HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[31851: 検討さん]

>>31847 匿名さん
フラッグタワーが350は無い。A棟の坪単価みれば大凡見当つく。商業施設、BRT、駅に近いんだし。

タワーなのに全く眺望無い部屋なら350はありえるかもしれないが、管理費高くつくだけ勿体ない。

[31852: 匿名さん]

フラッグは眺望のメリハリ凄いからね。
タワーは、南450、東380、西370、北340、板に埋もれる低層320
このぐらいの差はつけてくると予想。

[31853: 名無しさん]

>>31852 匿名さん

サンビレの低層はどんな坪単価で方角別に出てくる予想でしょうか？

[31854: 匿名さん]

>>31853 名無しさん
あと10日でわかるよ

[31855: 通りがかりさん]

年の瀬だし、直近1000レスの中の良レスでもまとめますかね。
ポジだけだけど。
>>30919
>>30927
>>30945
>>30995
>>31011
>>31055
>>31803
>>31817
>>31833
それでは皆さん良いお年を！
来年もよろしくねー！！

[31856: 通りがかりさん]

>>30953
一個追加で。

[31857: 匿名さん]

ここに住むと初詣は本願寺ですかね。

[31858: マンコミュファンさん]

今日の日中はとても天気が良かったので豊洲のぐるり公園まで初めて散歩に出かけましたが、あまりの開放感にびっくりしました！
遮るものが何もない、海がすぐそば、というのがこれほど気持ちの良いものかと感動しました。
対岸の晴海フラッグも太陽の光を浴びていて、住んだら気持ちいいんだろうなぁと思いながら眺めていました。

[31859: eマンションさん]

>>31855 通りがかりさん
>>30995
が秀逸やね。参考になるも28もついとるな。

[31860: 通りがかりさん]

>>31851 検討さん

パークタワー晴海と比較してみようか。

眺望 晴海フラグ
駅距離 PTH
駅力 PTH
生活利便性 スーパー距離的に若干晴海フラグ？
建物施工主 知らんけど、スーゼネだよね？

PTHより高くすると厳しいかな。
南410 西400 東350 北320
15階以下の眺望なしは300切りもあるよ、くらいかな

平均で360くらいかな。近隣は供給過剰感あるから強気の設定はできないよ。

[31861: 評判気になるさん]

個人ブログが増えたせいで素人予想がまかり通るようになってしまった。今はみな持ったままだから個人もデベも好き勝手な値段が付けられる。しかし、少しでも経済が傾けば一斉に売られる。人口が増え続けて発展している最中でも住宅価格は大きく動く。

トヨタ過去最高益、リーマンブラザーズ証券過去最高益など、その翌年には経済危機が起こって破綻しているわけ。素人が予測しない方がいいのだ。とくにブロガー。読んでいると立地や設備の話ばかりで投資家じゃないわけで、専門的な話が出てこない。

[31862: 検討板ユーザーさん]

>>31861 評判気になるさん
別に、ブロガーは今の経済環境前提での価格予想してくれれば十分だよ。景気が崩れた時の価格予想なんてパターンがありすぎて意味がない。

[31863: 匿名さん]

>>31860
ここは虹橋向きに思いっきり乗せるから、南がそんな安いわけないよ。
高額のA棟が人気だったのをふまえると、東や西より3割以上高く設定するでしょ。

電車やバスに乗らない層が眺望を求めて買うから駅遠は関係なく、
南の高層なら坪500を付けても完売すると思う。

[31864: 匿名さん]

>>31862 検討板ユーザーさん
その通り。
今の適正相場で十分。そもそも、経済予測など出きる人はいない。

[31865: 評判気になるさん]

上がる上がる予想は結構だと思う。素人っぽく選別がしやすい。しかし、マンション投資が悲惨なのは、転売して買い替える時に、どんどん高値で掴まなければならないこと。結局どこかで地方なり妥協した立地に成り下がらない限り、最後は必ず破綻することになる。　

検討を祈る。

[31866: 通りがかりさん]

>>31861 評判気になるさん

まず

１）需給バランスの考えが抜けてます。新築マンションが供給されないと、そもそも買えません。プレミアスニーカーが高くなるのと同じです。尚、不動産におけるプレミアとは、立地です。

２）添付はアメリカの平均ですか？また、過去の日本における平均不動産価格と日経平均に正の相関があるとして、立地間で２極化している日本で、過去平均の数値は何を意味しますか？

[31867: 評判気になるさん]

１、私は最初から需給の話をしていることに気づきませんか？　投資商品はすべて需給で値が決まります。経済が少しでも悪化したら売り需要が増えるということ。

２、立地で２極化しているのは、世界共通です。

[31868: 匿名さん]

サンビレを待っていたので現地に行ってきましたが、実際見るとF棟A棟以外は陽当たり等考えると微妙かなと思いました。とにかく建物と建物の間が実際行ってみると近すぎるんです。F棟A棟は消防署に近いですし、、、B-Dは倉庫ビュー。しかも今後相当な騒音が予想されます。
商業施設もサイズからみて本当にこれくらいの希望の戸数を支えられるか疑問でした。
東雲のイオンの2/3か半分サイズ。
買う方は何を理由で買うのかきになるところです。

[31869: 匿名さん]

今日の写真です。

[31870: マンコミュファンさん]

>>31860 通りがかりさん
生活利便性においてPTHとフラッグの差は歴然だと思う。
そもそも比較要素で駅距離と駅力が別なのも意味不明。それなら保育や学校施設などの子育て要素を含めるべきでは？？

[31871: マンコミュファンさん]

>>31867 評判気になるさん
中古物件の話？

[31872: 匿名さん]

>>31870 マンコミュファンさん
街の中に全て揃ってるフラッグの方が便利だよね。

[31873: 検討さん]

>>31867 評判気になるさん
投資商品は、と言ってしまってますね
不動産なので投資目的でない人もいます
ここは投資目的、実需、どちらが多いでしょうかね

[31874: 通りがかりさん]

>>31867 評判気になるさん

立地で２極化しているのであれば、裏を返せば、不動産において立地が重要ということです。

つまり、各立地における需給バランスをみれば良いということになります。

１）供給の少ないエリアに位置する大規模マンションが有利であるということです。

２）立地がよくても供給過剰であれば期待できないということです。

３）地方にポツンと出来る大規模が人気となる理由は、立地が東京都心に比べてそこそこであっても、供給が少ないからです。

東京は絶対人数が多いので、もはや区レベルでは括れません。需給を調べる場合には、中央区のエリア別での大規模供給状況や、江東区のエリア別での大規模供給状況を見ることが大事です。

[31875: 匿名さん]

マンションの広告だらけですけどね。。
これから、どんどん都心がマンションになっていく悪漢がしますが、、

[31876: マンション検討中さん]

>>31875 匿名さん

しかし、大規模が供給されるエリアは毎回偏ってます。大きな土地がないと大規模マンションが、建たないからです。だから、なかなか供給されない街中に大規模が建つと、盛り上がるのです。２極化ですね。

[31877: マンション検討中さん]

>>31863 匿名さん

タワー棟は南に単価を極端に盛るのは同意

南470万 西390万 東350万 北310万
眺望なし低層は280万
眺望のない部屋を敢えて板マンより高い維持費を払って住みたい人はいない
展望ラウンジは板マン民だって利用できるし、低層は北向き交差点と煙突ビューであれば坪単価260万さえ有り得る

[31878: マンション検討中さん]

タワー棟で狙い目は北西角の18階あたり
板マンの18階よりは高い位置にありギリギリ都心ビューで抜けそう
それでも単価は19階より一段と安くする可能性が高い

理由はパービレC棟では15階からAとFの14階の上を抜けるのに15階まで坪単価を上げなかった前科有り
C棟15階は虹橋が実際に見えたのに坪単価265万くらいで買えた
また値付けミスを三井さんに期待してる

[31879: 匿名さん]

パークタワー晴海

＞中央区新築タワーマンションをサラリーマンが買える選択肢ってもうここくらいしか残されていない気がしますので、もし迷っている方はぜひ。

　ここだってあるし、晴海フラッグタワーだってある。そもそも数年前の相場すら無視している。投資は過去の値動きしか参考にできない。彼は、上がる前提で話を進めている。
　たまたま発見したけど、無免許の人がこういう発言をするのは良くない、というか投資のルールすら知らないってことだよ。違法と断言する。
　投資顧問業の免許を持っている人でさえ、投資先を進める断言的発言は規制されている。できない。この人は、たぶん、自分で湾岸マンションを買っている人だ。一般人がブログで記事を書く必要はない。消費者保護の観点からいずれ規制される。というか、誰も書くべきではない。そんな免許も権利もないのだから。

https://wangantower.com/?p=15521

[31880: 匿名さん]

前にも書いたけど、マンションをいくら高値で転売したって、より良い部屋に住み替えることはできない。どこも高いからだ。新築も売れなく、空き部屋が増え、国の引き締めが入って大損する可能性が高い。歴史を見て判断することをお勧めする。

[31881: 検討さん]

>>31879 匿名さん
投資顧問業や投資家保護の観点は金商法上の有価証券にかかる話なので不動産で語るのは観点がずれてるのでは？
誰でも意見や考えを発信して良いと思いますよ。
そもそも晒されてるブログ主も断言してないですよね…

[31882: 匿名さん]

マンションは有価証券で売買されています。投資法人がたくさんマンションを買っています。そのリートを買うことで、私たちは明日にでも都心マンションに投資ができます。

そのリートの株価をみれば行き過ぎも判断できる。投資法人と個人の違いは、投資法人が有限責任であること。会社が破産しても誰一人借金を負いません。だから、どんどんマンションを買い進めて無茶ができるのです。しかし、状況が一変すると、破綻しても痛くないわけですから、強力な売り圧力になります。いくらでもいいから現金化するために保有マンションを投げてきます。

個人は、背伸びせず、慎重に判断した方がいいです。買いあおる、買いを焦らせるような文句には気を付けましょう。

[31883: マンコミュファンさん]

リートはそれぞれのLTV見てもかなり健全に運営されています。
それにより高格付けを取得し日々日銀も購入しているのが現状です。
昨年株式市場は29年ぶりの高値で引けましたがこれも日銀によるETF買いの結果です。
国としてデフレを脱し物価を上げるための施策として日銀によるETFとREITの購入が日々続けられていますので逆バリしてもダメでしょ

[31884: 検討さん]

>>31882 匿名さん
リートの話をしてるのですか？
であればリート証券を保有している投資家が損得するのであって、現物のマンションを購入している人は関係ありません。
不景気になったからといって法人が所有不動産を投げ売ることはありません。なぜなら所有して賃料を得て、それを投資家に配当金という形で一定割合配分することが決められているので不景気になればその配当金が減るだけです。所有不動産を投げ売りしてしまっては配当金の面で投資家に説明できなくなってしまいますし、決算報告は何を報告するのとなります。

あなたは中途半端な情報を元に相場観を発信しているように思えますよ。

[31885: 匿名匿名匿名]

>>31863 匿名さん

南の高層は二棟合わせて400戸くらい？
高層ってのが、完全に眺望の抜ける20階以上として250~280戸

ParkのA棟が90戸程度。坪395

本当に坪500付けて250~280戸完売すると思ってるのか？

そりゃプレミアムフロアは500くらいだろうがね。

もっと市場感覚身につけた方がいいよ。又はタワー棟は高値希望の1期購入者さん笑

[31886: ご近所さん]

今ここで１億の借金とか、２馬力で？　もうまったく何も考えられなくなっている人が多いみたいだね。ここで１億の借金しか選択できない今の状況なら、仕事をやめて、新しい人生を探した方がいいと思うよ。

なんというか、１億は大金なんだけど、１億でしょうもない埋立の海上の小部屋を選択する、それに代わる別の選択は、たくさんあるってこと。何せ１億だからね。

そんな俺は「ビバリーヒルズ高校白書」を今観て、ああそうだ。これがセレブなんだ。憧れだったんだと、そう思った。同じ１億を使うって言ってもここじゃもったいない。

[31887: ご近所さん]

31884　その指摘は的外れじゃない？　投資会社が破綻する時は全物件を売るよ。破綻する前でも利回りが下がるなら、物件は売却するよ。コロコロ買い替えるよ。

[31888: マンション検討中さん]

Jリートも過去にいくつか破綻してるからね

[31889: 検討さん]

>>31885 匿名匿名匿名さん
内陸港区とかのタワマンはプレミアムじゃなくて坪1200とかあります。
湾岸でも眺望条件良ければ500いってもおかしくないとは思います。

[31890: 匿名さん]

ネガキャンしてる人が増えてきましたね！
倍率下がったり安く買えるといいですよね！

[31891: ご近所さん]

東京に振り回されてますね。考え方を変えた方がいいです。都心の坪単価が高いのは商売ができるからですよ。商売で月100万稼げる立地だから、家賃80万でもいいんですよ。

昔から商人は町に店を持ってそこに住んでるわけです。それは「セレブではありません。」当たり前の光景なのですが、人込みの中に住むことに、喜んでいるわけじゃありませんよ。

[31892: 匿名さん]

>>31891 ご近所さん
何が言いたいのかよくわかりません。
ここは人混みの街ではありませんよ。

[31893: 購入検討さん]

ネガもっと頑張ってー！これじゃ値下がらないよ…。賃料25万も払いたくない。

もっと論理的にエビデンスのある主張をよろしく！

[31894: 匿名さん]

>>31869

もろ団地だね
どの建物も１階がピロティなのは浸水の可能性が高いとデベも考えているんだろうな

[31895: マンコミュファンさん]

>>31894 匿名さん
オリンピック選手が泊まる場所だから何重もの安全網を敷いてるんじゃない？安全性のアピールにもなるし。
災害拠点である消防署、警察署が隣接しているから、ここが浸水するようなことがあればそれらからも出動できないことになる。
そんな意味のないことを行政がしないだろうから、浸水リスクもゼロとは言わないが高くないと見る。

[31896: 匿名さん]

4年もフォアコミしたらREITじゃなくて自分が破綻するリスクあるわな。違約金2割で損切りできればいいが。タワーは竣工に近いから高値追求してくるだらうなあ

[31897: 購入検討さん]

>>31894 匿名さん
もっとちゃんとしたネガを頼む！
弱い！！

[31898: 検討さん]

ここ以外の板状マンションで各階ゴミ置場を備えてるマンションありますか？

[31899: 匿名さん]

ビバリーヒルズ高校白書(笑)　究極の格差ドラマだよね。
ケリーが遊びに来たらこんな会話になるよ。

ケリー「どうしたの？！　お金持ってるでしょ！」
おまいら「いや、おいら坪500で買ったんだ」
ケリー「はー！？」　　　

まったく団地を理解できないだろうね(笑)

[31900: 匿名さん]

ビバリーヒルズ高校白書ってW

田園調布で戸建てでも買った方がいいんじゃないですか？