HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[3562: マンション検討中さん]

ローンで買う場合、四年後でも審査通りやすい人にしか売らんだろ。
そもそも手付金値切るような輩は相手にされんだろうな。

[3563: 検討板ユーザーさん]

ギリギリで事前審査通しても、四年後に金利上がったらローン通らないかも知れませんからね。四年もあれば、そもそも二馬力が一馬力になるかも知れませんし。
その辺はデベの差配で属性と資産状況で優遇するだろうね。

[3564: 匿名さん]

ここの板マン、タワマンは何階建てでしょうか？

[3565: マンション検討中さん]

ここは汐留近辺の勤務で二馬力1500世帯がターゲットかなと思ってます

[3566: 匿名さん]

>>3565 マンション検討中さん
これまでの書き込みを見れば分かるはず。
大半の検討者は身の程知らずの低所得者

[3567: 評判気になるさん]

>3565
ターゲット年収はそれくらいかもだけど
それくらいの人はここ買わない。

[3568: マンション検討中さん]

>>3567 評判気になるさん
まあそうですよね、汐留勤務であれば豊洲が多いです。わたしも同ラインですが、ここ欲しいですよ。

[3569: 匿名さん]

汐留の電通や富士通勤務の若い方は、2路線使える清澄白河に住んでいる方もいらっしゃるので、そことの利便性が比較されるかも。
清澄白河は大江戸線より、半蔵門線を使えるのが便利。
コレド室町や表参道、渋谷へも1本。
子供は、久松小学校、SAPIX東京校にも1本で行けるし？

[3570: 評判気になるさん]

>>3564 匿名さん
さすがに公式サイトで調べようよ。
板が14～18階 タワーが50階

板も一般的にみると高層なので、模型で見ると密集感あるけど、6階建ぐらいだと思ってみたら十分に前たてとの建との距離はありそー。

[3571: 通りがかりさん]

>>3561 マンション検討中さん

資産家は湾岸エリアには住みませんよ。
投資で買うかどうか位でしょうね。
もちろん100%ではありませんが、年収1000〜3000万、金融資産5000万以下位がメインターゲットかと思いますよ。
1億あったら都内のマンション一棟買いも見えてきちゃいますから。

[3572: 匿名さん]

先週、ほっとプラザはるみの前から撮った建築現場。

[3573: マンション検討中さん]

ここってコットンハーバーみたいな感じになるんかな？

[3574: マンション検討中さん]

>>3569 匿名さん
なるほどですね！確かに清澄多いかも。子供のこと考えると…頭切り替えます

[3575: 匿名さん]

>>3574 マンション検討中さん
頭切り替えちゃうの？清澄辺りと湾岸エリアじゃ全く感じ違うけど。。交通のことだけ考えればここはハナから対象外だよね。

[3576: 匿名さん]

清澄白河には新築マンションはないですよね？

[3577: 匿名さん]

>>3565
それは今現在のクソ高い湾岸相場でしょ？全然売れてないけどね・・・
しかもパワーカップルなんつー新語まで作ってハメようとしてんだから大したもんｗ

順調に売り抜く算段なら以前の湾岸ターゲット（世帯800～1000万）じゃないと厳しいと思うよ、
5000戸規模ってそういうことだよ。

[3578: 検討板ユーザーさん]

ここは低収入な連中も検討しそうだな、、

[3579: 匿名さん]

>>3577
これぐらいの相場だと、汐留や台場、兜町勤務の高給リーマンは一馬力で買えるし、
丸の内系大手安定企業の王道カップルは二馬力余裕。
年収2000万超の士業系は板マン高層角やタワマン買って、
超富裕層は道楽でタワマン高層やプレミアム買って皆ハッピー（笑）

[3580: 匿名さん]

ちなみに江東区東西線沿線10分未満の新築が坪300前後。
江戸川区の西葛西までいくと1割強安くなって、
駅10分を越えるような新築は坪250弱。
これぐらいの相場観で竣工前に完売してるような物件は皆無、
しかもいいとこ300戸規模でほとんどが100戸とか200戸、ここは4～5000戸。

仮にリーク通り坪280前後なら上記の客層とかち合うけど、
「晴海は駅遠だから」「あそこは中古だから」ってセールストークが成立する。
ってことは相場並で周辺相場を破壊することにはならない代わりに売り切るのは至難の業・・・

坪250、あると思うよ！

[3581: 匿名さん]

水辺ってそんなに良いかね？よくわからない

[3582: 検討板ユーザーさん]

好みだね

[3583: 匿名さん]

>>3580 匿名さん
選手村が浦安だったらそうだったかもね。でもここ中央区なんですわ。

[3584: 通りがかりさん]

>>3583 匿名さん

厳密には中央区という看板が付いた水辺、ですね。

たぶん言いたいのはどうであれ水辺。多分中央区だから、とか気にしてないと思いますよ。中央区っていわれても水辺だったらふーんですし。

[3585: 匿名さん]

そもそも東京は水の都。
川もあるし運河が張り巡らされている。

[3586: 匿名さん]

>>3571 通りがかりさん
資産家その程度の資産？ 一部屋しか買えない。

[3587: 匿名さん]

>>3580 匿名さん
坪250万円台はあり得ますよ
売り手として安全パイ

直近で販売好調な駅遠キラリスナや東京アロハの売れいき見ると判る。

[3588: 匿名さん]

マスコミへのリークで坪単価は270万円。
広めの25坪の3LDKで平均6900万円。

狭めの22坪の3LDKで平均5900万円。

平均坪270万円はこんな感じの相場ですね。
価格的には切りが良い設定。

安い部屋で客寄せに240万円台でやれば、20坪で4800万円～で売れる。
5年後としては、不動産崩れてるから妥当でしょう。

[3589: 匿名さん]

>>3580 匿名さん

ここは江東区、江戸川区ではなく中央区です。中央区の外れではありますが、都心に近接しているというメリットがありますので、江東区・江戸川区の相場とは違います。

[3590: eマンションさん]

>>3588 匿名さん

5年後も不動産の市況は崩れていないと思いますよ。崩れる根拠がありません。

[3591: ご近所さん]

中央区の水辺、ちなみにこんな感じでーす。

[3592: 匿名さん]

>>3589
同じとは言わないけど連動はするでしょ・・・
近隣や都心に比較する板マンがないから仕方なくだけど、
例えばダイワ有明は坪300強でお通夜状態だし、
奇をてらっただけの野村東雲＠330もどうなることやら・・・
ここは中央区っていうアドレスのメリットはあるけど（中央区の利便性は皆無）、
駅遠を飛び越えて前代未聞の駅無エリアだからねぇ・・・
駅20分とか地方都市でもなかなかお目に掛かれないｗ

[3593: ご近所さん]

コットンハーバーのタワー坪152万円だった、海を見えて、ここは270万円にしても高い気がする。

[3594: 匿名さん]

地方のリタイヤ層が便利な都心で老後を過ごすために購入したりもするんでしょうね
日々急いでないからBRTでも充分だろうし、子供が都内で働いてたらすぐ遊びにいけたりする

[3595: ご近所さん]

コットンハーバータワーズの平均坪単価は152万円だった！！！

[3596: 評判気になるさん]

不動産市況でやたらポジティブな人いるけど下がるでしょ。べつに暴落するとは言ってないよ？いまの価格から下がると言ってるだけ。根拠はデベの決算と新築販売実績値。

[3597: 通りがかりさん]

>>3592 匿名さん

都内にだっていくらでもバス便物件があるんだから言いすぎでしょう

加えてここは普通のバスより輸送力のあるBRTだし、野ざらし駅と違ってちゃんとした駅も整備されるようだし
住人のために、国や都にはしっかりと公共整備してもらいたいね

[3598: 匿名さん]

正直、収入低い人は買えない、それなりの価格で出して欲しい。

[3599: 匿名さん]

>>3598
例えば？

[3600: 匿名さん]

1000万以下の人が買えないぐらいの価格。

[3601: 匿名さん]

>>3600
駅無しのバス物件・板状マンションなんだから価格も相応。よって購入者層も相応。

[3602: 評判気になるさん]

>>3600 匿名さん
いま親から援助してもらう人も多いみたいだから年収あんま関係ないかもね。
平均価格9000万ぐらいの物件の説明会でドンキにいそうな子供連れ家族が、私たちには高いんですけど親が出してくれるから～って話してたよ。
まぁおれは金なくて買えなかったんだけど笑。

[3603: eマンションさん]

>>3600 匿名さん

パンダ除いて5000以上だから、給与だけならそれくらいないと買えないよ。

[3604: 匿名さん]

引き渡しが4年5年後というのがネックだよね。タイミング合う人なんかや、リタイア組、セカンドなどの人は良いよね。

[3605: 匿名さん]

>>3604 匿名さん
その時でも残ってるだろうし、売り物も常にあるだろうから、その時に欲しいと思ったら買えば宜しいかと。

価格はまだ未定だけど、利便性考えると焦って飛びつく程の立地じゃないし、数でもない。

[3606: 匿名さん]

今の流れ見てると、ちょうどここの売り出し真っ最中（2020年、2021年頃）に市況崩れそうだよね。

まぁどうせ買うなら、ある程度の駅近（せめて最寄りから10分以内）にはしておいた方が良いよ。どうしても気になるなら、その下がったタイミングで移れば良いし。

[3607: 匿名さん]

金利上がらなければ大丈夫よ。
消費増税に伴ってローン減税も延長するかもって話だし。

[3608: マンション検討中さん]

金利上がるより先にでデベ好決算の反動が大きそう。あんまり利益上げすぎても翌期は高成長を維持できるだろうか。売り控えなんてできないだろうから安値でもなんとか売ってきそうではある。

[3609: マンション掲示板さん]

>>3608 マンション検討中さん

どういうこと？

[3610: マンション検討中さん]

>>3609 マンション掲示板さん
デベは景気がどうなろうがマンションを作って売り続けないといけないってこと。
この掲示板でも相場が崩れないように売り控えるとか言ってる人いるけどそんなことは不可能。マンションが売れない時期なので売りませんでした。今期は売上ゼロですというのは通用しない。
さらに大きな利益上げたらその後はどんどん増やさないといけない。去年儲かったから今年は赤字になりますは許されないってこと。その利益で新しい売り上げ作らないといけない。
このふたつは上場企業なら大きなプレッシャーになるからあの手この手で売り上げ作らないといけないんだけど、いまの市況から考えると買える人も買いたい人ももう目一杯だと思える。
増税も控えてるしこのまま個人消費が減ってくと不動産市況もジワジワ下がりそう。
もちろんデベは商業ビルのほうが比率は大きいはずなので会社が傾くことはないけどそれでも住宅部門だけ赤字というのは許されないはず。しらんけど。

[3611: 匿名さん]

この前のデベ各社の決算内容を見れば一目瞭然。2020年、21年頃までだよ。それまでにここがどれ程進んでるか。半分以上残ってたら以降は厳しいね。。

[3612: 匿名さん]

>>3610 マンション検討中さん
ここの売り出しが始まる来年春頃には今より良くなるでしょう。冬も越える訳だし。

[3613: 匿名さん]

>>3611 匿名さん
残ってるに決まってるやん
いくつあると思ってんの？

[3614: 匿名さん]

消費税増税って大きいよね。至るところに影響あるでしょう。

[3615: 住民板ユーザーさん4]

オリンピック後値崩れすると思って買い控えている人がたくさんいるから逆にマンション需要は減るわけではなく値崩れはしないよ。

[3616: 匿名さん]

広めのファミリー物件だけれど中央区の子育て政策が微妙すぎる。

[3617: マンション検討中さん]

>>3615 住民板ユーザーさん4さん
残念ながらマンション価格は需給で決まらないんだよなー

[3618: 匿名さん]

>>3617 マンション検討中さん

需要があって、コスト高も続くんだから、不動産相場は今後も値崩れしないですよねー

[3619: 名無しさん]

ここの引き渡しを受ける頃には正直どうなってるか分からない。いつまでも異次元緩和続ける訳にもいかないだろうし、金利上昇も頭に入れておかないと。

[3620: マンション掲示板さん]

>>3617 マンション検討中さん

需給の影響を受けるでしょ。価格はコストアプローチで決まる面があるから影響は遅行するけど

[3621: 匿名さん]

>>3619
それはあるので、ここ買う人は金利上昇に対応できるぐらいの余裕がないと危険ですね。
いずれにしても引き渡し前にキャンセル出そうですけど。

[3622: 匿名さん]

投資マネーが相場をかち上げてきたんだから、
投資熱が下がれば不動産価格は下がるでしょ、
しかも銀行が金貸さなくなってんだから・・・
実需だけで今の水準を支えられる訳がないし、
都心の一部を除いて、実需中心のマンションは売れ残りが目立ってきてる。

[3623: マンション検討中さん]

投資熱は利回り悪くなるとすぐ落ち込むから、ここまで高騰したら持続は難しいよね。

[3624: 匿名]

不動産価格は時期により上下しながらもだんだん上がってきている。
資産を不動産にしていたもの勝ち。
今後も、昔は安かったよな〜って事になるかもしれない。

[3625: マンション検討中さん]

>>3624 匿名さん
それは確かに言える。ただ地価と住居用マンションは全く同じとは言えない。
資産というなら土地だね。

[3626: 匿名さん]

自己都合の理論振りかざして誰に何を訴えているんだろう。。

[3627: マンション検討中さん]

>>3626 匿名さん
仰るとおりです。自粛します。

[3628: 評判気になるさん]

投機筋の売れ残りが各所で悲惨な量で出だしてる。
もちろん誰も買わないそんな額で。
じゃあ次はどうなるの？塩漬け？
価格下げて処分を試みる。
でも売れない。
じゃあその後はどうする？

[3629: 匿名さん]

4年後ぐらいに子供ができる予定。
保育園は足りる？

[3630: 匿名さん]

不動産は出口戦略を最初から考えるのが基本とユーチューバーが話していました。

[3631: 匿名さん]

>>3628 評判気になるさん
安くなったらYouが買っちゃえばイイYO!

[3632: マンション検討中さん]

使い慣れると、バス便も便利だよね。
雨の日に駅まで歩く必要もないし、乗り降りも早いし、目的地のすぐ傍まで行けるし。
銀座方面とか丸の内近隣で勤めてる人は電車よりよほど便利かと個人的には思うけど。

[3633: 匿名さん]

>>3632 マンション検討中さん
私もそう思います。BRTはステーションで現金決済するので乗り降りは普通のバスよりはるかにスムーズですしね。

[3634: マンション検討中さん]

>>3633 匿名さん
3632です。同意いただけて嬉しいです。
このマンションは都営バスも始発に乗れるので、一本見送れば確実に座れるのも魅力に感じてました。
バスは時間が読めない点は否めませんが、運休のリスクは電車よりよっぽど少ないですからね。私自身はバスと電車を使い分けてます。

[3635: 匿名さん]

>>3634 マンション検討中さん
私も同じです。地下鉄でもバスでも行けるときは、あえてバスを選ぶことも多いです。
バスの方が景色も見れますし、いろんな人の仕草が人間臭くて楽しいですから。

[3636: マンション検討中さん]

マンション相場悲観論で安値希望を訴えるのもいいけど、住み替えなら今住んでるマンションも安くなることもちゃんと考えてないとね
いま賃貸で５年後まで手厚い住宅補助で生活できる人には関係ないけど

[3637: 匿名]

私も同感です。地下鉄の徒歩何分かは、出入口までで、そこから乗車するまで相当な時間を要します。BRTは即乗車できます。バスの欠点は、始発が遅く終発が早いのですが、BRTの発表されている時刻表では、そんなことはないようです。渋滞にまきこまれず、定時に運行されれば、乗車するまでに相当な時間を要する地下鉄よりBRTの方が、ずっと使いがってが良いように思われます。

[3638: マンション検討中さん]

>3631
そーいやそんな芸人いたなw

[3639: 匿名さん]

4年後の入居って実際どうなん？
3歳以上の子供がいたら転校前提になるし、部屋が手狭になるのは子供が小学校上がってからだから、その境遇ならすぐ欲しいはず。新婚の金のない時期に買うのは大変だろうし、まさか独身者が3LDKを買うとも思えんし。。
販売初期は動きが鈍いのはデベも織り込み済みな気がするわ。

[3640: 匿名さん]

>>3634 マンション検討中さん

>>3634 マンション検討中さん
BRTで銀座東京駅方面が検討されていると言う事は、現在の都05-1は廃止になるという事では？

[3641: 匿名さん]

てすと

[3642: 匿名さん]

結局、坪300万円みたいですね。たいして安くないよ。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181114-00146144-dzai-bus_all...

[3643: 検討した人]

「販売に時間をかけない選択をする」という下記の論調は同意

http://www.mh3.co.jp/harumi-flag_kakaku/

[3644: マンション検討中さん]

>>3640 匿名さん
今も雨の日にいらっしゃいますが、勝どき駅や、築地、銀座4丁目に出る方も多くいらっしゃいますからね。うまく補完する形で共存するんじゃないかと思いますが…

[3645: マンション検討中さん]

@270〜と予想してる。

[3646: マンション検討中さん]

安ければセカンドハウス需要も出てきそう。

[3647: 匿名さん]

>>3646 マンション検討中さん


当方もセカンドハウスとして検討しております。

[3648: 検討すべき]

>>3642さん

　買い増しでのセカンド需要も多いでしょう。この記事中の「地方に住む富裕層が都心の拠点とし
て、また将来の資産形成を考えて都心のマンションを買う場合、1億円前後の価格は頃合いとなる。
100㎡前後の広さもちょうどよい。だから、お金持ちにとって、「HARUMI　FLAG」の住戸は魅力的
に映るだろう。」という事案にどんぴしゃなんだな。私は地方ではなく、都心住まいだが、ここを
セカンドに考えている。セカンドの場合、眺望と環境重視で駅近などは関係ないしね。
坪３００として、95㎡で、8600万円・・なんて激安でしょう。

[3649: 匿名さん]

>>3588 匿名さん
そのくらいですかね。
徐々に下落しますから五年後では高いかもですね。

[3650: マンション掲示板さん]

セカンドハウスを買うような富裕層はもっと高級感があるもの買うんじゃないか？
それに地方の富裕層はもっと空港、新幹線からアクセスがいいとこ選ぶでしょ

[3651: 匿名さん]

相続税対策にみんなマンション購入検討してる。現金で相続するより、評価額を半分にできるから、少し高かろうが関係ないよね。晴海フラッグ、高齢者の相続税対策需要半端ないよ。

[3652: 匿名さん]

地方の富裕層なら空港や新幹線への移動はタクシーを使えば良いだけかと。羽田まで6000円程度だし。

たしかに眺望の良い部屋はセカンド需要もあってそれなりの値段でしょう。現状の湾岸なりのお値段。

それ以外の眺望の無い部屋は高くすると売れないね。

[3653: 匿名さん]

平均坪単価は270万円。
広めの25坪の3LDKで平均6900万円。
狭めの22坪の3LDKで平均5900万円。
平均坪270万円はこんな感じの相場ですね。
価格的には切りが良い設定。 安い部屋で客寄せに240万円台でやれば、20坪で4800万円～でバツグンに売れる。

[3654: 検討すべき]

そう、湾岸線は、大井本線料金所が廃止になってかなりスムーズに流れるし、晴海インターが出来てから、羽田からの車のアクセスは抜群に良い。そのうち、羽田行きリムジン出来ますよ。
東京駅からはタクシーはもちろん近いですし。
週末だけすごすセカンド使用の需要はたしかにあるし、リタイア組も多いと思いますよ。
眺望良・公園隣接の、分譲価格の高い部屋からなくなっていくと思います。

[3655: 匿名さん]

下手に高過ぎる中古は買うのは辞めて、中古は値崩れを待て。
新築ならハルミフラッグか開発中の有明を買った方がいい。有明は既に設定価格が変わらないんで、数年後も販売を戦う事を考えるとハルミフラッグの方が有明より安く出てきそう。

[3656: マンション検討中さん]

BRTメリット多いと思います。
地下のホームまで行く必要ないし、階段なしで楽。
バス内での現金受け渡しがないから乗り降りスムーズ。
本数が路線バスに比べるとかなり多い。
環状2号使うから信号待ちがほとんどなく新橋や虎ノ門まで行ける。
人数さえ捌き切れるなら全然地下鉄より便利だと思います。
需要あるのでガンガン走らせてほしい。

[3657: 匿名さん]

>>3655 匿名さん
有明スミフは販売タイミングがマンション価格ピークのときだったからね。しかもスミフ。
ハルミフラッグに比べたら割高になっちゃうね。

[3658: マンション検討中さん]

いやー、
やっぱ微妙やなー！
この物件の癖がすごいw

[3659: マンション掲示板さん]

たしかに晴海のアクセスが悪くないことはわかるけど、もっといいのあるのに富裕層があえてこっち選ぶ必要はないと思うんだよね

[3660: 匿名さん]

>>3656 マンション検討中さん

貴殿はさきほどから
BRTについて、何回か書いているようだけど、違和感ありすぎる
現金の受け渡しがない、とか書いているけど、いまは都バスにしてもみんなパスモを使っている。

[3661: 匿名さん]

地方の富裕層は有明の方を好むんじゃない。
高級路線の大規模商業施設、羽田アクセス線、都内随一の眺望、再開発山盛り、ホテル多いし、そんなに高くない。