HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[18651: 匿名さん]

>>18647 購入経験者さん

それなら有明においでよ。
ダイワが値引き販売してるよ。

[18652: 匿名さん]

有明ダイワうざ笑

[18653: マンション検討中さん]

スムログメンバーもパンダ部屋に登録するって

[18654: 匿名さん]

割安物件を必死に探している庶民だよ。宝くじ物件に申し込み続けてますよ。今回5回目！

[18655: マンション検討中さん]

6C87Aが宝くじ

[18656: 匿名さん]

だからここは割安とかコスパを求める人には合わないってのは
前からの共通認識でしょ？

今更何を言ってるの？笑

[18657: 匿名さん]

>>18656 匿名さん

コスパなら有明へ。

[18658: マンション検討中さん]

どうせ当たらないと思いつつ、パークC棟パンダかＦ棟ワイドスパンで悩んでいます。

[18659: 匿名さん]

>>18658 マンション検討中さん

ワイドスパンは良いぞ。

[18660: 匿名さん]

共通認識笑

[18661: 匿名さん]

有明ダイワうざ笑

[18662: マンション検討中さん]

>>18659 匿名さん
7500万買える人ならね
パワーカップルでギリギリ

[18663: マンション検討中さん]

早くサンを売り出してくれないと気持ちがなえちゃうぞぉ！

[18664: マンション検討中さん]

割安じゃない=広いからグロスが高い。

割安だ=広さの割に安い。

価値観が違うのだよ。

[18665: 匿名さん]

自分の割安の定義は
同じ広さ同じ立地で他の部屋と比較して安い
です。
リセールバリューを重視してます。

[18666: マンション検討中さん]

>>18656 匿名さん

スムログで皆コスパ求めてますが。DJなんとかって下品すぎて嫌い。

[18667: マンション比較中さん]

一般見学開放してから人が増えすぎてカオス…。

[18668: マンション検討中さん]

>>18667 マンション比較中さん

絶対に買えないでしょうって輩が多くてびっくりするよな。

[18669: マンション検討中さん]

中古の場合はSUUMOで検索する時に鉄道駅だけで調べる人が殆どかなぁ
マルモビを駅とみなして検索しなければリセールは本当に厳しい
特殊なビューバス、王様部屋、ワイドスパン全部屋南向きは指名買いだろうが特長もない一般部屋は厳しい

また、何故6C87Aだけ高倍率なのかは安い以外の理由がある
リセールに強いのはこの部屋

[18670: マンション検討中さん]

>>18666 マンション検討中さん

明らかに座談会のコメでアカイさんは調査不足でした
マンマニさんもパンダ2部屋を混同していた
あまり87Bは調べていない様子
住井さんはなかなか的を得ていた
生活感がある人は強いよ
6C92の見方が全く同じ評価だった
寝室に２つのWICがあるのは他の部屋にはない強み
女性は加齢臭のオッサン服と一緒に入れたくないわけです

[18671: 匿名さん]

安い以外の理由って何ですか？

[18672: 匿名さん]

買えないなら有明においでよ。

[18673: マンション検討中さん]

>>18671 匿名さん
なんだと思いますか？
ヒントは希少性です
何が希少性かを知ればリセールで差別化出来ます

そもそもハルミフラッグは海ビューが売りで多数の部屋が眺望に優れていてビュー単価が盛られています
ビュー自体に希少性は有りません
6C87Aは高倍率でも徹底しない人が多いでしょう

[18674: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきた。流石にPCTよりは仕様は良かったけど、なんかそこケチる？って部分が多かった。あとは何より梁がほんと残念。なんで免震であんなに梁と柱がでるんだろう。あれじゃ耐震と同じだよ…

[18675: 匿名]

>>18674 マンション検討中さん
誤爆？

[18676: マンション検討中さん]

>>18673 マンション検討中さん
素人が先生気取りですね？
もったいつけてないで、さっさと結論から言えよ？

[18677: 匿名さん]

ほんとだよ。先生きどりしないでね。早くお願いします?

[18678: 匿名さん]

素人考えだと両面バルコニーだから。両面バルコニーは非常に珍しい。

6C87Aの安い以外の理由は両面バルコニーじゃないと思いますのでもったいつけないで教えてください。よろしくお願いします

[18679: ファン]

>>18670 マンション検討中さん
ぶっちゃけ今のスムログで資産価値ばかり言及してるブロガーが薄っぺらいのは同意
玄人ぶって主張してるんだけど本人達も軸がないから結局何が言いたいのか支離滅裂になってる
ネガティブに言うかポジティブに言うかの違いでやってることが榊と変わらん
住や間取り、管理に特化して言及できるブロガーは独自の視点でマンションを分析できてるし強い

[18680: 口コミ知りたいさん]

>>18679 ファンさん
未だにブロガー連中の意見を参考にしてる人居るのが驚き。

[18681: 口コミ知りたいさん]

ここの駅距離に難を感じるならブランズ豊洲においでよ

[18682: 匿名さん]

>>18681 口コミ知りたいさん

有明もいいぞ。

[18683: 匿名]

ここって、宅配ボックスありますよね？

[18684: 匿名さん]

ここって上から目線の書き込みが多くて面白いね。
ここのどれだけマンション購入についてノウハウがあるかわからない無責任な書き込みより、マンションマニアさんとか実績があるひとのアドバイスの方が参考になると思ってます。

[18685: 匿名さん]

>18684

マンマニって幕張の外れ物件つかんじゃってるけど。

[18686: マンション検討中さん]

>>18681 口コミ知りたいさん

共働きはブランズが便利でいいぞ。ここは専業向け、永住向け。

[18687: マンション検討中さん]

>>18680 口コミ知りたいさん
だから6C87Aがあんだけ人気なんです

[18688: マンション検討中さん]

見込み客の割合が低い中で要望書が特定部屋に集中
月末までに調整が入る雰囲気を察知してる
JVで調整は難しいと言われてるが1期で失敗するわけには行かないので調整は十分に有り得る
このまま人気部屋だけ売れたら2期は厳しくなるからです
調整とは価格だけではなく、人気の透明ガラスバルコニーを増やすとか検討者が重視する内容を考慮しそう
既にローン審査も進めていて、住み替えが多いためかフラット35の審査も時間がかかる
例の不正利用問題もあって慎重に精査するからね
だから、直前になって人気部屋だけ値上げしたらローン審査やり直しなんて面倒かけたら間に合わない
不人気部屋だけ値下げして流す方法がやりやすい
それか、1期抽選で外れた人にだけ登録が入らなかった不人気部屋を安く打診して埋めるか

[18689: 匿名さん]

>透明ガラスバルコニーを増やす

このレベルの仕様変更を今からすると混乱させるだけ。

[18690: マンション検討中さん]

>>18684 匿名さん

6C87Aがマンマニさんイチオシ理由はマンマニさん記事に書かれてる
両面バルコニーや東京タワービューでもなく別の情報で
そもそもSUUMOやhomesでどんな項目で検索するか？
不動産は知識の詰め込みだけでなく想像力も必要です
下手に答え書いちゃうと倍率が上がるから気付いた人だけ登録すればよいよ

[18691: 匿名さん]

>>18689 匿名さん

4年もあるのに混乱するわけ無いでしょ。

[18692: 匿名さん]

>18691


販売開始までに周知徹底しないと、話が違うになる。

[18693: 匿名さん]

まだまだ来年以降に選手村を大改造リフォームするんだからシービレ透明ガラスバルコニー増やすの今から可能さ
11階に人気集まり過ぎて現場は大変よ

[18694: 匿名さん]

>18693

工事期間の問題ではなく、変更の周知期間の問題。

販売開始を遅らせるのは、sunの時みたいに、実は不振だったなんて評判が建っちゃうから、もうこれ以上はできない。

[18695: 匿名さん]

>>18694 匿名さん
周知徹底すれば問題ないのでは？

変更した例のなんて他物件でいくらでもありますよ

[18696: 通りがかりさん]

>>18690 マンション検討中さん
4LDKだからでしょ？何故そんなにもったいぶるのか。

[18697: 匿名さん]

元々この物件に強さなんて感じてる人いるの？笑
リセールて…

[18698: 匿名さん]

この物件の強さって何？
ネガティブなこと書き込んでいるのに何故ここの掲示板を見てる？
検討者じゃないよね。

[18699: 匿名さん]

>18698
ネガティブな事を書き込んでるって
自白してどうする？w
だから初心者マークなの？w

[18700: 匿名さん]

真面目に答えると特別な部屋以外はリセール厳しい
地下鉄とか変な期待はしない方が良い
パンダ部屋も殆どは利益出ない

[18701: 匿名さん]

>>18700 匿名さん

そらそうよ。
ここはふつうに住んで、20年経った時に80%程度の価格で売れればラッキーくらいの物件

ワイもそのつもりで絶賛検討中やで。

この物件の1番の魅力は迷って迷ってしゃあない程の間取りの選択肢がある事。

一期から参加してるからこそ楽しい物件や。

終盤の出がらしみたいな部屋しか残ってない状況になったら安さしか売りがないで、ホンマ。

[18702: 匿名さん]

>>18701 匿名さん

ちなみにしょうもない部屋買うたら20年後は半額程度になる事も覚悟せなあかん物件やと思うでw

[18703: 匿名さん]

立地が、
出がらしやがな。
毎月の維持費の高さだけ
中央区のトップクラス

[18704: 匿名さん]

この物件価格くらいだと30後半から40代が検討者の中心なのかな？そうなると四年は長いよね。リタイア組ならなおさら。

[18705: マンション検討中さん]

良い印象がなくて興味のかけらもない物件のスレに書き込む奴はアホ。

つまり、全てのネガ書き込みは興味があるのさ。

[18706: マンション検討中さん]

宅配ボックスは…

[18707: 匿名さん]

ここは新築時(新築でもないけど)の安さが売りなのに、
誰も中古の利を乗せたリセール価格でなんて誰も買わんでしょ？笑

[18708: 匿名さん]

>>18707 匿名さん

良くも悪くも市況によるだろうね。
このまま不動産価格が上がり続ければ、リセールは良くなるし、逆なら悪くなる。
まぁ変動は駅遠なりだと思うけどね。

[18709: 匿名さん]

サンはいつ頃販売開始ですか？
遅れる本当の理由は何ですか？

[18710: 口コミ知りたいさん]

>18709
はじめまして。
私はセカンドチャンスだと思いました。

[18711: 匿名さん]

パークの海ビューでない部屋が1期で苦戦して長期戦になればサンは来年に安く出る
その逆もしかり

まあ、サンビレ北向きは汚い倉庫街に日照もなく豊海タワマンで東京タワーも見えなくなり、マルモビと商業施設に近いしぐらいが強みとで厳しいよ

[18712: 住民板ユーザーさん4]

サンビレッジは、朝潮小橋を渡りTOKYOタワーズの中をショートカットすると、勝どき駅まで15、6分で行ける棟もあるので、駅距離が許容範囲に入る方もいるかと思います。
他の街区の売れ行きを見て価格を決めるのも良いかと思います。(想像)

[18713: マンション検討中さん]

サンビレッジならモビステが近すぎて勝どき駅まで歩くモチベーション生まれなさそうだ。

しかしモビステの場所って中途半端ですよね。ハルミフラッグ内に自動運転バスみたいなものがないと、寂れるんだろうな。

[18714: 匿名さん]

実は売り出してない棟は条件激悪なんです
タバコ棟、塞がれたD棟など
今回のパンダ最安値を適用しないと売れない部屋がゴロゴロしてる
下手したら坪単価230万が出るかもしれない
安いだけで日照、眺望、間取り収納に強みがない部屋は将来のリセール市場で安いだけが取り柄の安値競争に巻き込まれる
C棟の87Aは4LDKの強みで一抜け、87BやB棟のパークビュー部屋は特長なくて巻き込まれるよ

[18715: 匿名さん]

>>18714 匿名さん

2期からは値上げらしいから、期待できないよ、
1期が一番安いって、営業さんも言ってたよ。

[18716: 匿名さん]

>>18709 匿名さん

サンは一番高く売れる時期に高く売りたいそうです。

[18717: 匿名さん]

有明か晴海、どこ買っても数年後には大儲けできるんだから、好きなマンション買っとけ。

[18718: マンション検討中さん]

4年の期間リスクは踏ん切りつかない。ゆっくり販売して欲しい。

[18719: 匿名さん]

>18718

その辺って売る側もコントロールできないんだよね。売れるんだったらさっさと売るし、売れなかったら時間をかけるしかない。

[18720: 匿名さん]

予定価格も出してない部屋をどう値上げするの？

[18721: 匿名さん]

サンビレ高くなると言っているのは営業さん？
みんな笑ってるよw

駅遠物件なのに晴海の売りのオーシャンビューなし、日照条件も悪い、バス停に近いだけが救い。

マンマニがD棟推してるけど、購入者が晴海フラッグに求めているのはシービレッジ的な要素(開放感と広さ)
であって、なんちゃってBRTなんぞ誰も期待していない。

眺望の無い部屋は安さを売りにするしかねえよ、って話。

[18722: 匿名さん]

値上げするから早くって書き込みがあるのは苦戦していることの裏返し。

すみふ物件板でよく見かけるしね。

[18723: 匿名さん]

PARKのB棟　レインボービュー部屋を狙ってますが、A棟で半分は見切れるから展望のイメージがわきません。。。A棟が全部屋億超えはしんどいです涙

[18724: 匿名さん]

サンビレの虹＆東京タワー部屋は２億かな？

[18725: マンション検討中さん]

>>18721
営業に聞きましたがそんなこと言ってませんでしたよ。

[18726: 匿名さん]

>>18723 匿名さん
前に出っ張ったA棟があるから左側の眺望は遮られるかも
6B85Aであれば北西角からの斜め左川さん見やすい方かな
一番左側が遮られる部屋は1期未販売
2期は条件の悪い部屋しか残らないだけにいかに抽選を回避して良い部屋を得るかの勝負
金がない私は6F84で抽選大会になるけど

[18727: 匿名さん]

サンビレの運河向きは、パービレの建物向きより安い？

[18728: マンション検討中さん]

>>18727
さすがにそれはないでしょう。
シービレと同じくらいの坪単価では？
グロスは安いでしょう。

[18729: 匿名さん]

>>18727 匿名さん

サンビレは高く売れる時期に売りたいらしいから、安くは買えないよ。

[18730: 匿名さん]

>>18725 マンション検討中さん

営業さんは、1期が一番安くなるとは言っていましたが、2期で値上げするとは言ってませんでした。

値上げは徐々にやるもんだと思います。一気に値上げしても付いてこれませんから。

[18731: マンション検討中さん]

高く売れる時期って？いつ？
景気悪化したらむしろ下がるリスク抱える
早く韓国と本格的な貿易戦争になって株価下がってもらいたいな

[18732: マンション検討中さん]

6C87Aの倍率すごいことになってるよ 笑
リセールバリューはなしでOK？中古市場の需要はほぼなし！？

[18733: 匿名さん]

>>18731 マンション検討中さん

もう、薄利多売の時代は終わったよ。
今からは良いものを作って高く売る時代。

あまりマンションは売れなくなるから、利益率を上げるしかなくなる。

[18734: マンション検討中さん]

来年オリンピック前と、終わった後1年以内のプレミアになる時が営業の狙い時期。その後も商業設備や学校の具体案が出てくるから、今みたいにダラダラしそう。本当に欲しいなら今しかないね。
今は中央区坪400位？今すぐ景気悪くなって直ぐに坪250-300に下がらないよ。なぜなら土地仕入れてプランしてと、おおよそ2年前から予想値を弾いてる。
なので景気悪くなってから買うにかけるなら、みんなが悪いと思ってから2-3年後に本気出すべし。その前だと土地の仕入れ値高いから、仕様悪い物件掴むことになる可能性大。

[18735: 匿名さん]

>18733

リーマンショックで中堅デベが破綻して、大手寡占になってコストダウン仕様を高値販売ってのを既にしてるけど。

[18736: マンション検討中さん]

>>18732 マンション検討中さん
ざっくり何倍くらい？来週行くから参考にしたいです。
６Ｆ８４は聞いてない？

[18737: マンション掲示板さん]

新築の販売戸数も数年前の半分くらいになりましたから、良いものを高く売るしかないですよね。

[18738: マンション検討中さん]

>>18732 マンション検討中さん

その部屋だけリセールバリュー高い
7000万なら転売出来る
利益は100万くらいしか残らないけど

[18739: 匿名さん]

デベは営利企業だから、利益にこだわる。
てまり、売れないなら利益率を上げるしかなくなる。

薄利多売ができない時代は、他に手がないんだよな。

[18740: 匿名さん]

売れるようになってくると、超巨大プロジェクトが、安く買えたりするんだけどねえ。
勝どきのTTTは安かったなあ。

[18741: 匿名さん]

というか、ここ土地を安く仕入れてるんだから適正利益なら安く買えたはずなんだよね。デベがぼったくってるからこの価格。

[18742: マンション検討中さん]

>>18736 マンション検討中さん
最上階は23倍 まだ増えるみたい
下に行っても２桁、低い階でも最低4倍
登録段階では少しでも倍率が低いとこに最終日を狙っていくから平準化されたら最低倍率はどの階も5倍以上になるよ

[18743: 匿名さん]

>>18741 匿名さん

ここは建物に金をかけ過ぎてるよ。
でも買う方はグレードが高いので良いと思う。

てか、ここ、安いよね？
高い？

[18744: 匿名さん]

パークC棟の西側パンダはサンビレのバルコニー面と完全お見合いするんよね
洗濯物丸見えです
87Aみたいに希少性がある部屋だけは何とか差別化されるんだが、他は安いなりに将来も評価は低い

[18745: 匿名さん]

ここは入居前に頭金以外に用意する金額が多いとききましたが、どれくらいですか？
6000万円台の部屋とするとで結構です。入金タイミングと金額を教えてください。

[18746: マンコミュファンさん]

頭金600万、10%から下がらないの？

[18747: 匿名さん]

>18746


手付金かな。基本大手は交渉に応じないよ。まあ、トライしてみたら。

[18748: 匿名さん]

かなりの倍率のところが沢山ありそうですね。。
抽選てどんな感じでするか知ってる方いらっしゃいますか？？ガラガラポンだとあの部屋数、相当な日数やら場所を設けてやるんですかね？？

[18749: 匿名さん]

抽選になる部屋は減額なし
JVだから特別扱いはできない
600万以上の金を寝かせるため抽選に当たっても契約段階で慎重になる人も多いかもね

また、3年半後の初期費用だって85㎡で350万くらいかかる

[18750: 匿名さん]

>>18748 匿名さん

8月5日有給休暇とか参加したい
かなり盛り上がるはず