HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[16751: 匿名さん]

なんだかんだで激安ではあるよね。

[16752: 匿名さん]

どこがだ

[16753: 名無し]

>>16752 匿名さん
買う金持ってる人からすると、激安ではあるよね

[16754: マンション検討中さん]

>>16752 匿名さん

ファミリー向け賃貸でも20～25万くらいしませんか？ 勿体ない

[16755: 匿名さん]

激安ではない。相場よりほんのすこしだけ安いくらい。

[16756: マンション検討中さん]

相場より安いのか？
中央区の駅遠は他に参考にする取引事例がないので相場が読むのが難しい。

[16757: マンション検討中さん]

>>16755 匿名さん

第一期で買わないと後悔しそう

[16758: 匿名]

>>16756 マンション検討中さん
たしかに！

[16759: 名無し]

>>16750 匿名さん
おっしゃる通りだとおもいます。バブル崩壊で辛い思いした方がたくさんいたと思うのですが、この異常な低金利でローンのリスクに対して麻痺してしまっています。それと外資＝中国人の参入で不動産が活況という幻に取り憑かれてしまっている、特にスカイズが出た5年くらい前からがより強くなっていると感じます。
4年後に万が一金利が上がっても大丈夫なように資金シュミレーションをして選択することがこれから大事になりますね。

[16760: マンション検討中さん]

購入予定でしたが
見積もりみたら
維持費だけで【管理費約５万、固定資産約６万など】85m超えてくる部屋は120万超えるとか
結局総支払い高くないですか？

素人質問ですがマンション買うって
こんなもんなんですか？

[16761: 購入経験者さん]

ここの建設関係者は、誰も買わないそうです。

[16762: 匿名さん]

>>16761 購入経験者さん

えっ、誰もってそんなことどうやって調べたんですか？

[16763: マンション検討中さん]

固定資産税は約40万の軽減措置で5年間は20万くらいだろう。それでも高い
管理費修繕費は月42000円くらいスタート。
これも高い。
マンション価格は割安だけど維持できないという結論。

[16764: マンション検討中さん]

毎日足湯使うので安いと思います。

[16765: 匿名さん]

>>16763 マンション検討中さん

5年間の半額軽減措置は建物分だけで土地分は軽減しないから半分にはならないよ。あと、新築として売り出すとは言っても、実際の引き渡しは築3年目とかなので、5年目で軽減措置終わるのか、築5年越えても特例で入居から5年間は減免措置あるのか、庶民には結構でかいよね。金持ちはそんな数十万なんて些細な金額は気にしないかもだけど。

[16766: 匿名さん]

>16765


建物の登記をいつするか次第だろうね。営業に確認すべきかも。

[16767: 匿名さん]

そもそも減免処置が４年後もあるかだね。普通は減免処置後の税額を伝えるんだけど、ここは違う。

[16768: マンション検討中さん]

パンダ部屋に限れば激安。向ヶ丘遊園でも坪単価260万円。
あと固定資産税はあえて高めに言って、購入後のクレームを回避しているだけだろう。普通に考えればせいぜい15万円程度。港区でも60万円なんてありえない。

[16769: マンション比較中さん]

欲しいけど手付フルは絶対に出したくない物件。

[16770: マンション検討中さん]

いつもバカにしてる千葉や埼玉と値段変わらなくなってきた。チキンたち一生賃貸で満足なのか？

[16771: マンション検討中さん]

それでも千葉・埼玉が選ばれるという……

[16772: マンション検討中さん]

＞子育て世代でここ検討中の方はそのあたりどのように考えていらっしゃるのでしょうか？

先進国は、妊婦が６階以上に住むことが法律で禁止されています。
高層マンションに住む多くの人が流産しています。
ファミリーで高層なんて日本だけです。独身専用です。　よく勉強してください。

[16773: 名無しさん]

一生賃貸って、、、
マンション購入2回目、3回目の人も沢山このスレ見てると思うが。

[16774: マンション検討中さん]

先進国は、妊婦が６階以上に住むことが法律で禁止されています。

フェイクニュースですか？
こないだ池上さんの番組でやってました。

[16775: マンション検討中さん]

高層マンションは強風でも揺れますし、常に揺れています。頭痛や吐き気が止まらない例もあります。まず、賃貸で最低２年は住むべきではないでしょうか？　子供を土から離して高層で育てるのはよくないです。高低感覚がなく、段差で転んでしまう子供が後を絶ちませんし、運動能力の低下は寿命に直結します。心の問題も大きく、猫の首を持ち歩く少年とか問題になりました。命について、まったく無頓着になります。

[16776: マンション検討中さん]

高層マンションは強風でも揺れますし、常に揺れています。

フェイクニュースですか？

[16777: 匿名さん]

>>16775 マンション検討中さん
未だにこういう感情的なお与太話信じ込んでる人いるんだね。土から離れてるなら2階も30階も一緒だけど何か違うの？

高層に住んだら高低感覚がなくなる、運動能力の低下、心の問題とどういったロジックで行き着くのか。そしてそれが低層に住んでたら起こり得ない事象なのか。こういう与太話を本気で信じ込んでる親の元で育てられるのが一番危うい方向に行く気がしますけど…。

[16778: マンション検討中さん]

眺望など、それこそ親のエゴです。子供を犠牲にしないように、よく勉強をしてください。

子供を殺す前にタワマンを売るべき！不動産会社がひた隠す高層マンションの健康被害
http://www.fudousan-plaza.com/article/407/

タワーマンション居住は人体に危険？精神疾患や流産リスク増、低層階はストレス過多
https://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html

[16779: 匿名さん]

>>16772 マンション検討中さん
え、6階以上だと流産リスク高まるんですか！？
6階だと高さ20メートルくらいだから、武蔵野台地の戸建、マンションは全部流産リスク高いてことですか？一回もそんな話聞いたことないですけど、不勉強なので教えてください。

[16780: マンション検討中さん]

ヒルズ族に憧れた世代は高層に憧れるが、今では一番安価に戸数を稼げる、いわゆるUR団地の標準形態になっている。

[16781: マンション検討中さん]

坪単価安い割に内装がプチバブルの2007-2009頃と同じくらい豪華に戻ってきたね。
五輪後に工事できるメリットかな。

[16782: 匿名さん]

タワマンを売るべきという記事が、不動産高値売却サイトで紹介されていてもね。
売らせたいのでしょ？

[16783: マンション検討中さん]

流産云々は豊洲の底値を高音ジャンピングキャッチと言ってたマンション評論家のデマのやつじゃん懐かしいな。

[16784: マンション検討中さん]

一戸建てを１件売るのに営業マンは２年ぐらいお客の家へ通います。しかし、高層マンションの販売は、エアコンの効いた部屋で待っていれば契約が取れるのです。一部屋1500万で造って7000万で売れる高層マンション。やめられないでしょう。

[16785: 匿名さん]

タワマンの営業マンへの同業者の妬みか。頑張って一戸建て売ってください！

[16786: 匿名さん]

>>16775 マンション検討中さん

とりあえず高層マンションのスレでやってください

[16787: マンション検討中さん]

一戸あたりの面積が広くて空地率が高いから惹かれるものがあるのですが。

空地率50%と恵まれてますが、マンションの植栽となると維持管理費がかかりますね。一戸の持分として植栽の割合は大きいのかな。

水素社会来るんですかね。

エネファームとかもいらないんだけどな。

[16788: 匿名さん]

小学生の体力良好率 中央区53.5% 荒川29.2%
高層マンションの多い中央区が、小学4年生男子体力測定AB評価率 23区中最高との事。
高層マンション、関係ないやん。
https://president.jp/articles/-/17395?display=b

[16789: 匿名さん]

>>16747 匿名さん

「再開発にハズレなし」と言われるぐらい再開発物件は値上がりを続けてきましたが、今考えるとそもそも市況が上昇していてその流れに乗っていただけかもしれませんね。再開発以外の物件も10年前に買っていれば大抵値上がりしているでしょうし（都心部のきちんとした物件）

再開発だから値上がりすると手放しで考えられる時代ではないですね。

[16790: 匿名さん]

工場や古い木造住宅が細いクネクネした道沿いにゴチャゴチャ建っていたところを再開発すれば不動産価値は上がるでしょう。地下鉄が通る前の白金高輪近辺とか麻布十番とかを思えば今はずいぶんと高くなったとおもいますよ。ただ最近の再開発は値上がり分を先取りして値付けされることが多いため、短期間で転売しても大きな差益が出ることはなくなっているようですね。

[16791: 匿名さん]

>>16788
体力も金かｗ
まあ当然っちゃー当然だろうな。

ナチュラルに仕上がる田舎の子より、
金積んでバディぶっこんだほうが平均的な水準は上位だろう。
その先のプロを目指すとなると元々の資質が物をいうのは言うまでもないけど、
小学生レベルの中の上なら金（教育）でどうにでもなる。

[16792: マンション検討中さん]

マンマニさん推奨のC棟87㎡2部屋とF棟6F84はほぼ全ての部屋が要望書で埋まっており、最上階は6倍超えでした
まだこれからが要望書本番である事を考えれば15倍は軽く超えますよ
安い部屋とワイドスパンは抽選で外れる可能性が高いです

[16793: マンション検討中さん]

F棟はワイドスパンに集中しすぎて細い部屋は殆ど要望書が入ってなかった
F棟は価格調整入ると睨んでます
みんなワイドスパンに要望書を出せば不人気部屋は値下げされ、ワイドスパン値上げになるので海ビューで不人気部屋は坪単価280万割れの部屋が出るかもしれない

[16794: 匿名さん]

>>16790 匿名さん
その通りですよ。いかに安い土地を、再開発マンションにして高く売れるかがデベの食い扶持ですから。駅近駅前のゴチャゴチャした安い土地を、再開発マンションにしてバカ高く売るのが王道です。最近の駅前駅近再開発はほぼすべてそんな感じです。

[16795: マンション検討中さん]

この予定価格のまま行くと人気部屋に集中して1期の売り出し部屋は400部屋どころか300にも届かないのでは？
なんせ２期でも選べるような似た条件の部屋が後に控えているので、先にあげたような1期でしか買えない部屋であれば抽選になっても引かないですよ
価格調整しないと分散しないよ

[16796: マンション検討中さん]

＞＞16788
面白い記事ですね。
晴海フラッグはたくさんの監視カメラが設置されてますし、陸上競技場型の公園もあるので、中央区の他とくらべてレベルの高い子が続出しそうですね。
私見ですが、勉強も運動している子のほうが効率よくいい点出しますし、学力の面でも期待できますね♪
子育てにも最適な物件です(^^♪

[16797: マンション検討中さん]

＞＞16795
どこの物件でも同じですよ…
PT晴海だってなんだかんだで完売しそうだし、スカイズのときも売れないといわれながら１期1次終えてから火が付きました。1期1次で買うのが一番良いと思います。

[16798: 匿名さん]

>>16797 マンション検討中さん
え？PT晴海は引き渡し後も売れなくて困ってる。スカイズはオリンピック決定需要でタイミング良かった。どこの物件も同じじゃないよね？笑

[16799: 匿名さん]

>>16798 匿名さん
え？PT晴海は引き渡しまだですよね？
預言者？

[16800: マンション検討中さん]

一期で抽選ハズレた人たちも二期に殺到するだろうから一期で買ったほうが安全

[16801: 匿名さん]

>>16800 マンション検討中さん
二期に殺到しても戸数まだまだたくさん残ってるから、ここの場合は心配無用。

[16802: 匿名さん]

>>16801
そうそう、サンビレもこれからだしね。

[16803: マンション検討中さん]

>>16801 匿名さん

でも焦りますよ。サンに興味ないので。シーが値段これ以上上がるんじゃないかって

[16804: 匿名さん]

>>16803
マジレスすると、地下鉄決まるぐらいの超ド級のインパクトでもない限り、
露骨な値上げなんかないから安心していいよｗ
つか今の価格帯で（一部の部屋を除いて）飛ぶように売れる訳ないじゃん・・・

ただ例えば5階と10階でほとんど価格差がなかったりするから、
当然上のほうから無くなっていくので、その意味では多少焦ってもいいかもね。

[16805: 通りがかりさん]

>>16804 匿名さん

全くもって同感。値段の調整はせいぜい100～200万円程度の調整。よっぽど歪みが顕在化したら500万円越える調整があるかもと予想。

１億超える部屋はその金額幅が大きくなると思うけど。

[16806: マンション検討中さん]

要望書出しました！C棟眺望も良いお得な部屋で出したかったけど、すごい倍率で諦めました…ここで語られるネガを信じて訪問したけど、たった1週間でこれだけ大量の申込みがあったとは…甘かったです。1期で無事決まるといいなー

[16807: マンション検討中さん]

今週のモーニングの島耕作に晴海フラッグ載ってましたね。埠頭のレストランでのデートシーン懐かしかったです。

[16808: 匿名さん]

>>16803 マンション検討中さん
今後上げるとしたらやっすい部屋の価格だけだろうな。と思ってはいるが、7月15日直前にMR訪問予定だから、その時点での要望書の入り具合はここでも教えてあげる

[16809: マンション検討中さん]

>>16808 匿名さん

6月後半にいきます。皆さんアドバイスありがとうございます。

[16810: 検討板ユーザーさん]

C棟も抽選なんですね。
急ぐ理由がなくなってきたので
ゆっくり、考えます。

[16811: マンション検討中さん]

安い部屋が欲しいだけならCの2部屋ばかりだけでなく、B棟にも坪単価250万部屋がゴロゴロしてる
坪単価10万の差にこだわり西向きにするのか、10万の差を南東向きにするのか。
隠れ人気でB棟低層も要望書が結構入ってる

[16812: 匿名さん]

>>16811 マンション検討中さん

グロスで幾らぐらいの部屋でしょうか？

[16813: マンション検討中さん]

おまいらここ買えるくらいの収入あるんだから、早慶くらいの学歴はあるんでしょ？
なんで子供の教育とか気にすんの？
受験の時に勉強すりゃうかるやんか

[16814: マンション検討中さん]

>>16812 匿名さん

6100万から6600万で坪単価250万台がウジャウジャしてる
75㎡強から86㎡部屋でね
グロスだけならC棟パンダより安い部屋がゴロゴロ

[16815: 匿名さん]

>16800

煽りなさるな。一期落選者を対象とした救済販売を一期二次として行うのが一般的。

[16816: 匿名さん]

安い部屋は大人気か
客が求めてるのは結局、価格だよな
高い部屋も多少値下げすれば、すぐ人気になりそう

[16817: マンション検討中さん]

>>16816 匿名さん

そういうことですよね
維持費の高いマンションは本体価格が安くないと生涯住居コストでお得にならない
海ビューないのに坪単価270万の部屋とか売れないでしょ。
値下げしたら新パンダ部屋ですぐに埋まる。
安さは正義。

エネファーム10年後に200万出して取り替えとか、水素エネルギーも電気主流が確定すればメーカーは水素ビジネスから手を引き困った問題も発生
何も管理費が高いとかだけではないのです
修繕費も32年計画見たらどんだけ上がるかビックリします

[16818: 匿名さん]

デベの立場としては、ここを安くすると、周辺相場が下がって結果的に損になるから、値上げしながら販売するしかないんだよな。
辛い戦いだよ。

[16819: 匿名さん]

>>16803 マンション検討中さん

シーは値上がりすると思いますよ。
どう考えても安すぎますから。

永久眺望南向きで坪単価300万って普通に激安だもん。

[16820: 匿名さん]

2期の値上げする部屋は全部じゃないらしいぞ。
安すぎた部屋だけを値上げする。いわゆる調整レベルになるらしい

[16821: 匿名さん]

>>16817 マンション検討中さん
エネファーム止めて、普通の給湯器に変えたら良いのですよ。

[16822: 匿名さん]

エネファームで得した分を積み立てたら良いのでは？
もちろん元が取れるわけでもないだろうが、エコだし良いと思うがねえ？　
そんなケチケチするような額でもないだろうに。

[16823: 匿名さん]

>16821

エネファーム止めると水素ステーションにかかってるコストが無駄になる。

[16824: 匿名さん]

得した分を積立できない人は、さっさと諦めて千葉にでも行けば良いのでは？

[16825: マンション検討中さん]

住みたいと思えば買えばいいし、思えなければ買わない、シンプルにいきましょう。

[16826: 匿名さん]

千葉行くよ。いや行かない。都内がいいな

[16827: 匿名さん]

>>16819 匿名さん
永久眺望かもしれないけど、あまりいい景色とは思わないのですが…

[16828: 匿名さん]

北参道の駅直結パークコートに行きますよー

[16829: マンション検討中さん]

パンダ部屋ならエネファーム200万くらい吸収出来る
パンダなら買った値段で将来売れるだろうから仲介手数料と固定資産税と管理修繕費分だけ出費したことになりそう

[16830: マンション検討中さん]

予算7500万出せる人はパークF棟のワイドスパンかシービレ85㎡にいくよ
6500万までの庶民はパンダ部屋突撃
6000万までの人はパークB棟の低層次点パンダ部屋
それ以下の人は千葉県です

[16831: マンション検討中さん]

>>16830 マンション検討中さん

シービレ85倍率すごいですかね？

[16832: マンション検討中さん]

約30年後には修繕積立金が倍になるように段階的に値上げする予定といわれたけどそんなものなんですか？
マンション買ったことないので知らなかったのですが。

[16833: 買い替え検討中さん]

それは勉強不足。最近は均等になるように総会であとから変えるマンションもあるけどね

[16834: 匿名さん]

>>16832 マンション検討中さん

普通。
均等割で最初から高い状態にしたほうが良いと、最近は言われ始めている。

[16835: 匿名さん]

>>16830 マンション検討中さん

シービレ安いよね。

[16836: マンション比較中さん]

11階ですね。今のところ抽選にはならないようです。

[16837: マンション検討中さん]

>>16836 マンション比較中さん

そうなんですか。我が家はシーにしましたって方が多かったので。

[16838: マンション検討中さん]

シービレは坪単価安くてもグロスが高いので高倍率は付かない部屋が殆どの見込み
更に維持費はシービレが高い
内廊下になればヤバイ高さ

パークの人気部屋はグロスでも安いから最高倍率20倍は行くでしょ
安い部屋だけなら２期以降に隠し球があるよ
あの棟が未販売だからね

[16839: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。管理組合総会で決議して変更するのも可能なんだけど、その時に金額を上げる必要があるので通るとは限らない。

[16840: 匿名さん]

外廊下の方が安いけど、高級感なら断然内廊下だよな。

[16841: 匿名さん]

>>16837 マンション検討中さん

我が家もシービレに決めました。
なんだかんだで一番お得に感じる。

[16842: 匿名さん]

>>16838 マンション検討中さん

2期から売りたす部屋は坪単価が高くなるので、結果的に1期で売り出す部屋のほうが安いと思う。

[16843: マンション検討中さん]

>>16842
ほんとですか？
今のところ坪単価はほぼ変えない見込みと聞きましたが。

[16844: 匿名さん]

>>16843 マンション検討中さん

我が家は1期が一番安いって聞きました。2期からは値上げの可能性ありと判断しました。

[16845: 匿名さん]

BRTの開業や増発、地下鉄決定や、商業施設の開業など、価値が上がるタイミングで値上げしていくんだと思ってましたが、何もなくても値上げするんですかね？
確かに明らかに安すぎる部屋があることは事実ですが。

[16846: 匿名さん]

値上げするから早くって、煽らなきゃならない状況ってこと。スミフ物件でよく見かけることからわかるでしょ。

[16847: 匿名さん]

>16845

地下鉄は決定しても、駅が遠くだったらむしろバッドニュースだしね。決まってないからこそ期待だけ持たせられる。

[16848: マンコミュファンさん]

>>16844 匿名さん

おそらく、安すぎた部屋を上げ、高すぎる部屋を下げるのでしょう。なので二期目からは、安い部屋を購入した方は、高い部屋を購入される方の養分になる図式かと。

[16849: 匿名さん]

全般的に値付けは上手いと思うよ。実需で本当に欲しい人は買うだろうし、投資家目線の人にはパンダ部屋以外旨味がないから無駄に倍率も付かない。

パンダ部屋もマンションとして注目を浴び続けるには必要だろうし、これくらいの値付けであればほかの部屋も大幅に売れ残ることもないだろう。

流石湾岸の開発主三井、といった感じ。

今後も外的要因がない限り価格は微調整だろうね

[16850: 匿名さん]

>>16849 匿名さん
オリンピックで金メダルフィーバーになれば、それはそれで箔がつく。