HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[4151: 匿名さん]

ここはダメだという人多いけど、じゃあどうすればいいか、を具体的に言う人がいないんだよね。
ここは新築マンションの検討板なんだから、ここ以外のどこを買えば良いか、代案を出さないと中途半端なただの批判だよね。

[4152: 評判気になるさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4153: 匿名さん]

>>4147 匿名さん
当たり前だろう。
周りの高い不動産より、遥かに最新施設で安いからさ。
水素も電気スタンドもある。

[4154: 検討板ユーザーさん]

>>4145 匿名さん
ここも同じこと何度も繰り返してるだけで、大した内容は無いけどね。マッチポンプよ。

ま、価格出たら出たで火柱が上がるのが目に見えてるけど。

[4155: eマンションさん]

>>4153 匿名さん
最新？
建物実質築5年経過し、ゴミ処理場、で最寄り駅も無いここが？

[4156: 匿名さん]

>>4151
ダメと言うより
良い面と悪い面がハッキリしてるから価格次第ですよ
たぶん250～270くらいで高倍率、300超で一気に過疎る
そんな感じだと思いますね

[4157: 匿名さん]

>>4155 eマンションさん
なら、どこがいいの？

[4158: 匿名さん]

>>4151 匿名さん
だからさ、価格も出てないし、BRTの運行状況も決まってない段階なのに、無理にポジらなきゃいいんだよ。
なんで宣伝まがいのポジを彼方此方でするかなぁ。
他所を批判するから此方も批判される。普通だよね。
それに価格帯も分からないのに、あっちの方がいいとか、コメントも出来ないよね。

[4159: 匿名さん]

300超で一気に過疎るどころか、300前半ならオレが買い占めるわ。

[4160: 匿名さん]

なんか不動産中途半端にかじったネガが多い気がするけど、のらさんのとおり、湾岸見続けてきた人はここ買うだろうし、逆に不動産気にしない大勢は話題性からここ買うので瞬殺でしょう。

[4161: 匿名さん]

>>4158
運航状況は決まってなくてもBRTが通るのは間違いないでしょ

[4162: 匿名さん]

>>4160
>話題性からここ買うので瞬殺

甘すぎるよｗ

[4163: 匿名さん]

>>4158 匿名さん
ん？
じゃああなた、たんにここのポジが気に食わなくて、潰しにかかってるだけなの？

[4164: eマンションさん]

>>4157 匿名さん
月島MTGか、PT晴海

[4165: 匿名さん]

うちの会社金融(不動産はあまり関係ない)なんだけど、マンション買うなら、ここか、それ以外かの二択の話になってて、その意味では凄い話題性の有る物件なんだと思う。

[4166: 名無しさん]

>>4164 eマンションさん
釣りかも知れないが、それはないw

[4167: 匿名さん]

400(370-)のMTG買えず、340(280-ただし、眺望確約の南は340-)のPTH買えなかった層が、300-310あたりなら眺望ある部屋に殺到すると思うけど。ここらの価格帯で1割安いと購買可能客は5倍になるでしょうし。

[4168: 匿名さん]

>>4167
月島はどうかな？
値段とは別に最初から選択肢から外れてる人が多いと思う

[4169: マンション掲示板さん]

兎にも角にも引き渡しまでが流石に長過ぎよ。動向見るのに竣工1年前に購入するか否か見極めるのが一番リスク少ないし最善かな。その時には市況も金利の動きも見通せるでしょ。数が数だけに十分残ってるだろうし。同時期に計画されてる周辺の新築物件も比較出来るでしょう。

[4170: 匿名さん]

MTGとPT晴海は同条件1割-2割違ったからかぶらないよ。ここも、300ならPTと同条件(南か南東)で1-2割安くなるのでかぶらないでしょうね。MTGの人のセカンド需要はあるかも。

[4171: 匿名さん]

ま、思った以上に安くはならないって事だよ。@300が想定できない奴は後でショック受けないウチに諦めた方がいい。

[4172: 匿名]

PT晴海検討スレの過疎り方はわかりやすい。買える人は買っちゃったから、ここが発表されて
買えないか迷い組はこっちを待つのかな。あと180戸。厳しいでしょうが、買取屋に格安でまとめて
売却かな。

[4173: 匿名さん]

300以下なら1年であらかた売れると思うので待ちは絶対にしないな。有明プレミストとか、東雲野村でもいいと思える人は待てばと思うけど。私としてはこっち一択。あ、そりゃ350とか超えたら一旦は待つよ。部屋によるけど。

[4174: 匿名さん]

>>4163 匿名さん
ポジるならここのスレだけでやれ！ってこと

[4175: 匿名さん]

パークタワー晴海もスミフ有明も、ここを非常に苦々しく思っていると思いますよ

[4176: マンション掲示板さん]

ここで300以上とか言ってる人が度々居ますが、そんな値段で出したら売れ残り必至ですよ。駅無し、板マンという事で考えると高くても270でしょう。

[4177: 匿名さん]

ここは早くも内容がワンパターン化してきたね。

[4178: 匿名さん]

板マンやバス物件をバカにするのは良くない
板マン玄関→BRT→新橋・虎ノ門エリアって考えると人によってはメチャ便利

[4179: 匿名さん]

>>4174 匿名さん
なら始めからそう言えばいいのに。駅遠がどうとか、まわりくどいんだよ。

[4180: 匿名さん]

>>4175 匿名さん

そうかな？なぜ？

[4181: 検討板ユーザーさん]

>>4174 匿名さん
若しかしたら資料請求が思いのほか集まってないのかもよ。

[4182: 匿名さん]

価格発表で湾岸名物のネガ大発生がまた見られそうだな、笑。早く買っておけばよかったのにね。

[4183: eマンションさん]

発表されたては「おっ！」と思って一瞬熱上がったけど、、色々な事を冷静に考えるとね。。ここの魅力ってなんだろう？懸念点の方が多いんだよね。

[4184: 匿名さん]

>>4183 eマンションさん
そういう書込みを何度もする人がいること自体、人気＆熱気のある証拠。

[4185: マンション検討中さん]

>>4172 匿名さん
面白いのは営業が移された途端失速してることですかね

[4186: マンション検討中さん]

>>4176 マンション掲示板さん
周りは380くらいだよ。

[4187: マンション検討中さん]

>>4160 匿名さん
2012年から湾岸見続け2件購入済だけど、ここは判断難しいよ

[4188: 匿名さん]

>>4186 マンション検討中さん

立地が違いすぎるでしょ

[4189: マンション検討中さん]

ここの板マンが270〜280なら、PT晴海の270〜290とかで売ってた部屋はかなりお買い得だったね
グロスも70m2前後で買いやすかったし

[4190: 評判気になるさん]

勝どき駅は本当にキャパ大丈夫なんですかね？
冗談じゃなく本当に心配してる。

[4191: 通りがかりさん]

>>4190 評判気になるさん
だめ。
でもここは駅使えないから特に心配ないかと。

[4192: マンション掲示板さん]

>>4189 マンション検討中さん

自分はそれ買ったけどお買い得というほどでもないと思うよ
儲かるというには程遠いし
ただ選手村よりはずっと立地がマシだと思うし、選手村は280万でも論外で高いと思う
バスも駅もパンクしてストレスフルなの目に見えてるのに世帯年収1,000万の人が集まるとは到底思えない

[4193: 匿名さん]

>>4189
眺望が絶望的な部屋でお買い得とか言われても。
てか板マンでも眺望が良くて本当に270〜280なら絶対買いたい。

[4194: 匿名さん]

うちは眺望有りなら320までなら絶対買います。逆に眺望有り275とかだと抽選になるのが怖い。

[4195: 匿名さん]

>>4185 マンション検討中さん

パークタワー晴海スレに常駐していた粘着ネガがこちらのスレに移動したのでしょう。三井のマンションが嫌いなようです。

[4196: 匿名さん]

いるよね、そういう最大手とかに意味なく逆恨みのしつこいネガ。

[4197: 検討板ユーザーさん]

結局ここのメリットってなんだろ？眺望？開放感？デメリットならいくつも思いつくんだけど…

・駅距離（実質25分で利用不可）

・BRT、都バス頼りのバス物件

・棟によってはバス乗り場まで10分程掛かる

・ラッシュ時などはバス乗り場が混在（2巡3巡と待つ可能性も）

・全体戸数が多過ぎる故の意識格差

・板マン、タワマン混在による住民格差

・世帯数の多さから共有施設への使用懸念

・タワマン内に出来るラウンジ利用を巡って板マンとタワマンの確執

・仮に周辺より安価で出た場合は、世帯数の多さから民度低い住民も入居する可能性あり（高値なら売れ残る可能性も）

・引き渡しが4年、5年と先なので計画や見通しが立て辛い

・戸数の多さから販売が長期化する可能性もあり、途中市況悪化や金利上昇などの不安

・同時期に近隣で8000戸超の新築計画がある

・板マンが密集して建つ関係で団地感がある

・街の中に清掃工場（ゴミ焼却施設）がある

[4198: マンション掲示板さん]

なんか安値期待で価格発表でネガ転するからどうとかどうでもええんやけど？
むしろ余計なお世話ってくらいやが？笑
むしろネガありきで安値期待ってことやからこれ以上ネガに転じる必要性がない。
安値期待して欲しくない輩の意図が全然見えない。あるとしたら高値正当化派=周辺営業&周辺物件保有者。

[4199: eマンションさん]

なに怖がってるん？笑

[4200: eマンションさん]

200切らないかな？若しかしたらあり得る？

[4201: 匿名さん]

>>4198 マンション掲示板さん
なーにごちゃごちゃ言ってんだよ。笑
頭で考え過ぎてたらここ買えねーぞ。
考えるな、感じろ！勢いだよ！

[4202: 匿名さん]

感じなくても考えなくても分かる。

[4203: 匿名さん]

みんなのコメントから欲しい欲しいって気持ちが見え透けてるよ。こりゃ@300でもバカ売れでしょうな、笑

[4204: 評判気になるさん]

>>4197 検討板ユーザーさん
もしかしたら安値期待が出来る。
と言っても極端な安値はないでしょうけど。

個人的には事前の予想価格通りなら、正直デメリットを上回る程の魅力にはならないかな。

[4205: 匿名さん]

>>4203 匿名さん
今までの流れで欲しい欲しいって気持ちが見え透けてるように感じるなら、人の気持ちを読み取るのが凄い下手な営業さんだね。
こりゃ売れないわ。

[4206: eマンションさん]

>>4205 匿名さん
一見スレも盛り上がってる様に見えるけど、実際には一般消費者はいたって冷静で、そこまでの魅力は感じてないと思う。色々と懸念材料多過ぎだよね。今後この手の物件が一番危険になってくるでしょう。

[4207: 匿名さん]

スレが盛り上がってるのは、ここの関係者が他物件を荒らして他物件の検討者が晴海フラッグの存在を知り、ここに来てる感じ。なんか炎上商法みたい。

[4208: 通りがかりさん]

いいね！この流れ。
市況も今後悪くなるの見えてるんだし、もっとネガが多くなれば売主も安くせざるを得ない。

どうせ安くするなら、有明ダイワや東雲野村の様にチマチマじゃなく、ガツンと初めから下げないと初動の勢い失うよ。後々の値下げは逆にマイナスだからね。

[4209: 匿名さん]

>>4207 匿名さん
どの物件が荒らされてるんですか?

[4210: 匿名さん]

>>4200 eマンションさん
晴海レジデンスが、7月に坪306万で成約しているから、新築のここが200万切る事はないかと思います。

[4211: 匿名さん]

>>4204 評判気になるさん
坪270万円程度ならそこそこの動きでしょうね。4000戸も売るのは難しいかも。

平均坪単価250万円台としたら、22坪の部屋で、5500万円ですから、それなりに動くと思います。

[4212: 匿名さん]

>>4208 通りがかりさん
匿名掲示板にどれだけの力があると思ってるのかな、笑

[4213: マンション掲示板さん]

>>4212 匿名さん
営業さん？
一段下げられないっすか？？

[4214: 匿名さん]

ここはネガッてなんぼの物件。
最終的に価値を上げたいなら
変に周辺相場に忖度して高値推移させるよりも、現実(ネガ要素)を受け入れて安値置いて抽選や売買を活発にした方が賢明かなと思う。

なんせ戸数が戸数、
小出しで売れ残ったら本末転倒、血を見るだけ。
値付けちゃんとやれよ

[4215: 匿名さん]

>4210
それはチャイの遅れ投機組でしょ？笑
チャンピオンデータの一例持って論じられても説得力に乏しいが。

[4216: 匿名さん]

何で320とか書いただけで叩かれるのか意味不明。別にネガの人が250予測してもポジが330予測してもそれぞれでしょう。なんかここのネガの人は本当に買いたい人が多いのか攻撃的だな。

[4217: 匿名さん]

三井不動産リアルティの東京ベイエリアオーナーズ倶楽部の4半期毎のリポートを見ると、勝どき・晴海エリアの平均成約単価は7〜9月期317万円、月島エリアは370万円だそうです。

晴海二丁目のクロノレジデンスは、338万円で成約しています。

[4218: 匿名さん]

会社本社が虎ノ門近辺ですが、部長クラスはここ買いたい人だらけです。安くはならないでしょう。

[4219: 匿名さん]

>>4218 匿名さん
おたくの周りのごく一部の話をされてもね。それで安くはならないって…どんな思考回路したんだ？笑

[4220: 匿名さん]

90ヘーベイは坪単価280で7700万
80ヘーベイは坪単価300で7300万
70ヘーベイは坪単価320で7000万

[4221: 検討板ユーザーさん]

極端に安い値付けだと輩の様な人間にも買えるチャンスが巡るというリスクが有り、ゆくゆくは自分の生活にも返ってくる、高い値付けだとそもそも売れずに売れ残り&買えないネガが増幅。

これは正直難しいね。

[4222: 匿名さん]

>>4221 検討板ユーザーさん
極端に高くて自己顕示欲の強い人が好みそうな派手なタワマンも、輩のような人が多いですけどね笑

[4223: 匿名さん]

>>4215 匿名さん
チャンピオンデータじゃなくて、直近の成約事例でしょ。十分、参考になるデータかと。

[4224: 匿名さん]

>>4222 匿名さん

それはあなたの勝手な妄想ですね。

[4225: マンション検討中さん]

どうでも良いけど、駅はパンクしないしBRTとバスも積み残し発生しないよ。こんな12000人程度じゃ問題にならんわ、大袈裟な。

[4226: マンション比較中さん]

>>4225 マンション検討中さん
どーでも良いこと書くなよ。
と、皆の意見を代弁しとく。

[4227: 匿名さん]

確かに東雲のキャナルコートとその周辺マンションで6000戸くらいはあるから、それを考えるとたいした事無いよな。

[4228: 匿名さん]

>>4227 匿名さん

湾岸エリアって、もともと何もなかったところに何万戸もマンションが出来て、それでも供給過剰になってない。今後も都心近接エリアの需要はあり続けるよ。

[4229: 匿名さん]

周辺物件の者だけど、JVはとっとと売り切ってお終いにしたい傾向があるから、すごい安い値段で出るんじゃないかとハラハラしたけど
何年もかけて売ると宣言してるようで安心
都などが売主じゃなくて本当によかった

[4230: 匿名さん]

ここ昔は何があった土地ですか？モーターショーやってたところ？都の土地だった？
昔だったら公団や都の公社が分譲して、多少手頃感ある価格になったかもと思うが時代が違うから仕方ないね。デベが変に強欲出さないことを期待。

[4231: 匿名さん]

2016年オリンピックに落選しなかったら、ここはオリンピックスタジアム、有明は選手村になっていたんだよなぁ。

[4232: 匿名さん]

>>4218 匿名さん
会社の部長クラスがここ買いたい人だらけって…ネタにしても、レベル低っ
そんな会社嫌だ

[4233: 匿名さん]

1500超えてると買いやすいだけでしょう。

[4234: 匿名さん]

>4219: 匿名さん
言葉足りなかったですねちる
うちの会社の上層部、もう数十人は買う気満々ですよ。不動産とは関係ない業種で、話題性で目に入ったんでしょう。うちの会社の規模から類推して、今の虎ノ門ヒルズや飯野ビル、東急の新生銀はもとより、他の虎ノ門近辺の銀座線駅ビルや、2020にできるビジネスタワーやその北側の再開発考えれば、BRT一本で通勤15分以内でできるのは非常に楽ですので、多分1000戸とまでは言いませんが、500-800位は新橋虎ノ門神谷町霞が関あたりの通勤需要できっと軽く売れてしまうと思いますね。

[4235: 匿名さん]

リーク通り@280前後なら瞬間蒸発レベルの市場ですからね。恐らく湾岸エリアの通例で少し上、平均@300くらいで出て来そうですね。

[4236: マンション検討中さん]

9年前とはいえ、ザ晴海レジデンスは212万で販売されたんですよ、しかも勝どき駅徒歩10分で。
徒歩25分のフラッグが300なんて考えられない

[4237: eマンションさん]

>>4236 マンション検討中さん

9年前とはいえ？
それっておーきな違いだと思いますが。

[4238: マンション検討中さん]

4234 匿名さん
〉うちの会社の上層部、もう数十人は買う気満々…

数十人て、まさしく団地やん。。

[4239: 匿名さん]

東雲は13年前のWコンフォートタワーで150万、今320万。

[4240: 匿名さん]

数十人の上層部が買う気満々って気色悪い会社ですね。それを知ってると書き込む人も気持ち悪いです。

[4241: 匿名さん]

下がるかもしれないけど、320が200になるのに20年はかかるだろうね。所得対比でバブってたら落ちるの早いけど、300とかなら所得対比適正だからなぁ。

[4242: 匿名さん]

>4240: 匿名さん
え?なんで?普通にそういう話出るよ?今神谷町から虎ノ門あたりの再開発のビル群が続々2020以後のリーシング始まってるので、これまでここらの通勤って田園都市線とか、井の頭線とか、東横あたりの人が多いイメージなんだけど、電車無茶混んできてるし、通勤時間半分以下になるから湾岸検討してるような人が明らかに増えたと思います。

[4243: 匿名さん]

>4235 匿名さん
私も、安いことを祈ってるけど、300ぐらいで出てきそうな予感が。そうすると、眺望有り330だから厳しい。

[4244: 匿名さん]

>>4236 マンション検討中さん
異次元緩和前と今を比べるのは素人丸出しなのでやめた方がいいですよ。9年どころか2013年からの5年で市場は急激に変化したんです。

[4245: 匿名さん]

エリア内にマルチモビリティステーションが出来るんでしょ
新橋・虎ノ門エリアと有明まで一車線専用になるかもね
自動運転の実験とかもやるだろうし、トヨタもやる気満々だし
板マンだと乗車まで楽だしね(^_^)しかもバリアフリー
自動運転タクシーの配車サービスとかも2025年からいきなりスタートとかもありそう
自動運転専用車線になれば渋滞もなく相当な台数が走行出来る

それでも＠300が境界のような気がする

[4246: 周辺住民]

僕はサラリーマンの成れの果てだけど趣味と実益で周辺にタワーの部屋三つ持ってます。そんな僕としては、ここは是非買い増したい。土地取得経緯から、高くできないので、どう見ても250ー280万だ。とすれば、抽選になる。だから、決め打ちでここを待つのは危険かもね。二号線暫定開通したけど。車で汐留から晴海五丁目そして二丁目まで、信号以外は全く快適。信号が長ゲーんだよ。築地市場の入り口から、勝どき方面に向かうと、勝どきザタワーのトライスターが見え、築地大橋を渡る景観は、まさに未来的な風景が見られます。築地市場下のトンネルが通れば、赤坂プリンスまであっという間についてしまう。 地下鉄なくても、バス、タクシー、バイク、電動自転車で、こんな2、３キロどうにでもなります。 都心直結といのは、絶対的に便利ですよ。 ちなみに、駅から遠いと、ブツブツ言われている、二丁目に住んでますが、通勤、遊び、実に快適です。シャトル、晴海ライナー、都バス、それから電動自転車、徒歩、なんでもありです。あっ、そうそう マンションレビューの、「マンション偏差値」、面白いよ。

[4247: マンション検討中さん]

ここは確かに注目されていますよ。但し、あくまでも注目される理由は割安な価格だと思う。そうでないと、あえて4年は以上かかって、引渡し時にすでに築5年の中古物件、駅からこんなに遠い板マンを検討する理由は見当たらないですね。

[4248: ご近所さん]

>>4246
土地の取得価格から、物件の値付けを考えるのって、違うんじゃないかな？
売る方から考えたら、対象層がちょっと無理すれば買えるぎりぎり高い値段をつけるのでは。
ということで280－300万に一票！
来年5月の価格発表が楽しみですね。
ちなみに私は、不動産管理業（素人）の専門職です。

[4249: 匿名さん]

>>4247 マンション検討中さん
駅から遠いのは関係ないよ。
ほとんどの住民は駅を使わないんだから。

[4250: マンション検討中さん]

5年後10年後には、目的地までの移動選択肢が(自動運転技術の向上などで)広がって、現在の物差しで物件の価値を測れなくなっている可能性もある。
そうなると駅遠(駅無しと表現している方もいたが)のこの物件の価値も、見直されているかも。
もちろん、10年後もやっぱり駅近良いよね、むしろ駅近じゃなきゃ無価値だよね、となっていたら、この物件はゴミかもしれない。
いずれにしても、ギャンブル要素を多分に含んだ案件かと。

かくいう私は、5、6街区のA棟(公園に面したレインボーブリッジ真正面)の角部屋が値頃かつ抽選に当たったら、佃リバーシティから引っ越すつもり。
基本的に通勤に電車使わないので。
子どもいるけど、高校通学する頃には移動手段きっと技術革新あるでしょう、と楽観視！それまではフラッグ内の公立で問題無し。
外れたら買わない。私の中では、上記以外の部屋は無価値。