HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[2882: マンション検討中さん]

どれだけ間取りが広くて坪単価が低くても絶対価格で7000万なり8000万を買い上げられるサラリーマンてそう多くないしそれでもバリバリ買えるってのは投資か投機筋が多いんじゃないの？？
これまでの不動産相場の上昇に対して、サラリーマンの給料上昇ペースが追いついていない。実需で4000戸を満たすためにはそれなりに価格を抑えないと。
それか高値で買える人らが買ってもそれは実需でないから、結局転売目的か賃貸用。高値でってるから賃貸もそれなりに高値、借り手はつかない。
転売ヤー同士のキャッチボールは後がない。
確かに第1売主は売れてしまえば良い精神だろうが、今後どういった買い手をターゲット(おそらくファミリー以上だろうが)にこれから値付けするのか、非常に興味深い。

[2883: 匿名さん]

>2882
少なくとも、
高値発表であった場合に、営業などの言葉にそそのかされて、無理してダブルでローン組んだり背伸びしたりはしない方が良さそうですね。
無理して買った時の減価リスクへの恐怖感が一生続きそうです。

[2884: 匿名さん]

>>2882 マンション検討中さん
東京の場合はここにつられて周辺の不動産価格が落ちる方が経済的打撃が大きい。
また、6、7000万を出せないのでなく、出すと生活が苦しくなる家庭が多いのが事実。皆、買えないわけではない。
余裕のある生活がしたければ郊外に出れば候補は沢山ある。東京は不動産に価値を見出している人が住む所だ。

[2885: 評判気になるさん]

100平米超える物件は
どう考えても億の世界だよねー

[2886: 匿名さん]

>>2882 マンション検討中さん
買いたい人は、安くなれけば買わない。
買い手にとって安くなるが一番ですから。

ここが高くしろとか坪300万しろとかは、反対すぎる。
まず、不動産関係か、周辺で高く売却したい輩である。

[2887: 匿名さん]

ここに興味あるなら晴海行ってみるといい。既に大体の建物が結構形になってるから。ただびっくりするくらいギュウギュウ詰めだよ。賃貸棟の海側の方は日照大丈夫なのかな。。小学校（今は駐車場でなにもない）がなかったら相当窮屈になってたと思うわ。

[2888: 匿名さん]

>>2882 マンション検討中さん
朗報！
ハルミフラッグは記者会見でファミリー向けにファミリー間取り広さの部屋をたくさん用意すると言っていた。
つまりここのコンセプトは、ファミリー世帯が安心して長く暮らせること。
子育て費用や教育費用考えるとマンションが高くなりすぎるのは危険であるし、買うファミリーもいなくなる。
中流でも安心して買える価格になるはずだ。

[2889: マンション検討中さん]

すぐ近くにあるのはゴミ焼却場ですか？

[2890: 匿名さん]

>>2884 匿名さん
ハルミフラッグは、間取りも部屋数もファミリー向けになる。
普通の若いファミリーが、8000万円台で買ったとして、今後20年子育てしつつ暮らすには、不安定と言える。
8000万円ではこれから日本を背負うファミリーは買わないでしょう。

[2891: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん
そうですよー。あの建物のおかげで北向きバルコニーの賃貸棟（運河側）は日照確保されてむしろ良かったのでは。

[2892: 評判気になるさん]

>>2889 マンション検討中さん

可燃ごみをもやすところです。
排気筒がありますが、
タワマンがたてば気にならないでしょう。

[2893: マンション検討中さん]

>>2891 匿名さん
ありがとうございます。
やはりそうですよね(･_･;

[2894: 匿名さん]

>>2872 匿名さん
そもそも、オリンピック後に発表して販売するような物件にも関わらず、もう発表してるよね。

明らかに、オリンピック後ではオリンピックまでに新築がめたんこ売られるから、その後では、高い値段では買い手が少なくて困る。

早めに発売するのは売れ残りするのを焦ってる証拠。

有明の東京ベイも早めに販売してるけど。
それよりも何年も前から販売始めるのは異様。

[2895: 匿名さん]

>>2894 匿名さん
いやいや、平昌オリンピックの選手村マンションもオリンピック開催前に、全戸完売してますよ。

[2896: 匿名さん]

>>2894 匿名さん
最初からそのスケジュールだったやん。。デベがそんな行き当たりばったりで開発せんわ。。

[2897: 匿名さん]

このスレ、今まで不動産購入の事なにも考えてこなかった人間がかなりいるのがよくわかります。不当に安い価格を望む人とか特に。明らかに湾岸エリアで検討を重ねてきた人と知識が掛け離れてて話が噛み合わないのも無理はないですね。。

[2898: 匿名さん]

>>2890 匿名さん
つまり中年やじいさんとか貯金あるようなじいさんとか偏り世代が集まるマンションになっちゃうよね？

そういう団地あるよなー

[2899: 匿名さん]

>>2894
そうです、賢い人は分かってますよ。4年って結構長いですから。4年前の事を思い出してみて下さい。その年話題になったニュースなどでも良いでしょう。

[2900: 匿名さん]

隣の晴海テラスは新築時に70平米が3800万円で買えたよ。ここはさらに駅遠だし、同じくらいの価格にすべき。70平米は3980万円、85平米は4980万円でお願いします。この位なら国民も納得する。

[2901: 匿名さん]

ハルミフラッグはタワマンが発売される頃が安くなっているいい機会です！
最初の売り出しでは買わないでね。

[2902: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

2013年は
主に、アベノミクス始動、東京五輪が決定、半沢直樹が放送など。

2014年は
主に、STAP細胞、消費税8%に引き上げ、デング熱感染など。

こんなところですかね。

[2903: マンコミュファンさん]

>>2900 匿名さん

納得するかな、そんな価格だったらまず抽選に当たらない。

[2904: 匿名さん]

>>2903 マンコミュファンさん
でも、その時期の販売でも同じ条件でした。
抽選なら抽選でいいじゃないか。
高くしろという理由にはならんで。

[2905: 匿名さん]

>>2900 匿名さん
テラスはもともと賃貸用をデベの関係で分譲に変えた物件。比較するなら賃貸棟。しかも今と10年前では状況が違いすぎる。調査不足だし話に無理ありすぎ。

[2906: 匿名さん]

ハルミフラッグって、1億円する部屋はない。
庶民が住むような場合だから。
億超えマンションは、違うエリアで買う。

[2907: マンション掲示板さん]

>>2904 匿名さん

周辺の相場にしないと、要らぬマネーと人が押し寄せてくるという事。

[2908: 評判気になるさん]

>>2900 匿名さん
もう、相場が変わっちゃいましたから。
残念ですが。

[2909: 匿名さん]

そうです。
もう相場が停滞してマンション不況迎えてます。
高いと売れないのは明白です。
安くなりますよ。相場

[2910: 評判気になるさん]

>>2900 匿名さん

今の晴海テラスの中古価格より遥かに安い価格を期待したところで、価格発表時、精神に悪いだけだよ。

[2911: 匿名さん]

＞消費者としては、安い方がいい。
＞完売した方がいいですよ。
＞
＞中国みないに半分も住んでいない状態のマンションが何年もあると、ゴーストタウンになります。

金が無くてカツカツの人は、選手村を諦めた方がいい。
安値で出したら中国資本が爆買いして賃貸や転売でそれこそ悲惨になる。

転売されにくい周辺相場に合った価格出し、ファミリー定住を目指す。
買える人、つまり一定レベル以上の住民が集う街になるだろう、そういう期待も
大切であり、激安ディスカウント大好き人間が住み着く街なんかになるなら、
他を買うよ。
高値に期待だ。

[2912: 評判気になるさん]

>>2911 匿名さん

まあ、バランスの良い価格にして欲しいですね。つまり相場に合わせて駅距離なりのディスカウントが入ればいいと思います。

[2913: 匿名さん]

その通り。安すぎてもただの団地マンションになる。
周辺相場に交通不便性を考慮した価格設定にすれば良い。
それを考えるとやはり坪270~280はまあまあ妥当な価格設定。

[2914: 匿名さん]

投機目的の運用禁止条件付きがやはり良いかもね！！
その上で販売すれば仮に寄り付かなくてもそれは高値だったとして値下げなり何なりするだろうし、安ければ安いで抽選なるだろうし、
納得性の高いものになると思う。

4000戸あっても住人の性質も明確で、入居後も比較的うまく運用されると思うんだがどうかな？？

[2915: 匿名さん]

俺は
勝どき駅近のごちゃごちゃより、こっちの団地の方に金出すぞ。

[2916: 匿名さん]

スミフ有明買ったけど
こっちにすれば良かった。。

[2917: 匿名さん]

>>2915 匿名さん
勝どき駅って何が有名？
何もない印象だけど。

[2918: 匿名さん]

問題は、引き渡し時までに相場が維持されるかだがな。
今の相場は金融緩和による長期金利の低下によるものが大きく、金利動向は日銀の金融政策次第。
引き渡しまでにタイムラグがあるのが一番のリスク。

[2919: マンション検討中さん]

>2914
売り禁、貸し禁にすれば
ある意味値付けはどうでも良いとまでは言わんが、実需に合った健全な売買相場と住人性が得られそうですね。
まさにファミリー層などコンセプトにも合致してるし。

[2920: 匿名さん]

>>2916：匿名さん

スミフ有明で良かったんじゃない？

[2921: マンション検討中さん]

ここから、ららぽーと豊洲は遠いですね。銀座も、遠いかな？ん～便利？不便？どっちですか？

[2922: 匿名さん]

>>2921 マンション検討中さん
パークタワー晴海の方が近いんじゃないですか？

[2923: 検討板ユーザーさん]

>>2921 マンション検討中さん
銀座は直線距離では近いでしょうけど行き方が不便。ららぽは此処からだと遠いと思います。

[2924: 匿名さん]

>>2917 匿名さん
マルシェ

[2925: 匿名さん]

>>2917 匿名さん
最近だと混雑とか？

[2926: 匿名さん]

>>2918 匿名さん
ですね。そこが悩みです。

[2927: 匿名さん]

>>2922 匿名さん
近いと言ってもそれでも何だかんだ15分は掛かるけどね。

[2928: マンション検討中さん]

>2913
入居時の周辺相場と距離を考慮すれば
坪200未満のが妥当でしょ？
ただでさえ今は売れ残りの時代、新築も中古も値付けが高すぎるんですよ、
250-270はまだまだ高くサラリーマンが買える相場ではない。
別に仮にそれくらいの相場になったとしてもバカな値付けしたなあで終わるし、それでも完売ってなれば投機が入っててことなる。どこかのタワマンみたいに。

[2929: 匿名さん]

ここは途中まである程度勢いよく出そうだけど、数も多い影響でその後は鈍化しそうね。

周辺でも大量の供給が控えてるし。

[2930: 匿名さん]

ここはバスと自転車がメインかな？それと裕福な家庭は自家用車？

[2931: 検討板ユーザーさん]

バスメイン。一部の当て嵌まる人は自転車や自家用車。

[2932: 匿名さん]

>>2918 匿名さん
ラグと言ってもたかが4年、5年ほど。

[2933: 匿名さん]

>>2932 匿名さん
直近4,5年で相場がそうとう上がったのをご存知ない？

[2934: 名無しさん]

>>2921 マンション検討中さん
フラッグはエリア内にお店や公共施設がある程度入る関係で日常利便性はまずまずだと思います。同じ晴海ならPT晴海の方は少し歩かないと周辺には何も無い印象なので、個人的には生活利便性ではこちらに劣るかなと思います。一応向こうも検討してました。

[2935: 匿名さん]

東京はまだまだ大丈夫でしょ！
下がるのは郊外など不便な駅遠の物件。

[2936: 匿名さん]

>>2931 検討板ユーザーさん

歳取って老後自転車や車の運転が出来なくなったら移動手段はバスって事か。

[2937: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
いくつまで住むつもりですか？？

[2938: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
タクシーや他の家族に乗せて貰えば良い。
買い物もエリア内である程度は済むし。

[2939: マンション検討中さん]

なんとか200万以下で出してくれないかなぁ。

[2940: 匿名さん]

投稿見てると、この辺の相場観とかご存知ない方が多いのかな？今どの辺りに住んでるんだろ？

[2941: マンション検討中さん]

>>2940 匿名さん
相場観なんてどうでもい。世帯収入800万の我が家にも夢を。

[2942: 匿名さん]

>>2941 マンション検討中さん

夢は夢で終わりそうですね。残念。
頭金貯金してあるのであれば、買えるんじゃないの？

[2943: 匿名さん]

>>2940 匿名さん
5丁目と近隣は、全く違う相場感で考えますよ。2丁目も別次元なので、クロノティアロはお安かったですよ。倍率のつく部屋もありました。パークタワー晴海はちょっと勘違いしてしまったから、完売目指して苦労してるけど。

選手村、バス便板マン85㎡6,000〜7,000万円なら、大企業のサラリーマンが一馬力で買えます。とにかく、子育て世代に85㎡の広さは魅力です。道路整備もしっかり計画されているから、歳とってよぼよぼになっても歩きやすい。
レインボービューのお部屋は、デベロッパーが好きなだけ盛ればいいのでは？売れるから。

[2944: マンション検討中さん]

さすがに、今の相場で中央区に住むのに世帯年収800万とかハルミフラッグでも無理だわ(笑)。

[2945: eマンションさん]

晴海最安値はPTH晴海で坪358万。駅距離13分。タワーと板マン、そして駅距離、これでどこまで下がるか。
タワー除いて板マンが270万平均まで下がるとはちょっと考えづらいけど。スミフはもともとだけど、今回は三井も時間をかけて販売を明言。勝どき東や月島三丁目がよく引き合いに出されますが、いずれも坪400万以上の物件でこのとは被りません。晴海最安値は選手村でいいと思いますが、ニーズの高い地域なのでPT晴海の坪単価から極端に下げる理由があまりないんですよね。ここって。

[2946: 匿名さん]

>>2945 eマンションさん

そのPTHの坪単価は、予定価格のものですね。
販売価格ベースだともうちょっと安いですよ。

[2947: 匿名さん]

>>2944 マンション検討中さん

親からの相続とかもあるから一概には言えないけどね

[2948: 匿名さん]

>>2943 匿名さん
ファミリー向けに販売すると明言してるから、やはり5000～6000万円台くらいで出してきますね。

むしろ7000万円以上ってのは、あり得ないと感じます。
養育費考えると1億するマンションをばんばん買える20代の若いファミリーは少ないです。

[2949: 匿名さん]

>>2941 マンション検討中さん
坪230万円とかで、出てくる部屋を希望しつつ、要望だしましょう。

ここは、土地代10分の1で買収され、建設費もオリンピック公共費用で作られます。
安いんですよ原価が。

[2950: 評判気になるさん]

>>2948 匿名さん

100平米をかなり超えた物件が
億行かない可能性もあるのかなあ

[2951: eマンションさん]

>>2946 匿名さん
あれ、こちらが＝坪358万が販売価格ベースだと思いますけど。

[2952: 匿名さん]

>>2928 マンション検討中さん
5年前なら坪200万円以内も想定できます。
しかし販売時期は、消費税アップ前のオリンピック前なんですねここ。

オリンピック後なら総崩れで値下がり始めるのが確実ですから、売れ残ってる物件で選べますよ。駅遠なら坪200万円くらい普通になりますよ。

https://tate-maga.tateru.co/real-estate-investment/161128/

[2953: 匿名さん]

しこたま溜め込んだ団塊ジュニア、バブル世代の親御さんの蓄えを吐き出させるいい対象なんですよ、首都圏の不動産ってのは、笑

[2954: 匿名さん]

>>2952 匿名さん
高齢者ばかりの日本は消費も少ない。若い人が居なくなれば景気も冷え込みますよ。

https://tecomane.jp/realestate/slump-schedule/

[2955: 匿名さん]

>>2953 匿名さん
金持ちこんなとこ住まない。→ 高くは売れない。

[2956: 匿名さん]

>>2955 匿名さん
ここわ、何やかんや一般庶民向けなんやな

[2957: マンション検討中さん]

一般的に買えないものを売り出すことを
ただの自己満足といいます笑

[2958: 匿名さん]

本物を求める人は、湾岸なんかは見向きもしないよね。

[2959: マンション検討中さん]

金持ちは来なくてよろしい
せっかく高く買った物件の価値維持のため変な縛りをつけてくるので
住みにくくなります。
そして民度が低いからとか言ってきます。
どの口がとは思いますが笑

[2960: マンション検討中さん]

坪250って…ここは世帯年収どれぐらいの人が検討してるんだ？このエリアの相場とか知らないの？

[2961: 匿名]

パンダとレインボービューの価格差を大きくすればよいのでは？
パンダは230〜レインボービューは300〜とか
パンダで狭い間取り年収800でもかえるように。
レインボーで100平米超えは億するかもね。
永久眺望で広い間取りってなかなかないから買う人はいる。
年収800万で中央区にすめたらラッキーだね。

[2962: 匿名さん]

まー残念ながら周辺開発が進む中で今、相場を下げるような事はまずしないよ。ここが多少売れ残るよりも、ここを無理に完売させるために価格を下げて勝どき東などのこれからの物件の価格を押し下げてしまうことの方が総合ダメージが大きい。デベがこの地区を見放すくらいどーでもいい土地なら大サービスもあるだろうが、残念ながらここは違う。至ってふつーの湾岸価格で出てくるはずよ。

[2963: 検討板ユーザーさん]

>>2956 匿名さん
俺34で年収600万あるけど庶民かい？

[2964: 匿名さん]

>>2958 匿名さん
常に俺はリアルを求めてる。

[2965: 名無しさん]

>>2959 マンション検討中さん
アナタづいぷんえらそっねね

[2966: 匿名さん]

>>2963 検討板ユーザーさん

よくそんな年収で自慢できるね。

読んでるこちらが恥ずかしい。

[2967: 匿名さん]

てか、600万とか800万とか他検討すれば？
その方が幸せかと。

[2968: 口コミ気になるさん]

え？我が家も800万足らずぐらいですが検討してます。厳しい？

[2969: 匿名さん]

>>2968 口コミ気になるさん
あとはやる気次第。
そして4年間700万を寝かせておく根性。

[2970: 匿名さん]

>>2968 口コミ気になるさん
世帯年収で言えば厳しいと思います。

[2971: 匿名さん]

>>2963 検討板ユーザーさん
34でそれだけかい！ 笑笑
ヒラ社員だね。。

[2972: マンション検討中さん]

安すぎて所得が低い人ばかりすむようになると派手好きの人が好むタワーが売れなくなるし、街自体が低所得者の街みたいなイメージになると嫌じゃない？
デベも名前がでてるデザイナー達もそれは望んでないはず。レガシーとして残すなら相場より少し安いくらいがいい。
買った後の事も考えた方がいいよ。毎日近隣住民とは顔を合わせる。子供たちも一緒にあそぶ。住民の質って大事。

[2973: マンション検討中さん]

年収800万とか600万とかの人は他を検討した方が…。

[2974: 匿名さん]

>>2972 マンション検討中さん
そうですね
少なくとも世帯1000万の方々とご近所になりたいですね。

[2975: 匿名さん]

>>2973 マンション検討中さん
その通り！
駅遠とか言っても、
天下の中央区だよ！

[2976: 匿名さん]

>>2959 マンション検討中さん
普通に千葉の安い土地に住んでる社長とかもたくさん居ますよ。

物件が安いと民度がとかいう野郎は、おかしいやつだ。

[2977: 匿名さん]

老若男女仲良くね。
安い方がいいじゃん。みんな安い物件を買おう！
地球日本一緒だろう

[2978: 匿名さん]

はい、ほんとに正直7000万出せない属性の人たちにはご遠慮頂きたい。。

[2979: 匿名さん]

ここも野村東雲スレの二の舞になりそうだな。

[2980: 匿名さん]

7000万でヒーヒー言って欲しくないですよね笑

だってローン使えるんだから、キャッシュなくても大丈夫ですよ。

月々のローン返済で苦しくなっちゃう人は論外です笑

[2981: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
そうですね。ナイス、価格帯ですね。