HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[4551: 匿名さん]

有明スミフとフラッグだったら、皆さんどちら選びますか？？

[4552: 検討板ユーザーさん]

我が家はとりあえず1期は様子見て、2期以降にどうするか検討しようと思います。

[4553: 匿名さん]

>>4551 匿名さん
スミフ？同じパークタワー晴海じゃなくて？

[4554: 匿名さん]

>>4552 検討板ユーザーさん
無くなっても知りませんよ

[4555: 匿名さん]

>>4551 匿名さん
価格が予定通りならフラッグだね。都心に近くて安いから。

[4556: 匿名さん]

>>4554 匿名さん
無くなる？？

[4557: 匿名さん]

>>4553 匿名さん
営業さんの対抗心でしょ。
ここ張り付いてるみたいだし。

[4558: 匿名さん]

1期見送る人はそれだけチャンスを逃すという事

[4559: 匿名さん]

横浜北仲行きましたか?無理やり二期に分けたけど、実質半年で1200戸完売、担当の人確かに無茶苦茶忙しそうでしたけど、買いたい人多い物件はかえって楽なんだよ。つまり、三井と丸紅だけでも1年で2400ぐらいは対応できるわけ。ここのデベ全社連合が1年で4000戸に対応できない訳がない。

[4560: 匿名さん]

>>4544 匿名さん
確かに。

[4561: 匿名さん]

うちはもちろん1期から申し込みますが、希望の住戸が2期以降の場合が困るな。できればいっぺんに出してほしいよ。

[4562: 匿名さん]

>>4552 検討板ユーザーさん
貴方の様な人はいつまで経っても購入出来ないタイプですね。

[4563: 匿名さん]

人気物件はわざわざ無理ポジしたり売り煽る様な真似しなくても普通に売れるよ。

[4564: 匿名さん]

>>4554 匿名さん
無くなるって数じゃないでしょw
それにデベ自身が数年掛けて売ってくって公言してるんだし。

[4565: 匿名さん]

なんかポジを営業と決めつけたい人が居るのはこの掲示板の特徴なのかな!?個人的には大人気でここはあっという間に売れると思うけど。各社の営業って言われるのやだから、有明大和三井や東雲野村、スミフ晴海ベイ、三菱って最近ないけど、豊洲東急含めて全然いいと思わないけど、ここはすごく買いたいとか言っとくわ。書いてない会社の営業でしょとかつまらないこと言うのやめてね。

[4566: 匿名さん]

>4559: 匿名さん
確かに。

[4567: 検討板ユーザーさん]

発表当初は浮足立ちザワザワしましたが、時間が経つにつれてみな冷静に考える様になってきましたね。我が家は1期はとりあえず見送って、竣工1年前ぐらいの状況で本格検討しようと思ってます。どっちみち引き渡しは5年後とかですし。

[4568: 匿名さん]

>>4567 検討板ユーザーさん
その時に希望する部屋が残ってると良いですね。

[4569: 匿名さん]

私も此処住みたい。マンマニさん言うところの「テンションマーックス」。眺望あり350以下を祈ってます!営業ではなく素直な気持ち。マンション好き人間は皆ここ狙うと思うけどね。興味ないならやめとけばいい。

[4570: マンション検討中さん]

こんな記事ありました。
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20181119-00104104/

[4571: マンション検討中さん]

>>4569 匿名さん
本当に狙っていれば、あえてここで言わないでしょう。バレバレですね〜

[4572: 匿名さん]

万人受けする物件ではないし、買いたい人・様子を見る人・検討から外す人、とそれぞれでしょうね。個人的には周辺新築の発表を待ちつつ、金利や市況の動向を見ながら暫く様子見しようと思ってます。手付け寝かせる期間もあるし、竣工1年前〜引き渡しが始まる間近でも良いかな。

[4573: 口コミ知りたいさん]

>>4563 匿名さん
本当に人気物件ならね。

[4574: 匿名さん]

北仲いらいの大人気物件だね。

[4575: 匿名さん]

ダイワ有明は
手付金20%みたい
ここは？

[4576: 検討板ユーザーさん]

>>4551 匿名さん
有明スミフ！

[4577: 匿名さん]

>>4575 匿名さん
まだ販売始まってないから不明だけど大体1割じゃない？

[4578: 検討板ユーザーさん]

>>4575 匿名さん
手付け20%は凄いね。額考えると5%でお願いしたいぐらいなのに。

[4579: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
了解！
うちは2割なら撤退です。。

[4580: 匿名さん]

有明スミフももう少し安かったら良かったんだけどね。ちょうど販売タイミングが、マンション相場が一番高い時期に当たっちゃったから割高でも仕方ないね。

[4581: 匿名さん]

私は絶対ここの1期狙いますよ！

[4582: 匿名さん]

>>4581 匿名さん
凄い意気込みですね。我が家は最初静観します。

[4583: 匿名さん]

私も絶対ここの1期狙いますよ！

[4584: 匿名さん]

>>4582 匿名さん
結局、笑うのは
一期購入者

[4585: 検討板ユーザーさん]

本当に抽選避けて且つなるべく安値で買いたいと願う人は、ひたすら祈るかネガをする。



これが価格発表前に出来る唯一の行為。実現するか否かは分からんが。それと逆行為をする人は、、、。

[4586: 匿名さん]

一見盛り上がってる様に見えても書き込んでるのは一部だろうし、一般消費者は正直様子見でしょうね。

[4587: 匿名さん]

冷静にしたい人が多いみたいだけど、それなら書き込まなきゃいいのに。今4.9でもうすぐ最人気スレになって、嫌でも一段の話題化する。

[4588: 匿名さん]

>>4585 検討板ユーザーさん
ここでいくらネガっても、安くなるわけないでしょ。。

[4589: 匿名さん]

色々と挙げるとキリがないですが、大きな点としては、引き渡しまでの期間と、駅までの距離がやはり引っかかります。 さすがに4年〜の期間1割の手付けを寝かせるのが、少し気がかりですね。

[4590: 匿名さん]

>>4587 匿名さん
4.9？？

[4591: 匿名さん]

逆の行為する人がここにはいますが、つまり280でも350でも大差なくほしいと思っている人が多いってことだと思うよ。東京西側から虎ノ門～丸の内通勤40min/新築@400upなんだから、バス便30min/@350でもこっち選ぶ人なんて腐るほどいる。これまでの湾岸常識で考えてる事自体間違い。

[4592: 匿名さん]

4年寝かせるのが気がかりな人が多いから、狙うなら第一期とかだよね。お金あったり、ここの街の衰退にベットするなら別だけど、直近で不確実性減っていけばなおさらデベは強気に出るだろうし、そもそもこの街が失敗すると思ってるなら検討する必要もないのでは?

[4593: 匿名さん]

スミフ有明も3年でしたよ。大規模は時間かかっても仕方ないよ。

[4594: 匿名さん]

4.9はスレの人気度ですよ。件名の下にある数字です。

[4595: マンション掲示板さん]

ポジが営業だと思ってる人って、ネガ書けば値段下がると思ってる人と同じ思考だよね。

掲示板にネガティブな書き込みが多いので値段下げていきましょう！とかデベが会議してると思ってんのかな？
ありえないし、そういうの無駄だからやめようよ。

[4596: 検討板ユーザーさん]

パークタワー晴海とこっちならどっちが良い？

[4597: 口コミ知りたいさん]

引き渡しまで長いのはデベもリスキーだからね。
手付金20%はありえるかも。デベとすれば、優良客の選別できるし、竣工前1年くらいに10%に下げれば、待たせておいた貧乏人にも案内できる。

俺ならそうするね。

[4598: 匿名さん]

>>4560 匿名さん
4000戸は恐らく4年～7年掛けて、がんばらないとさばけない。

[4599: 匿名さん]

周辺ほマンション住んでて、2020年ごろに売ろうと考えてる人は、戦々恐々でしょうね。
新築か溢れるから、新築が安ければ、周辺中古はどんどん値崩れしますよ。
また、新築に引っ越す人達の売却ラッシュで、中古も溢れますからね。
早めに中古は売り払っておいた方が吉ですよ。
2019年は消費税も上がり消費が落ち込みますし。

[4600: 匿名さん]

戸数で捌けないとか言っている人は、多分ここは買えない。ここは他物件とは圧倒的に異なる知名度と唯一感があり、単なる不動産の域を超えたプレミア感を感じている人が大勢いる。それを馬鹿にするのであればしていればいい。後で泣くことになっても後の祭りだ。あなたには後生、都心3区に住む機会は訪れないだろう。

[4601: 匿名さん]

>>4596 検討板ユーザーさん
ここの板マンとの比較なら2丁目かな！

[4602: 匿名さん]

>>4597 口コミ知りたいさん
2割な訳ないでしょ。
手付けは大体1割が相場。ただでさえ1割でも4年5年寝かせるのはリスクあるのに。

[4603: 匿名さん]

>>4598 匿名さん
価格と市況と金利次第。
同時期に供給される新築物件の内容もあるかな。

[4604: 匿名さん]

>>4599 匿名さん
ま、そうでしょうね。なにも持っていない人には関係のない話ですけどね、笑

[4605: マンション検討中さん]

一番笑えるのは一期に人気どころだけ超高倍率ですげえ集中してフラッグすげえてなるんだけどもパンダなりお見合いが全く振るわず、結局最終全戸売り出しになるまで小出しせざるを得ずアホみたいに時間かかってただ築年数が嵩むのと同時に減価償却分で安くせざるを得ず、その頃には周辺含め10000戸以上の供給過多になって、結局売れ残ってるなんてシナリオ。んでもって一期で優良な部屋抑えて住んでたは良いけれど、他の部屋の売れ残りが酷く修繕費や管理費が集まらない、マンション自前の管理機能が十分に働かず、マンションの価値が内部的にも減価していく。
最初は抽選も良いが自分さえ良ければそれで良くないというのがこの大量供給型マンションの注意すべき点ですかね。

[4606: 匿名さん]

>4595: マンション掲示板さん
ホントそれな。被害妄想もいいとこですよね。

[4607: 匿名さん]

>他の部屋の売れ残りが酷く修繕費や管理費が集まらない
重要事項説明会で、完売まではデベ負担と明記してあるのがふつうですよ・・・

[4608: 匿名さん]

デベ負担です。逆に滞納がない。

[4609: 匿名さん]

ここはキャッシュの人も多いだろうから、あまり金利関係ないと思う。富裕層のセカンド、親からの援助豊富な二馬力、ローンは2000万だけとか、地方のお金持ちが一つ買っておくか、なんてのも相当あると予想。4600さんの意見に一票。圧倒的な知名度に特別感。それに尽きる。

[4610: 匿名さん]

しかし大量に売れ残るってなると
デベ的にも相当な負担になりますよね。
数件売れ残れば十数件分の利益を相殺してしまう上に、維持費まで持たないといけない。
そうならないためにも値付けはデベにとって最重要課題なのかもしれない。

[4611: 匿名さん]

BRTの停留所まで徒歩5分で新橋まで10分
上下の移動がないし地下鉄より便利かな

[4612: 匿名さん]

>4610: 匿名さん

スミフなんて死ぬほど在庫抱えてると思うけど、別に決算悪くないよ。逆に言えば、どこのデベでも計算して真似すればすれ竣工後5年とかでも利益出せて販売できるのでは?

[4613: 匿名さん]

再開発が進む虎ノ門。
その虎ノ門ヒルズビジネスタワーの1階に出来る大規模バスターミナル、そこから家までBRT1本20分ほどで帰れるとしたら、確かに快適ですね。
虎ノ門新駅、虎ノ門ヒルズ森タワーやステーションタワーその他と地下通路で繋がっているので、虎ノ門勤務者にとって、通勤ラッシュのない選手村は魅力的です。
選手村住民にとっても、虎ノ門エリアはビジネスだけでなく、買い物や食事も楽しめる大人の街になりそう。

東京オリンピックを目指して、3つの大型再開発と交通インフラ整備が進む虎ノ門エリア
https://www.nomu.com/machikara/2478/

[4614: マンション検討中さん]

在庫抱えてるから利益出てるんでしょ。市況が悪化したら一気に評価損発生する可能性。

[4615: 匿名さん]

>>4613
タクシーなら5分くらいかも

[4616: 匿名さん]

財閥系は何処もオフィス賃貸の収益が殆どでしょう。分譲マンションの売上なんて全体では微々たるものかと。野村ぐらいかなマンション分譲1本で頑張ってるのは。ただ、今期苦戦してるけど。

[4617: 匿名さん]

都が安く土地を提供してるってことは、オリンピックまでには絶対完成させてくれ！そのかわりに終わった後はここ自由にしてくれていいから！戸数多いから数年かけて売っても利益出るくらいの価格で卸してあげるよ！って事じゃないの？

[4618: マンション検討中さん]

だな。

[4619: 匿名さん]

有報とは言わんが、せめて短信くらい読んでから発言したらどうかな。

[4620: 検討板ユーザーさん]

これが５月まで続くのかな。。。
物件の情報が欲しいね。

[4621: 匿名さん]

>>4620 検討板ユーザーさん
はい。
すでにここの会話は
何の意味もありません
全て憶測

[4622: 匿名さん]

>>4599 匿名さん
新築は、３箇所にマンション建設ラッシュですね。
ますます中古は溢れ、中古は値下げしないと売れなくなりますよね。

2017年に売り払った知人は今よりよかったと言ってましたが、今後も売却は値下がりしそう。

[4623: 匿名さん]

>>4612 匿名さん
竣工後の5年後なんて、売却出す住民もいるから、それらと競合し始めてるよね。

つまり、竣工5～7年なら、中古と競うし、中古の価格に引っ張られる。

[4624: 匿名さん]

>>4614 マンション検討中さん
不況なれば、10年近くは不良在庫になるぞ。
在庫抱えすぎはリスクになる。
それは他の製造業でも同じ話。
倉庫代、経年劣化など。

[4625: マンション検討中さん]

このエリアの供給が増えて下落圧力がかかるのはもう少し広いエリアで見た外側エリアでしょ。多少下がっても底があつい厚いから、ある一定のラインより下がることはできないよ。さかーきーみたいに暴落暴落とカラスみたいに鳴くなよ。

[4626: 匿名]

さかーきーさんって
暴落としか言わないですよね 笑 マンションディスる事しかできない脳みそみたいですね。人の良いところみつけられないタイプの人。あの人の記事を信じたらどこの不動産もかえなくなりそう。

[4627: 匿名さん]

そりゃいつも上がる下がる言ってればいつかは当たるよね。株にも暴騰芸人、暴落芸人いるけど、あまり断定すると罪に問われる恐れがあるからね。

[4628: 匿名さん]

>>4622 匿名さん

逆です。ますます都心および都心近接エリアに人口は集中し、エリアの価値は高まります。
新築が継続して建設されることは、勝手に集客してくれるのでエリア内の中古にとっても好影響となります。

[4629: 匿名さん]

満員電車の山手線11両に約3500人乗ってるんだよなぁ。そんな電車が3分に一度通り過ぎる訳だし人って結構いるもんだなと、ふと思った笑

[4630: 匿名さん]

勝手に値段上げて売ってくれてもいいけど買ってくれるやつがおらんかったら意味ないから笑

[4631: 匿名さん]

>>4620
間取りも出てんだから想像しろよｗ
価格もほぼ出てるようなもんだし・・・
もうやることねーよｗ

逆に今の時期がネガポジ入り乱れてフラットな場合が多い。
販売が近づけば近づくほど売主側の圧が強くなるｗ

[4632: 匿名]

今までに契約から引渡しまでが長い物件、主にタワー数件買ってきましたが、手付金は全部一割でした。その中でも、本物件が一番ながいのですが、引渡し時に相場が一割以上下落していれば、手付金を放棄すればよいという割り切りをすればよいと思います。これは賭けですが、この賭けができる人だけが購入すればよい。実需買いであれば、目先の相場に一喜一憂せずこの恵まれた住宅環境を享受すればよいだけのこと。因みに、私は第一期より参加します。期を重ねるごとに人気が出て、買い難くなりそうな予感がします。あくまでも私の推測です。

[4633: 匿名さん]

>>4632
経験値の高い方はそれでいいと思うけど、
一次取得の初心者（ほどんどがそう）はなかなか難しい。
一期の雰囲気を見て参戦するか様子見を決めてもいいと思う。
ベストの部屋は情強さんに取られちゃうけどベターな部屋が簡単に売り切れるほどの戸数でもない。

仮に全体に倍率がつくような状況なら、取り敢えずパンダに申し込んで当たればラッキー、
外れれば二次で救済して貰うやり方でもいいと思う、どうしても欲しい人はね。

[4634: 匿名さん]

>>4632 匿名さん

手付金1割を捨てるなんて考え方は、一般的な家庭は出来ませんよ。500万、600万というお金は、大金です。それを捨てる覚悟がないと買うべきでないというのは、ちょっと極端な考え方ですね。

[4635: 匿名さん]

>>3971 マンコミュファンさん
それなりに要望入ってるみたいですよ。

[4636: 匿名さん]

手付けって基本10%でしょ？
たかだかそんな額で寝かせたくないとか、万が一の時に放棄出来ないとか思うなら、竣工間近に契約すれば良いだけでしょ。

デベからしても4年5年は長いし少なからずリスクはある訳で、担保って意味合いもある。

[4637: 匿名さん]

>>4634
横だけど、それは違う。
数年先ってのはそれだけリスクも大きく読めないってこと。
予測できないと不安で堪らなくなるけど、
リスクの下限が1割（手付放棄）と考えれば気も楽になるってもん。

仮に相場が暴落したり金利が急上昇したとして、
手付けを放棄して他の物件を買ったほうが結果的に得なのか、
そのまま購入に踏み切ったほうがいいのかを考えるだけでいい。
投資の損切りの概念と似てるけど、損は損なんだけど大損を防ぐことができる。

上記に付随して、だからこそ手付けは二割用意すべきだと個人的には思ってる。
何もなければ家具や家電を新調してもいいし頭金を積み増してもいい。
何かあっても残りの1割ですぐ対処ができる。

[4638: 匿名さん]

4637 の続き

だから一期で買う人は長期の引き渡しを逆手に取って、
しっかり貯金を積み増せばいいと思う。
数年あれば数百万なんかすぐだし、
家を買う！っていう共通認識ができれば本当に無駄遣いが減るｗ

[4639: 匿名さん]

20%という法律で許されたぎりぎりの手付金をとるところが有明にはあるらしいよ。

[4640: 匿名さん]

20%はすごいよね。
手付放棄させない作戦かな？

[4641: 匿名さん]

>>4636 匿名さん
今後の景気動向などを見定め様子見した上で、引き渡し1年前〜間際辺りで本格検討するのがリスク最小かな。此処ならどーせその頃でも残ってるし、残ってなくても周辺に続々と新規供給が控えてる。どっちみち引き渡しに4年5年は待つ訳だから、焦って手付け打って寝かせちゃうより、売れ行きや後発計画、市況などをじっくり観測し、その間に貯金積み増すなり、株などの金融資産を増やすなどしてもいいかな。

青田買いが趣味みたいな人なら別だけど、今までとは少し様相が変わってきたのと、増税後の消費落ち込み、五輪後の不透明感、加えてここは色んな面で特殊物件だから、故にその辺りは注意した方がいいかもね。

[4642: 匿名さん]

>>4641
ここの良い部屋を欲しい人にとっては、そこまで待つのがリスク最小とは言えんでしょう。仮にその頃まで残っていたとしても、見合い部屋しか選べないかも知れないし、その可能性は高い。周辺の新規供給はここよりはるかに高額かも知れない、というかほぼ間違いなくそうなるだろう。つまり待てば選択肢がなくなるという、逆のリスクがあるということ。
貯金の積み増しや金融資産を増やすのは手付を払った後でもできるしね。よく考えて決めた方が良いのはその通り。

[4643: 匿名さん]

>>4622 >>4623 >>4624

供給しすぎで値段が暴落したところってどこ？
増えすぎと話題の武蔵小杉も、1番新しい新築は過去物件よりお高いよね。中古物件は大暴落してる？してるなら欲しいんだけど
この界隈に割安板マンができて痛いのは、周辺じゃなくて、ここより郊外の似たような板マンだと思うけどね
あと、占い師か何かで不況が確信できてるなら、不動産なんかやめて、それ向きの金融商品でも買って寝てるのがいいよ

[4644: マンション検討中さん]

BRTのバスが築地方面からどうやって虎ノ門ヒルズビジネスタワーに入るのかイメージ出来ないんですが、分かる人いますか？

[4645: マンション検討中さん]

手付きなんてローン通らないようにすれば特約で返金されるからどうにでもなんべ。

[4646: 匿名さん]

ローン通らないように細工なんてどうやるんですか？

[4647: 匿名さん]

>>4646 匿名さん
確かに思った。失業するとか？

[4648: 匿名さん]

>>4645 マンション検討中さん

輩じゃないんだからさぁ、、、
そういうグレーみたいな考えしなさんな。

[4649: マンション検討中さん]

クレジットカードを延滞するとか、リボ残高をめちゃくちゃ膨らませれば落ちれるんじゃないか？

[4650: eマンションさん]

>>4649 マンション検討中さん
ブラックに落ちたらあかんやろ。笑
手付けは契約にもよるが、転勤とかで満額返ってきたりするぞー。
あと、手付けは結構値切れますよ。某ブロガーは山手線内側の高級物件を手付け100万で買ったそう。大手は基本的に手付けにこだわりないでしょ。