HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[35451: 匿名さん]

>>35449 匿名さん
その説明はさすがにしているのでは？
その上で、3年後なので紙でお渡しするのはフルの金額です、となるのが普通でしょ。

[35452: 匿名さん]

>35451

その説明せずに、減免無しですってだけ。

[35453: 匿名さん]

凄い。
申し込まない方がいいよと言う連投ですね。
何て暇で親切な人なんでしょうw

湾岸タワーが坪200万切る時代がやって来ると本気で思ってるんだろうか
そしてその後一生値上がりしないとでも思ってるのか…
だとしたら日本に住むのはやめた方がいいね
みんなで海外移住しましょう

[35454: eマンションさん]

湾岸タワーなんて築年経って修繕見えたら売り抜けるつもりで買ってるんじゃないの？
マンションなんて年数経つほど劣化して、修繕にかかるコストが高いタワーなんてやばいでしょ。

[35455: 匿名さん]

言葉ができない人たちは日本に住まざるを得ないので、住む場所は必要でしょう。ただ、その人数はどんどん減っていき、高齢化していく。
不動産を資産として考えるなら確かにここはやめた方が得策かもしれませんね。少なくても今の値付けでは。
駅遠の湾岸板マンが坪200万円を維持できると本気で思ってるんだろうか。そしてその後値上がりするとでも本当に信じてるんだろうか？
そうならない要素しか見当たらないんだけど。

[35456: 検討板ユーザーさん]

>>35453 匿名さん
ほんとにね。
暇なのか、貧乏なのか…。
よしんば老婆心のつもりだとしても余計なお世話。誰も君らにリセールの心配してほしくなどないのにね。
年齢にもよりますが、今30,40歳で、一億出せてその理由が会社勤めも含めて個人の才覚ならこの先も稼げるでしょう。
理由なき昇給の年功会社の人はここは買わないでしょうし。
パワカで2馬力としても奥さん稼いでて立派じゃない。
面倒くさい自称投資家、自称不動産通で賃貸住まいよりはるかにマシね。

[35457: 匿名さん]

>>35455 匿名さん
そんな未来の話より、今まさにリセッションの危機にあるかもと報じられてるよ。一か月前とは状況が違う。

[35458: 匿名さん]

>>35455 匿名さん
だから私はこの検討板でみんなに警鐘を鳴らしてあげているんだと？
暇ですね～。うらやましいw
海外でも頑張ってください。
あっ、言葉の壁があって無理か。

[35459: 匿名さん]

2033年4月某日の晴海フラッグ団地前のレインボーブリッジが見える高齢者の憩いの場となった寂れた公園にて。

この沢山のアパートも今や不動産オリンピックバブルの象徴としてすっかり有名になってしまったね。あの当時は湾岸とかBRT・オリンピックとか今になれば不動産には何にも関係ない事で大いに宣伝した結果沢山の人がバブルの波に乗っかろうとしてしまったんだけど、今はこんな状態で安く売りに出てるけどまだまだ空き部屋も目立つよね。管理費負担も住んでいる人からしか取れないから1戸あたりにすると高くなってしまったし。。。やっぱりあんまり変わったことはしてはいけないんだな、一か八かのバクチだったんだな。あと時は全く気づかなかったけど。

[35460: 匿名]

>>35453 匿名さん

東京の不動産が依然、世界的に割安なことは間違いありませんが、
米国と違い、平均賃金の安い日本では、個人消費、実需で不動産価格を
押し上げる力が足りず、投資家マネーに頼った価格上昇でした。

都内と郊外/地方との価格格差がますます拡大傾向にあるのが、その証拠です。

投資家マネー流入が引いた後、
湾岸タワーが坪200万切るかはわかりませんが、
晴海フラッグは、恐らく間違いなく、坪200万を切るでしょうね。
過去も、リセッションによる調整局面では、バブル前の価格まで一旦戻していますから。
今回も一時的に、2004年時相場程度まで戻すのではないでしょうか？

一生待つ必要はありませんが、来年まで待って、
それからゆっくり 晴海フラッグを“消費”笑 してもいいのでは？
買い時がすぐそこ まで来ているのに、今買ってはダメですよ。

当方が所有する都内駅近物件も、新築から12年で40%程価格が
上昇しましたが、今度のリセッションで、購入時価格程度、
若しくはそれ以下となり、含み益は吹っ飛んでしまうのでしょう。残念。

[35461: 匿名さん]

>>35453 匿名さん

そうなんですよ。
ここはあの手この手で買わないほうがいいというディベート大会さながらの井戸端会議が絶えないのですよ。

若くてピュアな一次取得層は不安になってどっかにいってしまうのではないかという勢いです。笑

[35462: 匿名さん]

>35420

築12年だとミニバブル期物件。上がっててもせいぜい20%でしょ(笑）。リセッション起きたらマイナス。

[35463: 匿名]

>>35462 匿名さん

購入時 坪280万、直近成約事例平均390万強なので、丁度40%上昇ですね。
もちろん物件次第ですが、流動性の高い城南駅近物件は、湾岸ニュータウン群とは違うのですよ。

でも、リセッション後は、おっしゃる通り、マイナスかも知れません。

[35464: 匿名さん]

五輪があろうがなかろうが入居時期は変わりません。そして皆さんは２２世紀に向けて計り知れない負債を背負って住むのです。「五輪中止」という安倍政権が生み出した史上最強の負債を奴隷同然に背負って生きていくのです。

[35465: 匿名さん]

>>35464 匿名さん
計り知れない負債とは少し大袈裟だと思いますし、1990年代のバブル崩壊時のその後の顛末に比べれば、そこまでは落ち込まないと希望的観測も含めてですが思ってます。
ただ、資産価値が維持されるとは全く思えないので、10年後に分譲価格から60%程度は下落するであろう事やBRTは実は単なる都バスに過ぎなかった事、フラッグ内に空室が目立つ事、所謂団地化していく事、くらいは想定しておかないと後で後悔してしまうだろうな、とは思ってます。その上で敢えて多大なリスクを取るか、近隣の賃貸または駅近物件に住んで、もう少し様子を見るか悩んでます。今はリスクオンすべき要素が全く見当たらないのが今回残念なところですが。

[35466: マンション検討中さん]

自分の財布で買える値段まで下がって欲しいという浅ましい人が多いね。

状況が変わってるのは政府も同じ、景気対策でコントロールできるから財政出動で市場安定化させてるよ。
実体経済は落ち込んでる中で、ジャブジャブになるから、不動産が高騰するスタグになる可能性もあるよ。

[35467: 匿名さん]

オリパラ2年延期説でてきてますね

[35468: マンション検討中さん]

リスクオンってw
都会でマンション買う人は大変だねえ。
戸建て買ったら？

[35469: 匿名さん]

オリンピック延期だと、入居はまた延びる？

[35470: 匿名さん]

>>35467 匿名さん

先日も、オリンピック延期で入居が３年後になるんじゃないか？と専門家がテレビで話してました。
そして、最初に価格高めで売り出しているから、価格は下げられず、売れ残るだろうと。

[35471: 匿名さん]

2年延期案はIOC委員の発言ですね。
そうなると入居が遅れ、居住できる期間が短くなるので、当然値下げはあるでしょう。
その2年の間に大きな事情変更がなければいいのですが・・・

[35472: 匿名さん]

そんなに待てないからキャンセルかな？

[35473: 匿名さん]

>>35471 匿名さん

それが、値下げしたくてもできないらしいですよ。
既に購入した人がいるからだとかで。
しかも大規模なので、高値購入者から反発が出たら対処しきれないみたいです。

[35474: 匿名さん]

過去の耐震偽装然り、直近のダンパー事件に然り、結局契約者側の泣き寝入りで終わるよね。今回入居が遅れてもデベには全く非がないし、まだ納得できるほう。

[35475: 匿名さん]

>35473

値下げについてはスーパーのタイムセールと扱いは一緒。反発がでようが強行突破。まあ、返金することもあるけどレアケース。

コロナの一件がなくてもここは竣工前完売危ういペースだったからね。

[35476: マンション検討中さん]

いずれにしても一年程様子見て購入検討したいと思います。だって入居は先ですしね。最悪4年後
通常のタワーマンションでも契約は早くても入居2年前でしょ。

[35477: デベにお勤めさん]

仮に２年遅らせたら、その分エレベータやそのほか重要設備も２年分劣化するということだからムカつく。今住んでるマンションも３０年経過してエレベータの全取り替え工事決まったんだけど、こう言うのも２年分早まるわけでしょ。オリンピック延期が確定した時点で、白紙撤回できるよな

[35478: 匿名さん]

＞オリンピック延期が確定した時点で、白紙撤回できるよな

売主の責に帰するではないから微妙。

[35479: 匿名さん]

>35477

デベ社員なら自分で法務部門に聞けばいいじゃない。

[35480: 匿名さん]

オリンピック開催がどうなるか決まるまでは、もう販売できなくなっちゃったね。

[35481: eマンションさん]

売主のせいでオリンピックが延期になり、引き渡しが遅れるわけじゃないから、契約済みの人への救済は難しいだろうな。
売主良心で契約解除費を多少下げてくれるかもしれないけど。
次期分の契約内容にはコロナ騒動で更に引き渡し延びても補償はしないって書き込んできそう。

[35482: 匿名さん]

私は年収３８０ぐらいですが、値下げ交渉をしてみるつもりです。
住民のみなさん、買えたらよろしくお願いします。

[35483: 匿名さん]

オリンピック２年延期
入居は５年後
さすがにありえない…

[35484: 匿名さん]

>>35483 匿名さん
ここの検討やめる人、手付流して他検討する人も出てくるかもね。

[35485: 匿名さん]

普通に考えれば2年延期なら希望者には手付金全額返金してちゃらでしょう。デベロッパーにも常識はあると思う。

[35486: 匿名さん]

>>35485 匿名さん
でもせっかく高倍率の抽選に当選した方はかわいそうですよね…。

[35487: 匿名さん]

そもそもココと五輪は厳密には何の関係もないってことを分かってないのが多すぎる。
延期になった際の負担はデベと都の話し合いで契約者検討者には関係のない話。
引き渡しが遅れた場合は無条件解約や手付け倍返し、家賃負担等が提案されるだけじゃね？
コロナ、五輪延期、引き渡し延期（不可抗力）の三段論法が成り立たないこともないけど、
引き渡しまでには十分な期間を設けてあるし、言い訳としては厳しいんじゃないかな？
もちろんかなりのレアケースだし、万一そうなった場合は売主から早々に何かしらの提案があると思うけどね。

上記はあくまでも一般論だけど、
都とデベの間には事細かい契約書があるだろうし、
デベと契約者の間に特殊事項（例えば五輪中止云々）があるならそれは重説に盛り込まれてんじゃないの？
何もなければ通常通りの対応。

[35488: 匿名さん]

>35485

三井は過去に施工トラブルを起こしておいて、解約するなら手付放棄と迫った会社。

[35489: 匿名さん]

>>35484 匿名さん
今賃貸の購入者は特に有り得そうだね。
５年の賃料総額は1000万円以上。
さらに、中古もお値打ち価格になってこれば、手付放棄して中古買った方がお得。

[35490: 匿名さん]

>>35487 匿名さん

今回の売買契約書の中身を知ってから発言しなさい。

[35491: 匿名さん]

>35487

特に取り決めはないよ。契約書には売主に責を帰さないケースは免責って書いてある。

[35492: 匿名さん]

とりあえず何が起ころうと誠意の無い対応をされたら末代まで三井での購入は控えさせる。
以上。

[35493: 匿名さん]

>>35491 匿名さん

今のところ、オリンピック延期は売主の責めに帰すことではないという認識。
つまり、オリンピックが延期されても手付倍返しどころか、手付が返還されることもなく、５年待つしかない。

[35494: 匿名さん]

>>35492 匿名さん
その誠意のない対応とやらも、他のデベ同意の上での対応だと思うけど、他のデベのマンションは買うの？笑

[35495: 匿名さん]

>35492

過去事例は調べないと。三井は施工トラブルの実績は豊富。

[35496: 坪単価比較中さん]

サンビレの販売がはじまってますが、これから購入検討の人は重説にオリンピックが延期になり引き渡しが遅れるような場合には、売主の責任云々問わず白紙撤回可能とするような条文の追加や変更を交渉できたりしますかね？それとも重説の文言追加の交渉は難しいですかね？

[35497: 匿名さん]

交渉するのは可能だけど、応じないんじゃないかな。

まあ、交渉するなら弁護士連れて行かないと。大手企業は顧問弁護士抱えてるし、社員にも法学部出身者がいる。

[35498: 匿名さん]

>>35493 匿名さん

待てる？

[35499: 匿名さん]

>>35490
いや、契約者じゃねーから分かんねーけど、って話だろーがｗ

>>35491
ありがと、一般的な内容ってことね。

>>35493
五輪延期が売主の責任でないのは明らかだけど、
引き渡しから逆算して2年も3年も前の出来事だし、遅延の言い訳としては厳しいんじゃね？ってこと。

中止なら十分引き渡しに間に合うし、
延期なら都とデベの話し合いでデベ側は契約者に与える損害が大きすぎるってことで拒否もできるはず。
都は新たに選手村を確保すればいい話で、仮に延期に付き合うなら契約者への補償も盛り込まれて然るべき。
まあその辺りが全て契約書に記載されてるか否かは知らんけどね。

[35500: 匿名さん]

デベが延期に反対とか補償なんて、オリンピックに水を差すのかって世論が怖くてできないに一票。そして契約書の文言を盾に契約者を泣き寝入りさせる。