HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[16801: 匿名さん]

>>16800 マンション検討中さん
二期に殺到しても戸数まだまだたくさん残ってるから、ここの場合は心配無用。

[16802: 匿名さん]

>>16801
そうそう、サンビレもこれからだしね。

[16803: マンション検討中さん]

>>16801 匿名さん

でも焦りますよ。サンに興味ないので。シーが値段これ以上上がるんじゃないかって

[16804: 匿名さん]

>>16803
マジレスすると、地下鉄決まるぐらいの超ド級のインパクトでもない限り、
露骨な値上げなんかないから安心していいよｗ
つか今の価格帯で（一部の部屋を除いて）飛ぶように売れる訳ないじゃん・・・

ただ例えば5階と10階でほとんど価格差がなかったりするから、
当然上のほうから無くなっていくので、その意味では多少焦ってもいいかもね。

[16805: 通りがかりさん]

>>16804 匿名さん

全くもって同感。値段の調整はせいぜい100～200万円程度の調整。よっぽど歪みが顕在化したら500万円越える調整があるかもと予想。

１億超える部屋はその金額幅が大きくなると思うけど。

[16806: マンション検討中さん]

要望書出しました！C棟眺望も良いお得な部屋で出したかったけど、すごい倍率で諦めました…ここで語られるネガを信じて訪問したけど、たった1週間でこれだけ大量の申込みがあったとは…甘かったです。1期で無事決まるといいなー

[16807: マンション検討中さん]

今週のモーニングの島耕作に晴海フラッグ載ってましたね。埠頭のレストランでのデートシーン懐かしかったです。

[16808: 匿名さん]

>>16803 マンション検討中さん
今後上げるとしたらやっすい部屋の価格だけだろうな。と思ってはいるが、7月15日直前にMR訪問予定だから、その時点での要望書の入り具合はここでも教えてあげる

[16809: マンション検討中さん]

>>16808 匿名さん

6月後半にいきます。皆さんアドバイスありがとうございます。

[16810: 検討板ユーザーさん]

C棟も抽選なんですね。
急ぐ理由がなくなってきたので
ゆっくり、考えます。

[16811: マンション検討中さん]

安い部屋が欲しいだけならCの2部屋ばかりだけでなく、B棟にも坪単価250万部屋がゴロゴロしてる
坪単価10万の差にこだわり西向きにするのか、10万の差を南東向きにするのか。
隠れ人気でB棟低層も要望書が結構入ってる

[16812: 匿名さん]

>>16811 マンション検討中さん

グロスで幾らぐらいの部屋でしょうか？

[16813: マンション検討中さん]

おまいらここ買えるくらいの収入あるんだから、早慶くらいの学歴はあるんでしょ？
なんで子供の教育とか気にすんの？
受験の時に勉強すりゃうかるやんか

[16814: マンション検討中さん]

>>16812 匿名さん

6100万から6600万で坪単価250万台がウジャウジャしてる
75㎡強から86㎡部屋でね
グロスだけならC棟パンダより安い部屋がゴロゴロ

[16815: 匿名さん]

>16800

煽りなさるな。一期落選者を対象とした救済販売を一期二次として行うのが一般的。

[16816: 匿名さん]

安い部屋は大人気か
客が求めてるのは結局、価格だよな
高い部屋も多少値下げすれば、すぐ人気になりそう

[16817: マンション検討中さん]

>>16816 匿名さん

そういうことですよね
維持費の高いマンションは本体価格が安くないと生涯住居コストでお得にならない
海ビューないのに坪単価270万の部屋とか売れないでしょ。
値下げしたら新パンダ部屋ですぐに埋まる。
安さは正義。

エネファーム10年後に200万出して取り替えとか、水素エネルギーも電気主流が確定すればメーカーは水素ビジネスから手を引き困った問題も発生
何も管理費が高いとかだけではないのです
修繕費も32年計画見たらどんだけ上がるかビックリします

[16818: 匿名さん]

デベの立場としては、ここを安くすると、周辺相場が下がって結果的に損になるから、値上げしながら販売するしかないんだよな。
辛い戦いだよ。

[16819: 匿名さん]

>>16803 マンション検討中さん

シーは値上がりすると思いますよ。
どう考えても安すぎますから。

永久眺望南向きで坪単価300万って普通に激安だもん。

[16820: 匿名さん]

2期の値上げする部屋は全部じゃないらしいぞ。
安すぎた部屋だけを値上げする。いわゆる調整レベルになるらしい

[16821: 匿名さん]

>>16817 マンション検討中さん
エネファーム止めて、普通の給湯器に変えたら良いのですよ。

[16822: 匿名さん]

エネファームで得した分を積み立てたら良いのでは？
もちろん元が取れるわけでもないだろうが、エコだし良いと思うがねえ？　
そんなケチケチするような額でもないだろうに。

[16823: 匿名さん]

>16821

エネファーム止めると水素ステーションにかかってるコストが無駄になる。

[16824: 匿名さん]

得した分を積立できない人は、さっさと諦めて千葉にでも行けば良いのでは？

[16825: マンション検討中さん]

住みたいと思えば買えばいいし、思えなければ買わない、シンプルにいきましょう。

[16826: 匿名さん]

千葉行くよ。いや行かない。都内がいいな

[16827: 匿名さん]

>>16819 匿名さん
永久眺望かもしれないけど、あまりいい景色とは思わないのですが…

[16828: 匿名さん]

北参道の駅直結パークコートに行きますよー

[16829: マンション検討中さん]

パンダ部屋ならエネファーム200万くらい吸収出来る
パンダなら買った値段で将来売れるだろうから仲介手数料と固定資産税と管理修繕費分だけ出費したことになりそう

[16830: マンション検討中さん]

予算7500万出せる人はパークF棟のワイドスパンかシービレ85㎡にいくよ
6500万までの庶民はパンダ部屋突撃
6000万までの人はパークB棟の低層次点パンダ部屋
それ以下の人は千葉県です

[16831: マンション検討中さん]

>>16830 マンション検討中さん

シービレ85倍率すごいですかね？

[16832: マンション検討中さん]

約30年後には修繕積立金が倍になるように段階的に値上げする予定といわれたけどそんなものなんですか？
マンション買ったことないので知らなかったのですが。

[16833: 買い替え検討中さん]

それは勉強不足。最近は均等になるように総会であとから変えるマンションもあるけどね

[16834: 匿名さん]

>>16832 マンション検討中さん

普通。
均等割で最初から高い状態にしたほうが良いと、最近は言われ始めている。

[16835: 匿名さん]

>>16830 マンション検討中さん

シービレ安いよね。

[16836: マンション比較中さん]

11階ですね。今のところ抽選にはならないようです。

[16837: マンション検討中さん]

>>16836 マンション比較中さん

そうなんですか。我が家はシーにしましたって方が多かったので。

[16838: マンション検討中さん]

シービレは坪単価安くてもグロスが高いので高倍率は付かない部屋が殆どの見込み
更に維持費はシービレが高い
内廊下になればヤバイ高さ

パークの人気部屋はグロスでも安いから最高倍率20倍は行くでしょ
安い部屋だけなら２期以降に隠し球があるよ
あの棟が未販売だからね

[16839: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。管理組合総会で決議して変更するのも可能なんだけど、その時に金額を上げる必要があるので通るとは限らない。

[16840: 匿名さん]

外廊下の方が安いけど、高級感なら断然内廊下だよな。

[16841: 匿名さん]

>>16837 マンション検討中さん

我が家もシービレに決めました。
なんだかんだで一番お得に感じる。

[16842: 匿名さん]

>>16838 マンション検討中さん

2期から売りたす部屋は坪単価が高くなるので、結果的に1期で売り出す部屋のほうが安いと思う。

[16843: マンション検討中さん]

>>16842
ほんとですか？
今のところ坪単価はほぼ変えない見込みと聞きましたが。

[16844: 匿名さん]

>>16843 マンション検討中さん

我が家は1期が一番安いって聞きました。2期からは値上げの可能性ありと判断しました。

[16845: 匿名さん]

BRTの開業や増発、地下鉄決定や、商業施設の開業など、価値が上がるタイミングで値上げしていくんだと思ってましたが、何もなくても値上げするんですかね？
確かに明らかに安すぎる部屋があることは事実ですが。

[16846: 匿名さん]

値上げするから早くって、煽らなきゃならない状況ってこと。スミフ物件でよく見かけることからわかるでしょ。

[16847: 匿名さん]

>16845

地下鉄は決定しても、駅が遠くだったらむしろバッドニュースだしね。決まってないからこそ期待だけ持たせられる。

[16848: マンコミュファンさん]

>>16844 匿名さん

おそらく、安すぎた部屋を上げ、高すぎる部屋を下げるのでしょう。なので二期目からは、安い部屋を購入した方は、高い部屋を購入される方の養分になる図式かと。

[16849: 匿名さん]

全般的に値付けは上手いと思うよ。実需で本当に欲しい人は買うだろうし、投資家目線の人にはパンダ部屋以外旨味がないから無駄に倍率も付かない。

パンダ部屋もマンションとして注目を浴び続けるには必要だろうし、これくらいの値付けであればほかの部屋も大幅に売れ残ることもないだろう。

流石湾岸の開発主三井、といった感じ。

今後も外的要因がない限り価格は微調整だろうね

[16850: 匿名さん]

>>16849 匿名さん
オリンピックで金メダルフィーバーになれば、それはそれで箔がつく。