HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[20451: マンション検討中さん]

チキンはリスク取れない
大規模開発が続く地域にはインフラ整備も付いてくる
爆騰材料だらけ

6C87A最上階50倍にチャレンジするわ

[20452: 匿名さん]

>>20435 マンション検討中さん

送られてきた確認書を読むと、1期で購入できる物件の固都税は2年分を売主が事前徴収(大抵余裕みて倍程度)し、確定後返却とあるが、転売していた場合は返金しない、とあります。そうすると更に百万ほど損をするのではないですか？
また登記が完了するのに時間が掛かるようで、それまでに売却出来るかどうかは自己責任ともあります(方法は自分で調べろと)。これって実質タワーが完全登記される2年程は売却出来ないって事ではないですかね？

[20453: マンション検討中さん]

まともな投資家は買わない
5年住んで半住半投目線でリセール

[20454: マンション検討中さん]

まさか、ここで半投半住とか、いるのかな？

[20455: マンション検討中さん]

だからC棟87Aが人気なんでしょ

住んでから売却が容易

[20456: マンション検討中さん]

確認書読んでますが、自治会費ってこんなに高いものなのでしょうか。

[20457: 匿名さん]

>>20452

転売する時に、次の買主に直ぐに登記書き換えできないようでは
そりゃ転売が難しいでしょうね。

[20458: 匿名さん]

湾岸一帯で、隣接する街区との連続性が、ココ晴海5と似ている
・3方を海や運河に囲まれている
・3方へ移動する橋がない
・物理的、機能的に孤立した島状の地域
は、

豊海町
佃1（南西部）
越中島1
有明3（ゆりかもめ以南）
有明4
新砂3

くらいしか見当たらない。
一般的に、このような場所は不便で災害時は孤立するため
住宅は建てず、ふ頭・倉庫・工場として利用される。
これら場所の現在をみれば、晴海5の将来性が見える。

人やモノの流れが1方向しかなく、他地域との連続性で劣り、
繁華性が期待薄で、発展する余地が極めて少ない。

豊洲市場ができる前は僻地だった豊洲6（環2以西）、
今も昔も僻地の青海2でさえ、道路により2方向接続している。
街が発展するためには、最低2方向接続が必須となる。

海、河川だけでなく、鉄道や高速高架、広幅員道路も同じで、
人やモノの往来の障害となるものは
隣接地域との連続性を分断するため、
街の発展には大きな障害となる。

鉄道の終着駅が途中駅より発展できないのと同じ理屈である。

[20459: 販売関係者さん]

買主をなめきっていて笑ったわ

[20460: マンション検討中さん]

登録なう。余裕で抽選番号1番ゲットで売れ行きチョー心配ですね^_^;
三井C棟75平米の良間取り部屋が1列オープンしてました。1000%そのせいでしょう！(盲目

[20461: 口コミ知りたいさん]

>>20457 匿名さん

転売ヤーには厳しい足かせですね。
パンダ部屋狙いで抽選に参加しようと迷っていますが、転売益200万円よりもリスクが大きいかな。

[20462: 匿名さん]

買えるやつだけが大儲けできる物件。
チキンは千葉埼玉で我慢すべき。

[20463: 口コミ知りたいさん]

>>20457 匿名さん

転売ヤーには厳しい足かせですね。
パンダ部屋狙いで抽選に参加しようと迷っていますが、転売益200万円よりもリスクが大きいかな。

[20464: マンション検討中さん]

今日も外車がズラリ並んでた

[20465: マンション検討中さん]

こんな大規模なマンションで理事やりたくねーwww
回ってきたら喫煙所潰したるわwww

[20466: マンション検討中さん]

重要事項説明会ってわざわざ聞かんといかんの？
登録会でハンコ押して出してんじゃん。順番がおかしいと言うか無駄よな。
マンパビから現地歩こうと思ったけど、アホ遠くて暑くて死ぬわって思ってやめたwww

[20467: マンション検討中さん]

自治会費
シービレ 68,600円/月
パービレ 91,800円/月
パービレ タワー追加後、164,100円/月

[20468: マンション検討中さん]

登録される方、アンケートに入って欲しいショップ欄があるので、
喫煙所を？ぶっこわーす！とお書きください。

[20469: マンション検討中さん]

そりゃ理事は断るよ
利害関係の調整なんか無理
タバコ棟を廃止しようもんなら愛煙家から反発大きくてまとまらん

修繕費さベラボーに上がるって知ってますか？
只でさえ管理費高くて、修繕費の値上げや一時金の徴収で揉める

[20470: 匿名さん]

倍率下げ工作かな？

[20471: マンション検討中さん]

>>20470 匿名さん

掲示板を信じて、購入見送るやついたら、情弱にもほどがあるね。

[20472: マンション検討中さん]

>>20471 マンション検討中さん
掲示板のネガで買うのやめる奴なんていないでしょ

[20473: 通りがかりさん]

>>20472 マンション検討中さん

じゃあ下げ工作って意味がないってこと？

[20474: 名無しさん]

>>20470 匿名さん

悪い材料が書き込まれるとすぐに「倍率下げ工作かな？」という人、デベの人？ 悪い材料をもみ消そうとするのはデベの人としか考えられないよね。

[20475: 匿名さん]

掲示板見て買うのやめました。代わりに有明にします。

[20476: 匿名さん]

>>20474 名無しさん

そう思いたい気持ちは理解できる。

[20477: 名無しさん]

>>20467 マンション検討中さん

この自治会費、印刷ミスでなければ恐ろしい額！管理費・修繕積立金に加えて払うの？

転記ミスではありませんよね。20467さん？

[20478: マンション検討中さん]

>>20473 通りがかりさん
意味ないよ
下げ工作って言われてるものって何度も議論された内容だからね
そんなの織り込んで買うかどうか決めてるでしょ

買う奴は買うし買わない奴は買わない

[20479: マンション掲示板さん]

転売目的の方、半住半投の方が取らなければいけない最大のリスクは、現在の価格水準で晴海フラッグが完売できるかどうかです。

販売が不調になればデベは値下げして来ますよ。

[20480: 匿名さん]

自治会費は世帯数で割るんじゃないの？

[20481: マンション検討中さん]

>>20480 匿名さん
自治会費は世帯当たり100円だよ
虚偽の投稿に惑わされてはいけません
それより固定資産税が懸念材料

[20482: マンション検討中さん]

>>20479 マンション掲示板さん
そのリスクは確かにある
定価で売り切れれば利益の採算は上振れして半分を都に返上するって値引きのバッファーを有している証拠

だからこそ最後まで売れ残らないような魅力ある部屋を買うべき
例え抽選になったとしてもね

あのスミフでさえ値下げに踏み切り始めたくらい市況は頭打ち
これからは裏で値引きが増える時代に不人気部屋を買う理由はない

[20483: 匿名さん]

一番安いので坪単価いくら？

[20484: 匿名さん]

>>20482 マンション検討中さん
いや、逆にこれだけの戸数があると最後まで売れ残る不人気部屋は絶対あると思う。値付けのミスプライスの売れ残り部屋を最後叩いて叩いて大幅に値下げさせて買うやり方もある。水面下で値下げはどんどんやっていくだろうね。

[20485: マンション検討中さん]

>>20483 匿名さん

パークC棟87Aと87Bで坪単価241万6390万から
埼玉価格

[20486: マンション検討中さん]

坪単価241万は
新都心駅徒歩5分のシントシティ平均と同じ
津田沼駅徒歩4分の某タワマン265万より24万も安い
船橋駅徒歩7分のプラウド280万より40万近く安い
海浜幕張徒歩13分のスカイグランド220万より21万高い
川口駅徒歩4分のプラウドタワー280万より40万近く安い

千葉埼玉の駅近の方が遥かに高い
千葉埼玉の駅遠の方が少し安い程度
これなら晴海からバス便移動の方が魅力

[20487: 匿名さん]

昨日申し込みに行って営業と話しましたが、正直デベサイドは好調とは思ってなさそうな雰囲気でした。

確かに倍率高い部屋は有りますが、それ以外の部屋は要望もなく、偏りが激しいとの事。高倍率の部屋に申し込んでる人は、玉砕覚悟のチャレンジャーで、仮に外れても次に移る人は少なく、見送るって客が多そうとの事でしたね。

当初価格出して売り出し予定だった部屋も、引っ込めたと言ってましたよ。

[20488: 匿名さん]

全くもってそのとおりと思います！！
どうしてもフラッグが欲しい！！どこでもとにかく欲しい！！てのなら倍率1倍のとこなんて沢山ありました。それなら部屋のオプションとか今頃選んで楽しみに出来たのに。
とにかく偏りがすごいです。
なのでどうしても！！て人がいるなら買えますよねー。

[20489: マンション検討中さん]

営業は明らかに倍率ついてないところに誘導したがってません？

[20490: マンション検討中さん]

中央区としては坪単価は安い方だと思うけど
如何せん部屋が大きいから、結局価格は高いですね。
それにしても管理費が300円前後/㎡だとランニングも結構高くつく気が...
他の物件と比べてどうなんでしょうか？？

[20491: マンション検討中さん]

>>20487 匿名さん

要望書出してないけど買うから引っ込めないでほしい。

[20492: マンション検討中さん]

パンダ以外を申し込みました。今の所は買えそうです。

[20493: 検討板ユーザーさん]

「倍率の偏りが顕著＝値付けが下手くそ」
二期以降は修正してくるだろうから、一期で焦って微妙な部屋に飛びつかない方が良いでしょう。

[20494: 匿名さん]

>>20493 検討板ユーザーさん

多分不人気部屋は、パンダ部屋と同等まで値段が下がってくるのでしょうね。
それだと今焦って、日照も無い部屋を買う必要無いかもですね。

[20495: 匿名さん]

部屋によっては値下げして売って行くことになるでしょう

[20496: 匿名さん]

管理費は周辺のタワマンより高い。固定資産税も。
各階にゴミ捨て場あって便利だが、外廊下だと虫わきそう。

[20497: 匿名さん]

>>20447 匿名さん

6000万クラスの部屋なら、金持ちじゃなくても買えるし。

[20498: マンション検討中さん]

>>20487 匿名さん

販売した部屋を見たらその分析は正解
虹橋ビューでさえ中住戸は売りにさえ出せない部屋多数
１期大抽選部屋に突っ込んだ勝負師は２期には行かず離れる

すぐには値下げしないが不人気部屋は完成前辺りから値下げは有り得る
また、サンビレは安くなるかもしれない

[20499: マンション検討中さん]

日照の少ないパンダ部屋は安けりゃ殺到したのは事実だから要望書が入らなかった部屋は坪単価250万くらいに下げれば即完する
儲かり過ぎて下げる原資はあるだけにいつ踏み切るか？
平凡な間取りで問題なければ竣工待ちで良いと思う
不人気間取りは皆さん分かってるでしょう

[20500: マンション検討中さん]

>>20499 マンション検討中さん

２５０で即完しますかねー？(　・３・)
ついこないだまでの湾岸価格知ってる？

[20501: マンション検討中さん]

ねぇねぇ

ここよりも駅に近いマンションが、
これから４年以内にここより下がったら
どうなるの？( ・ε・)

もうすぐ増税みたいだけど。。

[20502: 匿名さん]

ビンボーリーマンは全員不人気部屋を捨ててパンダ部屋に登録して100倍にしたらデベ側は焦る
2次から不人気部屋はいきなり下げるかもしれない

多少シービレは良い部屋が残っているがパービレは無くなる
パービレを選んだ人はサンビレ待ちかタワー待ちを考えるだろうから1年は冬眠
その間は不人気部屋を値下げしなければ動かないだけ
オリンピック効果を期待するデベは来年夏でパービレを何処まで消化するかで値引き幅が決まる

[20503: 匿名さん]

>>20501 マンション検討中さん
最近スミフが弱気
所沢も有明も値下げに踏み切った部屋が出てきた
ドゥトゥールとベイサイドを抱え、勝どき東も控えてます
これは下がる予兆を感じてる

いま定価で駅遠フラッグに飛びつくのは怖い
ダイワ有明のように後から値下げに踏み切った場合に先に契約した部屋も値下げ対応してくれるのか？
これは聞いた方がいい
リスクを取って先に契約した側が高値買取で、後からリスク無く値引き買取した人が得するのは納得行かない
ダイワハウスは企業姿勢が素晴らしいわ

[20504: 名無しさん]

有明においでよ

全部屋値引き対応中

[20505: 匿名さん]

有明いこうかな。精神が弱ってるとサブリミナル効果にまんまとはめられそうだ…

[20506: 名無しさん]

無理しないで有明においでよ

再値下げしても契約済部屋も値引き対応中

[20507: 匿名さん]

なんで精神弱ってるの？アドバイスとしては精神弱っているときはマンション購入のような重要な決断はしないこと。

[20508: 匿名さん]

>>20503 匿名さん
スミフは市況が悪化したら真っ先に値下げするデベだよ

[20509: 匿名さん]

すみふが値下げしたこと見たことないけど。この掲示板は何が真実かわからない。

[20510: マンション検討中さん]

逆に、どういう理屈で
この先４年バブル市況が維持されると
考えれるのかな？(　・３・)

４年後なのに( ・ε・)

[20511: マンション掲示板さん]

>>20490 マンション検討中さん

坪単価だけ比べても意味がない。

総額は張るし、ランニングコストが異常に高い。もう何度も議論された通り他にもネガ要素 多数。

デベとグルの都も増収分配、不動産取得税と固定資産税がたくさん入るのを楽しみにしている。

[20512: マンション検討中さん]

>>20486 マンション検討中さん

ん、比較の時期が揃ってなくね？

４年後に千葉埼玉の価格が元に戻ってたら、相対的にこっちが高くなるんじゃないの？

[20513: 検討板ユーザーさん]

パンダ突撃してきたけど、意外と倍率高くなかったよ。

[20514: マンション検討中さん]

そもそも今の市況でパンダな部屋は、４年後の市況でもパンダなんでしょうか。。。？

[20515: 検討板ユーザーさん]

>>20514 マンション検討中さん
先のことはわからないよね。
4年後の日経平均わかるかと言われても、わからないでしょう？

[20516: マンション検討中さん]

>>20515 検討板ユーザーさん

じゃあ、４年後にパンダ部屋かどうかわからないのに、パンダがどうのこうのって言われてるわけですか。

なんだかシュールですね

[20517: マンション検討中さん]

>>20513 検討板ユーザーさん

パンダ部屋最上階は50倍になるよ
理由は駄目元チャレンジ組は落選を恐れないのと、アポなし突撃組が足される
要望書倍率より高くなると思う

[20518: マンション検討中さん]

>>20509 匿名さん

シティタワー所沢クラッシィ
有明イースト棟 上層階を直前値下げ

検索したら分かる

[20519: マンション検討中さん]

>>20512 マンション検討中さん

現在販売中で2023年入居と同じマンションを千葉埼玉で販売してるかい？
条件同じというからには、そもそも2023年入居の販売が無ければ2019年に販売している又はしていたマンションと比較するしかない
ちなみにシントシティ第2街区は2022年入居で販売中
細かい条件設定にこだわると比較対象がなくなるが検討者目線では何かととりあえず比較して相場観を持ちたいものです

[20520: マンション検討中さん]

>>20519 マンション検討中さん

えっと。。マンション購入価格を比較するなら、少なくとも時期をあわせるのはマストかと。為替も金利も時間によりかわりますがな

[20521: マンション検討中さん]

>>20520 マンション検討中さん

2023年入居で現在販売中の千葉埼玉のマンションを教えてください
また、23年の金利予測は？

実はどちらも答えられないでしょう
何も材料を出せないのなら野党体質

[20522: 検討板ユーザーさん]

>>20516 マンション検討中さん
そうだね。そもそも、あなたも私も死んでるかもしれないしね。

[20523: マンション検討中さん]

>>20521 マンション検討中さん

うん、だから、マンション入れるのは４年後だけど。。。。。って言われてるのでは

[20524: マンション検討中さん]

>>20521 マンション検討中さん

うんわからん。

だって４年後だからね　笑

[20525: マンション検討中さん]

そんな４年後に、パンダ部屋であるかなんて、どうやったらわかるんだろね

[20526: 検討板ユーザーさん]

4年後の事は榊大先生にでも聞いてくれ。
彼の答えの正反対が現実になる。

[20527: マンション検討中さん]

エネファームや水素インフラとか要らんし、管理維持費高いがそこは目を瞑っても、要は環2沿いの居住人口増、供給量増大に乗るかだ。

需要増大は後から来る。虎ノ門と大丸有八重洲のオフィス供給増からして、交通アクセス拡充しないわけないしな。

臨海地下鉄か、無人自動運転タクシーか。パラダイムシフトあるんでないかい？

[20528: マンション検討中さん]

結局４年後にパンダ部屋であるかどうかなんて誰にもわからないってことだね。

今までパンダパンダ言ってた時間、いったいなんだったんだろね。笑

[20529: マンション検討中さん]

>>20526 検討板ユーザーさん

榊先生の大予言は競馬の井崎脩五郎並の的中率
すなわち予言の逆

政府はインフレ政策を実行中で、いずれハイパーインフレで国の借金を小さくしようとしている
不動産は借金して所有した方が良かったと10年後に思うかもしれない

[20530: 検討板ユーザーさん]

>>20525 マンション検討中さん
わからないなら、購入見送ろう？

[20531: マンコミュファンさん]

なんだパンダ部屋の倍率下げ工作か

[20532: マンション検討中さん]

>>20529 マンション検討中さん

それ、今でしょ　笑

４年後の政権と日銀総裁わかるの？笑

[20533: 検討板ユーザーさん]

>>20529 マンション検討中さん
東京はこれからも人口増える。
特に都心は顕著に。

[20534: マンション検討中さん]

湾岸エリアの新路線。地下鉄・ゆりかもめは晴海にやって来るのか？有楽町線は住吉に延びるのか？
https://mansion.tokyo.jp/harumi-flag-train

[20535: マンション検討中さん]

>>20533 検討板ユーザーさん

人口増えるとマンション価格上がるの？笑

[20536: マンコミュファンさん]

>>20532 マンション検討中さん
自民党はしばらく安泰
それにまともに経済や財政が分かる人間ならデフレ政策は取らない
現在はただのインフレ政策
次はハイパーインフレ

[20537: マンション検討中さん]

不動産のセオリー知らん人が紛れてるな

[20538: マンション検討中さん]

>>20536 マンコミュファンさん

これ以上の金融緩和できるん？笑

[20539: マンション検討中さん]

>>20537 マンション検討中さん

金利のセオリー教えてよ　笑

[20540: マンション検討中さん]

人口減る街は不動産は下がる
増える街は上がる

[20541: 検討板ユーザーさん]

>>20535 マンション検討中さん
そりゃそうでしょ？普通の感覚もってりゃわかるよ。
要するにあなたは並以下ということ。

[20542: マンション検討中さん]

>>20540 マンション検討中さん

街って何？笑
街ごとに縦割りなん？笑

[20543: マンション検討中さん]

>>20541 検討板ユーザーさん

人口が３人増えて、金利が５パーセントに上がったら、マンション価格はどうなるの？爆笑

[20544: 匿名さん]

人工増えるとマンション価格は上がる。普通です

[20545: マンション検討中さん]

>>20544 匿名さん

マンション価格は人口の一次関数ではないよね。

終了

[20546: 検討板ユーザーさん]

>>20543 マンション検討中さん
金利そんなに上がるの？
貴重な情報ありがとうございました。

[20547: マンション検討中さん]

マンション価格が人口で決まるとか、なんか微笑ましい土曜日だな

[20548: マンション検討中さん]

観光立国、海外企業の法人税減税で誘致、移民政策に近いビザの緩和促進、最低時給などの賃金引き上げ政策、世界食糧&資源高騰問題
何も日銀が札束を刷ってバラまくだけがインフレではないよ
首都圏1極集中は地方との差を生む
ここでは首都圏のマンションであり、なおかつ都心3区にある中央区だからね
周辺の再開発は複数あるのは説明不要だよね
オフィスを伴った開発は職住近接からも住宅の需要は高まる

[20549: 匿名さん]

>>20543 マンション検討中さん

極端な例を挙げて自己正当化
そして参考になるを自分でポチッ
楽しみながら読ませてもらった

[20550: 検討板ユーザーさん]

>>20547 マンション検討中さん
人口動態も構成要素の一つだろ？
素人が高みから偉そうだな？