HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[2051: 匿名]

多分普通の価格ででるよ。安くも高くもないと思う。注目度高いからね。狭い部屋で6000前後平均7000かな
大規模再開発だしね

[2052: 匿名さん]

>>2045 匿名さん

入居は4年後なので一期の販売ではどうですかね。
今保育園入ってたら引っ越す頃には小学生。
坪単価ばかりの話になって4年後のリスクについて気にしてない人が多いのかな？

融資前提なら引き渡しまで転職できないし、
その間の家族構成の変化は？
転勤は？
金利はどうなる？
政権も変わるかも？

普通のタワマンで2年待つのも長いのにその倍ですからね。
ある程度変化の少なくなるリタイア組なら分かりますが、若いファミリー層が初めて買うには判断が難しいでしょうね。
高くて買えないって言ってる人が500万の手付金を4年間寝かすのも馬鹿らしい。
金ないなら500万を運用して4年で倍にしろよと言いたくなるし、結局安くても多くは不動産屋か既に所有してる余裕のある人が買う事になる気がする。

[2053: マンション検討中さん]

500万を4年で倍にする運用方法のほうが詳しく聞きたくなるわw

[2054: 匿名さん]

例えば、70平米の部屋の建築費はある程度のグレードであれば2500万円はかかる。土地を周辺相場の10分の1で仕入れたとはいえ、土地代&人件費も乗せないといけないので、パンダ部屋でも3000万円後半になるでしょう。

[2055: 通りがかりさん]

>>2053 マンション検討中さん
4年あれば普通に可能だよ。
株でもFXでもビットコインでもお好きに

[2056: マンション掲示板さん]

>>2052 匿名さん

そう考えると坪280万平均じゃ売れなくて大変だね
250万まで下げないと

[2057: 匿名さん]

それって1/10になるリスクもありませんか？

[2058: 匿名さん]

2-3000万が1/10以下になるのは納得いくが、8-9000万が1/2以下になるのは納得いかん。

[2059: 匿名さん]

土地を安く仕入れたから安く売れとか何様という感じだな。適当なところに適当に建てたマンションならそう言うのもわかるが、ここはデベ連合と自治体が協力して街まで整備した土地。金かかってるわけよ。選手村として使った後のリノベ代もある。

[2060: 匿名さん]

だからといって買い手に理解を押し付けても仕方なくね？
大量に出すわけだから買ってもらってなんぼ、変に高くして買い手がつかなくなって困るのは売り手。
買い手は買っても買わなくても害はないが売り手は全戸買ってもらわなければならない。

[2061: 匿名さん]

極端に高くも安くもないが、その中でも比較的安めの値付けになりそうだね、戸数を考えると。そういう意味では、今言われている坪270ぐらいはいい線だと思う。

[2062: 匿名さん]

東京五輪後も“新築”で販売 選手村再開発スキームの危うさ
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/241039

[2063: 匿名さん]

代々木はともかく、札幌や長野の選手村って今どうなっているんだろう？

[2064: 匿名さん]

選手村マンションは買いか　4千戸、臨海部で割安かも
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181107-00000003-nikkeisty-bu...

[2065: 匿名さん]

>>2064 匿名さん
坪200万円～
20坪なら4000万円台も可能。

有明でも4000万円台ありますが、あれよりも広めで、オリンピックのレガシィ村なのですり

[2066: 匿名さん]

>>2060 匿名さん
そうですよ。
高くなる理由が見つからない。ここは土地が国から相場の10分の１で提供されている。業者はかなり儲かります。

建物の建設費もオリンピック経費です。通常のリフォーム台しか建設コストも掛かりません。かなり儲かります。

広告もそれほどしなくても、話題性抜群。経費は、普通のマンションよりも掛かりません。既にCMやらなくても報道されましたし。

[2067: 匿名さん]

普段は揶揄してるマスコミの記事に踊らされるなんてホント御都合主義ですね。

[2068: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
そもそも通常のマンションより遥かにコストが掛かっていないのは明白ですよ。

高くしろなんて言えないでしょ。
消費者に取っては、普通と同じではなく、更に安く提供される方がいいでしょ。

普通ならそんなに売れないし買いませんよ

[2069: 匿名さん]

>>2026 マンション検討中さん
そうですよ。
若いファミリー達が、通勤近くに買えるマンションがない。
通勤に時間かけてればくたくたで、子育てどころではないでしょ。
それで共働き推奨してるんですから政府もおかしいですよ。
ますます少子化になってきてますし。

そういう事に政府関係も気づいていない。

[2070: 匿名さん]

売れる価格で売ればいい話し。
もし相場から仕入が法外な価格だったとしても、それは行政が非難されるべきもので
その不当な利益が住宅購入者に還元されるべき
ものでもあるまい。

[2071: 匿名さん]

ここの掲示板では、2種類いる。

一般消費者側の人 → 安く買える方が当然いい。

売り手側不動産関係 → 高く売れればいい。他の不動産含めて高くね。

あなは、どちら側ですか？ てか。

[2072: 匿名さん]

>>2069 匿名さん
それはここが安ければ解決するような問題じゃないでしょ

[2073: 匿名さん]

安くしろとは言わない。周辺相場に損託した価格ならこんな駅遠物件は買わないだけのこと。

[2074: 匿名さん]

>>2046 匿名さん
有るわけが無いでしょうが。
高く買いたい人は、一般消費者ではないでしょ。

高く買うなら、他の不動産に流れますよ。

[2075: 匿名さん]

今でもバス1本で東京駅丸の内南口行きに行ける場所です。
環状2号線が仮開通したおかげで、晴海通りのクルマの流れもスムーズになり、朝でも晴海埠頭から東京駅まで25分で行けるようになりました。
今でも運行本数は7時台11本、8時台12本あるので、入居開始になればさらに増えると予想します。
都バス 都05-1
https://tobus.jp/blsys/navi?VCD=cresultrsi&ECD=reload&LCD=&...

[2076: 匿名さん]

晴海埠頭も始発、東京駅も始発、ゆっくり座って行ける。

[2077: 匿名さん]

ここの入居後も晴海埠頭まで都バス来てくれるのかな。ホームページに都バスの記載が無いけど。

[2078: 匿名さん]

BRTはバス停作るのが面倒くさいですが、路線バスは認可が取れれば、村内何ヶ所かにおけると思います。
05-1系統は今でも黒字路線です。

[2079: 検討板ユーザーさん]

今2棟でどれぐらい戸数出たんですかね？

[2080: 匿名さん]

極端に安くはならないかと。

[2081: 匿名さん]

ここ良さそうですが、入居まで4年近くあるのと、交通が現状バスしかないのが、ネックですね。

[2082: 匿名さん]

>>2077 匿名さん
これからじゃない？

[2083: 匿名さん]

>>2073 匿名さん
確かに

[2084: 匿名さん]

270から300ぐらいじゃないの？これで高いと思うか、安いと思うかは分かりませんが。

[2085: 匿名さん]

冷静に考えると4年て結構だよね。4年前って何してたろ、、。

[2086: 匿名さん]

仮に契約して引き渡しまで期間長いですが、もし仮に途中でキャンセルする際って可能なんですか？

[2087: 匿名さん]

>>2086 匿名さん
契約と同時に手付け1割。で、途中でキャンセルになる場合は手付け放棄。仮に6000万なら600万は、その期間寝る。

[2088: 匿名さん]

>>2087 匿名さん
手付け1割って基本ですか？

[2089: 匿名さん]

>>2088 匿名さん
大体1割。交渉次第で5%って事もあるのかな？高額の部屋とかは。

[2090: 匿名さん]

>>2087 匿名さん
余程の事がなければ手付け放棄はもったいないけどね。まぁ4年は長いよね…

[2091: 匿名さん]

>>2077 匿名さん
それは流石に続けるんじゃないですか？バス停は少し増えると思いますが。
晴海居住でこのバス良く使用しますが、銀座、有楽町、丸の内に行くには便も多く重宝してます。今でもピークタイムはそれなりに混んでますから、BRTが来るとはいえ周辺人口増えたら大丈夫なのか不安はありますね。

[2092: 匿名さん]

都バスの路線はむしろ増設されると思います。豊洲市場の開場時に新路線が２系統できました。

[2093: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
東京オリンピック開催が決まった頃じゃない？

[2094: マンション掲示板さん]

>>2076 匿名さん

5000戸増えるのに座れるわけがないw

[2095: 匿名さん]

手つけの値切り交渉は
必須ですね。

しかし、難しいか！

[2096: 評判気になるさん]

選手村すぐとなりの板マンの晴海テラスが中古築10年で坪単価300前後なので、新築で大規模開発おしゃれなここがそれよりかなり安くなるとはおもえないな。
いろいろ配慮しても坪２８０じゃないかな。この辺の相場は３５０〜だから２８０だとそれでもかなり安いよ。
ビックリ価格はないと思うよ。チザクラだって渋谷の定借だって結局相場だったよね。土地を安く仕入れたとはいえ、マンションだけでなく街を全部作り、植栽だけでもかなりお金がかかってる。新築で売り出すためにリフォームしないとダメだしね。都心にはこれほど広い間取りのマンションがないから、それだけでも価値があるよね。眺望に関してはおそらく都内１だし。
２８０くらいで買えない人は身の丈にあったとこを選べばよし。べつに安いンションはちょっと離れればいくらでもあるでしょ？ここに来る理由もないよ。子育てはどこでもできますよ。
抽選倍率が高くなったらそれこそ買えないから困る。

[2097: 検討板ユーザーさん]

>>2096 評判気になるさん
それに同じ時期に勝どき東の3000戸超を三井が出すわけだから、わざわざ自分の首を絞める様な極端な価格では出さないでしょう。野村にしても住友にしても、このエリアの新築売ってる状況の中で。

駅徒歩20分のバス便物件、板マンション、外廊下、ということを考えたら280−300が価値としては妥当じゃないかな。

[2098: 匿名さん]

供給量が価格や相場に与える影響をお忘れなく

[2099: 匿名]

>>2097 検討板ユーザーさん
そう思います。
晴海テラスは坪単価320〜350ですね。
常識的に考えてすぐそばの中古がその値段だから極端には安くならないはず。
安くしても280〜300が妥当。

[2100: マンション掲示板さん]

>>2096 評判気になるさん

土地代以外に金がかかるってマンションの原価の6、7割は土地代
それ以外がいくらかかると言っても土地代10分の1が強烈すぎて大したことない
安くしないと4,000戸も売れないし、都心とはいえ交通の便は悪すぎる
坪280万程度じゃ五輪終わるまでほとんど販売進まないでしょう

[2101: 検討板ユーザーさん]

いやあ豊洲の築浅や月島・勝どきの中古買わなくてよかったわ駅遠とはいえ！
オリンピックの恩恵受けるぞー＼(^o^)／
湾岸エリアの中古で利ざやを稼ごうとした人を思うと飯がうまい（笑）

[2102: 匿名さん]

一般的にマンション価格は土地建物8割、宣伝1割デペ1割らしい。
戸数多い分宣伝は割合低いかもだけど、とりあえず当てはめると、

建物1000だと、土地リフォーム1400　宣伝1割　デペ1割　＝3000万
建物1500だと、土地リフォーム1400　宣伝1割　デペ1割　＝3625万
建物2000だと、土地リフォーム1400　宣伝1割　デペ1割　＝4250万

[2103: 匿名さん]

>>2100 マンション掲示板さん
@280なら江東区と比較しても安いくらい。そのくらいなら周辺湾岸新築をコストで諦めた層がこぞって買うよ。

[2104: 匿名さん]

メダリストの手形なんかあるとミッドタウンみたいになっていいですね！

[2105: 匿名さん]

>>2098 匿名さん

不動産の場合、特定の地域では供給が需要を生むことがありますね。まさにこの湾岸エリア。これまで大量に供給され続けたにも関わらず、街の開発と相まって若い世代の需要を取り込み、価格が見事に上がってきましたから。

多少の安さは期待できるものの、駅から遠すぎるぎるが故の価格になるのでは？

[2106: 匿名さん]

シティータワー品川なみに坪200以下にすべき。もし高く売るなら、利益の大部分を東京都に寄付すべき。売り主だけにお金が集まりすぎです。

[2107: 匿名さん]

>>2100 マンション掲示板さん
そうですよ。
マスコミ発表もあったように坪平均270万円台。

つまり、坪230万円～290万円とかも含まれるってこと。

[2108: 匿名さん]

>>2066 匿名さん
基本的には、原価が格安です。
安く売ることができるマンションです。
国も格安売却に絡んでる選手村、安く提供しない理由はない。

[2109: 匿名さん]

>>2107 匿名さん
マスコミは発表できる立場にないですよ。あくまで予想、希望です。ただ、@280くらいかなとは思いますね。交通不便地帯ですし。

[2110: 匿名さん]

契約してから四年間、毎日金利と睨めっこする生活は精神衛生上よろしくないな。。

[2111: 匿名]

280だと85平米7200万くらいか。
中央区では破格！安いですよね。
交通の不便な新豊洲でもないですよ。
280なら新豊洲あたりのマンションより絶対こっち。
街も綺麗だし眺望いいし、セカンドで欲しい。

[2112: 匿名さん]

いや〜本当に有難いですねー！
正直こんなやつを待ってました。
広くても現実的な値で手に入る。
是非モノにしたいです。

[2113: 匿名さん]

坪600厨は、息しとるんけ？wWwWWwwwWw

[2114: 匿名さん]

>>2111 匿名さん
最多が80平米なら@250くらいにして7000万切ってくる気もする。逆に60平米付近は単価上げて4000万代後半からとか。そうなれば部屋が広い事を売りにしている理由も成り立つ。

[2115: 匿名さん]

>>2113 匿名さん

↓を最後に消え失せましたね

1231：匿名さん
2018/10/17 20:59:11
坪単価600万超えらしいですよ。
わざわざ激安で売る理由が無いそうです。

[2116: 匿名さん]

600はPT晴海の営業でしょ。
あっちはあらかた売れたて思惑通り。

[2117: マンション掲示板さん]

>>2116 匿名さん

または湾岸エリアを割高で買っちゃった残念組（笑）

[2118: 匿名さん]

ここ板マンでしょ？仕様ならタワーのPT晴海の方が間違いなく格上。ららぽも近いし、月島駅も使える。ここは駅までも徒歩25分…しかも大江戸線の勝どき。書いてある内容みても、住み始めてからの民度も心配だし。

[2119: 匿名さん]

ここに居る人達は、いくらなら安くて、いくらなら高く感じるの？

[2120: 匿名さん]

PT関係者さん
毎度カキコミお疲れ様です。

[2121: 匿名さん]

>>2119 匿名さん
買えるのは85平米5000万〜6000万まで。坪だと200万〜230万前後。

[2122: 匿名さん]

>>2121 匿名さん
笑
なんか色々凄いね。
だとしたら逆に住みたくないんだが。。

[2123: マンション検討中さん]

自分はここが日本人、都民に先に売り出すべきだと思います。
でないとチャイナの投機マネーにやられちゃうと思う。
投機の方はここを良い街にする気持ちなんかなくて、転売で儲けたいだけ。
永住してこの町を故郷にしたいような方に特に子育て世代に買いやすくお願いしたい。

[2124: 匿名さん]

>>2121 匿名さん
もっと合ってる地域が有ると思う。
その感覚じゃ住んだ後のギャップも大変でしょ、、

[2125: 匿名さん]

駅チカタワマンのTTTは坪200だったけど民度低い？
そんな事ないと思うけど・・

[2126: 匿名さん]

>>2119 匿名さん
うちは300程かなと思います。あまり周辺と比べて、安過ぎても住んだ後の事を考えると様々な不安も想定されますし、高過ぎても手が出ない。実質築5年という事と、駅無しバス物件、板状マンションの外廊下という事を考えると、その辺りが一定の水準を保つにも良い価格かなと思います。

[2127: 匿名さん]

300でも周辺相場と比べるとすごい倍率になりそう。

[2128: 匿名さん]

>2123
そーいやそんなこんなで相当割合食いつくされたマンションが近くにありましたっけ…

[2129: 検討板ユーザーさん]

>>2128 匿名さん
貴方でしょ？パークタワー晴海のスレで散々悪態ついてるのは。

[2130: マンション検討中さん]

価格発表は春頃でしょうか。待ち遠しいです。若いご家族に手が届く価格だといいと思います。

[2131: 匿名さん]

手付金交渉は普通のことですよ。
私も三井、スミフ、野村の物件で実績あります。
ただ、共通して抽選になるような住戸では無理でした。
ここも皆んなが望むような価格で出れば当然抽選になる可能性が大。
そうなると手付金10％は必須だし、その10％を4年間寝かさないといけないと言う点からも、結局そこそこ金に余裕のある層が買うんだろうなと思っている。

[2132: 匿名さん]

280くらいだったら、即転売するだけで儲かる。

[2133: 匿名さん]

4,000戸もあるんだから無理無理

[2134: マンコミュファンさん]

湾岸側の物件スレ覗いてきましたが、ここの影響出てるみたいですね。
不便でも存在感の割に手頃な点が評価されてるのでしょうか、
とある板マンのスレはここへの話題のためか閑散としてました。

[2135: 匿名さん]

>>2107 匿名さん
まぁ、坪300超えたら売れないし、要らないわ。

[2136: 匿名さん]

業者や不動産売買なやつは、高くなると言うから業者ばればれ。

購入希望者なら、安く買える事を望む発言する。

わざわざ高く言うような書き込みは業者関係間違いないwww

[2137: 匿名さん]

ここは安くなるよ。高く売る理由が見つからない。

[2138: 匿名さん]

湾岸マンションの購入者も安く出されるとかなわんと思ってると思う。

[2139: 検討板ユーザーさん]

>>2131 匿名さん
手付けっていっても600万〜800万ぐらいでしょ？みんな4年ぐらいなら置いておいても何ら問題ない層でしょう。

[2140: 匿名さん]

安くなる安くなるって、具体的に坪単価どれくらいを希望してるのよ？その回答によってはどっちがおかしいのか変わってくるよ。

[2141: 匿名さん]

>>2136 匿名さん
当たり前です。
高く言うのは業者です。

有明住んでる人とか売却だして、安いと思うならここを買えばいい話。

住み替えする人はかなり居ますからね。4000戸もの分譲がありますし。
売却する人もそれに相当する数の物件出ますよね。賃貸解約も含め。

[2142: 匿名さん]

>>2141 匿名さん
有明もこれから開発でしょ。
有明売る人が居ると思う？

[2143: マンション検討中さん]

>>2142
有明は後背地がないし、鉄道利便性も乏しい。
台場と豊洲に挟まれた立地で商業施設は相当厳しいよ

はっきり言って期待している人は有明に住んでいる人だけ。
そして多くの人はスポーツ施設に興味無し。

[2144: マンション検討中さん]

子育て世帯もまずは保育園の計画がはっきりしてから検討した方が良いでしょう。中央区は激戦区です。

[2145: 職人さん]

ここが安く大量供給されることはないとおもいますが、もしそうなら周辺相場も下落して損しますよ。相場ってそんなものでしょう。
それでもお得だと思えるならお得ですが、周辺に住んでる者からすれば迷惑。

[2146: 周辺住民さん]

街づくりの規模では豊洲に大きく劣るし、ここが成功するかどうかは
BRT次第ですかね？
駅遠物件だけど、街ごと開発した際の将来性について。
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12416345400.html

[2147: マンコミュファンさん]

>2141
売却して住みかえるって言うけど、じゃあ元々住んでるところは誰が買ってくれるの？
そんな手頃な物件が他で大量に供給されようとしてるのに、そんな残りものを高い値出して買ってくれるカモがいるんですかね？
結局値を下げる羽目になるのでは？

[2148: 評判気になるさん]

>>2118 匿名さん
PT晴海を高値掴みした貴方の気持ちを察します。そうやって自分に言い聞かせしかないもんね。月島駅一番近い出口まで徒歩13分で
そこからホームまで長いでしょ。

[2149: 匿名さん]

>>2143 マンション検討中さん
有明は品川、恵比寿、新宿、新橋、汐留に勤めてる人には十分便利ところですよ。東西のビジネス街に直接アプローチできるのは大きいです。晴海は電車では汐留、大門、ちょっとかかって六本木、バスで丸の内と西側へのアプローチ手段に欠けていますからね。東側勤務の人でないと厳しいと思います。

[2150: マンション検討中さん]

周辺に住んでる人が損するから値段を高くしてってそれ何？
周辺に住んでる人、例えば晴海テラスは＠２００位で買ってるんだから損しない。
ＴＴＴも＠２００だから損しない。周辺も色々。
ごく最近の物件が値段が高すぎたの。投機になったからね。
五輪後に土地を激安で仕入れた物件が大量にでるの知らなかったはずはない。
大量にでれば値は下がる、そうでしょ。