HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[15701: 匿名さん]

各街区からBRT（湾岸地下鉄？）の乗り場まで、地下に歩く歩道を設置すれば良い。

[15702: 通りがかりさん]

>>15697 匿名さん
そこに駅ができるなら、晴海フラッグは全然駄目w
勝どきと大して変わらないわ。
URのマンションと区営晴海住宅の住民は、ウハウハだけどw

[15703: 匿名さん]

勝どき東もね。笑

[15704: 匿名さん]

地下鉄が通ると決まったわけではないが、２つの構想ルート
臨海地域地下鉄構想ルート

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190403/1554279016
https://news.mynavi.jp/article/railwaynews-168/

[15705: 通りがかりさん]

>>15704 匿名さん
こりゃあ、晴海フラッグはぬか喜びになりそうwww
URが1番の勝組だわw

[15706: マンション検討中さん]

>>15704 匿名さん
こりゃ構想で終わるな。よくあるパターン。構想だけ描いて進まないプロジェクトは東京に限らずどの県でもある。
2500億誰が払うねん。30年はないな。

[15707: 坪単価比較中さん]

こういったケースが将来懸念されるから、ここの様に板状マンションがこれからは優位なのかも。フラッグ有りかも

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6324164

[15708: 匿名さん]

>>15707 坪単価比較中さん
その点、フラッグは板マンだから将来も安心。

[15709: 匿名さん]

>15707

板マンだけどここは管理費、修繕費がタワマン並み。同じ問題が発生する懸念が十二分にある。

[15710: 匿名さん]

タワマンの共用設備を共有するしね。

[15711: 匿名さん]

管理費が高いと老朽化した時に、投げ売りされてるリゾートマンションみたいな
負動産になる可能性が高いよね

[15712: 匿名さん]

修繕費が高いのはむしろ安心。大規模修繕でもタワマンほどのコストはかからないので、修繕が行き詰まる心配はないでしょう。

[15713: マンション検討中さん]

倍率下げ工作か知らんけど、基本は最初の期から徐々に供給戸数は減ると思うけど、この物件は既に植栽も始まっているので、この辺の工事が進むとそれだけで需要喚起されますよね。そこにオリンピックで勝手に宣伝されまくってまだハルミフラッグ何それ？な層にも一気に広まります。

当然第一期で懸念になる入居までの期間も時間がたてば短くなりますしね。値下げどころかせいぜい数百万が限界でも値上げして売ると思いますよ。

もちろん値上げのやりかたはある間取りは全部最後に回して、販売済みの部屋対比で値上がりしてるね、という見せ方。(スミフみたいに同じ部屋で値上げしまくることは無いでしょう)

[15714: 匿名さん]

幻のゆりかもめ「東京駅延伸計画」
http://kakuyodo.cocolog-nifty.com/blog/2016/01/post-69b5.html

中央区が断ったから無くなっちゃたけど、ゆりかもめの延伸計画があった。東京駅、有楽町駅、新橋駅いずれかに豊洲から延伸。これなら晴海の敷地に入るから未だ良かったのではないか？　個人的には、汐留迄接続して環状にして欲しかった。

[15715: マンション検討中さん]

ぼったくられて安心するなんていい入居者様ですね。

[15716: 匿名さん]

>15712

管理組合がきちんとできればって条件付きだけどね。管理会社に大規模修繕までもおまかせだとぼったくられるってこともありうる。積立がいっぱいあるってバレてるわけだし。

[15717: 匿名さん]

修繕積立はストックだけど、多く集めて運用もせずになんてことしたら目減りするだけ。

[15718: 匿名さん]

ここぐらい大規模だと、理事会の人数も増えるし専門的な知識を持つ人もいるだろうから、みすみす管理会社にぼったくられることはないだろ。

[15719: 匿名さん]

>専門的な知識を持つ人もいるだろう

賭けだよね。逆に専門的な知識を持つ人が理事になって、自分が勤める会社に利益誘導なんてこともありうる。

[15720: 匿名さん]

修繕積立金が高いのは板マンがタワマン分も共同で積み立てるからと営業が言っていた。地区ごとだけど。タワマンの高い修繕費用も負担させられるなんて割りがあわないな。

[15721: 匿名さん]

>>15720　匿名さん
それは共用施設分だけでしょ。

[15722: 通りがかりさん]

時期的に、タワー竣工時が、お安くなりそう

[15723: 検討板ユーザーさん]

ならんよ(笑)

[15724: 検討板ユーザーさん]

勝どき東とここのタワーはどっちが高いですかね？

[15725: 匿名さん]

>>15722 通りがかりさん

安くどころか、タワー出来てからが一番高いだろ。

[15726: 匿名さん]

普通は開発が進めば進むほど値上がりする。

あと、不明点が明らかになればなるほど値上がりする。

[15727: 匿名さん]

２期からは値上げする部屋もあるだろうって営業の人言ってたけどな。
みんな聞いてない？

[15728: 匿名さん]

１期が一番安いとは言ってた

[15729: 匿名さん]

値上がりは確定だと思うが、問題はどの部屋が値上がりするか。
すべての部屋が値上がりするわけではない。

[15730: マンション検討中さん]

>>15727 匿名さん
聞いてない

[15731: マンション検討中さん]

>>15729 匿名さん
よく言うよ笑笑

[15732: 検討板ユーザーさん]

値上がりというか、調整でしょ。グロス高いところは下げてくるかも。8000以上は動きが鈍いと言ってましたし。

[15733: 匿名さん]

安すぎる部屋だけを値上げするだけでしょう。

[15734: マンション検討中さん]

営業（会社）の立場で考えよう。
一期より値下げするって、一番大事な第一期のタイミングで言って誰が特になるか？
これからはオリンピックでどんどん注目度が上がるので、一期より値上げする可能性は十分にあります。が、普通の営業でしょう。

[15735: マンコミュファンさん]

今日見たらモデルルームの横に鉄骨建ってて、これはモデルルームを増設なんですかね。
そんなに来場者が捌ききれないほど来てるということでしょうか。

[15736: 匿名さん]

>>15735 マンコミュファンさん

サンヴィレのモデルルームですかね？

[15737: マンション検討中さん]

>>15734 マンション検討中さん

営業さん、リアルなお話どうもありがとう（棒

[15738: マンション検討中さん]

>>15736 匿名さん

サンビレのモデルルーム

[15739: マンション検討中さん]

>>15737 マンション検討中さん

営業さんか知らないけど、普通に一般論。
マンションって欲しくなると止められないからね。後から上がるかもっていうのが効くんだよね。今がチャンス！っていう感じがたまらなくなる。時間あるのになぜか焦らせる気分になる。そのタイミングで契約にもっていくのが営業の仕事や。これは消費者向けの業界には一般論。

[15740: マンション検討中さん]

>>15739 マンション検討中さん

当たり前過ぎて、何をイマサラってことだぽにょ

[15741: 買い替え検討中さん]

選手村マンション「晴海フラッグ」は買いか？という本が出ていますが、内容が結構『アレ』みたいなので購入前にこちらを読んでおいた方が良さそうですよ。
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12463191632.html

[15742: マンション検討中さん]

へっ、読んだけどたいしたこと書いてなかったよ。

[15743: 匿名さん]

やっばり、値上げなのかなあ

[15744: 購入経験者さん]

この時期値上げして捌けるんですか、っていうか値下げしなくても捌けるんですか

[15745: 匿名さん]

これから要望書を集めて価格調整するって時期に２期の価格をどうするかなんて考えられる状況じゃないよ。戸数多いから一期でこけたら悲惨なことになるもの。

[15746: 検討板ユーザーさん]

まぁ実際に冷静に考えると…
・BLTのバス停までも遠い&毎日満員
・雨の日通勤地獄
・保育園入れず高い認可外
・ローンの他に重くのし掛かる管理修繕費
・風強いので洗濯物干せず毎回乾燥機
等々、実際生活するには課題は多そうですな。

保育園なんかはワースト2位を記録する勝どき周辺なので、いくら中にできるとはいえ、入れたらラッキーくらいに考えてコスト計算しとかないと、マジで家計倒産しますな。子供いない人はいいんだろうけど。

[15747: マンション検討中さん]

受け渡し4年後の開けてびっくり玉手箱だな。
買われる方は不便さや支払い以上に資産価値が上がると良いですね。
俺はここ多分買わないんで、傍観者として今後の動向を楽しませて頂きます。

[15748: 口コミ知りたいさん]

>>15741 買い替え検討中さん

読んだけど、損はしないだろうけど得もしないみたいなどうでもいい内容。これが書かれた時期の予想価格よりも実際の物件価格は高かったので、割高という結論になりますね。

[15749: マンション検討中さん]

丸の内駅前勤務でもBRTだったらドアtoドアで結局40分くらいかかるのでは？

[15750: 匿名さん]

「晴海フラッグ」は本当に買いか？5つのリスクと正しい選び方
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190523-00203311-diamond-bus_...

[15751: 匿名さん]

うわーいつもデベロッパー寄りの記事をよく書く、沖氏が酷評するなんて相当ヤバイね。

[15752: 通りがかりさん]

晴海フラッグのところに地下鉄の駅ができるならともかく、トリトンスクエアのところだとしたら、期待ハズレだもんなw
有明に選手村の方がずっと良かったんじゃない？

[15753: 匿名さん]

>>15749 マンション検討中さん
そうよ。実質千葉の駅前マンションと変わらないという、、。

[15754: 匿名さん]

リタイアした老人が住めばいいの

[15755: 匿名さん]

沖式の評価価格より上ブレしてる時点で買いでは無いわな。

まだ価格が正式決定されてないからウォッチしている人は多いだろうけど、実際に購入を決定している人は一部の間取りに集中して、人気ない間取りは売れ残るのは必至だろう。

とりあえず最終価格としては安めの部屋はほぼそのまま、高めの不人気間取りは価格を下げる方向に調整だと思う。

[15756: 匿名さん]

契約後、引き渡しまでに自然災害で住めない状態だと買主が全被害被るの？

[15757: 匿名さん]

>15756

契約で危険負担として、自然災害とか売主、買主双方に責任がない理由で毀損した場合は売り主が負担して修復するって普通は規定される。契約書を要確認。

[15758: 匿名さん]

>>15757 匿名さん

ありがとうございます。

[15759: 匿名さん]

選手村として利用後、外壁や植栽とかもリノベするんですか？利用後の3年間って結構長いと思うんですが。総額だと高額になるし、折角高い買い物したのに引き渡し時に汚れてたり、相応に劣化してたら、なんか残念だなぁ。

その辺ってどうなんだろ？

[15760: 匿名さん]

外壁はやり直すようですね。植栽はちょっと分かりませんが、植栽をリノベって必要でしょうかね？

[15761: 匿名さん]

外壁って吹き付け？　なら、数年で色褪せちゃうから塗り直しは必要だね。ただ次の塗替えは最初の大規模修繕の時。

[15762: マンション検討中さん]

植栽はキチンと定期的な手入れがされているなら、むしろ3年後の方が見栄えは良いはず

[15763: 匿名さん]

>15762

定期的な手入れするのかな。誰も入居していない状態で。

[15764: 匿名さん]

>>15763
委託業者がやるんじゃない？
誰も住んでないっていうけど、ほとんど建物は完成してんだから、
一定の管理は成されるんじゃないの？放置すれば結局デベの負担が増えるだけだし。

引き渡し時に枯れてればみっともないし（もちろんクレーム対応）、
植栽は通常引き渡し後は二年間補償の範疇だし心配し過ぎることもない。
ま、4年近くある訳だから一発目のがしっかり根付いてくれると言うことなしだけどね。

[15765: 匿名さん]

>15764

クレームされてから対応ってことで放置の可能性も。

[15766: 匿名さん]

その場合でも、入居者には別に不都合はありませんね。
生態系も安定するでしょうし、4年あるのは植栽の面から言えばむしろ良いと言えるでしょうね。

[15767: 匿名さん]

>>15765
じゃあそれでいいよｗ
一発植えて放置して、4年後に枯れてる分を間引いて植え直して解決だな。

[15768: 匿名さん]

共用部分って管理組合で指摘。入居直後は管理組合立ち上がってないから指摘して対応するのは、その一年後だろうね。

[15769: 匿名さん]

なぜ一年後？？

[15770: 匿名さん]

点検時期。

[15771: 匿名さん]

別に点検待たなくても、枯れた植栽があればすぐ対応するでしょう。

[15772: 匿名さん]

>>15768
何が何でもネガティブに持っていきたいみたいだけど、
常識で考えて枯れてたり壊れてたり目に見える不具合を放置したまま引き渡す訳ねーだろｗ
4000戸規模×人数分のクレームなんか考えただけでゾっとするｗ

[15773: 匿名さん]

ずっと日陰で日当たりが全然なさそうな位置にも植栽あるよね。
そういうのは、維持できるのかな？
保証期間過ぎて、枯れるたびに管理費で植え直すのかな？
それとも日陰を好む植物を最初から植えるのかな？

[15774: マンション検討中さん]

>>15766 匿名さん

これは間違いない

[15775: 匿名さん]

晴海の清掃工場はあのままなの？　発電してると思うけど、あの電力はどうしてるの？　

[15776: 匿名さん]

>>15775 匿名さん
数十年はあのまま。
エネルギーは隣のホットプラザ晴海へ。

[15777: 検討板ユーザーさん]

第一期楽しみですねー。
お祭りの予感。

[15778: マンション検討中さん]

玄関にあがりかまちがないのはどうなの？
地味に困るんだが

[15779: マンション検討中さん]

ここは植栽がすごいから経年優化しそう。
植栽が育って広尾ガーデンヒルズみたいになればいいね。立地は違いますが、雰囲気はそうなるかもしれませんね。ビレッジごとにゲートがあればよいのに。

[15780: マンション比較中さん]

パンダ部屋に突撃して、外れたら諦めます。

[15781: マンション検討中さん]

>>15778 マンション検討中さん
kwsk

[15782: 匿名さん]

冷静に考えて地下鉄駅が環２にできる前提じゃないと、こんな強気の価格つけられなくない？
しかも、ここのタワーは勝どき東と時期が近いし、その１年後には豊海の再開発もあるし。

[15783: マンション検討中さん]

>>15751 匿名さん
顧客の資産を守るのが第一だから
それが、達成できない物件は避ける
地盤が悪すぎるとか嫌悪施設あるとか依頼主の安全や資産に影響ありそうな物件は勧めない

[15784: マンション検討中さん]

いや、オリンピックに出る外人にあわせてるのか玄関に靴を脱ぐ場所がないのよ。確かに車椅子でも入れるが普通に困るんだが

[15785: マンション検討中さん]

>>15784 マンション検討中さん
それな。おれも少し前に同じレス書いたんだよ。子供いると砂とかゴミとか玄関に多くなるから地味に困るって。子供は座らないと靴も履けないし。
そしたら港区の高級マンションは上がり框なしが普通ですよとかレスされて、しらんがなってなった。

[15786: マンション検討中さん]

かまいたちの夜だな

[15787: マンション検討中さん]

モデルルーム見ていいなあと思った人は現地まで見に行くことをお勧めします。ほんとに団地臭半端ないです。ドゥトゥールとかパークタワー晴海の外観見た後だとマジで萎えます。

[15788: 検討板ユーザーさん]

>>15785 マンション検討中さん

いや、天井高セコく稼ぐ手段だと
レスしたよ。
中華のマンションだと普通に使う手

[15789: 匿名さん]

>>15751 匿名さん

そんなことない。いつも、資産価値をデータに基づいて評価してるだけ。

[15790: 匿名さん]

>>15785
玄関マットは有効な手段だよ
子供は靴だけでなく全身にゴミつけてくるんで玄関で裸に剥いて着替えさせたりシャワーに入れるといいよ。花粉症対策にも有効

[15791: 検討板ユーザーさん]

>>15759 匿名さん
汚れてるところは全部交換だよ。
ドアもビニールコーティングして汚れないようにするらしいし。

[15792: 匿名さん]

>汚れてるところは全部交換だよ。


内覧会、汚れているところの交換漏れがないかのチェックで普通の物件より大変そうだな。内覧時間を長く確保するとか配慮してくれるのかな。

[15793: 名無しさん]

>>733 匿名さん

スミフが余りまくってるもんな。

[15794: マンション検討中さん]

保育園なんて0歳で希望出して、待機児童になっておいて9月から認可外に預けて1歳クラスにまた応募でほぼ100％入園できるっしよ。
認可外に預けるのは7ヶ月。その間10～13万払うことになるが、70～91万円程度。ここの検討者ならたいした金額じゃないっしょ。余裕余裕。

[15795: 匿名さん]

急に勢い失速した？？
実際大丈夫なの？

[15796: 匿名さん]

>>15759 匿名さん
もちろん入居前に清掃等はするだろうけど、竣工して4年も経つと相応に落としきれない汚れや劣化などはあるよ。あの辺だと海風や日焼けとかも多少影響あるだろうし。同じ晴海で2丁目のティアロが3年？4年？とかだから、参考程度に見てみたら？

全体では綺麗に管理されてるけど、細かい所見ると経過年数相応だと思うよ。

住む前から4年経過してるし、その辺をどう捉えるかかな。決して安いって程の価格でもないし、駅直などの特別な魅力がある訳でもない。

[15797: 匿名さん]

最近MRへの誘いメールが頻繁に来る

[15798: 匿名さん]

人気だからねー

[15799: 名無しさん]

>>15797 匿名さん

>>最近MRへの誘いメールが頻繁に来る

デベからの誘いメールですよね。

[15800: 匿名さん]

スレの勢いも停滞してる感じ？