HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[2102: 匿名さん]

一般的にマンション価格は土地建物8割、宣伝1割デペ1割らしい。
戸数多い分宣伝は割合低いかもだけど、とりあえず当てはめると、

建物1000だと、土地リフォーム1400　宣伝1割　デペ1割　＝3000万
建物1500だと、土地リフォーム1400　宣伝1割　デペ1割　＝3625万
建物2000だと、土地リフォーム1400　宣伝1割　デペ1割　＝4250万

[2103: 匿名さん]

>>2100 マンション掲示板さん
@280なら江東区と比較しても安いくらい。そのくらいなら周辺湾岸新築をコストで諦めた層がこぞって買うよ。

[2104: 匿名さん]

メダリストの手形なんかあるとミッドタウンみたいになっていいですね！

[2105: 匿名さん]

>>2098 匿名さん

不動産の場合、特定の地域では供給が需要を生むことがありますね。まさにこの湾岸エリア。これまで大量に供給され続けたにも関わらず、街の開発と相まって若い世代の需要を取り込み、価格が見事に上がってきましたから。

多少の安さは期待できるものの、駅から遠すぎるぎるが故の価格になるのでは？

[2106: 匿名さん]

シティータワー品川なみに坪200以下にすべき。もし高く売るなら、利益の大部分を東京都に寄付すべき。売り主だけにお金が集まりすぎです。

[2107: 匿名さん]

>>2100 マンション掲示板さん
そうですよ。
マスコミ発表もあったように坪平均270万円台。

つまり、坪230万円～290万円とかも含まれるってこと。

[2108: 匿名さん]

>>2066 匿名さん
基本的には、原価が格安です。
安く売ることができるマンションです。
国も格安売却に絡んでる選手村、安く提供しない理由はない。

[2109: 匿名さん]

>>2107 匿名さん
マスコミは発表できる立場にないですよ。あくまで予想、希望です。ただ、@280くらいかなとは思いますね。交通不便地帯ですし。

[2110: 匿名さん]

契約してから四年間、毎日金利と睨めっこする生活は精神衛生上よろしくないな。。

[2111: 匿名]

280だと85平米7200万くらいか。
中央区では破格！安いですよね。
交通の不便な新豊洲でもないですよ。
280なら新豊洲あたりのマンションより絶対こっち。
街も綺麗だし眺望いいし、セカンドで欲しい。

[2112: 匿名さん]

いや〜本当に有難いですねー！
正直こんなやつを待ってました。
広くても現実的な値で手に入る。
是非モノにしたいです。

[2113: 匿名さん]

坪600厨は、息しとるんけ？wWwWWwwwWw

[2114: 匿名さん]

>>2111 匿名さん
最多が80平米なら@250くらいにして7000万切ってくる気もする。逆に60平米付近は単価上げて4000万代後半からとか。そうなれば部屋が広い事を売りにしている理由も成り立つ。

[2115: 匿名さん]

>>2113 匿名さん

↓を最後に消え失せましたね

1231：匿名さん
2018/10/17 20:59:11
坪単価600万超えらしいですよ。
わざわざ激安で売る理由が無いそうです。

[2116: 匿名さん]

600はPT晴海の営業でしょ。
あっちはあらかた売れたて思惑通り。

[2117: マンション掲示板さん]

>>2116 匿名さん

または湾岸エリアを割高で買っちゃった残念組（笑）

[2118: 匿名さん]

ここ板マンでしょ？仕様ならタワーのPT晴海の方が間違いなく格上。ららぽも近いし、月島駅も使える。ここは駅までも徒歩25分…しかも大江戸線の勝どき。書いてある内容みても、住み始めてからの民度も心配だし。

[2119: 匿名さん]

ここに居る人達は、いくらなら安くて、いくらなら高く感じるの？

[2120: 匿名さん]

PT関係者さん
毎度カキコミお疲れ様です。

[2121: 匿名さん]

>>2119 匿名さん
買えるのは85平米5000万〜6000万まで。坪だと200万〜230万前後。

[2122: 匿名さん]

>>2121 匿名さん
笑
なんか色々凄いね。
だとしたら逆に住みたくないんだが。。

[2123: マンション検討中さん]

自分はここが日本人、都民に先に売り出すべきだと思います。
でないとチャイナの投機マネーにやられちゃうと思う。
投機の方はここを良い街にする気持ちなんかなくて、転売で儲けたいだけ。
永住してこの町を故郷にしたいような方に特に子育て世代に買いやすくお願いしたい。

[2124: 匿名さん]

>>2121 匿名さん
もっと合ってる地域が有ると思う。
その感覚じゃ住んだ後のギャップも大変でしょ、、

[2125: 匿名さん]

駅チカタワマンのTTTは坪200だったけど民度低い？
そんな事ないと思うけど・・

[2126: 匿名さん]

>>2119 匿名さん
うちは300程かなと思います。あまり周辺と比べて、安過ぎても住んだ後の事を考えると様々な不安も想定されますし、高過ぎても手が出ない。実質築5年という事と、駅無しバス物件、板状マンションの外廊下という事を考えると、その辺りが一定の水準を保つにも良い価格かなと思います。

[2127: 匿名さん]

300でも周辺相場と比べるとすごい倍率になりそう。

[2128: 匿名さん]

>2123
そーいやそんなこんなで相当割合食いつくされたマンションが近くにありましたっけ…

[2129: 検討板ユーザーさん]

>>2128 匿名さん
貴方でしょ？パークタワー晴海のスレで散々悪態ついてるのは。

[2130: マンション検討中さん]

価格発表は春頃でしょうか。待ち遠しいです。若いご家族に手が届く価格だといいと思います。

[2131: 匿名さん]

手付金交渉は普通のことですよ。
私も三井、スミフ、野村の物件で実績あります。
ただ、共通して抽選になるような住戸では無理でした。
ここも皆んなが望むような価格で出れば当然抽選になる可能性が大。
そうなると手付金10％は必須だし、その10％を4年間寝かさないといけないと言う点からも、結局そこそこ金に余裕のある層が買うんだろうなと思っている。

[2132: 匿名さん]

280くらいだったら、即転売するだけで儲かる。

[2133: 匿名さん]

4,000戸もあるんだから無理無理

[2134: マンコミュファンさん]

湾岸側の物件スレ覗いてきましたが、ここの影響出てるみたいですね。
不便でも存在感の割に手頃な点が評価されてるのでしょうか、
とある板マンのスレはここへの話題のためか閑散としてました。

[2135: 匿名さん]

>>2107 匿名さん
まぁ、坪300超えたら売れないし、要らないわ。

[2136: 匿名さん]

業者や不動産売買なやつは、高くなると言うから業者ばればれ。

購入希望者なら、安く買える事を望む発言する。

わざわざ高く言うような書き込みは業者関係間違いないwww

[2137: 匿名さん]

ここは安くなるよ。高く売る理由が見つからない。

[2138: 匿名さん]

湾岸マンションの購入者も安く出されるとかなわんと思ってると思う。

[2139: 検討板ユーザーさん]

>>2131 匿名さん
手付けっていっても600万〜800万ぐらいでしょ？みんな4年ぐらいなら置いておいても何ら問題ない層でしょう。

[2140: 匿名さん]

安くなる安くなるって、具体的に坪単価どれくらいを希望してるのよ？その回答によってはどっちがおかしいのか変わってくるよ。

[2141: 匿名さん]

>>2136 匿名さん
当たり前です。
高く言うのは業者です。

有明住んでる人とか売却だして、安いと思うならここを買えばいい話。

住み替えする人はかなり居ますからね。4000戸もの分譲がありますし。
売却する人もそれに相当する数の物件出ますよね。賃貸解約も含め。

[2142: 匿名さん]

>>2141 匿名さん
有明もこれから開発でしょ。
有明売る人が居ると思う？

[2143: マンション検討中さん]

>>2142
有明は後背地がないし、鉄道利便性も乏しい。
台場と豊洲に挟まれた立地で商業施設は相当厳しいよ

はっきり言って期待している人は有明に住んでいる人だけ。
そして多くの人はスポーツ施設に興味無し。

[2144: マンション検討中さん]

子育て世帯もまずは保育園の計画がはっきりしてから検討した方が良いでしょう。中央区は激戦区です。

[2145: 職人さん]

ここが安く大量供給されることはないとおもいますが、もしそうなら周辺相場も下落して損しますよ。相場ってそんなものでしょう。
それでもお得だと思えるならお得ですが、周辺に住んでる者からすれば迷惑。

[2146: 周辺住民さん]

街づくりの規模では豊洲に大きく劣るし、ここが成功するかどうかは
BRT次第ですかね？
駅遠物件だけど、街ごと開発した際の将来性について。
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12416345400.html

[2147: マンコミュファンさん]

>2141
売却して住みかえるって言うけど、じゃあ元々住んでるところは誰が買ってくれるの？
そんな手頃な物件が他で大量に供給されようとしてるのに、そんな残りものを高い値出して買ってくれるカモがいるんですかね？
結局値を下げる羽目になるのでは？

[2148: 評判気になるさん]

>>2118 匿名さん
PT晴海を高値掴みした貴方の気持ちを察します。そうやって自分に言い聞かせしかないもんね。月島駅一番近い出口まで徒歩13分で
そこからホームまで長いでしょ。

[2149: 匿名さん]

>>2143 マンション検討中さん
有明は品川、恵比寿、新宿、新橋、汐留に勤めてる人には十分便利ところですよ。東西のビジネス街に直接アプローチできるのは大きいです。晴海は電車では汐留、大門、ちょっとかかって六本木、バスで丸の内と西側へのアプローチ手段に欠けていますからね。東側勤務の人でないと厳しいと思います。

[2150: マンション検討中さん]

周辺に住んでる人が損するから値段を高くしてってそれ何？
周辺に住んでる人、例えば晴海テラスは＠２００位で買ってるんだから損しない。
ＴＴＴも＠２００だから損しない。周辺も色々。
ごく最近の物件が値段が高すぎたの。投機になったからね。
五輪後に土地を激安で仕入れた物件が大量にでるの知らなかったはずはない。
大量にでれば値は下がる、そうでしょ。

[2151: 匿名さん]

晴海テラスは安い部屋だと坪180万円以下だった。
ここが坪270万円くらいなら全く問題ない。
むしろ街が賑わって完成された街に変貌してくれるので願ったり叶ったり。
駅遠だけど駅まで自転車使えばいいでしょ。徒歩20分なら自転車使えば8分くらいでしょ。

[2152: マンション検討中さん]

含み益の下げ要因のことだろ、わかれよ(笑)

[2153: 匿名さん]

高くしろではなく今の相場にしろでしょ。
過去の価格なんて関係無い。

[2154: マンション検討中さん]

>>2150
DT買った人は踏んだり蹴ったり。
眺望も周りの再開発でなくなるし、近隣住民と同じスパに入りたい人っているの？
知っている人に裸見られるってリスクでしかない

[2155: マンション検討中さん]

>>2148 評判気になるさん
勝どき駅と月島駅はかなり違いますからね。同じ駅遠でも違うよ。土地勘ない人はわからないでしょうけど。

[2156: マンション検討中さん]

含み益が減るから高く値をつけろって呆れます。
全然損してないのなら、文句無いはず。
そんな文句は聞く必要なし。

[2157: 匿名さん]

>>2148 評判気になるさん

ここだとホームまで歩いたらどのぐらいかかるのでしょうか？パークタワー晴海は敷地からホームまで徒歩13分ぐらいで行かれますよ。改札まで遠い出口を使うともっとかかりますが。

[2158: 匿名さん]

>>2148 評判気になるさん
こっちのスレ、あっちのスレ、忙しそうだねw

[2159: 評判気になるさん]

>>2155 マンション検討中さん

徒歩10分以上離れるにもかかわらず
駅の違いとか言われてもね。

[2160: マンション検討中さん]

>>2159 評判気になるさん
晴海フラッグなんて30分かかるよ？

[2161: 匿名さん]

ハッキリ言ってパークタワー晴海と、ここじゃ比べものにならないよ。こんな超超駅遠のバス物件、中古になったら即アウト。売りたくても売れず、そして勝どき東などの駅近物件の大量供給が進む。そのうち市況もピークアウトして、ずっーと移り住めずに終わり。

[2162: 匿名さん]

>>2161 匿名さん
それ最悪のシナリオやん。。

[2163: マンコミュファンさん]

これだけ状況的に判断できる材料が揃っていたにも関わらず、直近で割高物件に買い急いでここに来て文句言うのは、
何を言われてもただの想像不足、情報収集不足、としか思えない。

まあここでどう足掻いたかって、需要と供給によって然るべき相場に周辺全ての物件価格が漸近していくでしょう。

[2164: 匿名さん]

ただでさえ使えない勝どき駅までも30分って。何か方法ないの？ってか、安いというより良くて相場相応、下手したら割高なバス物件になるな。

[2165: マンション検討中さん]

>>2163 マンコミュファンさん
まるで晴海フラッグの全ての情報がわかってるような言い方だけど。変数多いよ？

[2166: 匿名さん]

>2161
ここは元々安いのでリセールは度外視前提。
というかむしろPTHのほうが仰るようなリスクあるんじゃね？

[2167: 匿名さん]

みな冷静になれ。
ここが相場相応なら欲しいのか？w
こんなバス物件ww
子供やカミさんに苦労を強いるのか？

[2168: マンション検討中さん]

みんな現地に行って歩いてみたことあるのかな？そりゃ広告だけみたら素敵に見えるよね。

[2169: 匿名さん]

ずっーと周りからバス物件、バス物件と言われ続けるのも正直嫌だな。ってか友達呼ぶ時、勝どき駅から徒歩？バス？どうやって呼ぶのがルート的に不便さを隠せる？

[2170: 匿名さん]

相場から著しく価格を下げても喜ぶのは12000人しかいないってことよ。必要以上に下げる意味がないこと、わかるでしょ？

[2171: マンション検討中さん]

>>2169 匿名さん
隠せません。無理

[2172: 匿名さん]

ほんと冷静になって、坪270〜280って安いのかな。。条件面から考えるとそこが相場？
もっとガッツリ下の数字じゃないと抽選に参加する気持ち湧かないんだよなー。

[2173: 匿名さん]

>>2168 マンション検討中さん
先日上がってた模型みたら正直引いた。。
パッツパッツよ！タワー無ければ本当にただの団地かと思った。

サイトしか見てない人は是非模型確認もおススメする。

[2174: ご近所さん]

>>2169
昔飛行場があった場所だから、ヘリかなんかで呼んだらｗ

[2175: 匿名さん]

(中央区にはほんとは金持ちばかり集まって欲しいのが本音。)

[2176: 匿名さん]

周辺に住んでます。正直あの清掃工場が気になります。もちろん駅も遠いし毎日歩くのは無理ですね。勝どきも既に飽和状態。

[2177: 匿名さん]

>>2143 マンション検討中さん
古いマンションは売却ですね。

[2178: マンション検討中さん]

そう、ここはバス物件！バス物件！
だから人気が出ないだろう！！
だからもっともっと安くて良い！
不便だしもっと安くて良い！

そして、
そこを私が拾う！！

[2179: マンション検討中さん]

相場って全ては過去のものでしょ。その時点その時点での値段。
明日の相場は誰にも分からない，明日びっくりの値段でも正しければ売れるし
正しくなければ売れ残る。

[2180: 匿名さん]

第1期のみ抽選で、それ以降はゆるーり捌いていくんだろうなー。それ想像すると坪280〜300くらい？
何も考えず手をあげたくなる価格ではなく、ちょーど良いとこ突かれた価格。

ほんとはお祭りしたい気持ちあるのになぁ笑

[2181: 検討板ユーザーさん]

>>2175 匿名さん
それは同意。

[2182: 匿名さん]

270でも高いとか、バス物件連呼とかしてる人って、以前はここが坪600とか言ってた人な気がする〜。

[2183: マンション検討中さん]

中央区には都営もいっぱいありますよ

[2184: 匿名さん]

>>2180 匿名さん
平均270万円で出すから、おそらく安い部屋で240、高いと290ではないか。

坪300万円以上だと、さすがに売れ行き悪いですよ。

[2185: 匿名さん]

>>2182 匿名さん
わざわざ坪単価600万円なるとホラふく人は、何なのでしょうね。

不動産関係か、陰湿な人の妬みなんでしょうか。

[2186: 匿名さん]

都営どこにでもありますものねー。
でも逆に高級エリアにある都営って、住んでる人いたたまれなくなる。
もう少し離れた場所なら、自然な気持ちで生活できただろうにー。

[2187: 匿名さん]

>>2185 匿名さん
ここか売れたら困る立場のお方では。

[2188: 匿名さん]

平均270だとして、パンダが240ってことですよね？
そこも、パンダにはもう少しガツッと下掘って欲しいんですよねー。せめてパンダにはもう20〜30。そしたらまぁ一戸くらい抽選参加してみよーかなって気持ちになるのですが。

[2189: マンション検討中さん]

駅チカ都営ハイライズに住んでる人がうらやましいです。

[2190: 匿名さん]

>>2172 匿名さん
坪280万円なら高い。
坪200万円前半の方が購入者は居るし、喜びますよ。

[2191: 匿名さん]

>>2188 匿名さん
坪270万円ではまだまだ高いですか？

坪いくらなら迷わず買いますか？

[2192: マンション掲示板さん]

野村の棟の南向きなら坪280万でもわかる
三菱の棟は250万以下じゃないと無理だろ

[2193: 匿名さん]

>>2192 マンション掲示板さん
坪250万円以下なる？ それならいいですね。

[2194: 匿名さん]

ダイワ有明でさえ坪250パンダで相当な倍率がついた状況。250以下はまずありえないと思っていた方がいいね。

[2195: 通りがかりさん]

>>2191 匿名さん
駅距離や板マン外廊下を考えるなら230以下

[2196: マンション掲示板さん]

>>2194 匿名さん

ダイワのそれの方が交通の便がずっとマシ

[2197: 匿名]

270でも周辺相場より80万やすいから激安だよ
銀座まで2.5キロだよ

[2198: マンション掲示板さん]

>>2197 匿名さん

駅徒歩距離10分違うと2割は落ちて当然なので

[2199: 匿名さん]

数年前までは明石町や湊でも坪250切ってた。
隔世の感がありますな。
いま坪200後半でバス便埋立地のここを掴み、かつ引き渡し時に長期金利が上昇してたら、チーンですな。

[2200: 匿名さん]

駅と言っても、ダイワの方は3セクだからなぁ。

[2201: 匿名さん]

結局坪300前後で予定価格発表され、ポジがネガに豹変しブーブー言い出す一方、坪300が現状では十分安いことを理解している人が粛々と契約を進める図がうっすら見えるわ。もはや湾岸名物。