HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[26251: 通りがかりさん]

パンダしか買いません！キリッ

[26252: 匿名さん]

経済と不動産、全く関係ないとほ言わないが
駅距離内装階数方角その他がもっと関係してくるから
経済と不動産は関係してるってだけでは意味がない。
金融工学と不動産の関係も同じ。

[26253: 匿名さん]

番地ひとつ通り一つ、横断歩道一つ、
南向き西向き階数、スーパー、コンビニその他も
金融工学に組み込まなきゃあきまへんで。

キンユーコーガクーつて念仏唱えるだけでは答えは出てきまへん。

[26254: 匿名さん]

。。。これ何の掲示板？笑
うけるー

[26255: マンション検討中さん]

金融工学が必要って人はとりあえず自分が考える不動産価格の式書けば良いんじゃない？リアルオプションあたり参考に適当にさ。
それが3年後に当たってりゃ正解だったってことだろ。

何か参考になればいいんだろうけど今の金融工学くんは何も参考情報与えてないからウザいだけだしな

[26256: 匿名さん]

>>26250 検討板ユーザーさん
坪単価260万ちょい
13階で265万 グロス6200万台

[26257: 匿名さん]

D棟のパンダ部屋
すなわち南側の南西角が欲しい方は次期まで待つ必要があります。
残念ながら東側はそこまで安くなりませんでしたのでパークC棟のような坪単価を期待した方には残念としか言いようが有りません。

[26258: マンコミュファンさん]

金融工学などは、これからにとって建設的でいいことだよね。仮にこれから数年先を検討しなければならないような時代となれば、駅距離や間取りと言った横並びで比較できる要素に加え、時間軸での考察も求められるもんね。つまり、工学的な視点も必要だよねー。いずれマンコミでもこういう議論になると思ってたが、良い流れ!　

[26259: マンコミュファンさん]

やっぱこれからの時代、数学大事だね

[26260: 匿名さん]

4LDKの6D89A、6E82の価格教えてー。

[26261: 通りがかりさん]

いいねー。

不動産への金融工学の応用に関する論文も、かなり落ちてるみたいですね。例えば、

流動リスク（売りたいときに売れるか）
金利リスク
インフレリスク
災害リスク

みたいな各要素に対しても、現在の取り組みレベルが考察されてるみたいだよ？将来の不動産を検討する上で、今後活用されるんでしょうね。

[26262: 匿名さん]

>>26260 匿名さん
前者は13階で7000万台 最上階は7200万台を覚悟
洋室は全て北向き タワー棟とのお見合いと日陰で暗闇を我慢出来れば買い

後者は13階7000万代
これは虹橋見える位置にしては安い
特に15階がいくらになるかで15階が人気になる。
間取りをよく見て。気にならなければ超買い。
タバコ施設があるとうなんで1階フロア図面をよく見て。

[26263: 通りがかりさん]

いろんな仕事が、人間の作り出すAIのような先端工学に置き換えられて、人もいらなくなってるみたいだが。。この流れは、多くの業界で加速するのでしょうな。予想屋は、先端工学を駆使しないと、これからのハイテク時代には厳しそうだね？

[26264: 匿名さん]

>>26262 匿名さん
ありがとう！
具体的な話が一つも出ないキンユーコーガクより100万倍参考になる！

[26265: マンション検討中さん]

勝どき晴海地区の5年後を具体的に予測してよ？
その金融工学を使った分析とやらでさ。
マンション検討板なんだからそこまで予測出来ないようなら金融工学スレでも作ってそっちで議論しな。

[26266: 通りがかりさん]

フラッグとは関係ないスレで張り付いてお疲れ様です。
私も今回は当てたいので何とか倍率下げるよう頑張って欲しい！

[26267: マンション検討中さん]

まぁ、遅かれ早かれ、科学を用いない予想屋は、いずれ科学に淘汰されるのでしょうね。で、一部の人達がそういった情報を得ることができるのでしょうね。

[26268: マンション検討中さん]

片やAI、片や自力。　情報を得ることができる人と出来ない人。　仕事も、統廃合が進みそうだね。　４年後のマンション検討なんて、良い題材だね　

[26269: 匿名さん]

不動産に与える影響は立地 眺望 日照 収納 間取り 方角 教育環境 魅力的な公園 商業施設 特殊な希少性など経済よりも不動産特有の条件が圧倒的なんだよね。
今日の為替が2円の円高になったからって一喜一憂して特定地域の特定の1部屋がリアルタイムに資産価値が変動するわけがない。
不動産って特殊な世界ってことを理解すべき。

例えば周辺相場に影響されやすいを例にする。
白金ザスカイが先月末に予定価格を坪単価700万で発表。
駅直結のナンバーワン白金タワー中古が坪単価500万で動いていたが、即買いが殺到する事態になり、その後に中古価格が80万くらい値上げされた。
不動産はまさに周辺マンションとの比較で極端に動く。
市況が厳しくなっていようが、その地域内で比較して後続が超高値だと中古も上がるの。

[26270: マンション検討中さん]

>>26269 匿名さん

そういった、当たり前の要素は既に織り込まれていて、それ以上の要素ことを世界は考えらています。

またそういった情報は、皆が平等に手に入れることができるとは限らないのでは？

[26271: 通りがかりさん]

これからの時代、予想を求めるお客さんも、これだけ科学が発達すると、エイヤーの予想では満足しないよねー。そして高精度予想に、客はお金を払うんだろうね

[26272: 匿名さん]

今回は2LDKはないのでしょうな？グロス価格が知りたいです！

[26273: 匿名さん]

>>26272 匿名さん

5500万前後
更に安くなってパンダ感

[26274: 匿名さん]

>>26266 通りがかりさん

そんなんで倍率下がりますかね？
1次よりは低い倍率になるといいのですが…

[26275: マンション検討中さん]

パンダ部屋数は1次より減るんだからパンダ高倍率になるわな。

[26276: マンション検討中さん]

>>26270 マンション検討中さん

それ以上の事を勝どき晴海地区の不動産で具体的に予測してよ？
日本で実用化出来てない自動運転と同じ、確立しないものなら現在それを語ったところで参考になる具体的な予測は出せないよ？
確立してから語るんだな。

[26277: 通りがかりさん]

でもあれだな、こんだけ要素が多いのに、なにをもって、のんきにパンダパンダって言ってるんだろなwwwww

数年先の政権もわからんのに、そういうことを教えてくれるのが、AIとかかもな。

[26278: 通りがかりさん]

素人同士でパンダパンダ言ってるが、単に適正価格がついてるだけでは？www

[26279: 通りがかりさん]

https://japan-indepth.jp/?p=47283

ここってほとんどの部屋がパンダやん

[26280: マンション検討中さん]

>>26276 マンション検討中さん

そんなことはネットでタダで教えてもらえないんじゃね？

[26281: eマンションさん]

単純に駅から遠いからな。パンダ定義がよくわからんが

[26282: マンション掲示板さん]

港区3Aから見たら、3A以外はパンダなのかね？(笑)　

[26283: 匿名さん]

>>26282
パンダってそういう意味とは違うんだよ

[26284: マンション掲示板さん]

>>26283 匿名さん

お得価格で引き寄せるって意味でしょ？でもそもそもお得かどうかを主観で判断しているので、４年後にお得かどうかなって、わからんわな？

[26285: 通りがかりさん]

一見お得にみえて、実は適正価格かもww？つまりパンダかどうかを見極めるためには、将来価格の予測が必要になるんじゃね？

[26286: マンション検討中さん]

予測ができないと買えない人たちは、竣工後に買えば？
竣工後でも数年後の価格は…って言うのでしょうが。
いくらお勉強したって、あなた達の予測は当たりません。偶然をのぞいて。
なので、永遠にマンション購入を検討することができません。諦めてください。

[26287: 匿名さん]

五輪終わると、湾岸のマンションは相当中古市場に出回る。
湾岸の他のマンションを売って、ここに住む人も多い。
そこで、中古マンションの価格が暴落。
そしたら、こんな駅遠マンション誰も見向きはしない。
今のパンダが入居時にパンダとは限らない。

[26288: マンション検討中さん]

>>26279 通りがかりさん

この記事適当

ほとんどの部屋が坪単価270万から280万だって。。
シービレを抜いて書いてる？

[26289: マンション検討中さん]

>>26287 匿名さん
>五輪終わると、湾岸のマンションは相当中古市場に出回る。
本当ですか？

[26290: マンション検討中さん]

>>26286 マンション検討中さん

まさに w
常に将来予測を続け暴落判定が出たらブルブルしてるのでしょう。
落ち着かないため精神状態が心配。

[26291: マンション検討中さん]

>>26287 匿名さん

五輪終了と湾岸中古が大量に出回る根拠を金融工学から説明を

[26292: 匿名さん]

暴落してほしい。その時に買うから。皆さんは今買って私に安く売ってください。さらに値切りますけどね。できればオプション盛りだくさんでつけてくださいね。

[26293: 匿名さん]

>>26291 マンション検討中さん

五輪終了というか、これの入居のタイミングあたりと見てる。
金融工学かどうかは知らんが、１つのタイミングとして見てるのは黒田総裁の任期。2023年までで、さすがに更に再任はないと見てる。
これまで大規模な金融緩和をし続けてきたが、それが間違いでなかったということを任期中に示す必要がある。だから、そのタイミングで無理な利上げをすると予想。
それによって、変動金利で借りていた人たちが、一気に売りに走る。さらには、晴海フラッグ入居者たちの売り。
それで、不動産価格は下落するとみてるけど、どうかな？

ま、もっと早く日米の貿易摩擦とか違う外的要因で景気後退して、不動産価格が下落する可能性あると思うけど。

一方で、ここは新駅の可能性がなくはないから、それによって不動産価格の維持もあり得なくはないが、その新駅が…。

[26294: 匿名さん]

まあ、ここがもし暴落するとすれば
他の街も暴落するだろうから
ここ限定で買う必要も無いでしょう。

[26295: 匿名さん]

>>26293 匿名さん

あ、日米の貿易摩擦じゃなくて、米中です。

[26296: マンション検討中さん]

>>26293 匿名さん

ハルミフラッグの入居は2023年
日銀政策変更を考えても2022年辺りなら中古大量売りはあると思ってる。
五輪後と書くと2020年秋から？とミスリードに思えてしまった。

[26297: 匿名さん]

>それによって、変動金利で借りていた人たちが、一気に売りに走る。

そいつらはどこに住むんだよ

[26298: マンション検討中さん]

>>26292 匿名さん
その時は、時価でお譲りします。
お待ちください。
で、暴落する時まで、こちらの検討板にいるつもりですか？ご苦労様です。

[26299: 匿名さん]

>日銀政策変更を考えても2022年辺りなら中古大量売りはあると思ってる。

売るのは日銀なんてこじゃれた理由じゃなくて
湾岸エリアの10年15年20年組の移住買い替え売りだよ

[26300: 匿名さん]

>それによって、変動金利で借りていた人たちが、一気に売りに走る。

もし仮に・・・ホントにそう予想するなら湾岸の連中が移住する先
そう、城東・千葉の物件押さえとくんだよ

湾岸に住んでて金利上昇で払えなくなった連中が売りに出すなら
そいつらの次の移住先として
「払えなくて引っ越すんじゃない。子供の成長に伴って引っ越すんだよ」って
プライドを満足させられるエリア・物件はどれかって考えて買っとけ。

[26301: 匿名さん]

>>26300 匿名さん

なんで売る人が１つしかマンションを持ってない前提なんですか？
湾岸はセカンドハウスや投資用の購入者も多いですよ？

[26302: マンション検討中さん]

>>26293 匿名さん
こりゃ大変だ。
住宅市場が暴落ですか。
早く黒田総裁に助言をお願いします。
ついでに、安倍さんにも。
対策してもらいましょう。

[26303: 通りがかりさん]

そして、いよいよ増税。GDPに占める個人消費の高い日本。どーなるんでしょうか

[26304: 匿名さん]

>>26302 マンション検討中さん

日本の不動産は暴落できない仕組みだから、あんま問題なさそう。
安く売りたくても安く売れないんだよね

[26305: マンション検討中さん]

住宅ローン変動金利0.5％台が1.5％くらいになるなら暴落説から売り多発は分かるけど、極端な金利上昇が与える影響くらい日銀も分かってるからないよ。
小幅な上昇だけ。

[26306: 通りがかりさん]

>>26305 マンション検討中さん

でも、ここは４年後。４年後なんて日銀総裁や政権も不明。主要国の政権党大統領も不明

[26307: 通りがかりさん]

>>26304 匿名さん

あくまでコストプッシュで考えたらでしょ？不景は、コストプッシュではいらてないのでは？

[26308: マンション検討中さん]

これからですら、ブレグジットもわからないし、米中もよめない。

[26309: マンション検討中さん]

>>26305 マンション検討中さん

変動金利の２５%ルールで考えても、0.5%から景気変動でかなりあげれるわな？(笑)

[26310: マンコミュファンさん]

まさかの良スレ

[26311: 匿名さん]

>そして、いよいよ増税。GDPに占める個人消費の高い日本。どーなるんでしょうか

メディアが騒ぐだけで庶民の成果るは大して変わらん。
メディアは缶ジュースが10円値上がりしても
「もうジュースも飲めませ～～ん」ってコメント作るけど実際はほとんど変わらん。

[26312: 匿名さん]

成果る、生活

[26313: マンコミュファンさん]

>>26311 匿名さん

個人消費の買い控えも、塵も積もれば山になるだろうからね～

[26314: マンション検討中さん]

そもそも4-6月期の企業決算がよくなかった会社もかなりあったみたいだから、来年のボーナスあたりから、じわじわとくるのかね？ボーナス減ると、貯金にまわるし、ダメージ大きいよね？

[26315: 検討板ユーザーさん]

4年後なんて、米国のリセッション後から回復している可能性だってある。
不安煽って楽しいかい？

[26316: 匿名さん]

結局下がる要因の方が多いんですよね。
一昔前の中国人は金を持ち出せなくなったから、中国人による高値買いもなくなったし、これ以上上がる気がしない。
でも、本当にそうなるかは誰にも分からない。
晴海フラッグ内に新駅ができるとか、スーパーサプライズがあるかもしれないですし。
そして、何より今の年収で手が届くマンションがここしかないという悲しい現実…(T_T)

[26317: 通りがかりさん]

もうすぐ9月も終わるけど、7-9月期も好調な企業ってどれくらいあるんだろうか。このまま回復せずに、来年のボーナスが下がれば、どうなるんでしょ。その中で、いよいよ増税。海外は貿易戦争。

[26318: 匿名さん]

>>26314
庶民の代表としてあなたへの影響は相当大きそうですか？

[26319: eマンションさん]

実際今年から、ボーナス減額やってる会社もあるしな

[26320: マンション検討中さん]

ボーナス減額以前に、そもそも終身雇用も、この先どうなるかわからんご時世

[26321: マンション検討中さん]

働き方改革で残業代が減る

[26322: マンション検討中さん]

景気後退で買わない理由ヲ探し始めた？

[26323: 検討板ユーザーさん]

>>26256 匿名さん
ありがとうございます。

[26324: 匿名さん]

現在の市況と比較して激安なパンダ部屋であれば納得。
不況になるとか、ハイパーインフレになるとか？予測できないから楽しい。
現在の高い市況では他のマンションは更に高値掴みだろ？
ここが3.5年後にパンダから適正価格に変わるか、化けて超パンダになるか？の違い。
大不況が来た時はみんなで地獄に沈むだけ。

[26325: 口コミ知りたいさん]

流れを読まずに書くけど、ここは3方向海だから湿気が高そうだね
臭いも気になるけど湿気でカビが生えたら健康に悪いよ

[26326: 匿名さん]

>>26325 口コミ知りたいさん

そうですねー、やめときましょう。

[26327: 匿名さん]

>>26292 匿名さん

どうせ安くても買えないんだから、貧乏人は郊外にどうぞ。

[26328: 匿名さん]

現地行ってきました。
意外にSEAと海との距離あるんですね。
あと盛土してるから高さがある。眺望が良さげで羨ましい。

[26329: マンション検討中さん]

>>26328 匿名さん

ザ集合住宅って感じだね

[26330: 匿名さん]

内陸見てるパークBは陽当たり悪いかなと思ったけど、かなり良さそうでした。
なんか現地に行くと色々考えさせられます。

[26331: 匿名さん]

なんかSEAビレのB C棟がちっちゃく見えた。

[26332: マンション検討中さん]

>>26324 匿名さん

ここは駅遠いからお安いのでは？つまり高値掴みウンヌンは駅近マンションと同じでは？

[26333: マンション検討中さん]

来期のボーナスどうなるんやろ

[26334: 口コミ知りたいさん]

サラリーマンは、４年後に転勤してそう

[26335: 匿名さん]

>>26332 マンション検討中さん

駅遠だけではなくて、
タワマンより板マンが安いのは当たり前です。

[26336: 口コミ知りたいさん]

盛り土をしてあっても桟橋の下に黒い水がヒタヒタと寄せてきてるのね
たしかに色々と考えさせられます

[26337: 匿名さん]

勝どき駅から徒歩9分のドゥトゥールが坪単価370万 ベイサイドタワーも同単価で販売中
同じ板マン比較だと徒歩15分の晴海レジ中古が築10年で坪単価280万
ハルミフラッグパンダ部屋は坪単価250万前後
晴海レジとテラスという格好の比較対象があるため割安認定が可能。
晴海レジから徒歩2分でフラッグ。
マンションの魅力でどちらが上か言うまでもない。

[26338: 検討板ユーザーさん]

>>26331 匿名さん
パークD Eあたりの画像あれば、是非お願いします。

[26339: 匿名さん]

パークD

[26340: 匿名さん]

晴海レジは北は運河挟んでタワーに遮られた眺望に、南は清掃工場ビュー
それでも坪単価280万前後なんだな。
ハルミフラッグの方が条件が良い部屋が多数。
部屋選びを間違わなければ買った値段以上の価値を現在の市況で得るんだなこれが。
他の新築マンションで中古相場より安いお買い得価格で買える部屋が多数あるとこあるか？
未来の相場は一切関係ない、現在の市況だ。

[26341: 匿名さん]

パークDとE

[26342: マンション検討中さん]

駅から遠い物件の４年後ってすごいよね

[26343: 匿名さん]

パークE

[26344: 検討板ユーザーさん]

>>26343 匿名さん
ありがとう。

[26345: 通りがかりさん]

>>26337 匿名さん
晴海レジからパークAまで歩いて10分かかるよ？

[26346: 購入経験者さん]

昨日、社会勉強として行ってきました。ご参考まで。
・１期２次は２５０戸から３００戸の予定。（未決定）
・パンダ部屋かは分かりませんが、坪単価２５５万円前後が坪最安値（パークD棟東向き）
・１期１次の再販はおそらく３５戸（パーク２０戸、シー１５戸）。数え間違いがなければ。
・なお、入札無しというより、契約直前キャンセルや手付金用意断念などあったとの事。
＜現地で建築現場の方にインタビューしました。＞
・毎日現場入りしているが、臭気を感じた事がない。（昨日は天気もよく実際臭いませんでした。）
・低層階から上まで作業しているが、内側の棟の低層階も日当たりは悪くないよ、と。
・道路が広いからか風通しもよい。
＜現地の印象（私の）＞
・メインストリートのセンターコアが異常に広い。これがパンフ通りに完成したらとても素敵だなあと感じました。そして無駄に広い道路はとても気持ちいい。
・センターストリートに入る手前に月島署があり、３方が海の為、とても犯罪には向いてない土地。７５０台の防犯カメラは無駄に多いのでは？
＜不安点＞
・商業施設の集客力
　晴海通りから片道１車線。晴海５丁目住人以外のニーズが見当たらない。モールに比べて箱が小さく、特徴を出しにくそう。徹底テナント続出したら嫌ですね。
・駅からの距離
　駅から歩いてみましたが、勝どきは改札口までもとても長い道のり。これが毎日だと気が重い。⇒結論としてＢＲＴが機能するかどうかが最も重要。（これは４年後まで分からない）
・勝どき駅前につけ麺「つじ田」が！やったと思いきや、職場近くの日本橋店で十分と数分で気づく。また、BRTを使ったら、そもそも勝どき駅を使わない。
＜小中学校（都市計画案）の感想＞
これだけ安く土地をデベに販売してるのに、新設する学校は大小２面グラウンドや室内プール、屋上緑化やスタイリッシュなデザイン。同じ中央区民として、公共施設はせめて平等にして欲しいなあ、と。現在未就学児を抱えている親御さんにはオススメの学校ですね。

長文すみません。

[26347: マンション検討中さん]

>>26346 購入経験者さん

二次って、たったそれだけ？( ﾟAﾟ )

[26348: 匿名さん]

消費税増税。。。

[26349: マンコミュファンさん]

4年後、ここに住み替える湾岸の人たちが一斉に現自宅を売却するだろうから、値下がるだろうなぁ。需給バランスは確実に崩れる。
買う気ないけど、総崩れしそうだから楽しみ。

[26350: 匿名さん]

>>26345 通りがかりさん

何故1番遠い棟と比較すんの？
逆に違いサンビレDとタワー棟はすぐだけど。