HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[3251: 匿名さん]

>>3249 匿名さん
85平米なら、
@270で7000万
@280で7200万
@290で7500万
@300で7700万
@310で8000万

駅までの距離考えると、こんなもんじゃないの？板マンだし。高い安いかはそれぞれ。

[3252: 匿名さん]

板マンかタワマンかという、マンション形状の事に関して、ここまでヒートアップすることではありませんよね。

タワマンにお住いの方が、小さな自尊心を満たしにきているのでしょうか。

[3253: 匿名さん]

三井不動産が、同じく駅遠のパークタワー晴海を1年半くらい？販売しているので、そこの販売データやMR来場者の声が生かされそうですね。

南側の眺望の良い部屋や角部屋・広い部屋は高くても売れたそうです。その他のお部屋は、7,000万円を超えると動きが鈍かったようです。それでも地域最安価格なのでポツポツと売れ続けているようです。

晴海フラッグは、都・区・民の一体開発と謳っているので、みんなで相談して価格を決めると思います。
近隣の相場を撹乱しないように配慮して売って欲しいと言うのは、近隣に住んでいる方だけの願望ではなく、区の願望でもあると思います。

バカ安で売って近隣周辺の地価まで下がれば、区の固定資産税収入まで下がる可能性、売買取引や賃料収入によって生じる税収が減ったりと、まあ、その辺も考えての値段になるのかなと思っています。

[3254: マンション検討中さん]

駅20分以上の板状マンションで坪280万ってほんとに安いんですかね。。冷静になると高くも安くもないような気がしてきました。タワーで280とかならまだ分かるのですが。

[3255: マンション検討中さん]

板マンで駅遠いとなれば6000万代で無ければ売れません、いくら中央区でも。
実質中古5年近いわけだし。

[3256: 匿名さん]

>>3254
今の相場で気持ち安いぐらいじゃない？
坪250なら瞬間蒸発コースだね、もちろん十分期待していい数字。

豊洲の再来、五輪レガシー、中央区最後の楽園と考えるなら買いだし、
高島平、幕張の二の舞と思うなら止めたほうがいい。

幾ら取り繕ったところで駅距離や立地が全ての不動産セオリーからは完全にイレギュラーだし、
恒久的に評価されるには交通網の整理が絶対条件で新設鉄道がベストだけど、
BRTやルートバスを張り巡らせないと厳しいんじゃないかな？

半実需半投資でどうしても気になる存在なら、
一期の雰囲気を様子見して二期から参戦しても十分間に合う供給数だと思う。

[3257: 匿名さん]

価格より、ソフト面で特徴を付けたらどうでしょう。すでにデベロッパーが別の地域で実施しています。
例えばの話ですが、
第1期契約者特典として 保育園入園保証を付ける。
賃貸棟のシルバーレジデンス優先入居権、老後70歳以上になれば見守りサービス、シルバーレジデンス棟レストランで食事が出来て、お風呂に入れる。
親を優先的にシルバーレジデンス、ケアレジデンスに入居可能 などの特典が付いたら、7,000万円でも相当人気になりそうな気がしますが。

[3258: 匿名さん]

これだけ税金が投入された土地はそうはないし、今後20年はこの近辺で大規模開発はないでしょう。

[3259: 匿名さん]

>>3257
震災以降、三井は特にコミュニティ形成に軸足を移したソフト面に力を入れてるし、
行政との折衝にも一日の長があるし色々仕掛けてくるとは思う。

ただ保育園優先を一期の特権ってのは難しいだろうね、同じ扱いじゃないと・・・
常に一定数を住民優先にするのは行政次第だけど、
特区でもなければ今後の中央区の保育園併設マンションを全て同じにする必要があるし、
色々難しいんじゃない？
敷地の先っちょに保育園造って「実質」住民専用みたいな裏技もいいかもｗ

[3260: 匿名さん]

>>3259 匿名さん
保育園だけでもなく病児保育、365日やってる小児科、学童保育と親の帰りが遅い子供達のためのキッズレストラン、忙しいお母さんのための夕食サービス、お惣菜サービスなど、三井不動産がよそで手がけていると思いますよ。

[3261: マンコミュファン]

税金の投入ではなく、正しくは安く土地を売った

[3262: マンコミュファン]

デペが、販売する前に間取りを改修する費用が嵩むから、安く売った。
安いからといって、全てが利益になるわけではない。

[3263: 匿名さん]

>>3260
民間サービスと行政サービスを同列で語られても・・・
宅配サービスや認可外保育園なら好き勝手すればいいんでない？
サービスの対価として相応の費用を要求されるけどね。

ここは公共施設の併設を義務付けられてるはずで、
認可認証保育園なら行政に従うしかない。

例の幕張の件はかなり踏み込んだ素晴らしい決断だと思うけど、
色々と困ってない中央区がそこまでやるかは疑問だね。

[3264: 匿名さん]

>>3263 匿名さん

中央区はしないよ。

[3265: 匿名さん]

>>3261 マンコミュファンさん
選手村の建設費も国の予算で作られてますよ。
とにかく通常のマンションと比べて5分の１？ 予想など原価は安いんですよ。

[3266: 匿名さん]

電気や水道なんかも国や都の予算ですかね。

[3267: 匿名さん]

>>3258 匿名さん
選手村名目で予算が投入され、結局、最終目的はマンションの販売。

ここの土地や予算は終着が新築マンション建設なんですよね。

建設を分割して、選手村はオリンピック後に一般競争入札で業者に高く売却すればいいのに、あえてデベロッパー利益が国民には解りにくくする仕組みになってる。
これからオリンピック予算は、あくまでも終着はマンション建設ではないの？

[3268: 匿名さん]

この周辺は待機児童も多いので、優先はないと思います。
幕張と違って近隣はかなり激戦区。
ただ中央区は収入より居住期間が優先されるから、新規に中央区に来る人は大変だと思います。

[3269: マンション検討中さん]

デべに儲けさせて、日本を魅力あるようにお化粧してもらって、雇用をいっぱいまかなってもらって 組織票を得る ってことか
だったら、せいぜい雇用してもらおう
ブラックは許したら駄目だね 元は税金だ

[3270: 匿名さん]

>>3263 匿名さん

第1期契約者のみに限定して期限つき入園保証特典をつけるのはどうでしょう？
ある時点まで、保育園は無認可保育園にしておき、その後認可なり認証を取って、あとは公平に区の基準に従うというのはどうでしょう。
もちろん当初の保育料は月10万くらいしますが、延長で夜10時くらいまで預かる事も可能になるし、探し回るよりそれだけの金額を払っても、すぐそばに確実に入れる保育園があるというのはありがたいと思う方もいらっしゃるのでは？

[3271: 匿名さん]

>>3270
しつけーなｗ
誰の為に、何の為にそこまでする必要が？
その特例が区民全体の利益に繋がるとでも？

まあ万に一つぐらいは可能性あるかもだから、
夢見るのは勝手だけどさ・・・

[3272: 匿名さん]

辰巳団地や八潮団地、高島平団地のど真ん中にタワーマンションが2棟立つ感じですね。
凄く安っぽくなりそう。

[3273: 匿名さん]

>>3271 匿名さん
バス便板マンある程度の価格で販売するために、いろんなアイデアを練っているところじゃないですか。
それから実はこれは私の夢じゃなくて他の事例です。

[3274: 匿名さん]

>>3270
認可保育所は区民のもの。
近隣が激戦区なのにフラッグ優先は近隣住人はだまっていないと思います。
むしろフラッグのせいでさらに激戦に。
認可外に期待した方が良いのでは？
トリトンの英語のとこは確か18万ぐらいだった気がします。

[3275: 匿名さん]

>3272
ベルタワーみたいなイメージかな？
それか小松川あたりにも団地に入り混じったタワーありましたよね？

[3276: 通りがかりさん]

>>3270 匿名さん

4年後の入園保証って具体的にどんな人が喜ぶのか教えてください。

[3277: 匿名さん]

フラッグ人気過ぎてメチャ高値になりそうですね！BRTや都バスで交通も便利だし、将来湾岸地下鉄の構想もある。小中一貫校もできるし役所機能も近場にできるでしょ。眺望も東京イチと呼ぶ声高いし、悪いところが見つからない！これは人気出ますしいい値段になりますよ！

[3278: 匿名さん]

>>3271 匿名さん
この辺りは夢見る人や、さもそれが決定事項の様に語りたがる人多いですよね。

[3279: 匿名さん]

過度な安値期待なども含めて、妄想や非現実的な考えはほどほどにって事だね。

[3280: 評判気になるさん]

マンションってなぜか需給で値段決まらないよね。人気があれば高くなるわけでもなく、人気なくても安くなるわけでもなく。土地代と建設費でほぼ決まる。
渋谷のパークコートだって人気あるならもっと価格あげればいいと思うんだがそうはしない。近隣の相場と立地のキャップがある。

[3281: 匿名さん]

>>3277 匿名さん
価格次第。最初はそれなりにペース良く出ても、数の多さから途中から鈍るよ。デべ自身が言ってたけど数年かけて売ってくとの事だから、そういう腹づもり。

[3282: 匿名さん]

>>3272
そのタワーが団地感を緩和させてくれる。まさにシンボル。

[3283: 匿名さん]

安値希望してると価格発表時に落胆するとかネガに転じるとか指摘する人いますが、
値付け予想するのは自由だし、予想から上値にきたところで諦めて終わりじゃね？そんなわざわざネガる人達っているの？こんなとこでネガったところで安売りされるわけでも何でもないのに？

何か安値希望されると不都合なことがあるんですかね…
別にほっときゃいいと思うんですが。。

[3284: 検討板ユーザーさん]

スレを流しで見てましたが、ここは購入前も購入後も何かと大変そうですね。

[3285: 匿名さん]

>>3284
住民もポジもネガも賛成も反対も10倍規模だからねｗ
でもスケールメリットってナニモノにも代え難いし、
スケールデメリットにならないようにするのもデベと住民の仕事だからね。

[3286: 匿名さん]

最寄り駅は何処になりますか？

[3287: 匿名さん]

>>3286 匿名さん

ありません。

[3288: 匿名さん]

近くの駅遠タワマンさんが完売すれば、このスレも穏やかになりますよ

[3289: 匿名さん]

>>3288 匿名さん

どこのことですか？

[3290: マンション検討中さん]

ここと八潮団地の違いはなんですか？
数十年後には八潮団地のように何とも言え無いエリアになってしまうのが怖いです。

[3291: 匿名さん]

>>3287 匿名さん
そんなわけないよ。

[3292: 匿名さん]

>>3290 マンション検討中さん

都心との距離が近いことではないでしょうか。

[3293: マンコミュファン]

https://www.sumu-log.com/archives/12879/

これを読んだか？
三井さんのブログ

[3294: 匿名さん]

>>3293 マンコミュファンさん
まさに駅距離を反映した上での価格。そして板マンという事なら、冷静に考えれば今アナウンスされてる価格は安くはない。むしろ購入後のリスクを伴う物件でもある。


〉マンションの価値は立地で決まる比重が高いのです。バス便の選手村マンションが、いかにフラッグシップになる立派な計画であろうとも、立地の不利をカバーしきれるものではありません。まあ、徒歩10分かそこらの立地なら別ですが。
そう考えたとき、＠270～280万円という価格が安いとは言えないのです。

[3295: 匿名さん]

>>3294 匿名さん
安くないっしょ。
最寄り駅まで25分。
移動のメイン手段がバスて、。

で、あの団地感。なら同時期に出る勝どき東の方が駅直結だし魅力あるな。

[3296: 匿名さん]

>>3293 マンコミュファンさん
結局何が言いたいのかよくわからんな。

[3297: 匿名さん]

ここ引き渡し受ける頃には、既に不動産もピークアウトしてるよ。でもここは当然半分は残ってる。市況悪化した時に、この駅距離や不便な場所だと売るに売れなくなる。住んでて不便で越したいた思う人も当然出て来るだろうし、その時にこの内容じゃ買い手がつかない。それだけ今の日本は駅近至上。

意表を突かれた発表で舞い上がるのも良いけど、一度冷静になった上で検討した方がいい。

[3298: 検討板ユーザーさん]

>>3297 匿名さん
ずっと住み続ければいい。
ここなら住んでもいい。

[3299: 匿名さん]

地下鉄通らないかな。。

[3300: 匿名さん]

東京メトロが通るかも。