので売れるわな
ここ十数年はこれが成り立ってしまっているから怖い

[49337: 匿名さん]

日経平均に連動しているだけ、今後の事も日経の動きによる。

[49338: 匿名さん]

>>49337 匿名さん
ETFやコロナ対策費でダブついた金を回収する時が潮時かもしれんけど、同時に金利上がるし、それに不動産価格が呼応するのは少し経ってからじゃないかな。
そうなると値下がったとしてもかなり先な気がする

[49339: 通りすがりさん]

ご参考
東京の不動産価格は世界と比較すると…

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57242?page=3

[49340: 検討板ユーザーさん]

お祭り！！と言っても人を選ぶ物件ですね。
他の湾岸エリアの物件もそうですけど、
子持ちのエリートな若夫婦で、感度が高く、
最も大切なのは3Aに住める財力があるけど、敢えて資産性と環境に優れた湾岸に住んでいるという高いプライドを持っていること

この条件が揃っていないと真の意味でここの良さがわからないのかなと

[49341: 検討中さん]

>>49340 検討板ユーザーさん
つまりそれに気づいた貴方はその1人なんですね！パチパチ！

[49342: 匿名さん]

>>49339 通りすがりさん
ずいぶん前の記事ですね。
コロナという世界的大災害があったけど、日本の不動産は上昇しちゃってるよね。

[49343: 匿名さん]

インフレになるから今買わないと買えなくなる、はバカなマンション業者のセールストーク。
そんなもんに騙されてはいけない。
コロナでのカネ余りが解消されたら、日本の不動産なんか、将来的には下がることしかないよ。

[49344: 匿名さん]

>>49343 匿名さん

金利上がって、マンションはこれから下がるから早く売りましょうもセールストークだろ。
業者の人ですか？

[49345: 匿名さん]

呑気だね。

勝どきザ タワーで坪550
パークタワー晴海の北向きで坪400で直近成約してるよ

今期の据置は昨年商談が煮詰まってたから今更値上げ出来ないだけだし、次期は既に値上げが決まってるのだよ。

駅遠がぁー団地感がぁーとか思ってる一次取得者は、ここでグチャグチャ言ってないで早く川口とか和光をおさえたほうが良いぞ。ここ最近の中古の高騰がバブル最後の波動なのかまだ第二波なのかわからないから。まあ米国住宅着工件数も強いし、後者の可能性高いでしょう。

[49346: マンション検討中さん]

日本で急激なインフレは起きないだろうが、色々なものがステルス値上げして1円当たりの価値は下がってきてるのも事実。
不動産を実利（株で言う配当や優待）のある資産運用と見るなら早めの取得がいい。ただし、資産運用なので分散投資は必須。貯金なし35年フルローン前提などは、一つの銘柄に生涯賃金を注ぎ込むようなものだ。

[49347: マンション検討中さん]

会社が虎ヒルに移転になったんで迷わず買います。
抽選漏れせずに買いたいが条件の良い部屋は厳しい？
投資家はサンビレの安い部屋に集中しそう。
シービレならグロス高いからそこまで倍率つかないかなあ？

[49348: マンション検討中さん]

5B83B
5B72
5D85
5F85
シーCのワイドスパン　
辺りが人気なのかな？

[49349: 匿名さん]

>>49347 マンション検討中さん

シービレでも人気の部屋は10倍前後付くぜ。
抽選会も楽しいべ
最上階は高倍率必至だよん

[49350: 名無しさん]

貯金なくてマンション買う人もいるのかしら？

全方位の急激なインフレは無いかもですが、日用品に比べ高額商品は既にインフレしてますよね。不動産高級車高級時計。
尚且つここ暫く進行してる円安が進めば日本はますます安い国になる。海外から見たら安い割に治安が良く、なんといっても激安な医療費は魅力あり。空港や東京駅に近いトコにそこそこのマンション買っても良いなって話はよく聞きます。（ドゥトゥール見て！）
ニセコが上がり過ぎて買えないから、東京と京都の不動産はなかなか魅力あると思う。