HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[20751: eマンションさん]

>>20749 マンション検討中さん

都心3区に住む人は、法律ほとんど守れない人ばかりだ、法律守る人はお金持ちならないでしょう？

[20752: 検討板ユーザーさん]

ほとんど書き込みは営業なんじゃないかと思うほどの静けさ

[20753: 匿名さん]

盛り下がってまいりました

[20754: 匿名さん]

>>20752 検討板ユーザーさん
大丈夫。パンダ部屋外れたらネガがいっぱいわくから。私を含め。

[20755: 匿名さん]

今夜のWBSは必見ですよ。
>やはり駅近が最強？マンション今の傾向は
なので。
駅遠のここをネガするわけは無いからどんな内容になるのか。

[20756: マンション検討中さん]

>>20755 匿名さん

放送情報ありがとうございます！
他の局と同じように、また新地下鉄を匂わす発言があると予想（笑
https://mansion.tokyo.jp/harumi-flag-train#i-8

[20757: 匿名さん]

都知事選に山本太郎が出馬するって！
枝野が鳥越の惨敗の教訓から自民vs小池で保守分裂
山本太郎が当選する可能性が出てくる

地下鉄などの開発計画に暗雲

[20758: 匿名さん]

物件価格割ることの1.01の4乗が割引現在価値

[20759: マンコミュファンさん]

実際に買おうとしてる人がポジティブな書き込みなんてあまりしないように思うけど
ライバルが増えたら嫌じゃん

[20760: 匿名さん]

>>20759 マンコミュファンさん

ドトール住民の、晴海上げ工作が酷いんだよねー

[20761: 匿名さん]

WBSは白金のタワーですね。私もこちらと悩んでます。こちらは投資で、白金は実需。

[20762: 匿名さん]

>>20758 匿名さん
そんなアホな。それじゃ金利分だけだろ。金利の変化、不動産市況が変化、災害起きるなどのリスクプレミアムは0で計算か！？笑

[20763: 匿名さん]

wbs終わったの？いま見てるけど。。

[20764: マンション検討中さん]

契約会は8月20日までに考える時間も少なく一気に決める方針
形式上は11日までに判断してね！
12日に空き部屋の再抽選会をするから12日以降のドタキャンはしないでというもの
素人では重説を聞いても？？なまま急かされて契約してしまうだろう

ただし、中には盆期間中に親族に話したら危険だから契約を辞めなさいと言われ契約直前でのドタキャンはどうしても出てしまうだろう

ここで要注意は抽選に外れた人が12日の再抽選会で妥協した部屋に申し込み、後から出てきたドタキャン部屋に欲しい部屋があった場合
最初の抽選で順位2番目だった人は慎重に20日まで待った方が良いだろう

[20765: マンション検討中さん]

>>20755 匿名さん

大した内容じゃなかった
シロカネザスカイの宣伝だった

[20766: 匿名さん]

>>20764 マンション検討中さん
なんでそんなに必死なの？親切心か、それとも近隣マンション営業さんか

[20767: マンション検討中さん]

>>20763 匿名さん

WBS終わりましたね。駅チカが人気という特集でしたね。当然晴海フラッグは全く出番なし…

[20768: 匿名さん]

でも言ってることはもっともだと思う。同意。

[20769: 匿名さん]

駅チカが人気。東京建物の白金を買ってね。ということがよく分かった。国分寺はちょっと遠いから駅チカでもやだな。

[20770: マンション検討中さん]

WBSでは国分寺の駅から1分のマンションと10分のマンションを比べて、中古価格に700万円も差がある、ってやってたけど、売り出し価格からして違ったのでは？
さらにいうと築年数が同じか、広さが同じか、も分からなかったので、乱暴な比較だなーと感じました。

[20771: 匿名さん]

だね。中古価格に700万円も差がある、ってやってたけど、700万円しかないのと思った。

[20772: 匿名さん]

自分のイメージ。
駅1分12000万円、駅10分8000万円。
4000万円ぐらい差があるでしょ。

[20773: マンション検討中さん]

今日暑い中現地を見て来ました。
やはり団地感が半端ないです。
友人のスカイズ宅からも現地を見せて貰いましたが、晴海二丁目三兄弟タワーと比べると、密度が高過ぎて異様でした。
同じ面積で比べるとパービレ敷地に三菱タワーが二本ぐらいですね。
それなのに、晴海FLAGはタワー1本と板状マンションを何棟だ？
どうみても詰め込み過ぎですよ..

[20774: マンション検討中さん]

>>20772 匿名さん

ここは駅20分ですけどね。
貴方の計算でいくと、ここは4000万が妥当ですか？
確かにそれくらいが妥当かもしれないですね..

[20775: 匿名さん]

商業施設ってどんな感じになるの？
予定地は大きくも無く小さくも無く
そこそこの大きさだけど

ハルミフラッグって３方が海ってのが売りだけど
逆に入ってくる人があまり期待できないから
ビジネス的にはかなり不利な立地だよね

[20776: 匿名さん]

正直、悩んでます..

部屋の間取りや仕様、価格に関しては文句はないのですが、やはり交通の不便利さと町の発展性、管理費の高さ、団地感など、マイナス面も多い物件だと思います。

全てを総合して、資産性orリセールバリューという見方をした時、やはりこの物件の価値は低いのではないかと思ってしまう。
パンダ部屋なら損はしないという考えもあるようですが、袋小路のこの土地で更に価値は上がるのだろうか...

[20777: マンション検討中さん]

リセールは厳しい
駅徒歩10分以内で検索する人が殆ど
わざわざ中央区で検索する人はいない

売りに出しても気付かれない

[20778: 匿名さん]

>>20773 マンション検討中さん
暑い中お疲れ様でした。

[20779: マンション検討中さん]

SUMMOで駅徒歩20分以内の条件検索する人は、あんまりいないだろうね。ましてや勝どき駅しかヒットしない。、

[20780: マンション検討中さん]

冷静になると高くても勝どき東や白金ザスカイの方がいざという時に流動性が高くて安心

[20781: 匿名さん]

リセールバリュー気にするなら絶対に買うなよー

普通の人は中古マンション検討する時、駅徒歩5分,10分、(もしかしたら15分)でフィルターかけるからね。

どう考えてもここは永住向け。

確かにオリンピックに向けて販売は盛り上がるけど、売り切れたらそこで宣伝はお終いだからね笑

[20782: eマンションさん]

>>20773 マンション検討中さん

詰め込みすぎってどういう意味で言ってます？

住むにあたってはバルコニー正面が前の建物まで近いといまいちですが、建物の横が詰まってても特に影響ないなぁ、と思っているのですが。

いずれにせよ、空撮でこのエリア見ると勝どき月島対比スッカスカですよね。晴海三丁目のタワーエリア対比なら建物の間が近いとは思いますが。

[20783: マンコミュファンさん]

ここって中古のときは駅徒歩で検索してくるんじゃなくて指名買いでしょ。

立地的に海から目立つし、管理が良好になれば常に一定の引き合いあるんじゃないかな。

[20784: 匿名さん]

>>20779
佃ぐらいになれば指名買い入ると思う、色々違い過ぎて現実は厳しいだろうけども。
高島平や多摩ニューも空前の倍率だったと聞くし、数年は話題には事欠かないと思うけど、
数十年継続できるかは未知数というか住民次第というか、交通網の整備が必須。

[20785: マンション検討中さん]

>>20783 マンコミュファンさん

指名買いされる部屋は王様部屋、ビューバス、ルーバル、ダイレクト窓の角部屋とか一部だけ

[20786: マンション検討中さん]

庶民部屋でリセール出来るのはパンダ4LDKだけと思った方がいい
まじで8000万未満の中古4LDKはないから

[20787: 匿名さん]

>>20786
同様に坪250前後の部屋も2割下がったところで知れてるし、
実需で割り切れるなら底固い。
逆にアップサイドを狙うならシー角高層。
まあ軒並み高倍率だし皆考えることは同じっていう・・・

[20788: 匿名さん]

>>20787 匿名さん

シービレA棟の角部屋18階は指名買いされる部屋
それなのに安い

[20789: マンション検討中さん]

抽選外れるだろうけど頭金準備完了。バンダに突撃

[20790: 匿名さん]

同じ総額感なら白金ですよね

[20791: マンコミュファンさん]

フラッグは見えない部分のコストも嵩みそう。これリセールにも少なからず影響するんでない？

https://mobile.twitter.com/Tokyo_of_Tokyo/status/1155987150761947137

[20792: 匿名]

白金は良いですけど、ここも超魅力です。

[20793: 匿名さん]

白金は来年から飛行機が空を通過する街ですよ

[20794: 坪単価比較中さん]

シービレは外観も長谷工仕様なのか安っぽい。

[20795: マンション検討中さん]

4LDKで割安だから1次需要が高いのはわかる。
capital gainを考えてるから。
新築の高揚感があるから。

売却時の2次需要が高いのかはどうなんでしょう。
家族が多く、教育環境、通学環境、高い維持費とハードル高そうに思う。
そこまで、晴海フラッグいいのかな。


4LDKが必要な家族形態がレアで、敢えて中央区に住む選択肢を優先して

[20796: マンション検討中さん]

北千住ザ・タワー 東京駅まで乗り換えなしで25分

晴海フラッグ 東京駅まで都営バス→銀座線で25分強

どっちだろ。

[20797: マンション検討中さん]

足立区ですか。

[20798: 匿名さん]

>>20791 マンコミュファンさん

87㎡パンダで考えると
管理修繕ネットで4.3万
エネファーム交換月2万
駐車場3万
固定資産税3万

ローン以外に合計12.3万
ブロガーで購入するのは資金潤沢なマスターさんくらい
パンダは5年住んで転売より即転がいいかも

[20799: 周辺住民さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[20800: 匿名さん]

>>20799 周辺住民さん
別にライフでいいのでは？
あとユニクロがあれば困らんでしょう。

[20801: マンション検討中さん]

>>20773

私も現地見て思ったより密集していると感じました。
他のマンションはもっと間隔狭いのかもですが、モデルルームで見たCGやスケール感と現地が違った..から余計に詰まって見えたのかもです。

特にタワー予定のとこの周りなんてかなり狭いとこに建てるなと感じましたね。

[20802: マンション検討中さん]

晴海とか豊洲とか検討してたら職場の同僚に「何で右ばっかねらってんの？」って言われてハッとした。

ここのパンダ応募してハズレたら日暮里あたり狙おうかなと思い始めた。

[20803: 検討板ユーザーさん]

BRTの輸送力をなめるな！

[20804: 匿名さん]

>>20802 マンション検討中さん
日暮里もどちらかと言えば、右じゃない？
左の方が良い住宅地のイメージ。

[20805: マンション検討中さん]

右(笑)

[20806: マンション検討中さん]

実需と投資を兼ねてパンダ部屋が当選したら、10年住もうかと考えているものです。
現在、品川の港南地区のタワマンに居住していますが、ここを賃貸にして、新たに住宅ローンで購入を目論んでます。
大分不便にはなりますが、BRTで新橋に出れればそれほど通勤、通学に負担はないと見ています。
不便、発展性の面で大きな懸念があるのは承知していますが、18haの街はブランドになるとおもいます。
中央区に住みたい一定の支持を得られれば、価格は維持され、あるいは向上するのではないかと考えています。

[20807: 匿名さん]

固定資産税　月三万って、
年間36万、なんでこんな辺鄙な土地に
固定資産税がこんなにたかいの？

[20808: 匿名さん]

毎月の維持費、
ここ、異常に高いよね。ボッタくり感満載です。
都心でもこんなに高くない。

[20809: マンション検討中さん]

世帯一千万
頭金3000万用意してましたが、収入格差を考えて辞めました
金持ちが多そうで、住み心地が悪そうです

[20810: マンション検討中さん]

標準的な85㎡坪単価290万 7450万で頭金1割として10年だけ住むとする
初期費用300万
毎月ローンが20万弱＋維持費総額12.3万?控除3.3万
毎月29万の支払額に相当

5年目から修繕費の値上げがあった場合は30万の支払額に相当
10年後、地下鉄も決まらず売却も希望値でなかなか売れず住み続けることに、ここで更に修繕費が値上げ、そして控除が無くなり毎月の支払額が34万に
耐えきれず車を手放す
その先の展開は想像にお任せします

[20811: マンション検討中さん]

登録したけど当選後は契約するのが怖い

エネファームだけでなく訳ありの地雷重説が他にも潜んでいるのではないかと

維持費が高いんだから本体価格を下げないと4100戸はとても売り切れない

[20812: マンション掲示板さん]

>>20809 マンション検討中さん

それほどお若い世代でも無いのかなと感じたのですが、年齢上がってくると収入格差より先々の維持費の方が心配になってきませんか？
金持ちが多そうじゃなくて、金持ちじゃないと先々暮らしていくのが大変かと。せめて一人で一本は稼がないと厳しいでしょう。極狭の部屋なら有りなのかな？

[20813: マンコミュファンさん]

だから有明においで。

[20814: マンション検討中さん]

>>20812 マンション掲示板さん

66㎡5400万のもやし激狭部屋は坪単価が高いわ
駅から離れた代わりに得られるものがない
1番危険な部屋

[20815: マンション検討中さん]

>>20810 マンション検討中さん

20806です。
レスありがとうございます。
現在住んでいるマンションはほぼ完済しており、また完済できる状態です。
売却して、キャッシュで買うことも可能ですが、月30万円程度で賃貸に出して、その上がり、あるいは少し持ち出しで住宅ローンの返済をしていこうかと考えてます。
今、住んでいる品川も少し飽きてきたし、新築で気持ちをリフレッシュしたいかなといった感じかな。

[20816: 匿名さん]

ダイワマン 維持費㎡当たり377円
フラッグ 維持費㎡450円

サラリーマンは有明においでよ？

[20817: マンション掲示板さん]

>>20782 eマンションさん

現在の空撮見ることできるの？

[20818: マンション掲示板さん]

>>20786 マンション検討中さん

7,000万円以上出して4LDK買うなら郊外の戸建ても選択肢でしょう。家族大勢で皆 駅の往復苦労するのは大変でしょう。

[20819: マンション掲示板さん]

>>20815 マンション検討中さん

折角品川で良い投資をされた成果を晴海で費消してしまうように感じます。

ここでなくてもリフレッシュ出来ませんか。

[20820: マンション掲示板さん]

>>20819 マンション掲示板さん

どんなに総額が張ろうと、維持費が高かろうが、眺望の良い部屋でゆったりと幸福感に浸られたいなら、余計なお節介失礼しました。

[20821: マンション検討中さん]

>>20819 マンション掲示板さん
>>
折角品川で良い投資をされた成果を晴海で費消してしまうように感じます。ここでなくてもリフレッシュ出来ませんか。

そうなんですよね。品川はとても気に入っており、高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発も期待しているところなんですけど、一旦、離れて、注目度抜群のハルミフラッグに住んでみるのもいいのかなと考えています。

万一、賃貸が上手くいかず、住宅ローン返済が厳しくなったら、現在のマンションを売却すればリスクもそれほどないのかなと。
住んで10年後は、定年退職しているだろうし、そのまま永住でもいいと考えています。

10年後はハルミフラッグを売却して、品川に戻るか、妻が住みたがっている湘南近くにでも移住してもいいかな。

スレ汚し失礼致しました。

[20822: マンション検討中さん]

海の上って考えたら、ゆっくり出来ません！

[20823: 住民板ユーザー]

私はかなり迷ったけど、明石町の中古を買うことにしました！ここの眺望も魅力だけど、やっぱり嫁が4年後まで待つのは嫌だと。。大きなお金が寝てしまうのももったいないと。。押し切れませんでした。苦笑
明石町のマンションは新築未入居なので、新築気分で、自分を慰めつつ（？）、過ごそうと思います。

[20824: マンション検討中さん]

プラウド？？

[20825: マンション検討中さん]

>>20817 マンション掲示板さん

空撮写真です

[20826: eマンションさん]

>>20808 匿名さん
麻布とかの高級物件と同じくらいです
街区とか、本当ならやらんでもいいようなところに管理費とか修繕費が乗っかってるので

どさくさに紛れて、不要な金額が溢れかえってますからね。これら詳細を何にどう使っているのか、聞いても答えチグハグですし。

[20827: 匿名さん]

港南か。シティタワー品川だったらプラスは2000万で老後は安泰ですな。ワールドシティタワーだったとしてもプラス2000万円か。

[20828: マンション掲示板さん]

>>20825 マンション検討中さん

ありがとう！

[20829: 匿名さん]

>>20822 マンション検討中さん

山の上ならゆっくりできますか？

[20830: マンション掲示板さん]

>>20825 マンション検討中さん

真ん中の辺りはTの字のように空いていますが、それ以外は固まって建っているように見えますね。各棟の大きさに比べると間隔が詰まっているのではないでしょうか。

[20831: マンション検討中さん]

2枚目。勝どき方面から

[20832: マンション検討中さん]

豊海方面から

[20833: マンション検討中さん]

右下が晴海埠頭。
真ん中、煙突のちょっと手前が飛行機も旋回できる交差点。
左の運河に突き出した平らなエリアがBRT乗り場。
その奥の太い橋が環状2号線（BRT走路）。
この奥の黒い2本のタワーがドゥトール。
その奥に湾岸地下鉄の駅ができるはず

[20834: 匿名さん]

>>20833 マンション検討中さん
焼却炉が1番目立ちますね笑

[20835: 匿名さん]

煙突はイメージ悪いから
細いタワマンみたいな絵を描いて欲しいｗ

[20836: マンション掲示板さん]

先のことはわかりませんが、人件費高騰と金利据え置きでしばらくは価格下がらなそうですね。
むしろこれから販売のマンションの販売価格が下がる要素がなさすぎる。

ここに殺到する理由がわかる気がします。

[20837: マンション掲示板さん]

>>20836 マンション掲示板さん

第1期1次で15%の600戸しか売れない見込みで、殺到とは言えないでしょう。過去本当の人気物件には何百倍や千倍超えの申込みがありました。

開発・建築コストから見れば上がる要素はあっても、需給はじめ様々な要素で決まるのが価格ですから、下がる要素がないと断言するのはおかしいでしょう。
私は、晴海フラッグがネガ要素を織り込んでいない現在の価格水準で完売出来ないことにより、将来値下げを余儀なくされ、相場全体の下げのきっかけになるだろうと見ています。

[20838: 匿名さん]

>>20836 マンション掲示板さん

当面は下がらなさそうだから今すぐ買って住むならいいけど、4-5年後と考えるとどうだろうね
今すぐなら住めるなら4-5年後にはローンも1,000万円くらい払い切ってて多少金利が上振れても残債割れなんてことはないだろうけど
やっぱりリスクはあるね
まぁ、これだけの規模だし儲けすぎた分を都に返納するとかって話が出てるくらいだから、契約から引渡しまでに市況が大きく動いたら価格調整してくれると思うけどね
引渡し直後くらいに悪くなったらどうしようもないけど（笑）

[20839: 匿名さん]

>>20837 マンション掲示板さん

言いたいこともわかるけど、必要な要素を織り込んでないKY価格だったら600戸も売れないよ

恐らくあなたの望んでたような大バーゲンにはならなかったけど、相場からそこそこ安くてそこそこ人気という感じでしょう
デベ連合の戦略通りでしょうね
激安で放っておいても飛ぶように売れる価格帯だったらMRとかにも力を入れないし、売り始めるのも3年後とかでも問題なかったはず
周辺相場に配慮した売り方の結果かな

[20840: 匿名さん]

>>20832 マンション検討中さん

ちょっと空いているように見えましたが、
ここにはタワーが建つんですよね(恐)

本当に隙間無しですね

[20841: 評判気になるさん]

販売延期した棟は、外資に格安で売り払いそうw
ひょっとしたら、タワーもw

[20842: マンコミュファンさん]

ここのネガをみてパートナーが買う気なくなってしまった。中央区の新築を安く買える最後のチャンスなのに。

[20843: 匿名さん]

>>20841 評判気になるさん

格安で売るより自分で売ったほうが儲かるのでは？

[20844: 匿名さん]

>>20842 マンコミュファンさん

中央区で安くマンションを買える最後のチャンスになるよ。
ここ買えないなら有明ダイワ。
この価格はもう出てこない。

[20845: 匿名さん]

>>20842
伴侶の意見は尊重するように！
ウチなんか予算8000万だけど選手村なら1億まで頑張る！って言っても、
駅どこ？不便なのは無理！って一刀両断されたぞｗ
今は間を取って70平米9000万の都心築浅探してる。
すんげー後ろ髪引かれるけど仕方ない、皆さん抽選頑張って！
妥協して中途半端ないつでも買える部屋を掴まされないようにね。

[20846: 通りがかりさん]

鶏口牛後。中央区のアドレス欲しくてもここはちょっと…。広さとか環境を重視して選んだ人のほうが満足度高そう。

[20847: 匿名さん]

>>20846 通りがかりさん

広さとか環境で選ぶと、ここになるのでは？（笑）

[20848: マンコミュファンさん]

>>20845 匿名さん

すごい素敵な旦那さんですね、良い部屋見つかるといいですね。

[20849: 通りがかりさん]

>>20847 匿名さん
中央区が欲しくてここ買った人よりも、広さと環境が良いからここを買った人のほうが満足度が高いだろうなってこと。

[20850: 匿名さん]

>>20848 マンコミュファンさん

買える人が羨ましい。
数年後は大儲けだろうなあ。