HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[18701: 匿名さん]

>>18700 匿名さん

そらそうよ。
ここはふつうに住んで、20年経った時に80%程度の価格で売れればラッキーくらいの物件

ワイもそのつもりで絶賛検討中やで。

この物件の1番の魅力は迷って迷ってしゃあない程の間取りの選択肢がある事。

一期から参加してるからこそ楽しい物件や。

終盤の出がらしみたいな部屋しか残ってない状況になったら安さしか売りがないで、ホンマ。

[18702: 匿名さん]

>>18701 匿名さん

ちなみにしょうもない部屋買うたら20年後は半額程度になる事も覚悟せなあかん物件やと思うでw

[18703: 匿名さん]

立地が、
出がらしやがな。
毎月の維持費の高さだけ
中央区のトップクラス

[18704: 匿名さん]

この物件価格くらいだと30後半から40代が検討者の中心なのかな？そうなると四年は長いよね。リタイア組ならなおさら。

[18705: マンション検討中さん]

良い印象がなくて興味のかけらもない物件のスレに書き込む奴はアホ。

つまり、全てのネガ書き込みは興味があるのさ。

[18706: マンション検討中さん]

宅配ボックスは…

[18707: 匿名さん]

ここは新築時(新築でもないけど)の安さが売りなのに、
誰も中古の利を乗せたリセール価格でなんて誰も買わんでしょ？笑

[18708: 匿名さん]

>>18707 匿名さん

良くも悪くも市況によるだろうね。
このまま不動産価格が上がり続ければ、リセールは良くなるし、逆なら悪くなる。
まぁ変動は駅遠なりだと思うけどね。

[18709: 匿名さん]

サンはいつ頃販売開始ですか？
遅れる本当の理由は何ですか？

[18710: 口コミ知りたいさん]

>18709
はじめまして。
私はセカンドチャンスだと思いました。

[18711: 匿名さん]

パークの海ビューでない部屋が1期で苦戦して長期戦になればサンは来年に安く出る
その逆もしかり

まあ、サンビレ北向きは汚い倉庫街に日照もなく豊海タワマンで東京タワーも見えなくなり、マルモビと商業施設に近いしぐらいが強みとで厳しいよ

[18712: 住民板ユーザーさん4]

サンビレッジは、朝潮小橋を渡りTOKYOタワーズの中をショートカットすると、勝どき駅まで15、6分で行ける棟もあるので、駅距離が許容範囲に入る方もいるかと思います。
他の街区の売れ行きを見て価格を決めるのも良いかと思います。(想像)

[18713: マンション検討中さん]

サンビレッジならモビステが近すぎて勝どき駅まで歩くモチベーション生まれなさそうだ。

しかしモビステの場所って中途半端ですよね。ハルミフラッグ内に自動運転バスみたいなものがないと、寂れるんだろうな。

[18714: 匿名さん]

実は売り出してない棟は条件激悪なんです
タバコ棟、塞がれたD棟など
今回のパンダ最安値を適用しないと売れない部屋がゴロゴロしてる
下手したら坪単価230万が出るかもしれない
安いだけで日照、眺望、間取り収納に強みがない部屋は将来のリセール市場で安いだけが取り柄の安値競争に巻き込まれる
C棟の87Aは4LDKの強みで一抜け、87BやB棟のパークビュー部屋は特長なくて巻き込まれるよ

[18715: 匿名さん]

>>18714 匿名さん

2期からは値上げらしいから、期待できないよ、
1期が一番安いって、営業さんも言ってたよ。

[18716: 匿名さん]

>>18709 匿名さん

サンは一番高く売れる時期に高く売りたいそうです。

[18717: 匿名さん]

有明か晴海、どこ買っても数年後には大儲けできるんだから、好きなマンション買っとけ。

[18718: マンション検討中さん]

4年の期間リスクは踏ん切りつかない。ゆっくり販売して欲しい。

[18719: 匿名さん]

>18718

その辺って売る側もコントロールできないんだよね。売れるんだったらさっさと売るし、売れなかったら時間をかけるしかない。

[18720: 匿名さん]

予定価格も出してない部屋をどう値上げするの？

[18721: 匿名さん]

サンビレ高くなると言っているのは営業さん？
みんな笑ってるよw

駅遠物件なのに晴海の売りのオーシャンビューなし、日照条件も悪い、バス停に近いだけが救い。

マンマニがD棟推してるけど、購入者が晴海フラッグに求めているのはシービレッジ的な要素(開放感と広さ)
であって、なんちゃってBRTなんぞ誰も期待していない。

眺望の無い部屋は安さを売りにするしかねえよ、って話。

[18722: 匿名さん]

値上げするから早くって書き込みがあるのは苦戦していることの裏返し。

すみふ物件板でよく見かけるしね。

[18723: 匿名さん]

PARKのB棟　レインボービュー部屋を狙ってますが、A棟で半分は見切れるから展望のイメージがわきません。。。A棟が全部屋億超えはしんどいです涙

[18724: 匿名さん]

サンビレの虹＆東京タワー部屋は２億かな？

[18725: マンション検討中さん]

>>18721
営業に聞きましたがそんなこと言ってませんでしたよ。

[18726: 匿名さん]

>>18723 匿名さん
前に出っ張ったA棟があるから左側の眺望は遮られるかも
6B85Aであれば北西角からの斜め左川さん見やすい方かな
一番左側が遮られる部屋は1期未販売
2期は条件の悪い部屋しか残らないだけにいかに抽選を回避して良い部屋を得るかの勝負
金がない私は6F84で抽選大会になるけど

[18727: 匿名さん]

サンビレの運河向きは、パービレの建物向きより安い？

[18728: マンション検討中さん]

>>18727
さすがにそれはないでしょう。
シービレと同じくらいの坪単価では？
グロスは安いでしょう。

[18729: 匿名さん]

>>18727 匿名さん

サンビレは高く売れる時期に売りたいらしいから、安くは買えないよ。

[18730: 匿名さん]

>>18725 マンション検討中さん

営業さんは、1期が一番安くなるとは言っていましたが、2期で値上げするとは言ってませんでした。

値上げは徐々にやるもんだと思います。一気に値上げしても付いてこれませんから。

[18731: マンション検討中さん]

高く売れる時期って？いつ？
景気悪化したらむしろ下がるリスク抱える
早く韓国と本格的な貿易戦争になって株価下がってもらいたいな

[18732: マンション検討中さん]

6C87Aの倍率すごいことになってるよ 笑
リセールバリューはなしでOK？中古市場の需要はほぼなし！？

[18733: 匿名さん]

>>18731 マンション検討中さん

もう、薄利多売の時代は終わったよ。
今からは良いものを作って高く売る時代。

あまりマンションは売れなくなるから、利益率を上げるしかなくなる。

[18734: マンション検討中さん]

来年オリンピック前と、終わった後1年以内のプレミアになる時が営業の狙い時期。その後も商業設備や学校の具体案が出てくるから、今みたいにダラダラしそう。本当に欲しいなら今しかないね。
今は中央区坪400位？今すぐ景気悪くなって直ぐに坪250-300に下がらないよ。なぜなら土地仕入れてプランしてと、おおよそ2年前から予想値を弾いてる。
なので景気悪くなってから買うにかけるなら、みんなが悪いと思ってから2-3年後に本気出すべし。その前だと土地の仕入れ値高いから、仕様悪い物件掴むことになる可能性大。

[18735: 匿名さん]

>18733

リーマンショックで中堅デベが破綻して、大手寡占になってコストダウン仕様を高値販売ってのを既にしてるけど。

[18736: マンション検討中さん]

>>18732 マンション検討中さん
ざっくり何倍くらい？来週行くから参考にしたいです。
６Ｆ８４は聞いてない？

[18737: マンション掲示板さん]

新築の販売戸数も数年前の半分くらいになりましたから、良いものを高く売るしかないですよね。

[18738: マンション検討中さん]

>>18732 マンション検討中さん

その部屋だけリセールバリュー高い
7000万なら転売出来る
利益は100万くらいしか残らないけど

[18739: 匿名さん]

デベは営利企業だから、利益にこだわる。
てまり、売れないなら利益率を上げるしかなくなる。

薄利多売ができない時代は、他に手がないんだよな。

[18740: 匿名さん]

売れるようになってくると、超巨大プロジェクトが、安く買えたりするんだけどねえ。
勝どきのTTTは安かったなあ。

[18741: 匿名さん]

というか、ここ土地を安く仕入れてるんだから適正利益なら安く買えたはずなんだよね。デベがぼったくってるからこの価格。

[18742: マンション検討中さん]

>>18736 マンション検討中さん
最上階は23倍 まだ増えるみたい
下に行っても２桁、低い階でも最低4倍
登録段階では少しでも倍率が低いとこに最終日を狙っていくから平準化されたら最低倍率はどの階も5倍以上になるよ

[18743: 匿名さん]

>>18741 匿名さん

ここは建物に金をかけ過ぎてるよ。
でも買う方はグレードが高いので良いと思う。

てか、ここ、安いよね？
高い？

[18744: 匿名さん]

パークC棟の西側パンダはサンビレのバルコニー面と完全お見合いするんよね
洗濯物丸見えです
87Aみたいに希少性がある部屋だけは何とか差別化されるんだが、他は安いなりに将来も評価は低い

[18745: 匿名さん]

ここは入居前に頭金以外に用意する金額が多いとききましたが、どれくらいですか？
6000万円台の部屋とするとで結構です。入金タイミングと金額を教えてください。

[18746: マンコミュファンさん]

頭金600万、10%から下がらないの？

[18747: 匿名さん]

>18746


手付金かな。基本大手は交渉に応じないよ。まあ、トライしてみたら。

[18748: 匿名さん]

かなりの倍率のところが沢山ありそうですね。。
抽選てどんな感じでするか知ってる方いらっしゃいますか？？ガラガラポンだとあの部屋数、相当な日数やら場所を設けてやるんですかね？？

[18749: 匿名さん]

抽選になる部屋は減額なし
JVだから特別扱いはできない
600万以上の金を寝かせるため抽選に当たっても契約段階で慎重になる人も多いかもね

また、3年半後の初期費用だって85㎡で350万くらいかかる

[18750: 匿名さん]

>>18748 匿名さん

8月5日有給休暇とか参加したい
かなり盛り上がるはず

[18751: 匿名さん]

抽選は公開で同倍率同時抽選ってのが多い。例えば3倍の場合、１～３の番号の球を入れてガラガラポン。１が出たら登録番号１の人が当選。

部屋ごとにやると時間かかるし、細工をして特定の人に当選させるってこともできなくはない。

[18752: マンション検討中さん]

買わせて問題なさそうな人かは、見てそうだけどね。担当としてはめんどくさいことはごめんなので、あーだこーだ文句言いだしたり、あれこれ注文付けるような輩はレピュテーションでこっそり御退場頂きます。
彼らも各販売会社の先鋭なので、履歴や言動も見てればなんとなく面倒なタイプか分かってる。

[18753: 匿名さん]

細工出来なくはない。。なるほど。。抽選どうにか当たりたくて。。んー。。楽しみです！！

[18754: 検討板ユーザーさん]

間取りによっては上から下までバラがついてた。低層でもバルコニーの手すりが鉄格子だから通行人に丸見えなのに、よく低層狙うな。上の階でも金額たいして変わらんのに。

[18755: マンション検討中さん]

>>18754 検討板ユーザーさん

有り難い話ではありませんか
バラけて助かります

[18756: 匿名さん]

>>18754 検討板ユーザーさん

災害時には低層が便利だよ。

[18757: 匿名さん]

災害時には低層が便利だよ。って営業トークみたい。当たり前だよね。
災害時の低層便利と高層階の眺望を比較して、
眺望の方が価値高いから高層階の方が高いんだよ。

[18758: マンション検討中さん]

ハルミフラッグは予算次第で選択肢の数が違ってくる
6500万→パークC棟パンダ1択 低中層
7000万→パークC棟パンダ最上階
7500万→パークF棟ワイドスパン
8000万→シービレビューバス、パークF棟最上階
9000万→パークB棟F棟の虹橋側、ビューバス高層階
1億超→パークやシービレ王様部屋の世界

[18759: マンション検討中さん]

>>18742 マンション検討中さん
ありがとう。

[18760: マンション検討中さん]

6000万→狭い中庭の70㎡台
5500万→パークC棟66㎡のみ
5400万未満→都内中古、都内売れ残り値引、千葉埼玉へ

[18761: 口コミ知りたいさん]

白金買っとけ。
絶対儲かるから。

[18762: 匿名さん]

晴海フラッグ買っとけ。
絶対儲かるから。

[18763: マンション掲示板さん]

>>18756 匿名さん
災害時の停電でも水素の発電でエレベータが止まらないですよ。みんなから低評価の水素ステーションの数少ない利点です。

[18764: 匿名さん]

>18763



エレベーターは地震を検知して停止したときは安全確認してから再稼働。あと、地震だと水素の供給も止まるか。配管壊れてもれたらそれこそ大災害。

[18765: マンション検討中さん]

>>18752 マンション検討中さん
あんなのが先鋭なわけねーだろ。

[18766: マンション検討中さん]

しかし販売まであと1ヶ月切って、会場が人だらけ。それなのにバラのない売れ残り部屋をどう捌くかが、最大の問題だな。
都や国の補助金、新しい交通網など、その類を引き出さないとなかなか低層の団地部屋を実需で埋めるのは厳しいかと。

[18767: 匿名さん]

バラのない部屋の割合次第ではないのか？殆どバラついているなら販売は順調。

[18768: 名無しさん]

>>18734 マンション検討中さん

土地の仕入れがマンション価格に遅れて反映されるお話しは一般論ですよね。

Harumi Flag の場合は超絶安く土地を仕入れている訳ですから、下げる余地はいくらでもあるでしょう。近隣相場に配慮して今の価格付けになっているのですから...

「これからは高く売る時代」というデベさんの考えは「儲けられるうちに儲けよう」ということでしょう。

景気が微妙な時期であること、米国中心に世界的に蔓延していてるスーパーバブルがいつ崩れてもおかしくないことはデベさんの中枢は百も承知でしょう。

その意味では榊さんの言うことはもっともなことです。ただ、景気が後退しそうになると中央銀行が直ぐに金利を下げるのでいつまでたってもスーパーバブルが破裂しない。そしてまたバブルのマグマが蓄積する繰り返し！ 表面的には経済成長継続、内実はバブル破裂のリスクが増大という過程で榊さんの言っていることが今のところ外れているだけです。

[18769: 匿名さん]

榊さん信者ここに現る！
いつになったら坪200万円で買えるようになるんだろうね。

[18770: 匿名さん]

暴落説を信じてオリンピックが終わるまで待つ人が増えてる
それは需要が溜まってる証拠
みんな年を重ねるから待てるのは限界がある
来年暴落しなかったら待てなくなった人かドバッと出て供給より需要が上回るかもしれん

[18771: 匿名さん]

>>18770 匿名さん
それあなたの願望です

[18772: 匿名さん]

暴落説を信じてというより、価格が上がっても売れていたのは金利低下でローン支払い額は以前と変わらなかったから。それ以上に物件価格が上がってるから手が届かなくなってるんじゃない。昨年末から売れ行きが落ちてる。

下がらない限り需要は戻らないと読んでるけど。特にここはグロスが張るからね。

[18773: 匿名さん]

世界経済が大きく変動しない限りは今の価格で推移すると思うけど。

これ以上上げたら需要はついてこれないけど、デベは売れ行き鈍化しても慌てて下げるような業績じゃないし。

[18774: 匿名さん]

榊さんは、2016年時点で市況下落を見越して自己所有のマンションは全て売却したと言っていました。ご自身より、多少早かったがいずれバブルは弾けるので問題なしとのご発言がありましたが、今後仮に下がったとしても2016年時点より下がらなければ、結局は負けたことになるのではないでしょうか。

[18775: マンション検討中さん]

リーマンブラザーズやトヨタが過去最高益を叩き出した半年後に、もう世界は終わり、リーマンショックが来たわけだ。　終わる時はいつも一瞬なんだ。　ブラックマンデーの大恐慌も景気停滞と物価上昇このふたつが同時に起こっているスタグフレーションの最中、理由は「投資家の不安」が発端。こんな理由だ。　

[18776: マンション検討中さん]

>>18775 マンション検討中さん
リーマンショックは100年に一回の暴落だからあと90年後だよ

[18777: マンション検討中さん]

共働きローンはやめといた方がいい。３カ月滞納で銀行に投げ売りされる。ローンだけ残る。SBI銀行が住宅ローン残高５兆円突破など、途方もないリスクの高まりがある。ちょっと経済が傾けば壮絶な売り合戦になってしまう。４０代前後の第二次ベビーブーム世代が買ったマンションを、誰が買い支えるのか、４０代の半分しか２０代がいない。昔のような買い支え要員が田舎から東京へ出てくることもない。

[18778: 匿名さん]

買うなら多少小さくても良いので山手線沿線か、その内側がいいと思います。その辺を買っておけば、将来的な値下げ圧力にもある程度耐えられるのではないでしょうか。それに対して、ここは危険な匂いがしますが、それでも人気があるのですね。

[18779: マンション検討中さん]

ショックで日経平均株価が下がる、どうなるのか。国民の年金の破綻が即座に破綻する。国民は将来に渡ってお金を食いつぶすマンション（負債）を手放すしかないだろう。当たり前だが、この部分は過去にない要素で、やはりこれから経験するものは、想定外のこと。

「関東大震災」にて


文明が進めば進むほど
天然の暴威による災害がその激烈の度を増す
いやが上にも
災害を大きくするように努力しているものは
たれあろう
文明人そのものなのである

[18780: マンション検討中さん]

バブルだと言われ続けて、買わなくて後悔したこの5年間。さてどーするかね。中古も高騰してるし。それなら晴海団地パンダでいいのでは？

[18781: マンション検討中さん]

>>18777 マンション検討中さん

リッチなペアローンとギリギリ頑張って買うペアローンがいるからなあ。 病気で夫が死んだら妻がローン払うのかな。。

[18782: 匿名さん]

榊さんはもう負けているよね？！
共通認識でお願いします。

[18783: マンション検討中さん]

>>18781 マンション検討中さん
保険とかで夫の分は徳政令カードになるのでは？

[18784: マンション検討中さん]

>>18783 マンション検討中さん

なるほど。ほとんど共働きローンだろ

[18785: マンション検討中さん]

未来に来るものは、誰もが助かる、普通の下落じゃないんだよ。大恐慌なんてもんじゃない、壮絶な破壊と壊滅、誰も助からないからヤバいんだよ。

[18786: 匿名さん]

ヤバイことが起こればいいね！
で、いつなの？

[18787: 匿名さん]

共働きローンはやめといた方がいいの理論よくわからない。
３カ月滞納で銀行に投げ売りされると言うが普通は滞納しないよね？！

[18788: マンション検討中さん]

>>18787 匿名さん

しないなら一々反応しなくていいのでは。

[18789: 匿名さん]

滞納する根拠を示してくださいね

[18790: マンション検討中さん]

>>18789 匿名さん
ペアローン妻退職・ペアローン離婚
ペアローン後悔 体験談読んだら。

[18791: 匿名さん]

読んだが。だから？

[18792: 匿名さん]

返済が滞るってのが分かんないのかな

[18793: マンション検討中さん]

>>18791 匿名さん

頑張ってください。当たることを願ってます。 我が家はシービレです。

[18794: 通りがかりさん]

ブルームバーグのニュースに出てたけど、日本の大手不動産会社って結構、ヤバイことになってるらしいね。
何か起きそうな予感w

[18795: 匿名さん]

財閥系にしとけば大丈夫かと。

[18796: 匿名さん]

ヤバいヤバい

[18797: 匿名さん]

何か起きそうな予感笑

[18798: 匿名さん]

↑これなに？　倍率下げ工作、もう始まってるの？

[18799: 匿名さん]

ヤバイ君だよ。ここの名物。毎日ヤバイって言ってる。

[18800: 匿名さん]

ヤバイ連呼君に騙されるやついるの？