HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[17801: 匿名さん]

>>17800 匿名さん

良い物は高くなるのが通常。そこを忘れるから、手抜き工事や不正となる。
仕事をしたら報酬を払うべきだし、そのコストは受益者が負担するべき。

[17802: 匿名さん]

うふっは気持ちわりーよ。うふってなんだよ。

[17803: 匿名さん]

高い分ちゃんと施工管理してくれてるのかな。自分たちの懐にちゃっかりだったりして。そして施工不良が起きたらゼネコンに費用請求。某物件では裁判沙汰。

[17804: 匿名さん]

土地を安く仕入れてるのだから今の価格だと利益がっぽり。

[17805: マンション検討中さん]

グロスが高く、維持費が高く、駅が遠く、少子高齢化なのにファミリーマンションで5000戸もある。

中古で売る時が心配だなんて、誰も考えないのかな。

[17806: マンコミュファンさん]

>>17800 匿名さん
良いものは安く出来ない。
もし可能ならデフレで給料減るだけ。
吉野家は安いし早いが、良いものとは言い難い。

[17807: 匿名さん]

>>17804 匿名さん

建物が異様にコスト掛かってると思いました。
おそらく、土地が安かったからでしょうけど、建物にこれだけコストかけたらそりゃ高くなりますよ。

[17808: 匿名さん]

>>17805 マンション検討中さん

駅チカが良いのなら、有明のダイワにしたら？

[17809: 匿名さん]

有明ダイワなら、安いしね。

[17810: マンション検討中さん]

安過ぎたのはC棟87A 87Bだけじゃない
B棟は南東向きだから日照時間も違うのに安い
高倍率部屋なんか外れるの前提なわけで、2期値上げのリスクを回避するにはB棟に変更するかも

[17811: 匿名さん]

>>17810 マンション検討中さん

私はシービレがダントツ安いと思いましたね。
永久眺望なのに安い。実質無料。

[17812: マンション検討中さん]

ダイワ有明は4700万台から有りますよ
安値期待さんはダイワへ

[17813: 匿名さん]

価格調整はあるだろうけど、大きく変えたら部屋を変更する人が出てきて要望書集めた意味がなくなる。さて、倍率のアンバランスにどう対応するか。

[17814: 匿名さん]

>>17774 マンション検討中さん
アレクサが笑われてるのでなく
AIで高尚ぶって他人をレベル低いと
揶揄する意識高い「系」の人が笑われてます。
そんなやり方だと、誰もついて行かないかと。

[17815: マンション検討中さん]

>>17811 匿名さん

シービレ買える時点で8000万以上の予算を持つアッパー層ですね
庶民はパークです

[17816: 匿名さん]

>>17805 マンション検討中さん
だから特定の部屋に人気が集中してる。
満遍なくバランスよく売れる代物でもないからね。

ただ客つけに時間が掛かったとしても、
中央区で坪240なら大怪我もないと思う。

[17817: 匿名さん]

>>17813 匿名さん
大型ＪＶだし価格調整はもうないんじゃないの？
印字された価格表みたでしょ？あのままだと思うよ。

もちろん来期以降の部屋やサンは分からないけどね。

[17818: マンション検討中さん]

>>17816 匿名さん

同意
将来中古で日照も眺望もいらないが広くて安い部屋に住みたいニーズは確実にある
だから1番坪単価の安い部屋を買えば市況が悪化しても火傷は1番少ない
また、圧倒的に条件の良い眺望、日照、間取、収納力、最上階の部屋はどの時代も大金持ちがいて最高ランクの部屋は糸目をつけずキャッシュで買ってもらえる

要は眺望も日照も収納も間取も階も広さも価格も中途半端な部屋がリセールで苦しむ
例えばパークC棟の南東向き部屋とか

[17819: 匿名さん]

>>17816 匿名さん

240万だと諦めて千葉にしといたほうが良いのでは？

[17820: 匿名さん]

ダイワ有明なら予算少なくても買えるぞ。

[17821: 匿名さん]

>>17813 匿名さん

倍率のアンバランスを無くすために、一部の部屋を値上げするって聞いたけどな。

[17822: 匿名さん]

>17817

予定価格からの調整は普通にあるよ。物件によっては販売開始の一週間前くらいに価格発表会なんてことする。

まあ、あれって要望書出した人が実際に登録してくれるかの確認作業なんだけど。

[17823: 匿名さん]

みなとみらいの地下パイプでごみを収集するシステムが廃止だって。実験的なプロジェクトってそんなもの。

水素ステーションも同じ末路か。

[17824: 匿名さん]

>>17823 匿名さん
ええやん。代わりにガス通してくれれば、給湯器問題も解決するしな。

[17825: 匿名さん]

そうなれば給湯器もタダで交換してくれるだろうしな。お得やん。

[17826: 匿名さん]

ただで交換はないでしょ。まあ、エコキュート交換するより安上がりだからすんなり通るかな。

[17827: 匿名さん]

>>17826 匿名さん

まあ、給湯器くらいは無料になるのでは？
それくらいしないと、交換しないやつが出てくるだろうし。

[17828: 匿名さん]

給湯器への交換、ドレインがないだろうからエコキュートはNGだろうね。

[17829: マンション掲示板さん]

？
水素ステーションとエネファームは無関係でしょ。
エネファームのエネルギー源はガス。

[17830: マンション検討中さん]

>>17819 匿名さん

千葉の値段で都心3区を買えるわけで千葉に行く必要がないが

[17831: マンション検討中さん]

>>17822 匿名さん

三井単独案件は直前の価格調整があるけど、これほどの大型JVでは難しいだろうね
仮に小手先の微調整をしても分散させるのは無理に等しい
不人気部屋買うくらいなら来年出る北仲のキャンセル部屋を狙うよ

[17832: 匿名さん]

>>17829 マンション掲示板さん

え？それなら普通に給湯器に買い換えれば良いだけのこと？
一体何を騒いでたんだろう。。。

[17833: 匿名さん]

>>17831 マンション検討中さん

北仲はキャンセル待ちが行列してるだろうし、現金客じゃないと難しいのでは？

[17834: 匿名さん]

ココの修繕積立金も5年毎に上がるタイプですか？それとも最近多い一律ですか？

[17835: 匿名さん]

え？最初から一律になってる物件って少なくないですか？
このあたりだとどの物件？

[17836: 匿名さん]

エコキュートは無理。
普通の給湯器に交換は普通にできるよ。

[17837: マンション検討中さん]

最初から一律の物件なんて聞いたことない、

[17838: 検討板ユーザーさん]

積立金は段階式値上げor緩やかに段階式値上げ＋一時金徴収の2タイプから入居後に理事会で決定します
初代理事の役割が大変重くなります

[17839: 検討板ユーザーさん]

>>17833 匿名さん

そんな事は有りません
入居がひと段落したタイミングで抽選方式を採用する可能性が高い

[17840: 匿名さん]

>17383

野村は一部物件で定額積み立てを採用している。

[17841: 匿名さん]

>17839

最初にキャンセル待ち、そのあとにモデルルーム来場者、資料請求者に連絡して、それではけなかったら一般販売ってのが通例。あとキャンセル販売は先着順。

少なくともモデルルームに行った人には説明省けるからね。

[17842: 検討板ユーザーさん]

>>17840 匿名さん

オハナブランドは定額制ですが
オハナは郊外の長谷工マンションで数少ない

[17843: マンション検討中さん]

デベロッパーの計画としては修繕積立金は5年後に1.5倍、最終的には3倍と聞きました。
>>17838
修繕積立金は理事会ではなく総会の特別決議では？

[17844: 検討板ユーザーさん]

>>17841 匿名さん
武蔵小杉方式を採用すると思います
収拾つかせるには抽選しかないので
勿論値上げはしますよ

[17845: 匿名さん]

理事会で検討して、それを総会で決議ってのが正しいかな。定額積立に移行するってのもあり。小杉のタワマンでは変更して、管理組合がHPで宣伝している。タワマン乱立しているので中古の売却が有利ってことで。ここも考えないといけないかもね。

[17846: 匿名さん]

>17833


現金客が優遇されるってのは都市伝説。本当にお金を持ってるかを確認するなんて失礼なことできないからね。売る側にとってはむしろリスク客。ローンだと仮審査で収入確認できるから、ローンが通るかどうか判断できる。

実際に現金で購入すればわかるよ。

[17847: 匿名さん]

まあ、ここくらいの購入者だと早期に一律に変更するだろうねえ。
ここに限らず、意識高い理事会が湾岸には多いよね。

[17848: 匿名さん]

>>17846 匿名さん

実際には現金客がさらっていくことは多いよ。
お買い得物件買うときには現金見せてるもんな。

[17849: 匿名さん]

湾岸で定額積立に変更してるってところあるの？

[17850: 匿名さん]

>17847

現金持ち歩くの？　結構かさばるよ。

[17851: 匿名さん]

そういえば大手じゃないデベで、現金購入の場合、登録の時に銀行の残高証明提出しろってところがあったな。

そこは現金購入者がいないってことが逆にわかる。マンション購入できる金額、金利のつかない銀行預金ってあり得ないでしょ。

[17852: マンション検討中さん]

今週行ってきたが、予想に反して要望書ない部屋多くて営業さん大変そう。良いとこは埋まってても、真ん中あたりいく中間層を取り込めてないんだろーね。

しかし色々詳細聞いてもまだ決まってないとか確定じゃないとか、これじゃあこちらもリスクとって決められないよ。なんともしっくりこないモヤモヤ物件。

[17853: 検討板ユーザーさん]

登録間際に押しかけてローン審査はしない、現金あるから登録したいという客は1番迷惑なタイプ
デベの営業が言ってたよ

[17854: 匿名さん]

>17853

ご冗談を。手のかからない上客でしょ。

[17855: 検討板ユーザーさん]

>>17852 マンション検討中さん

王様部屋、間取りが良い部屋、安い部屋に要望書集中してたよね
中途半端な価格と特長ない部屋が不人気
パークC棟だと66㎡や南東向き、F棟だとレインボービュー角部屋とワイドスパン以外は不人気
B棟はまばらだけど最上階と低層埋まり始めてた

[17856: マンション比較中さん]

現地行ってきたけど他にもそれっぽい人がいたなー

[17857: マンション検討中さん]

良い部屋狙ってる人たちは第二希望も良いところ（タワー）狙いも多いんだろうなと思う。つまり彼らは第一期で抽選外しても中途半端なところへ行かず、タワーへシフトするなら二ヶ月も営業して要望が来ない特徴ナッシングな団地部屋は誰が埋めるのか…
これはもう来年のオリンピックで訪日する外人向けに強烈な売り込みするかもね

しかし考えれば考えるだけカオス団地

[17858: 匿名さん]

現金客は確実ですからねえ（笑）

[17859: 検討板ユーザーさん]

>>17854 匿名さん
プッ。現金なんて、明日にはないケース沢山あるわ。

[17860: 検討板ユーザーさん]

>>17858 匿名さん
ビジネスで1番カモられるオッさん。

[17861: マンション検討中さん]

要望書の倍率が2倍から3倍の部屋でどうしても譲れない場合は7月26日初日に登録して牽制かけるしかない
ライバルが確実に買いたい人であれば部屋をずらしてくれる
5倍以上の部屋はみんな駄目元で突撃だから牽制はあまり意味ないかな

[17862: マンション検討中さん]

ここの防音性どうなんですかね。
多様な人が住むならより気になるんだけどな。コンクリの厚さとか調べられるの？

[17863: 住民板ユーザーさん1]

>>17843 マンション検討中さん

総会決議ですが単なる過半数です。
そんなに値上げは難しいわけではありません

[17864: マンション検討中さん]

>>17861 マンション検討中さん
俺要望書出した住戸に最終日に割り込んでくるバカがいても絶対ひかない。引いたらその糞野郎に当たる確率が上がるだろ。最終日に割り込んでくる輩は現金買の法人が多い

[17865: 匿名さん]

どうした？考え過ぎ。

[17866: 匿名さん]

>>17857
だね、坪240近辺のパンダは20倍じゃ効かないだろうねｗ
そこを避けるように坪260前後も10倍ぐらいか？
グロス6000万を楽に下回る60平米台の部屋も数倍程度は集めそう。
角プレミアムがほとんど乗ってないパーA角は高層階から人気するだろうし、
ブロガー指摘のワイドスパン部屋や、シーＡ最上階（天井高270！価格差なし！）もパーＡ角との価格差を考えると、
これまた20倍どころじゃ済まないと思うｗ
価格差なし天井高差ありのシーＢ高層も争奪戦。

ここら辺りに突っ込む層は二期や二次では帰ってこないからね。
どうしても欲しい実需層をその周辺の部屋に如何に誘導できるかが肝だろうね。

[17867: マンション検討中さん]

極上の部屋は1期で無くなる
富豪は抽選落ちたら2期に出る中途半端な部屋では妥協しない
その一方でDINKSは狭い部屋でマルモビが近いサンビレ狙いだから1期は駄目元で高倍率の祭に落ちるの前提で気軽に参加するか、見送るか余裕の選択
貧乏ファミリーもまだ2期に安い棟が控えてるから焦る必要はない
パークD棟は最安値が期待される

[17868: マンション検討中さん]

66㎡の部屋とか坪単価高過ぎる
条件は同じ西向きパンダ87㎡よりも悪くB棟もろ被り
パンダ87㎡は海だって一応見えるし、リセール考えたら割高な66㎡は手を出せない

[17869: マンション検討中さん]

うちも目当ての部屋外れたら広さをある程度犠牲にしてタワーに回るつもりです。結局眺望はタワー高層階に勝てませんので。

[17870: マンション検討中さん]

>>17869 マンション検討中さん
そういう人は結構いそう
タワーは早くても来年秋以降
持ち家ある人は焦る必要もない
景気後退してからタワー棟を販売してほしい
通貨安競争で世界経済が悪くなればタワー棟の売り出し価格にプラスに作用するかもしれない

[17871: 名無しさん]

>>17829 マンション掲示板さん

ガスの代わりに水素てことは無いでしょ？
あくまで水素は補助だよね。

[17872: 匿名さん]

一般的なエネファームはガスから水素を取り出してなんだけど、ここのエネファームは水素から直。

[17873: マンション検討中さん]

水素タワマンは恐怖だな

[17874: マンション検討中さん]

ここって抽選って名ばかりで現金一括様が当選するやつですかね。
豊洲3丁目はそうで何度も抽選に落ちました。。

[17875: マンション検討中さん]

パンダ部屋購入の人、モヤシの栽培場みたいな日当たりで大丈夫なの？

[17876: 匿名さん]

>17874

もっと属性のいいローン購入者にぶつけられただけかも。

[17877: 匿名さん]

サンビレの年内販売は延期らしいね。
来春ぐらいから出せれば・・・ってニュアンスだったけど、
パーやシーの売れ行き次第ってことで予定は未定らしい。
延期ってことはそういうことだからね、
一期で確実に消える特殊な部屋以外は手出し無用だと思うよ。

[17878: 匿名さん]

サンビレッジって当初は他と同じく７月末販売開始予定だった。半年遅れって、相当やばい状況か。

[17879: マンション検討中さん]

モデルルームのルーロの置き場所笑いました。
物入れにコンセントがあるのはいいけど、
物入れが廊下の床から7cm程度高さがあるもんだから
ルーロ戻ってこられないですねw
どうせなら物入れの床を廊下とツライチにして
扉の下10cmは開けっぱに出来るルンバブルな
標準仕様にブラッシュアップして貰いたいものですねw
せっかくPanasonicさんに入って貰ってるんだから嘘はダメでしょw

営業さん見てるんでしょ。頼んますわ。4年もあるんだし行けるでしょw

[17880: マンション検討中さん]

皆さんもモデルルーム行かれる時、ここルーロ入ってるけど戻ってこれないですよね？のツッコミお願いしますね。
シューズインクローゼットない部屋もありますしw

[17881: マンション検討中さん]

>>17869 マンション検討中さん

タワーも条件良い住戸はここより倍率高い。
タワーも外れたら後がないよ。

[17882: 匿名さん]

一期の申し込み状況の結果発表が楽しみだねー
ホント晴海フラッグは条件がピンキリだから価格設定も難しいだろうねえ

前から言ってるけど、残り2割になってからの販売が勝負。
間取り選び放題の前半戦が客で賑わうのは当然。

条件の悪い部屋はやはり坪250以下にしないと売れ残るだろうな。

[17883: 匿名さん]

申し込み状況以前に一期で何戸販売できるかが最初の注目ポイント。

[17884: 通りがかりさん]

>>17872 匿名さん
それ、いつ生産中止か分からない特殊エネファーム機器が必要てこと？
少数生産だと値段下がらないよね。
余った機器を押し付けられた訳ではないよね。
住宅設備の保証入ってないと、修理交換大変そう。

[17885: マンション検討中さん]

サンビレの話、本当ですか？
欲しかったから一気にテンション落ちました。。これでさらに価格調査とか言われたら、最初に買い付けだした人は怒り狂いますよ。

[17886: 匿名さん]

水素ステーションが一般的になれば普及して安くなるだろうけど、そうでなかったら交換できなくなるかもしれない。ここを買ったら、実験に付きあわさせられる。

[17887: 匿名さん]

>17855

買い付けって要望書のこと？　要望書ってそういう位置づけ。ちゃんと説明しないけどね。

[17888: 匿名さん]

>>17883
色々難しいよね。
今回半分の800戸（シーパー総戸数1600戸）出たとしても4000戸規模だと全体の2割だからね。
あのレベルの単価やグロスで半分の800戸出るとも思えないし・・・
しかも周辺相場を崩さない縛りがあって、しかもその周辺相場で売り残してるのが現状だからね、どうなるんだろ？
改めて4000戸規模って凄まじいよね。
まあ数字のトリックを使って最高倍率50倍！とか都合の良い数字や分母を前面に押し出してくるのは間違いないｗ

[17889: 匿名さん]

>>17882 匿名さん

デベ目線？

[17890: 匿名さん]

一期で買わないと、二期以降は値上げだろうし、悩むよね。

[17891: 匿名]

ここはあわてて飛びつく必要など全くないよね。二期以降は値下げの可能性も高い。

[17892: 匿名さん]

>17833

800戸ってシティタワー品川に匹敵。ここはそんな勢いないよ。

[17893: マンション検討中さん]

私、今現在豊洲のタワーマンションに居住しており、広さを求めて坪の単価の安いこちらを検討しております。
とても胸が膨らみ、一回目にモデルルームに行った際即決で申し込みを入れました。
しかし、タワーに今現在居住中での住み替えはハードルが高く、毎日顔を合わせ声をかけ安心を提供してくれるコンシェルジュや警備員、勿論こちらもコンシェルジュや警備が入るのですが、高級感など建物のクオリティー等比較すると尻込みしてしまいました。
現地を見に行ったときに感じた隣接マンションとの距離が近すぎたり、東雲のUR物件とあまり代わり映えせず私の目には写ってしました。
なので、タワーが出るまでは見送ろうかと検討中です。
私と同じような環境で住み替え検討されている方はいらっしゃいますでしょうか？
本当に欲しいのですが、なかなか決定できずにおります。
貴重なご意見をお聞かせ願えればと思い投稿いたしました。

[17894: マンション検討中さん]

>>17872
嘘がつきたいお年頃なのかパンフすら読んでないのか知らないけど、ここの建物のエネファームはガスですよ。パンフレットに書いてあること位きちんと読んで情報出してくださいね。
水素ステーションは燃料電池車専用でしょ。無駄には同意するけど嘘はつかないように。
デベロッパーも雰囲気でお送りしてます！みたいな役に立たないサイト作るよりきちんとした情報が分かるサイトにすれば良いのに。まぁ雰囲気で買わせようとしてるんだろうけど。

[17895: マンション掲示板さん]

建物だけでなく植栽にもかなりお金がかかってそう。
ラウンジやロビーなどの完成予想図も豪華ですね。

[17896: 匿名さん]

>>17893
予算や環境に拠ると思う。
駅遠、通勤や転勤、転校等の問題がないんだったらいいんじゃないの？
持ち家があって買い替え需要ってのはお誂え向きだと思う。
一次取得だと4年は長すぎるからね・・・
現状で80平米ぐらいなら多少持ち出しになっても100平米超希望ならメリットある気がする。
迷ってんだったら超人気の部屋に突撃してハズれたら諦めるか、
また次回（サンやタワー）まで悩んでもいいんじゃない？
中間の普通の部屋はいつでも買えそうだし慌てることはないけど、
確実に一期で消えるお得な部屋もあるにはあるから、
希望の条件と一致するんだったら突撃する価値はあると思う。
ただ10～20倍ぐらいは覚悟したほうがいいかも（笑）

[17897: 匿名さん]

>>17891 匿名さん

値上げはあるだろうけど、値下げはありえないのでは？

[17898: 匿名さん]

>>17895 マンション掲示板さん

建物に金かけすぎだよね。
こんなに豪華にする必要ないと思う。

[17899: 匿名さん]

>>17893 マンション検討中さん
晴海フラッグの板マンの専有面積が広いのは、アスリートの宿泊施設'を転用するから広いのであって、五輪後に作るタワーマンションは、広さを売りにはしないのではないでしょうか？

広さを求めるのなら板マンを買っておくべきかと思います。
タワーマンションで85㎡の部屋は、高額になるでしょうし、数も限られて来るのではないでしょうか？

[17900: マンション検討中さん]

>>17897
確か利益が出過ぎると都の物言いがつくみたいな話ありませんでしたっけ？なので露骨な値上げはないのでは。
あとJVでの合意形成が難しいので値上げも値下げもないと思う。