HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[18801: 買い替え検討中さん]

ああ、悩ましいね。6C87A/Bどちらも買えば儲かるロマンがあると思ってるんだけど、BRTの失敗、突貫工事による不良施工、大規模地震の発生、金利上昇リスク、経済環境の大幅な悪化などなど、一生駅遠物件に住まなくてはいけない運命となる可能性もある。

[18802: 匿名さん]

いるでしょう。今でしょ

[18803: 通りがかりさん]

皆さん、晴海フラッグを買って不動産屋を救ってあげてください！

[18804: 匿名さん]

色んな可能性あるよね。交通事故。重い病気などなど

[18805: マンション検討中さん]

>>18804 匿名さん

職場の部下の女性が子供が難病で医療費かかるし看病の為に退職した、人生何があるかわからんな。

[18806: 匿名さん]

買うの辞めます。賃貸で一生過ごします！

[18807: 買い替え検討中さん]

> 私が考える晴海フラッグで将来売れる物件（流動性が高い物件）の条件。譲れない順です。
> ①価格は6000万まで、できれば5000万円台
> ②間取りは３LDK
> ③70m2以上

https://ameblo.jp/bimiraisan6195/entry-12459422482.html
より。

話題のパンダ部屋ばかり見てたが確かに買い手が多いのは普通の3LDK70平米台。この条件に当てはまってて倍率付いてるところどこだろう。

[18808: 名無しさん]

>>18773 匿名さん

1990年ピークの日本のバブル崩壊前後、日本の企業の殆どが史上最高益を更新していました。リーマンショック直前もほぼそうでしたね。

デベの現在の好業績も急速な景気後退が始まれば直ぐに下がります。膨大な借入をしていくらで捌けるか確証のない商品を開発して売ったり、貸したりしているハイリスクなビジネスです。今業績が良いからといって、売行き鈍化を放置はできません。好景気が続き、需要・相場が戻ると考えるなら別ですが、マグマも溜まり景気もかなり終盤に来ているのに そうは考えないでしょう。

値下がり期待で需要が少し溜まっている側面は否定しませんが、日本の賃金伸び悩み・人口減、世界と日本の経済サイクル、スーパーバブルリスク等に起因する大きな流れに比べれば影響は小さいのでは？

金融、不動産や経済の中枢にいる賢い人たちは皆スーパーバブルのリスクを意識しています。別に榊さんが一人で考えて言っていることではありませんよ。立場的に言えない人達が黙っているだけです。

別に倍率下げ工作ではなく、宣伝やムードに踊らさせて無理をして買わないことをお勧めするだけです。本来買うべきでない方達含め皆さんが盛り上がれば盛り上がるほどデベは強気の価格を付け続けるまでです。どこかで息切れすると思いますが、いつスーパーバブルが弾けるか、どのような弾け方をするかは誰にも分かりません。

ここの参加者の皆さんが榊さんが負けたと断定しても、景気後退リスクやスーパーバブル崩壊リスクは無くなりません。

[18809: 匿名さん]

倫太郎さん、面白いね?

[18810: 匿名さん]

スーパーバブル笑

[18811: 匿名さん]

まさかとは思うけど、板マンの売れ行き次第で、タワー棟建設中止ってあるんですかね？

[18812: 匿名さん]

あれ？辞めますっていったのに５分で戻ってきちゃったの？　いつもの撤退おじさんでしょ？

[18813: 匿名さん]

スムログで特集されてるね。　https://www.sumu-log.com/archives/16238/

[18814: 匿名さん]

あるよ。異論は認めない。

[18815: マンション検討中さん]

>>18808 名無しさん

本来買うべきでない方々とは？偉そうだな

[18816: 匿名さん]

どうでもいいが榊さんのユーチューブは見てしまったが見てられない。おっさんの映像見てられない。

[18817: 名無しさん]

>>18808 名無しさん

18808を書いた者です。

私、ちなみに1990年に「第2期は値上げします」と野村不動産の営業マンに言われ、ある高額な一戸建(第1期)を無理して買った直後にバブルが弾け始め、2期に値下げした野村と第1期住民一同闘いました。が、「値上げするとは言っていない」としらを切られ、「値下げしたからと言って先に高く買った購入者に対して補償・配慮する法的な義務はない」と言い張られ 結局泣き寝入り！
その後バブル崩壊が益々進み 1993年に大損をして損切りしました。

皆さんがそうならないようにお祈りします。

[18818: eマンションさん]

>>18817 名無しさん
ご苦労されましたね。契約書を一度結べば、法的に勝ち目はなく泣き寝入りするしかないですね。

ここを買うべきでないというのはポジな人を刺激しますが、しかし年収に対する借入とペアローンについては過剰にならないことが大切。
あの展示会で気持ち高ぶられて家族に言われて、案件進める人達もいるだろうけど、金利2%想定で生活成り立つか計算した方がいいです。あと当選したら必ず契約書読む！
今回不確定要素多いので、こちらに不利な内容が多々あると思われるが合わないと泣き寝入りする可能性あり。

[18819: 匿名さん]

撤退君、まだ撤退しないの？

[18820: マンコミュファンさん]

下落下落って言うけど、四年あるし、最悪の場合手付金放置で損切りすれば良くない？

[18821: マンション検討中さん]

>>18820
ローンは35年続くんですが。
転売狙いならそれでもいいけどリスクリターン見合ってますかね。

[18822: 評判気になるさん]

みんなリセールが成り立たない場所の箱物をよく買えるな、、永住団地とし見てるのか、、

[18823: 匿名さん]

パンダ部屋は中古でも同額以上で売れると思うよ。

[18824: マンション検討中さん]

>>18823 匿名さん

大規模修繕、契約手数料、引越しで五百万、売却する時の仲介手数料とか考えると＋1000位あっても手取り多くて200くらいにしかならなくないか…

[18825: マンション検討中さん]

>>18823 匿名さん
初期費用と手数料足したら赤字
利益が出るには5年住んで7500万くらいで売るってこと
その金あればオーシャンビュー部屋買えるわけで成約を甘く見てはいけない

[18826: 匿名さん]

18823です。
トントンの定義次第だろ。自分は買わなかった場合の賃料と相殺して考えている。年間250万くらいは家賃必要だから、入居して4年後に買った金額で売れれば、自分にとってはプラス。

[18827: マンション検討中さん]

>>18826
賃貸で待つなら今他の物件買った方が良くないですかね？そこのコスト考えると更に1千万です。

揚げ足取りでなく今賃貸なので悩んでます。

[18828: マンション検討中さん]

俺みたいな長男って、ほんと神なんだなｗ
社会に出てよくわかるわ。

[18829: 匿名さん]

>>18827 マンション検討中さん
今周辺タワー70m2持ってます。4年後は子供部屋も欲しくなるし手狭になりそうだから引っ越し検討中。というわけで、試算に今から入居までの4年間は入れてません。

[18830: マンション検討中さん]

手付け700-800万放棄ってあほか！！リセールができない物件に金余ってるな！！

[18831: マンション検討中さん]

>>18827 マンション検討中さん

正論
賃貸4年間の1000万は捨てる金
どこか完成物件を値引きして購入した方がいいな
買い替えも選択肢

[18832: 匿名さん]

すみません、全然話変わりますが登録開始期間が月末から8月頭ですが、その間に行かないとならないんですか？？？

[18833: マンション検討中さん]

>>18831 マンション検討中さん
その時ってローンの審査はやり直し？

[18834: 匿名さん]

>>18827
机上の空論ってやつだな。
家賃がもったいないっていうんだったらタイムラグのない竣工物件か中古買うしかない。
4年は流石に長いけどタワマンなんかでも1～3年は待たされる。
その間繋ぎで物件買うの？アフォなの？手間暇や手数料、税金考えるとほぼ手数料負けするよｗ
投資目線で自信（過信）がある奴はそもそも他人様に相談なんかしないしね。
賃貸コスト1000万っていうけどそんな良い部屋住んでねーだろｗ
賃貸仕様の物件なんか良いとこ月10～15万だろ・・・

[18835: マンション検討中さん]

23区駅近70㎡が家賃で10万？高くて15万以内ってずれてないか？
SUUMO検索してごらん

[18836: マンション検討中さん]

>>18834

18823さんは家賃年間250万と書いています。
ファミリーなら都内近郊の平均はそれくらいでしょう。賃貸仕様に住まなくても分譲でいくらでもありますよ。そんなことも知らない人にアホ呼ばわりされる筋合いはない。
採算の話になっていたので4年間の賃貸コストをどう整理しているか聞いただけのこと。

[18837: 匿名さん]

とても良い条件で賃貸借りてるかもしれないから、一概には言えない

[18838: 名無しさん]

ここが失敗したら、不動産会社の株、空売りすれば大儲けできそうだねw

[18839: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[18840: 匿名さん]

>>18838
売れ行き不振にでもなれば（ならなくても）左系市民団体やその筋の政党、
メディアには袋叩きに合うだろうけど、
成功は既に約束されてる。
濡れ手に粟の大成功か、小成功に終わるかはまだ分からない。

[18841: 匿名さん]

>>18832
そうだよ。

[18842: マンション検討中さん]

本業で稼ぐ力がない奴の集まりになってるやんw

[18843: 匿名さん]

そりゃそうでしょ。当初は激安だって嘘を拡散するブロガーが現れてたんだから。収入少ないやつが期待して集まっちゃったんだよ。解散しようにも、他に良い物件ないんだぞ。どうする？

[18844: マンション検討中さん]

>>18842 マンション検討中さん
はーい

[18845: 買い替え検討中さん]

自分なりに BRT の需要予測してみたが8時?9時は間違いなくキャパ超えるね。1.5倍から2倍の本数にしないと間に合わない。まあ、でもそれくらいなら増便できるかな。

[18846: マンション検討中さん]

>>18845 買い替え検討中さん
素人が勘違いして語るなよw

[18847: 匿名さん]

>>18846 マンション検討中さん
素人でも大体そうなんだろうなーって予想つくけどね笑

[18848: 買い替え検討中さん]

タワー棟は1年遅れなんだった。それなら大丈夫かもしれない。それでも8時台は乗車率150-200%にはなるね。バスでそんな事できる？

[18849: 匿名さん]

BRTは地下鉄までのつなぎでしょ。

[18850: 匿名さん]

地下鉄も駅が近くにできる見込みはない。

[18851: マンション検討中さん]

>>18850 匿名さん
あるある

[18852: 匿名さん]

駅を近くに作れば良いだけでは？

[18853: マンション検討中さん]

BRTは地下鉄までのつなぎ。

ナルホド。そして、

駅を近くに作れば良いだけ。

ハイ。



地下鉄作った方がいいよねって検討が始まった段階での、この書き込みだから幼稚園児が書いてるんだと思えばいろいろ納得。

.

[18854: 匿名さん]

作ってみろよ。まずは中央区のルート検討レポート読むんだな。

[18855: マンション検討中さん]

>>18854 匿名さん
はい！頑張ります！

[18856: 口コミ知りたいさん]

人がすれ違えるぐらいの、狭いトンネルをハルミフラッグまで作れば駅近になるね。

[18857: 匿名さん]

>>18856 口コミ知りたいさん

動く歩道がいいな

[18858: 匿名さん]

>>18856
フラッグ組合で工事費を負担すれば可能。

[18859: マンション検討中さん]

地下鉄ができる頃には、ここに参加してる皆さんは、私も含めて生存していないです。

[18860: 匿名さん]

BRTシステムが今後さらに進化して便利になるのを期待した方が良さそう。

[18861: 匿名さん]

>>18859 マンション検討中さん
とりあえずトリトンに鉄道模型を作り、アピールしましょう。

[18862: マンション掲示板さん]

将来住宅ローン破綻を起こさない様に慎重にね。ここの特性上、永住目当てで購入しても、将来の収入と毎月の支出（居住費・食費・水道光熱費・通信費・保険料・日用品・医療費・教育費・交通費・被服費・交際費・娯楽費・車関係費・貯蓄などなど）のバランスを考えて、十分に検討するべし。

https://president.jp/articles/-/29247?display=b

[18863: マンション検討中さん]

今住んでいる家の前をバスが通ると窓を開けているとテレビ聞こえない程度にうるさいですね。
BRTだってタイヤついてて2倍重い以上は騒音はバス以上ですよねー。
BRTが視界に入る所は騒音で辛そうです。アスファルトをツルツルの低騒音タイプにしてたりするんでしょうか。
SUNのBRTプールが見える所だとアイドリングやエンジン始動停止音どうなんでしょうね。
水素は発電に使いEVモードで運行ってわけにはいかないですよね。

[18864: マンション検討中さん]

>>18862 マンション掲示板さん

どこでも一緒だろ何度も書かなくていいわ

[18865: 匿名さん]

こちらを投資用に検討している方はいますか？

[18866: マンション検討中さん]

>>18865 匿名さん

リセールできない時点で終わり

[18867: マンション検討中さん]

引き渡しまで4年待って所得税の節税のために6年弱住んでたりなんかしてたら10年間資金塩漬けなので投資用途ではない印象。

晴海フラッグで晴海が完結しちゃうから伸び代がない。
上がるのはモヤシ栽培場の最上階。最上階だけは日中に光が入る。他のモヤシは売るのも貸すのも苦労する。何度も内覧で鬱になるだろうね。

買う人は巨大なデメリットをなんとか納得させて買っているかも知れんけど、借りる人にとって訴えかけるモチベーションはない。

永住以外は買うな。以上。

[18868: 匿名さん]

>>18863
BRTはFCVだからEVバスと同じぐらい静かだと思うよ。内燃機関駆動とは比べ物にならないほどの静粛性がありそうだけど....

[18869: eマンションさん]

地下鉄は5年もかからんよ。
寿命が5年ってわけではあるまい。

[18870: マンション検討中さん]

4年後入居で1年待てば地下鉄はねーな。
4年後入居で1年後離婚はあるだろうけど。

[18871: マンション検討中さん]

首都直下地震と地下鉄どっちが先かな。

[18872: マンション検討中さん]

>>18868 匿名さん

仰る通り燃料電池駆動でした。走行音は60dBだそうです。

[18873: マンション検討中さん]

地下直下地震が心配なら撤退して賃貸にでも住んでいたら良いのではないでしょうか。
ちなみに豊洲晴海地区は災害危険度ランキングで最優秀の部類ですね。

[18874: 匿名さん]

>>18865
人に聞く時点でセンスないから止めときなｗ
手付け塩漬け、駅遠、グロスの張る間取り・・・
一般論なら投資に向く要素は一つもないのは明白。
それでも値頃感のある部屋もそこそこあるし（既に薔薇多数）、
買い替え組で半実半投みたいなスタンスの人は少なくないんじゃない？
晴海の発展ガーＢＲＴガー地下鉄ガーって思惑ならその内側を買ったほうがいいね。
晴海が上がれば月島勝どきや都心はもっと上がる、
他方で築地月島再開発に晴海が引っ張られることもあるけど、
外側だと期待したほどは伸びない場合が多い。
これは豊洲を考えれば分かると思う。
豊洲は単独で発展したけど何にもない内側の晴海は相場的にその恩恵を十分享受してる。
方や、東雲有明も伸びてはいるけど、豊洲や晴海の伸びに比べると物足りなさが残る。
ま、ポジさんはそれを伸びしろと言うんだけどｗ

[18875: マンション検討中さん]

>>18863 マンション検討中さん
どんな家住んでるんだ？
トタン材？？

[18876: マンション検討中さん]

>>18875 マンション検討中さん
無知で見下して煽っても仕方ないでしょ。
せっかくだから見つけた資料を添付します。

[18877: マンション検討中さん]

地下鉄は４０年後？　１００％できないよ。

[18878: マンション検討中さん]

共働きローンはやめといた方がいい。３カ月滞納で銀行に投げ売りされる。ローンだけ残る。SBI銀行が住宅ローン残高５兆円突破など、途方もないリスクの高まりがある。ちょっと経済が傾けば壮絶な売り合戦になってしまう。４０代前後の第二次ベビーブーム世代が買ったマンションを、誰が買い支えるのか、４０代の半分しか２０代がいない。昔のような買い支え要員が田舎から東京へ出てくることもない。

[18879: マンション検討中さん]

リーマンブラザーズやトヨタが過去最高益を叩き出した半年後に、もう世界は終わり、リーマンショックが来たわけだ。　終わる時はいつも一瞬なんだ。　ブラックマンデーの大恐慌も景気停滞と物価上昇このふたつが同時に起こっているスタグフレーションの最中、理由は「投資家の不安」が発端。こんな理由だ。　

[18880: マンション検討中さん]

ローンのリスクって銀行側のリスクだぜ。
抵当権でマンションを手放すだけだ。
豊洲小杉みなとみらいはリーマンショック前が結局底値だったわけだが。
一瞬下げたのはコスモスイニシアなどのデベ倒産物件だけだったわ。
これが晴海フラッグだけに関係する話題か笑

[18881: 匿名さん]

>>18876 マンション検討中さん
二連結のBRTは燃料電池じゃないですよ
燃料電池は普通の単車両のBRTです
キャパオーバー懸念があるので、選手村ルートは二連結のBRTで、騒音もそれなりかと

[18882: マンション検討中さん]

>>18881 匿名さん

コンボイくらいの音がしそうですね。。

[18883: 買い替え検討中さん]

>>18881
福岡の二連結バスを利用したことがありますが、普通のバスぐらいでした。
まあそこそこうるさいと言えるでしょうが爆音ではないですね。

[18884: マンション検討中さん]

マンションって、リバースモーゲージはできるの？
出来るなら買うって言う人も多いと思う。

[18885: マンション検討中さん]

東京タワーズ坪204万、Wコンフォート坪90万、これがリーマン後の底値価格だ。下げ余地は大きい

[18886: 匿名さん]

マンション リバースモーゲージ でググれば？

[18887: マンション検討中さん]

>>18885 マンション検討中さん

だからなんだよ。実需なんだから残債割れしてる時は売らなきゃいいじゃん。

[18888: 検討板ユーザーさん]

>>18887 マンション検討中さん
なんらかの理由で返済不履行に陥ったらどうする？
売りたい時に売れなかったらどうする？

下げても、下げても、他に売り出し多くて成約付かなかったら、、アボーン。。

完済し終わっても、ここは未来永劫維持費も高額だからねぇ。

[18889: 匿名さん]

東京タワーズ安かったね。その頃マンション購入を検討していれば良かった。。後悔

[18890: 口コミ知りたいさん]

極端なこと言うやつはホント邪魔だな。じゃあ、今の相場でＡ3買ったらどうなるの？

[18891: マンション検討中さん]

>>18888 検討板ユーザーさん

極端な事を言えばどんな物件でもリスクはあるんだからどのレベルのリスクを自分が許容するかだけだろ。
そう思うなら晴海フラッグ買わなければいいじゃん。

[18892: 匿名さん]

>>18888 検討板ユーザーさん
怖い事言うなよ。
ここは絶対にそうならないと信じてる。

[18893: マンション検討中さん]

維持費くらいであーだこーだ言う人はやめときなさい。ここがハマるのは、実需またはセカンドハウスの人のみです。
あと投機目的ならもっと他にいい商品あるから、そちらへどーぞ。

[18894: 匿名さん]

もっと他にいい商品とは？参考までにいくつか教えてください。

[18895: マンション検討中さん]

晴海フラッグの良いところは？

[18896: 匿名さん]

>>18893 マンション検討中さん
ここに来る人は資産価値至上主義が殆どなんだから、実需の人は見ない方が精神衛生上いいと思うよ。

[18897: 匿名さん]

資産価値半値くらいかな、10年後。
それでも売れたら、
御の字な。

[18898: マンション検討中さん]

4年も頭金10%塩漬けだから、銀行に預けてた方が利息つくという点では何やっても他にいい商品になるじゃん。 投資で買う人はセンスないわ。
投資の観点でら時間とお金の投資に見合わないけど、半投半住組は悩むな。金利暴騰など最悪なケース想定でも家族を道連れにしない環境なら取りに行くのはアリか。

[18899: マンション検討中さん]

投資感覚でなく、ここに住みたい感覚で住みます。で、価値があがったらラッキー。

[18900: 匿名さん]

実需のためのマンションであり、住みたいと思った人が買うマンション。

街としては、東雲に似てると思うよ。