HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[35151: 匿名さん]

>>35150 通りがかりさん
終局1.2万人をBRT1時間数本と都バスだけでは、乗り切れず数本待ちでしょう。
東京駅までバスは実際現状は35分かかってる。
中庭は日当たりが悪いので芝生などはほとんど根付かない。
スーパーは京成ストア、、、

額面通りにではなく、現状をきちんと想像したほうが後々ガッカリしないかも

[35152: 匿名さん]

>>35150 通りがかりさん
電車とバスだとまったく輸送量が違うからね

[35153: 匿名さん]

BRTって5分に一本じゃなかったっけ?

[35154: 匿名さん]

>>35146 通りがかりさん
たしかにサンビレッジの中庭向きのほうは、日当たりが良くて買う価値はあるね。景色に目を向けすぎ。海向きは日当たりが悪すぎるから、リビングは一日中電気が必要だね。更に海向きは潮風で洗濯物ベタベタ。多少高くなっても広くなるシービレッジならまだしも。シーはだから売れてるんだろうね。

[35155: 匿名さん]

>>35153 匿名さん
BRTが仮に5分に1本だとしても、1時間に12本しか来ない。1回の運送が電車の1両程度。1時間で12本となると、12車両の電車1回分。
とても間に合わない。

[35156: 評判気になるさん]

5600世帯に対して、本格運行でもBRTで運べるのはピーク1200人/時。
始発でも乗り切れないのは明らかで、3本待って乗るなら30分待ち。
「座るため」でなく「乗るため」の30分待ち。想像できますか？

[35157: 匿名さん]

>>35155 匿名さん
しかも、12本のうち半分は有明方面からの寄り道便です。
いまでも有明からの都バスは、晴海3丁目では乗れず｢満員です。次の便に乗ってください｣になっている日もある状態なので、実質通勤のピーク時で1時間たった6本｡｡｡

[35158: マンション検討中さん]

東京で生まれ育った人は、駅が徒歩圏に無い生活ってあまり経験したことが無いから、
駅無しで、バス便のみには、相当、かなり抵抗がある。

一方、地方で生まれ育った人は、むしろ駅まで徒歩で行けないのが当たり前の
生活をしてきたので、バス待ちだとか、自転車だとか慣れているのかも知れない。

更には、地方の人にこれぞ東京をイメージさせる虹橋、都会の高層ビル群の夜景、
東京に住んでるって実感を求める層もいるのかも知れない。

気づかなかった。

中央区アドレスを魅力に思っていたりする人の投稿も多いし、
昔の晴海埠頭が、どんなところか知らない人も多いのかも知れないし、
自分の価値観だけで、マーケットでの人気を測っては行けないことを学ばされた物件。

でも、中古となった時、駅無しが 致命傷となるのは疑いが無い。

[35159: 評判気になるさん]

BRTはピーク時で幹線ルート6便、選手村ルート6便なのでそれぞれ10分間隔の想定です。この12便を合わせてピーク1200人/時。さんざん既出ですが。

[35160: 匿名さん]

>>35159 評判気になるさん

と言うことは、幹線ルートはほぼ満員で来るので、実際はピークでも1時間あたり600人しか運べない可能性があるのでしょうか？
4000世帯、1万人を超える人を捌けるとは思えないのですが、大丈夫なのでしょうか？

[35161: 匿名さん]

話変わるけど最近マンマニさんダークサイドに堕ちたと思うのは私だけでしょうか

[35162: 匿名さん]

>>35160 匿名さん

だから自転車通勤！
雨の日はカッパ着て自転車！
嵐の日はテレワーク！
って覚悟です。
BRTには期待してない。もし、想像以上に車通勤の人が多くいて、BRTが使えるものになればラッキーぐらいにしか考えてない。

[35163: 匿名さん]

>>35160 匿名さん

勝どき駅から一番近い棟に雨の日歩いてみました。まず、橋を渡る時に向かい風で傘が裏返し。晴海に住んでる友人に聞いたら毎回傘はダメになると。そのあとも風が強くて歩くのにキツイ状況。駅から20分徒歩は無理。友人は車、タクシー移動しかしないと。雨の日の自転車は不可能。晴れの日は、橋があるから電動自転車あるならOK。一度、みなさん雨の日に歩いてみては？これは本当の話なので。タワマンに住んだことある方なら風の強さが分かるはず。晴海フラッグはバスとか電車利用の人ではなく車通勤の人が買うことを想定しているはず。世田谷区や目黒区の高級住宅街地は駅から遠い。みんな車移動。BRTは期待して買うのはNG

[35164: マンション検討中さん]

頑張ってBRTで通勤してくださいね

[35165: 匿名さん]

>>35161
金が絡むとあんなもんでしょう。
そういう意味ではノラ氏のほうが顕著な気がするけど。

有償無償に関わらず情報引き出して精査するのは最終的には受け手の責任であって、
鵜呑みにしていいことなんて一つもないんだけどね。
こういうこと書くと盲目的な信者（一番質が悪い）が攻撃してくるんだけどさｗ

[35166: マンション検討中さん]

85平米で管理費修繕費合わせて現状5万円これに駐車場代合わせて7万円超えますね。
築30年ごろには10万円を超えると思うのですが夫婦で年金を合わせて35万ぐらいもらえる世帯でも相当苦しい生活になるので車を手放すとやはりBRTのみだと移動辛い気がします。

[35167: マンション検討中さん]

>>35163 匿名さん

朝の通勤ラッシュ時に、BRT、都バス、自家用車、バイクが、一斉に島から橋に向かって行き、
一本道が大渋滞となるのは、容易に想像がつきますね。
そうなると、タクシーもきつい。

目黒区、世田谷区との違いは、裏道が無く、逃げ場が無いことです。
陸の高級住宅街は、裏道が多く、幹線道路をほぼ使わなくとも、
目的地まで行けるところが、車移動の際の大きな違いですね。

[35168: マンション比較中さん]

九州の田舎もんです。坪単価３００とか高いですねぇ！恐ろしかです。

[35169: 匿名さん]

車通勤以外の方のメリット、デメリットを想像で書いてみました。
車通勤の余裕ある方はデメリットは特にない気がしますね。
自分なりのメリット、デメリットを書いてみてデメリットが多い場合は
買わない方がいい気もしますね。全て独り言でが。

フラッグのメリット
・展望がいい・坪単価が安い・広い・中央区アドレス

フラッグのデメリット
・通勤が苦痛になりそう（BRTに期待できない）（未知）
・タクシーに乗る回数増えそう・駅まで遠いから歩けない
・スーパーも高めの価格になりそう。（晴海内のマルエツはドンペリなど高級食材が多く置いてあり富裕層向けの物も多い、日常品は高くも安くもない）
・管理費、修繕積立が（約4万円弱～強）と電車通勤の方にとっては高い。
＋固定資産税（年間６０万弱と高い可能性もある）

[35170: 匿名さん]

コロナで販売延期？

[35171: 匿名さん]

私はみんなの通勤時間にバス乗らなくていい職なのでガラガラバスはメリットでしかない。

[35172: マンション検討中さん]

>>35092 買い替え検討中さん

ネガを言いたいのはわかるが駅30分ってどこの話だよ。
頭の悪さを露呈している。

[35173: マンション検討中さん]

>>35117 マンション検討中さん
固定資産税は嘘。
営業がそんな嘘つくはずない。
要はお前が適当な事書いている。

[35174: 匿名さん]

地方の人にとっては管理費修繕費分が車代だと思えば安く感じられるんじゃないの?

[35175: 匿名さん]

地方だと都内に大学通わせるにもお金かかるしね。
都内に家があれば下宿代とバス代が浮くかも。

地方の大学だと意味無いけどその場合は下宿代安いからね

[35176: マンション検討中さん]

>>35172 マンション検討中さん

ドアツードアというか、A棟自宅から駅まで歩いて電車に乗るまで、
30分は、急いでもギリギリでは。
A棟からは実際に歩いていないのですが、駅から20分で、
フラッグ入り口に着く感じでした。

[35177: 口コミ知りたいさん]

専用レーンのないバスなんて、BRTと呼んではいけないんじゃないかな。ミスリーディングしすぎ。普通に、バス停まで徒歩〇分掛かるバス便しかないところなのに、BRTとか中央区とか言ってごまかすのもどうなんでしょうか。最近のコロナクライシスで冷静になったことで、気づかされたように思ってます。色々大変なことばかり起こっているコロナ騒ぎですが、この気づきだけは良かったと感じてます。みなさんももう少し冷静に考えてみてはどうでしょうか。色々気づくことがあるはずです。

[35178: マンション検討中さん]

これだけネガがはびこってるところを見ると普通に売れるなこれ
今回倍率高そうなところをチャレンジするか確実に取りに行くか迷う(￣▽￣;)

[35179: 匿名さん]

地方に住んでる人って東京のゴミゴミした感じが嫌いだから地方に住んでいるのであってここなら都心なのに地方のような住空間にゆとりある生活になりそうだからこっちのがいいて思う人も多そうだよね。

緑も...(といってもパークサンAの前の小さい公園しかないけど)あるし!

[35180: 匿名さん]

実際にフラッグのモデルルームに行ってシュミレーションを頂いてきたものです。
実際にシュミレーションには固定資産税60万とはっきり書かれてました。
この方は適当を言っていないと思いますよ。ただこれは、あくまでシュミレーションなので、これ以下もあるし、これ以上もあると営業の方が言ってましたよ。

[35181: 口コミ知りたいさん]

＞＞35178
もう少しシンプルに物事を見たらよいように思うけどな。
多くの人は、単に思っていることを書き込んでいるだけだと思うし、どちらの意見も一理あると思うので、あまり一方的な方向に思い込まずに冷静に立ち止まって考えることも大事かと。
私は当初はThe Tokyo Towersの中古を買おうと思ってたんですが、同じような値段を出すなら、少し狭くなるし、かなり遠いバス便だけど、環境は良いかなぁと思ったので、このフラッグを検討するようになりました。
ネガと言われている方々の意見も見ましたけど、言われてもしょうがない点は間違いなくあるなぁと、今は思い始めてます。
正直、今はだれかに背中を押してもらいたい気分ですが、長期的には日本の不動産は調整局面に入るのは明らかなので、入居開始後5年くらいたったところで色々売り出されるであろうところで安価に買うのがリスクも少なく得策かなぁとも思ってます。
まあ、こうして悩んでいるうちが一番幸せなのかも。昔の地方リゾマンの大失敗をどうしても思い返してしまう。

[35182: マンション検討中さん]

行き止まりなので、商業施設の出店検討においても、
半径での商圏が期待できず、晴海フラッグないの住民に限定されることから、
商業施設が、シャッター商店街化の可能性もあること。

災害時の避難経路について、再考が必要なこと。

東京湾の強風に常にさらされること。

鉄道、地下鉄新線、の敷設費用は、利用による回収が見込めないこと。

BRTの専用レーンの計画も無く、深刻な渋滞が予想されること。

通勤時、駐車場から出るだけでも相当な時間がかかる可能性があること。

目新しく、実績の無い共用部分のメンテナンス費用上昇が、更に管理費に転嫁されること。

中古市場では、環境、眺望、規模に対し、圧倒的に駅近の利便性が優先されること。


ネガかも知れませんが、 ネガを見ないようにするのは危険です。
真剣に検討していれば、いるほど、ネガ分析は重要です。
ただ、新しい試みであることは確かなので、他には無い良さが沢山あります。
モデルルーム、バーチャルの眺望に惑わされることなく、自分なりにネガを全て書き出してみることを
おススメします。

その結果、納得がいった人が購入すればいいのです。
多摩ニュータウンも素晴らしい街づくりにもかかわらず、賛否両論だったようです。

A棟の位置に タワマン2本だけだったら、ありだったかも知れません。

[35183: 匿名さん]

>>35168 マンション比較中さん

なぜ宮崎の田舎もんがこのスレに?

ここは宮崎からも受け入れているマンションだったのですか。

[35184: マンション検討中さん]

>>35178 マンション検討中さん

恋は盲目？

[35185: 匿名さん]

今後中国のように都内はタワマンしかない都市になると思う。

その時に勝ち残れるのは緑を身近に感じる、
眺望最前線なんじゃなかろーか。

[35186: 通りがかりさん]

私は競売物件狙いです。
恐らく沢山出てくると思います。
定価の３割位の値段なら買っても良いんじゃないですかね。

[35187: 口コミ知りたいさん]

これからまだ10数年は人口が増加していく中国と、既に人口減少し、さらなる高齢化社会に突入する日本を一緒にしては、中国に失礼。
不動産サイトを一度でも見たことがあるならすぐに気づくことだけど、このフラッグは果たして中古物件を買おうとする人や賃貸を探している人の検索条件にすら引っ掛からないのではないだろうか。つまり選択肢にすらならない。
駅徒歩10分を超える物件をわざわざ東京都内で探す必要性を感じない。
それなら、近隣都市の駅近タワマンの方がはるかに利便性が高いし、周辺環境もよい。結局、駅近は鉄板。フラッグのど真ん中に新駅ができるから買ってもいいけどな。

[35188: マンション検討中さん]

>>35185 匿名さん

説得力あります。
でも 最前線は 坪400万越えです。
最前線だけ、再販価値が担保される可能性はありますね。

[35189: マンション検討中さん]

>>35187 口コミ知りたいさん

晴海フラッグ指定の中古購入者が 将来沢山出て来ると妄想してるでしょうか？

[35190: 匿名さん]

都心3区は増加するよ?

老後に車が運転出来なくなって詰んでる祖父母や両親を見てきた子供、孫世代なら間違いなく田舎には買わない

[35191: 口コミ知りたいさん]

坪400万なら、港区の白金高輪や品川とかの駅徒歩数分の中古と変わらんからな。どっちが良いか良く考えた方がいい。

[35192: 匿名さん]

>>35181 口コミ知りたいさん
大手デベの不動産はマークアップで値付けだから、調整局面に入ったとしたらそれは不景気になって2、3年後。そうするとそもそもサラリーマンの所得も減ってて結局安く買ってることにはならないかもね。今から積立るのもあるけど、その間は賃貸な訳だし、その割高支出を考えると…ともなる。
そもそもG7の中で毎年圧倒的に生産性が低い日本国なので、今の経済や社会福祉を維持する為には外国人の流入を認めざる得ないし、そうなっていくと思います。なので、人口減少は地方の影響は大きいですが、都内、都心は日本人と外国人でこれからも当面は人口増加していくので需給面からの不動産価格下落は都心ではまだまだ起こらないかと思います。都心の下落を待っていたら20?30年経ってしまうので、その時の年齢を考えたら…。

[35193: マンション検討中さん]

>>35190 匿名さん

運転出来ない家族持ちには、晴海フラッグは向いていないのでは？

[35194: マンション検討中さん]

>>35192 匿名さん

ご承知の通り、Tokyo都心の不動産は、世界的にまだまだ割安感があるのは事実でしょう。
ただ、住所だけのエセ都心ではなく、都心に限定されるのでは無いかと。

晴海フラッグにこれだけ関心が集まるのも、ギャンブル性の高さからでしょうね。
10年後が楽しみです。

[35195: 匿名さん]

>>35193 マンション検討中さん

郊外出身の子供達は小学校に徒歩30分なんて当たり前。

駅まで20分なんてただの駅近という認識でしかないでしょ。

[35196: 匿名さん]

>>35194 マンション検討中さん
35192です。
私もそのように思います。
都内の不動産価格が今後下がって買えると思っている人が多かったので。株と同じで下がった時には、経済的余裕がなかったり、そもそも心理的にも買えないものです。

ハルミフラッグは将来が分からない点ではギャンブル性もありますが、そもそも実需でしか売れない(買われない)ところだと思います。

[35197: マンション検討中さん]

>>35195 匿名さん

駅1分 電車20分の緑豊かな環境、情緒ある街の方が 良くないですか？

[35198: 匿名さん]

>>35197 マンション検討中さん
例えばどこですか？
駅1分でそんなところ田舎以外にありますか？

[35199: 匿名さん]

都心3区の内陸のこと?

住宅が密集し過ぎてて人が住む場所じゃないよ。

[35200: 匿名さん]

>>35195 匿名さん

そんな認識はないだろwww 駅遠乙！