HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[20801: マンション検討中さん]

>>20773

私も現地見て思ったより密集していると感じました。
他のマンションはもっと間隔狭いのかもですが、モデルルームで見たCGやスケール感と現地が違った..から余計に詰まって見えたのかもです。

特にタワー予定のとこの周りなんてかなり狭いとこに建てるなと感じましたね。

[20802: マンション検討中さん]

晴海とか豊洲とか検討してたら職場の同僚に「何で右ばっかねらってんの？」って言われてハッとした。

ここのパンダ応募してハズレたら日暮里あたり狙おうかなと思い始めた。

[20803: 検討板ユーザーさん]

BRTの輸送力をなめるな！

[20804: 匿名さん]

>>20802 マンション検討中さん
日暮里もどちらかと言えば、右じゃない？
左の方が良い住宅地のイメージ。

[20805: マンション検討中さん]

右(笑)

[20806: マンション検討中さん]

実需と投資を兼ねてパンダ部屋が当選したら、10年住もうかと考えているものです。
現在、品川の港南地区のタワマンに居住していますが、ここを賃貸にして、新たに住宅ローンで購入を目論んでます。
大分不便にはなりますが、BRTで新橋に出れればそれほど通勤、通学に負担はないと見ています。
不便、発展性の面で大きな懸念があるのは承知していますが、18haの街はブランドになるとおもいます。
中央区に住みたい一定の支持を得られれば、価格は維持され、あるいは向上するのではないかと考えています。

[20807: 匿名さん]

固定資産税　月三万って、
年間36万、なんでこんな辺鄙な土地に
固定資産税がこんなにたかいの？

[20808: 匿名さん]

毎月の維持費、
ここ、異常に高いよね。ボッタくり感満載です。
都心でもこんなに高くない。

[20809: マンション検討中さん]

世帯一千万
頭金3000万用意してましたが、収入格差を考えて辞めました
金持ちが多そうで、住み心地が悪そうです

[20810: マンション検討中さん]

標準的な85㎡坪単価290万 7450万で頭金1割として10年だけ住むとする
初期費用300万
毎月ローンが20万弱＋維持費総額12.3万?控除3.3万
毎月29万の支払額に相当

5年目から修繕費の値上げがあった場合は30万の支払額に相当
10年後、地下鉄も決まらず売却も希望値でなかなか売れず住み続けることに、ここで更に修繕費が値上げ、そして控除が無くなり毎月の支払額が34万に
耐えきれず車を手放す
その先の展開は想像にお任せします

[20811: マンション検討中さん]

登録したけど当選後は契約するのが怖い

エネファームだけでなく訳ありの地雷重説が他にも潜んでいるのではないかと

維持費が高いんだから本体価格を下げないと4100戸はとても売り切れない

[20812: マンション掲示板さん]

>>20809 マンション検討中さん

それほどお若い世代でも無いのかなと感じたのですが、年齢上がってくると収入格差より先々の維持費の方が心配になってきませんか？
金持ちが多そうじゃなくて、金持ちじゃないと先々暮らしていくのが大変かと。せめて一人で一本は稼がないと厳しいでしょう。極狭の部屋なら有りなのかな？

[20813: マンコミュファンさん]

だから有明においで。

[20814: マンション検討中さん]

>>20812 マンション掲示板さん

66㎡5400万のもやし激狭部屋は坪単価が高いわ
駅から離れた代わりに得られるものがない
1番危険な部屋

[20815: マンション検討中さん]

>>20810 マンション検討中さん

20806です。
レスありがとうございます。
現在住んでいるマンションはほぼ完済しており、また完済できる状態です。
売却して、キャッシュで買うことも可能ですが、月30万円程度で賃貸に出して、その上がり、あるいは少し持ち出しで住宅ローンの返済をしていこうかと考えてます。
今、住んでいる品川も少し飽きてきたし、新築で気持ちをリフレッシュしたいかなといった感じかな。

[20816: 匿名さん]

ダイワマン 維持費㎡当たり377円
フラッグ 維持費㎡450円

サラリーマンは有明においでよ？

[20817: マンション掲示板さん]

>>20782 eマンションさん

現在の空撮見ることできるの？

[20818: マンション掲示板さん]

>>20786 マンション検討中さん

7,000万円以上出して4LDK買うなら郊外の戸建ても選択肢でしょう。家族大勢で皆 駅の往復苦労するのは大変でしょう。

[20819: マンション掲示板さん]

>>20815 マンション検討中さん

折角品川で良い投資をされた成果を晴海で費消してしまうように感じます。

ここでなくてもリフレッシュ出来ませんか。

[20820: マンション掲示板さん]

>>20819 マンション掲示板さん

どんなに総額が張ろうと、維持費が高かろうが、眺望の良い部屋でゆったりと幸福感に浸られたいなら、余計なお節介失礼しました。

[20821: マンション検討中さん]

>>20819 マンション掲示板さん
>>
折角品川で良い投資をされた成果を晴海で費消してしまうように感じます。ここでなくてもリフレッシュ出来ませんか。

そうなんですよね。品川はとても気に入っており、高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発も期待しているところなんですけど、一旦、離れて、注目度抜群のハルミフラッグに住んでみるのもいいのかなと考えています。

万一、賃貸が上手くいかず、住宅ローン返済が厳しくなったら、現在のマンションを売却すればリスクもそれほどないのかなと。
住んで10年後は、定年退職しているだろうし、そのまま永住でもいいと考えています。

10年後はハルミフラッグを売却して、品川に戻るか、妻が住みたがっている湘南近くにでも移住してもいいかな。

スレ汚し失礼致しました。

[20822: マンション検討中さん]

海の上って考えたら、ゆっくり出来ません！

[20823: 住民板ユーザー]

私はかなり迷ったけど、明石町の中古を買うことにしました！ここの眺望も魅力だけど、やっぱり嫁が4年後まで待つのは嫌だと。。大きなお金が寝てしまうのももったいないと。。押し切れませんでした。苦笑
明石町のマンションは新築未入居なので、新築気分で、自分を慰めつつ（？）、過ごそうと思います。

[20824: マンション検討中さん]

プラウド？？

[20825: マンション検討中さん]

>>20817 マンション掲示板さん

空撮写真です

[20826: eマンションさん]

>>20808 匿名さん
麻布とかの高級物件と同じくらいです
街区とか、本当ならやらんでもいいようなところに管理費とか修繕費が乗っかってるので

どさくさに紛れて、不要な金額が溢れかえってますからね。これら詳細を何にどう使っているのか、聞いても答えチグハグですし。

[20827: 匿名さん]

港南か。シティタワー品川だったらプラスは2000万で老後は安泰ですな。ワールドシティタワーだったとしてもプラス2000万円か。

[20828: マンション掲示板さん]

>>20825 マンション検討中さん

ありがとう！

[20829: 匿名さん]

>>20822 マンション検討中さん

山の上ならゆっくりできますか？

[20830: マンション掲示板さん]

>>20825 マンション検討中さん

真ん中の辺りはTの字のように空いていますが、それ以外は固まって建っているように見えますね。各棟の大きさに比べると間隔が詰まっているのではないでしょうか。

[20831: マンション検討中さん]

2枚目。勝どき方面から

[20832: マンション検討中さん]

豊海方面から

[20833: マンション検討中さん]

右下が晴海埠頭。
真ん中、煙突のちょっと手前が飛行機も旋回できる交差点。
左の運河に突き出した平らなエリアがBRT乗り場。
その奥の太い橋が環状2号線（BRT走路）。
この奥の黒い2本のタワーがドゥトール。
その奥に湾岸地下鉄の駅ができるはず

[20834: 匿名さん]

>>20833 マンション検討中さん
焼却炉が1番目立ちますね笑

[20835: 匿名さん]

煙突はイメージ悪いから
細いタワマンみたいな絵を描いて欲しいｗ

[20836: マンション掲示板さん]

先のことはわかりませんが、人件費高騰と金利据え置きでしばらくは価格下がらなそうですね。
むしろこれから販売のマンションの販売価格が下がる要素がなさすぎる。

ここに殺到する理由がわかる気がします。

[20837: マンション掲示板さん]

>>20836 マンション掲示板さん

第1期1次で15%の600戸しか売れない見込みで、殺到とは言えないでしょう。過去本当の人気物件には何百倍や千倍超えの申込みがありました。

開発・建築コストから見れば上がる要素はあっても、需給はじめ様々な要素で決まるのが価格ですから、下がる要素がないと断言するのはおかしいでしょう。
私は、晴海フラッグがネガ要素を織り込んでいない現在の価格水準で完売出来ないことにより、将来値下げを余儀なくされ、相場全体の下げのきっかけになるだろうと見ています。

[20838: 匿名さん]

>>20836 マンション掲示板さん

当面は下がらなさそうだから今すぐ買って住むならいいけど、4-5年後と考えるとどうだろうね
今すぐなら住めるなら4-5年後にはローンも1,000万円くらい払い切ってて多少金利が上振れても残債割れなんてことはないだろうけど
やっぱりリスクはあるね
まぁ、これだけの規模だし儲けすぎた分を都に返納するとかって話が出てるくらいだから、契約から引渡しまでに市況が大きく動いたら価格調整してくれると思うけどね
引渡し直後くらいに悪くなったらどうしようもないけど（笑）

[20839: 匿名さん]

>>20837 マンション掲示板さん

言いたいこともわかるけど、必要な要素を織り込んでないKY価格だったら600戸も売れないよ

恐らくあなたの望んでたような大バーゲンにはならなかったけど、相場からそこそこ安くてそこそこ人気という感じでしょう
デベ連合の戦略通りでしょうね
激安で放っておいても飛ぶように売れる価格帯だったらMRとかにも力を入れないし、売り始めるのも3年後とかでも問題なかったはず
周辺相場に配慮した売り方の結果かな

[20840: 匿名さん]

>>20832 マンション検討中さん

ちょっと空いているように見えましたが、
ここにはタワーが建つんですよね(恐)

本当に隙間無しですね

[20841: 評判気になるさん]

販売延期した棟は、外資に格安で売り払いそうw
ひょっとしたら、タワーもw

[20842: マンコミュファンさん]

ここのネガをみてパートナーが買う気なくなってしまった。中央区の新築を安く買える最後のチャンスなのに。

[20843: 匿名さん]

>>20841 評判気になるさん

格安で売るより自分で売ったほうが儲かるのでは？

[20844: 匿名さん]

>>20842 マンコミュファンさん

中央区で安くマンションを買える最後のチャンスになるよ。
ここ買えないなら有明ダイワ。
この価格はもう出てこない。

[20845: 匿名さん]

>>20842
伴侶の意見は尊重するように！
ウチなんか予算8000万だけど選手村なら1億まで頑張る！って言っても、
駅どこ？不便なのは無理！って一刀両断されたぞｗ
今は間を取って70平米9000万の都心築浅探してる。
すんげー後ろ髪引かれるけど仕方ない、皆さん抽選頑張って！
妥協して中途半端ないつでも買える部屋を掴まされないようにね。

[20846: 通りがかりさん]

鶏口牛後。中央区のアドレス欲しくてもここはちょっと…。広さとか環境を重視して選んだ人のほうが満足度高そう。

[20847: 匿名さん]

>>20846 通りがかりさん

広さとか環境で選ぶと、ここになるのでは？（笑）

[20848: マンコミュファンさん]

>>20845 匿名さん

すごい素敵な旦那さんですね、良い部屋見つかるといいですね。

[20849: 通りがかりさん]

>>20847 匿名さん
中央区が欲しくてここ買った人よりも、広さと環境が良いからここを買った人のほうが満足度が高いだろうなってこと。

[20850: 匿名さん]

>>20848 マンコミュファンさん

買える人が羨ましい。
数年後は大儲けだろうなあ。

[20851: 匿名さん]

>>20850 匿名さん

そうかなぁー
儲けを狙って買ったら、失敗すると思う。
一生住む気で買った方がいい。
どうみても、投資価値は低いよ

[20852: 匿名さん]

>>20851 匿名さん
普通に激安ですし、投資としても魅力的かと。
ここより値上がりしそうなマンションある？
無いんですよねー。

[20853: マンション検討中さん]

リセールしやすい部屋は本当に限られている
倍率に左右されず妥協しない部屋選びを

[20854: 匿名さん]

>>20845 匿名さん

それだとこの後販売される、ブランズ豊洲ですかね？駅徒歩4分、スーパー隣..
でもそちらの方が正解かもですよ。

[20855: 匿名さん]

激安なのはパンダ部屋だけ。倍率高いから玉砕覚悟でないと。

激安と煽る必要があるほど厳しい状況なのかな。

[20856: 匿名さん]

>>20849
だね、新浦安を参考にすればいいと思う。
あそこも海を感じられて開放感あって、ゆったりとした間取りが中心で、
駅からは遠いけど京葉線で東京駅一本だし、グロスが張る分そこそこの金持ちも住んでるらしいし、
住民満足度も高いと聞く。リスクは地盤ってのも似てるね。
資産性については景気と周辺相場次第だけど、湾岸全体を見渡せば再開発も続くし、
まあそんなに深刻なことにはならないと思う。
（選手村が佃や豊洲みたいに相場を引っ張る存在になると思ってるなら、それは大きな勘違い）

[20857: 匿名さん]

白金　ザ　スカイ　の方が良くね？

[20858: マンション掲示板さん]

>>20854 匿名さん
江東区だし、足立ナンバーだし、見栄張りの人買えない

[20859: マンション掲示板さん]

>>20818 マンション掲示板さん
中央区の住所と品川ナンバープレート十分価値がある、住み心地いいなら、千葉、埼玉駅近は最高

[20860: 匿名さん]

>>20858 マンション掲示板さん

あれ、江東ナンバーが出来たのでは？
まぁ一緒か(笑)

[20861: 検討板ユーザーさん]

マンションバブルの終焉来ないかな～

[20862: 坪単価比較中さん]

なんて？？

[20863: 匿名さん]

バブル？
他国と比べたら圧倒的に不動産価格安いぞ。

[20864: 匿名さん]

本当に他国より圧倒的に安いなら
他国の政府や国民が日本中の不動産買い占めているはず

[20865: 匿名さん]

他国より安いのは、他国より価値が低いからでしょ。

[20866: 匿名さん]

>>20865 匿名さん

あなた日本人じゃないでしょ。買えないとこうなる気持ちわかるよ。羨ましいよね。

[20867: マンション掲示板さん]

>>20852 匿名さん

根拠に乏しい定期的な煽りですね！

[20868: 評判気になるさん]

10年はわからんが、四年後に都心の新築マンション下がる要素ないよ。
晴海が都心かはわからんけど。

[20869: マンション掲示板さん]

>>20839 匿名さん
"20839 匿名さん?>>20837 マンション掲示板さん
言いたいこともわかるけど、必要な要素を織り込んでないKY価格だったら600戸も売れないよ"


広告費たくさん掛けてリゾートパーク的イメージを植え付けて、オリンピックという話題で盛り上がっている時期にTVでも採り上げられ、通常ならいちばん売れる第1期1次で15%程度の売れ行きは好調なのですか。後の85％ 3500戸いつまでに売れるのですか。
相場のお荷物にならないようにするには、オリンピックの魔法が解ける前に売り切るべきでは？

資金的に余裕があって、価格が高くても、維持費が高くても買う層もいるでしょうが、そういう世帯数には限りがあるでしょう。

プライシングは確かにKYではない。近隣相場に相当気を遣って計算されている。自分達の販売中物件もあるからね。
でも、その価格水準で高い税、管理費、修繕積立金、駅遠、4年先の引渡し、値がさ、団地感、液状化リスク等のネガ要因を十分に織り込んでいますか。それらを織り込んだらもっと安くて然るべきでしょう。もっと安ければ魔法が解ける前に売り切れるのに！

今の価格と維持費では仮に年収2,000万円あっても、払っていける自信が沸きません！子供の学費、老後必要資金等々もあるので！ 倹約生活すれば可能でしょうけど、ここに住むために我慢をしますか？

世界・国内経済の見通しについては後退がほんの少し先になったかもしれない(12?18ヶ月後くらい？) ので、今日は触れません。

[20870: 匿名]

これ選手村ではありません。

端島炭坑 (軍艦島) です。

[20871: 匿名]

>>20870 匿名さん

写真漏れてたかな？

[20872: マンション検討中さん]

>>20869
15%600戸で売れてないっていうけど普通2年の所4年前、タワーに至っては5年後だしその数字で売れてないとは言えないのでは？

[20873: 匿名]

>>20872 マンション検討中さん

今のペースでずっと売れればね。

[20874: マンション検討中さん]

他国と比べるときは価格じゃなくて利回りで比較してくれ。

[20875: マンション検討中さん]

>>20873
いやいや、なんとも言えないって言ってんの。

[20876: マンション検討中さん]

>>20874
他国の方が金利が高いんだから余計に高いでしょ。

[20877: 匿名さん]

>>20876 マンション検討中さん
金利高いと利回りは高く不動産価格は下がるんですよ。金利が高い＝物価上昇率が高い＝家賃が高いのです。勉強しましょう。

[20878: マンション検討中さん]

>>20877
その論理で言ったら他国の方が金利が高いんだから不動産価格が日本より安いってことになるだろうが。実際は逆だろ。掛け算できます？

[20879: 匿名さん]

アベノミクスのゼロ金利政策は市場原理無視してるからね。

[20880: 匿名さん]

今のところどんな倍率なんですかねー。また金曜日から増えるのかなー？？

[20881: 職人さん]

安いのかなと思って価格チェックしたらサイズが大きいのでグロス価格結構しますね、、、
これでも中央区では安い方なのが凄い。

[20882: 匿名さん]

>>20881

そりゃ、中央区どころか湾岸全部の中でも
駅から遠い方のマンションですから、安くて当然でしょう。板マンだし。

[20883: 職人さん]

正直、ここまで遠いと無理に中央区くるより、最近値下がり傾向のある東雲方面のタワマンも有りかなと感じてます。

[20884: 匿名さん]

>>20883 職人さん

東雲ならキャナルマークスもいいのでは。新築って気持ちいい。

[20885: マンション検討中さん]

執拗な遠いディスり、怪しいなぁ…
付近の業者さんも大変だよね

4年後に完成のここが売れちゃったら、それまでに完成する新規マンションは困るよね

[20886: マンション掲示板さん]

>>20883 職人さん
見栄張りの人は品川ナンバープレートが必須

[20887: 匿名さん]

品川ナンバープレート目的で買って
駐車場を確保出来なかったらどうするの？

[20888: 住民版ユーザーさん]

>>20824 マンション検討中さん
そうです、プラウドです。さすがです！
ハルミフラッグと比べて立地も良くて、キッチンとかも高級感あって嫁が気に入りまして。。何よりすぐに住めてこの値段なら多少高くても良いかなと。まだ数件売りに出てるので、もしかするとこの中でご近所さんになる方も出てきますかね（笑）

[20889: 匿名さん]

明石町のプラウド、坪500万もせずに買えるのか。。HARUMI FLAGがこの値段だと正直かなり安く感じてしまうのは俺だけか？

[20890: マンション検討中さん]

>>20888 住民版ユーザーさん

素晴らしい選択です
仕様も高く、立地の良さから安泰です

[20891: 匿名さん]

まーだ、倍率下げ工作やってるんだ？
騙されるやついるのかな？

[20892: 匿名さん]

>>20889 匿名さん

坪500で安い?
フラッグの方が安くないですか

[20893: 匿名さん]

>>20882 匿名さん

しかも中古リノベ物件だし。

[20894: 匿名さん]

ここ入居予定は2023だから入居した時には築3年のリノベ物件として中古市場に出回るの？

[20895: 住民版ユーザーさん]

>>20890 マンション検討中さん
ありがとうございます（笑）
金利も激安なので、思ったほど毎月の支払いが高くならなかったのは意外でした。というか今後の勉強になりました。
ただ、私は倍率下げ工作ではないので、こちらでこのスレからは失礼します！抽選頑張ってください！

[20896: 匿名さん]

>>20887 匿名さん

他に借りればイイじゃん

[20897: 匿名さん]

売れ残りを狙うのも手ですね！
500万くらいは指値できますし。

[20898: マンション検討中さん]

新聞報道で儲かり過ぎて都に追納できるバッファがある事がバレてしまった

サンビレの海が見えない部屋は完成後に坪単価220万まで指値可能かな

[20899: マンション検討中さん]

人手不足、突貫工事、低予算
まともに建ちますかね？
こんな不安なところありゃしない！

[20900: マンション検討中さん]

>>20895 住民版ユーザーさん
プラウド銀座東レジデンスは売り出しまだありました
85㎡10900万 坪単価420万の激安部屋ありました
この部屋はお得感満載