HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[3042: 匿名さん]

5〜6000以上する物件なら基本的には大手企業の勤め人じゃないと買えないわけで、一定の民度は保たれるだろう。
むしろ億近くする物件だと、勤め人は手が出ないから、胡散臭い人や中国人が増えてくるんじゃない。特に湾岸地域だとね。
住民板が荒れ気味な某湾岸億ションも、民度が価格相応に高いとは全く思えないので。

[3043: 匿名さん]

やっぱり駅距離や板状マンションなどの内容を考えると、@300万ぐらいがバランス良いんだろうね。

[3044: 匿名さん]

>>3043 匿名さん
280ぐらいだと思う。

[3045: マンション検討中さん]

>3032
高値維持を希望する理由を持ってる人が誰かと考えればだいたい想像がつく、必死なのでしょう。

[3046: 通りがかりさん]

>>3036 匿名さん
有明は2路線がありますから、BRT利用者がどれくらい増えるかですね。
それから小杉とは全然違いますよ。
改札入って乗車してから新橋まで満員電車に揺られて20分以上かかるんですよ。
晴海からだとバスでも新橋まで5分くらいだと思うんですけどね。

[3047: マンション検討中さん]

>>3045 マンション検討中さん

暴落期待している人と比べれば真っ当な人たちだよ。

[3048: 匿名さん]

高値を希望する買い手側が居たら、経済学的にホラーだわ。
つうことは、高値を希望する売り手側、周辺相場が崩れるのを恐れる転売屋さんかな。
神の見えざる手が、この掲示板でも働いてるってことですかね。

[3049: 匿名さん]

タワーのレインボーブリッジビューの角部屋欲しいです。坪いくらになりますかねー？

[3050: 匿名さん]

今の相場が高値かどうかは分からんが
相場無視の安値期待の人って、価格発表後は
悪質ネガに変質する。

[3051: 口コミ知りたいさん]

>>3049 匿名さん

まあ、380以上だろうね。

[3052: 匿名さん]

>3050
だから？

[3053: 匿名さん]

>>3048 匿名さん
経済学を語るなら、今、東京の不動産価格が下落したらどうなるかぐらいわかるだろ。東京において不動産所有者の経済的根幹は正にそれそのもの。下がれば資産を奪われるも同義で、それは景気後退を意味する。また不動産価格は信用力、今の東京の発展は不動産価格によって維持されている。
つまり、価格を下げても喜ぶのは住民12000人のみで、東京に関わる自治体や企業を含め大半の人間には困ること。安易に安くなどできるわけがない。

[3054: 匿名さん]

相場無視に価格を下げても、投資で群がる人が増えるだけで住みたい人のためにもならん。

[3055: 匿名さん]

結局、ここも豊洲市場と同じで政治リスクと販売時の世界の景気状態で左右される。

[3056: 匿名さん]

もう不動産価格は高くなりすぎてるのは明白であります。
それを無視してる人はだめです。
気軽に買える値段が、ファミリー世帯で子供が二人目、三人目と産まれて日本の将来を担っていくのです。

年金をあと数年後に貰う人など、年金生活は、若い人達が支えるのですよ。
若いファミリーが過半数は住むような街造りをするべきですが、それが日本はできておりません。
遠望の余った土地しか駆け出しの若い人には安心して買える価格がないのです。
昔から安く買って住んでるいる都心の人と比べて、大半の若いファミリーは賃貸か遠くの安い物件を買うことが強いられています。
遠くの会社まで毎度通勤するはめになっているのが現実なのです。これから納税していく子供がたくさん産まれる環境が整っていないのが日本なのです。
よって、ますますじいさんぱあさんの高齢化社会が進んで居ます。

[3057: 匿名さん]

シティータワー品川なみの価格にすべきです。

[3058: 検討板ユーザーさん]

安く買いたければパンダ部屋覚悟 狭いパンダ部屋なら安く出るんじゃない？
眺望良い部屋は相場か少し安くなるくらいだよ。セカンドで余裕あるリタイア組や中国の富裕層が買うだろうし。
平均は280かな

[3059: 匿名さん]

>>3058 検討板ユーザーさん
ここは日本の税金で安く建てられたマンションなので、国民だけの条件つくだろう？

[3060: 匿名さん]

http://i2.wp.com/tower-world.jpn.org/db/wp-content/uploads/2016/06/CTS...
シティータワー品川の価格表リンクです。これぐらいインパクトのある住民還元をやってほしい。

[3061: 匿名さん]

>3053
経済の要は取引である。取引が存在するから価値が維持、上昇するのであって、
維持したいがために売値を高く設定しておけば良いというものではない。
高値に設定すれば購買意欲は低下、買える人は少なくなり、売れ残りが出やすくなる。結局は下げざるを得なくなり、相場の下降因子になる。
一方、安値なら買いが殺到し抽選状態となる。売り出された時点で安値であったも物件は人気であるから自然と価値は周辺相場に引き上げられる、売買によって。
どちらが経済あるいは不動産価値の維持に有効か、考えれば分かるよね？

そりゃ売り手は高値で売りたいんだろうけど、今の中古市場で出回ってる中国の投機筋が売ってると思われる物件は全てが制約相場からかけ離れているほど高い。しかもそんなものが大量に増殖しつつある。不動産価値の維持どころかまさに相場下降の前兆ともとれるべき様相である。
経済を語るならもう少しお勉強なさってはいかがですか？まあ経済学やってなくても人の目線に立って考えて数字が読めれば簡単に分かることだとは思いますが。

[3062: 匿名さん]

シティータワー品川って定期借地権でしょ。転売禁止の条件もあったな。

[3063: 匿名さん]

シティタワー品川は、広告を本当に一切せず、ウェブサイトもペライチで物件概要と申し込み方法、カタログも超質素な感じだったからね。

晴海フラッグの公式サイトの力の入れようや、
広告打ちまくりの状況見てると安く売る気は、
ほぼ無いよ。

[3064: 匿名さん]

やはり売り禁、貸禁がいいですよね。
長年の住むことを考えている人にとっちゃそちらの方が好都合です。
ただ転勤なった時にどうしようもないのは少しリスキーですが…

[3065: 匿名さん]

>3060
これでも民度は維持されてますからね。
安いと低いっていうのはただの決めつけでしかない。

[3066: 匿名さん]

月島MTGの様に投資目的の人に注目され最初だけ盛り上がっても、結局パチンコや飲食店が嫌悪され、実需不在で以降は失速。ここもそうなり過ぎない様に、それなりの価格で出した方がいい。

[3067: 匿名さん]

>>3065 匿名さん
日本人のみじゃなくていいの？
高い値段にして、外国人が7割買ったらどうなるや？

[3068: マンコミュファンさん]

平均270〜280 と日経記事にあったような。
ここは変わらないんじゃないかな。
周辺相場よりかなり安い。

[3069: 匿名さん]

4000戸超だと売るのに何年ぐらいかかるんだろ？

[3070: 匿名さん]

湾岸はデベに価格操作されているからなぁ。
スミフのド晴海なんか特にそう。
安値期待は裏切られると思う。

[3071: 匿名さん]

>>3069 匿名さん
1年目800
2年目500
3年目500
4年目500
5年目400
6年目400
7年目400
8年目400
9年目300

とかじゃない？途中、金利変動や経済情勢などの悪化で鈍化しない前提だけど。

[3072: 匿名さん]

>>3071 匿名さん
1年1000戸で4年で終わり。
年間1000戸、月80戸超の契約を4年間ずっと維持出来れば。

途中、中古の売り物が増えたり、周辺に新規供給が8000戸〜出てくるから難しいかな。7年、8年が目安か。

[3073: 匿名さん]

>>3068 マンコミュファンさん
関係機関からリークされてるんだから、平均はそこで間違いない。
それより安くなることは考えられますよ。
出てしまった以上、その価格より高くはできない。

[3074: 匿名さん]

こんなに悠長に売っていたら、選手村内の商業施設や新設の小中一貫校の学校運営が上手く回らなくて、困るわ。ゆっくり売るといっても、2023までにほぼ売ってしまわないと。

[3075: eマンションさん]

2丁目のPT晴海が1年半〜2年近くで870戸だから、ここは価格次第だろうが出だしはある程度調子良くて、以降は同じ様なペースになるんじゃない？

[3076: 匿名さん]

大体月40戸ぐらいを目安に考えると、8年9年かな。ただ売り出し1期はそれなりに出るから、7年8年ぐらいじゃないの？順調にいけばだけど。

[3077: 匿名さん]

>>3061 匿名さん
抽選殺到や竣工前に完売など、今ではそんな無駄な事を目指す必要もなく竣工後数年で売れれば良いとデベも方針を変えてきている。なぜなら、現状の相場ならまず数年で完売できるから。無理して安値販売すれば、結局次の周辺開発にも響いて総合ダメージは増すばかり。
キャベツじゃないんだから多少多く作っても安売りするなんてありませんよ。

[3078: 匿名さん]

>3077
一般論を述べたまでです。
また相場観からかけ離れて販売している物件は現に完売できていません。
需要と供給のバランスも左右する要素です。
デベが小出しにしてちょびちょび売ってってもそれは市場原理をコントロールしてるわけじゃないし、その間に築年数はどんどん経っていきます。
安売りしたらどうこうというより減価は自然と外的要因によって生じるものと考えるべきかと思います。

[3079: 評判気になるさん]

高いよ。皆考える事同じ。予算ついても高倍率抽選になるよ

[3080: 匿名さん]

>>3066
MTG最初だけでパタリと進まなくなったよね。まぁあそこは2割が地権者だったり、下駄に特殊店舗が入ってたりで、一般的なファミリーは買わないってのもあるけど。現実駅近でもあの状況だから、ここの総戸数考えると坪200以下じゃないと悲惨な状況が目に見える。

[3081: 匿名さん]

>>3078 匿名さん
デベも数年掛けて売ると会見で言ってたし、早期完売は目指してないのでは？そもそもする必要もなさそうだけど。

[3082: 匿名さん]

周辺の中古物件を売りたい人や不動産屋などは、早く売れて欲しいだろうね。それなりの価格でダラダラやられるとキツイかも。

[3083: 検討板ユーザーさん]

まあなるようになるわな。
高けれりゃ見送り、安けりゃ申し込むってだけの話。他人から見てどうとか市場がどうとかそんなこと買う買わないの判断材料にならん。
価格なんて所詮おれらにコントロールできんのやから。

[3084: 匿名さん]

正直、4年は長過ぎ。

[3085: 匿名さん]

>>3080 匿名さん

坪200以下だったら瞬間蒸発だよ
250でも大人気物件

[3086: マンション検討中さん]

デベがここの相場の十分の一の値段で都民の財産を売ってもらったのなら、
都民還元の策を講じるのが当然でしょう。
日本人、都民に売って欲しい。
誰かも言っていたように、未来の納税者を育てる若い方に優先で売って欲しい。

[3087: 匿名さん]

>>3086 マンション検討中さん

都がそういう約束の元で売ったのならそれでいいでしょう。でもそうではないでしょ。
コスト試算も公開されてるんだから、なんでその時に文句言わないの？

[3088: 匿名さん]

>>3061 匿名さん
経済学を勉強してるさん。なにもわかってないね。
で、坪250万平均で出るとでも？

[3089: マンション検討中さん]

＞＞３０８７
都が都有財産を十分の一の値段で売却を約束するような理由をご存じならお教え下さい。
都と業者のやり取りを一般が知る事ができるのですか？

[3090: 匿名さん]

レスアンカー＋○○さん
で返信を返す人の書き込みが面白い

[3091: 匿名さん]

駅徒歩25分で180〜230万じゃない。
200後半は物件と心中する気でもない限りは、、、

[3092: マンコミュファンさん]

>>3089 マンション検討中さん

十分の一の値段で売ったことの証拠の提出が先でないかい？

[3093: 匿名さん]

よくよく考えたら、ここが坪250とかで出て困るのって周辺物件の売却を予定してる転売屋ぐらいだよな。
購入者は安いに越したこと無いし、デベは価格決定権があるからチマチマここで火消しする必要も無し。

[3094: マンション検討中さん]

＞＞３０９２
ここ最初から読めば分かりますよ。

[3095: マンション掲示板さん]

>>3094 マンション検討中さん

だます手法だな。

[3096: 匿名さん]

>>3089 マンション検討中さん

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/06/21/documents/...

最低でも、これをしっかり読んでから文句言ってね！

[3097: 口コミ知りたいさん]

>>3093
選手村を共同体で落札した意味がわかってないな。
ドゥトゥールを始め、これから出てくる月島・豊海・豊洲の新築すべての価格を下げざるを得なくなるだろ。それらを売り出すのは、まさに晴海フラッグをやってるデベ達。坪３００以下で出すわけがない。貧乏リーマンは、あきらめろ。

[3098: 口コミ知りたいさん]

タワーはドゥトゥールと同程度で出る。
板は二丁目当たりの既存タワマンの低層階レベルで出る。
そゆこと

[3099: 匿名さん]

その価格帯で出たら駅徒歩圏内の物件と比較されて割負けするだけなんだがな。

[3100: 匿名さん]

都民に還元しろとか言ってるから、一般的な都民が買えるために下限ラインを何処に置くかだけど、、、
都内上場企業の平均年収は600万超えてるんだから、上場企業のカップルは世帯で1200万が平均とも言える。
そこを下限とすれば十分じゃね？？

[3101: 匿名さん]

タワーはどこのデベが売るの？
財閥系？

[3102: 匿名さん]

都民に還元しろとか言ってる奴。都民てここの購入者だけか？そんな限られた人間だけが利益を得てなぜ都民への還元と言える。少し考えろ。

[3103: 匿名さん]

>>3101 匿名さん
幹事は三井。
三菱地所と三井のタワーだよね。

[3104: 匿名さん]

そのような人は都営団地を希望すればよいのでは。

[3105: 匿名さん]

>>3102 匿名さん
言葉遣いに気を付けよう。

[3106: 匿名さん]

>>3104 匿名さん
差別的な発言は慎みましょう。

[3107: マンション掲示板さん]

>>3102 匿名さん

デベロッパーに還元より100倍マシ

[3108: 匿名さん]

デベも日本の企業なんだから、日本のどこかが儲けてるなら良いじゃん？
お金に余裕ない人は中央区は避けた方が良いよ。
格差に凹むだけだよ？

[3109: 匿名さん]

>>3108 匿名さん
中央区といっても地域や場所で格差激しいけど。ここや2丁目辺りは中でも最下層のエリアでしょう。

[3110: 匿名さん]

還元？お上への上納金かよ。益々おかしい。

近県から毎年４００万以上納税する世帯が都アドレスに
移住してくれればいいだけ。そのためにも最低坪３００万から。

[3111: 匿名さん]

・板状で３００万～３８０万。
・タワーで３４０万～４８０万。上層のプレミアム戸が５５０万。

これが、限りなく正解に近いマジ読み。

[3112: 匿名さん]

>>3111 匿名さん
板マンの下限はもうちょい下がると思うが（80平米で7000切るくらい）その他はかなり現実味のある設定だね。

[3113: 匿名さん]

品川シティータワーなみに。

[3114: 匿名さん]

>>3109 匿名さん
底辺でいいですわ。

品川ナンバーやし。

[3115: 匿名]

定借で5年間の転売禁止のついた物件と比較すること自体に無理があると思います。販売時期もだいぶ違いますし。

[3116: 匿名さん]

>>3114 匿名さん
ナンバー気にする辺り…
千葉か埼玉の人間とみた

[3117: 匿名さん]

>>3114 匿名さん
恥ずかしい事言うなよー。

[3118: 匿名さん]

>>3116 匿名さん
関西圏の人では？

[3119: 匿名さん]

>>3118 匿名さん

「なにわ」？

[3120: 匿名さん]

シティタワー品川の再来を唱えてる人居ますが、そんな事にはなりませんよ。時期も条件も全く異なります。

[3121: 匿名さん]

普通に考えたら、駅徒歩25分で板マンの外廊下なら280万–310万がいいとこでしょ。

冷静に考えて極端な安値は無いし、高値付けれる条件や数ではない。

[3122: 匿名さん]

湾岸一の眺望だと思う。

[3123: 匿名さん]

>>3117 匿名さん
釣りでしょ

[3124: 匿名さん]

2号線開通したし、実需ならここのタワー5年待つより、KTTかドゥトゥールの方が良さそうだけど。

https://mobile.twitter.com/tritongurashi/status/1061491171657056258

[3125: 検討板ユーザーさん]

>3124

ネタでもそれはないw

[3126: 匿名さん]

>>3122 匿名さん
眺望の価格への影響度合いは凄いよね。板マンでも海沿いの棟は物凄い価格になると思う。下層でも永久眺望だし。

[3127: 匿名さん]

>>3126 匿名さん

そうですね。眺望の良い住戸は、期待されているような安値はまったく期待できないでしょうね。

[3128: 評判気になるさん]

>>3111 匿名さん
タワーはプレミアフロア作るかな？

[3129: 匿名さん]

>>3128 評判気になるさん
タワーは低層と高層のエレベーターが両方止まるフロアと、1番上のフロアは大抵プレミアムフロアですよ。

[3130: 匿名さん]

>>2813 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございました。
選手村は、85㎡中心の田の字型の間取りだそうですので、行灯部屋も少ないし、各階ゴミ置場あり、おそらくディスポーザーもあるでしょうから、検討の対象になりますね。
リビング横の部屋は、布団がしまえるディープクローゼットが付いているので、昼間は開放してリビングの一部として使う事も出来ますし、
お子さんが小さいお宅は、この部屋には家具を置かず、布団を敷き詰めて家族全員で寝るのも安全でいいですね。

将来中学受験を考えていらっしゃるのなら、今の月島駅利用は本当に便利ですよね。
私も、学校説明会めぐりを始めてから、月島駅は、なんて便利な駅なんだと思うようになりました。特に女子御三家と筑附・豊島岡・お茶の水・慶応中等部・渋渋全て30分圏内です。。桜蔭は校舎は水道橋ですが、グランドがひばりヶ丘にあり、有楽町線一本で行けます。大学受験を考えても、慶応湘南藤沢、千葉大、中央大に通っている方がいらっしゃいました。
BRTから新橋利用で便利な学校は、慶応中等部・開成かな。お調べになると色々出てくるかと思います。
お子さんは学校によっては、月島駅まで自転車を使われるかもしれませんね。

[3131: 匿名さん]

>>2810 匿名さん

お見合いだと常にレースカーテンをした生活になってしまいますもんね。
私も、カーテンをしなくていい部屋というのは、部屋選びの大きなポイントでした。
選手村でカーテンをしなくていい部屋は、やはり高そうですね。

[3132: 匿名さん]

発表当初の不当な安値希望の方々もいなくなり、ようやくスレも落ち着いてきましたね。
ここ数年のスミフの売り方が実績を出してしまった以上、少なくともメジャーセブンはそのやり方に迎合してますからここも同じでしょう。ただ、それを継続してくれるのならこちらも安心して購入できるというものです。

[3133: 匿名さん]

すごい宣伝ばっかり。。。まぁ、大手デベがほとんど売主になってるから当たり前か。
でも今時まだレインボーブリッジの眺望をありがたがるもんなんだね。修学旅行生ぐらいかと思ってた。

[3134: マンション検討中さん]

値付けって大事です。
やっぱり高いと見向きもされない。
晴海のある物件も売れ行きさっぱりですし。
こないだ電気がついたのを見て人のいないマンションにぽつんと住むって
どんな気持ちなのかなとしみじみしました。

[3135: 匿名さん]

>>3134 マンション検討中さん
ベイサイドのこと言ってる？
あそこは竣工後かなり時間経ってるし、何より価格高過ぎ。ここで言ってる@300とかの比じゃない。あと明かりついてるのは多分モデルルーム。

[3136: 匿名さん]

>>3134 マンション検討中さん
ハルミフラッグは坪単価平均は270万円予定らしい。
あの立地でこれを高いと思うか、更にタワマンは高いかも知れない。

高過ぎて売れ残りすれば、必ず値崩れする。
消費税アップ後の社会は、必ず消費が落ち込みます。
軽減税率やろうが結果的に家計を悪化してくるからです。
前回の消費者アップ後も低成長へとなり、不動産は、ガンガン下がりました。
来年から下がりますよ。

[3137: 2806]

>>3130
brtはjrか大江戸線しか接続できないのが悩みどころですね。
選手村ルートは新橋止まりっぽいですから日比谷線乗り換えもできないですし。勝どきで乗り換えたら別ですが。
選手村から自転車で月島はきついので、我が家は月島駅までのシャトルバスがあるなら検討しようかなと思います。

[3138: 匿名さん]

>>3131 匿名さん
かなりお見合い部屋は多そうですね。
今日撮影です。

[3139: 匿名さん]

実際は結構窮屈な感じなんだよな

[3140: 匿名さん]

かなり壮大に感じました。
今日撮影です。

[3141: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
高過ぎな物件は、売れないこと。
もう不動産も販売不調がデータで開示されたから。今後も厳しいのは確か。
オリンピック終われば、安い不動産と比べて徒歩条件悪くて高い不動産は見向きもされない。

ここの価格付けは一歩間違えば、売れ残りゴーストタウン。