HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[15451: マンション検討中さん]

>>15449 匿名さん
もっと金利下がるということ？０、３%？

[15452: 匿名さん]

>>15450 マンション検討中さん

結局は何を選択するかって事だからね。
ここより良い選択肢があるのなら、それを選択すれば良し。

しかし、ここより良い選択肢がないのも事実。

[15453: マンション検討中さん]

>>15448 匿名さん

４年後買うなら、今から４年賃貸決定

[15454: 匿名さん]

>>15453 マンション検討中さん
新築を買うという事はそんなもんでしょう。普通の新築と比べ1年多いくらいで、まあ、許容範囲？

[15455: 匿名さん]

うん。何を騒いでるのか分からん。

[15456: 匿名さん]

1000戸も売れれば黒字事業。永遠に売り続けても問題なし。超長期在庫でダラダラやりますよ。

[15457: 匿名さん]

しかし勝どきに行く通りって、完全に死んでるんだよな
勝どきのタワーの人が期待してたビルの再開発は結局進学塾が入居だったし、今後も期待ができない
なんか勿体無いね

[15458: 匿名さん]

>>15449 匿名さん
いや、ここ買わなくて他買えば
先にはならずに前になるよね？
特に中古ならすぐ入れる。
特定の物件押す訳ではないけど。

4年後の物件よりは
先にならない。

[15459: マンション検討中さん]

晴海、勝どき辺りって埋め立て地特有の湿度の高い空気あるよね。
なんなのかな…

[15460: 匿名さん]

サラリーマンなら元本4000万まで金利予約する方法あるだろ。準備してないのか。

[15461: マンション検討中さん]

サラリーマンの４年後なんて、人事異動になってそう

[15462: 匿名さん]

そう？うちは10年20年同じ部署とか多いけどね

[15463: 匿名さん]

>>15427 マンション検討中さん

利益の定義次第。
購入前の賃貸に住み続けた場合より儲かれば御の字。住み心地も賃貸より上だし。

[15464: 匿名さん]

世帯年収1500万、サラリーマンで、転勤はありません。予算は8000万までです。子供は二人います。ここを検討しています。ボリュームゾンかな。

[15465: マンション検討中さん]

>>15463 匿名さん

投資なので住みません。即売却か賃貸運用の二択になります。

[15466: 匿名さん]

意外にも駐車場希望者は少ない様ですねー。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1129341861749854208

[15467: 匿名さん]

ここのマンション(特にタワー)が立つことで景観が潰れるマンションってどこ？

[15468: マンション検討中さん]

ここ買うことになったら娘の名前ははるみちゃんにします

[15469: 近所在住さん]

>>15466 匿名さん

でもこの感じでちょうど設置率と同等って感じですね。。ハイルーフ枠など考えるとこれでも厳しそう。

[15470: マンション検討中さん]

>>15468 マンション検討中さん

元カノの名前がハタ ハルミでした。

[15471: 匿名]

https://www.youtube.com/watch?v=nacO0gaahIY

やっぱり不動産は立地だよなー。

[15472: 匿名]

https://www.youtube.com/watch?v=Q9l_I6V4pw0

木梨憲武さん不動産コンサル始めたんですね。

[15473: 匿名さん]

のちに清掃工場の移設を訴えてそこに商業や企業ビルを誘致することはできないのかな？

[15474: 匿名さん]

>>15473 匿名さん
これだけの住民数ですからね。
区内での影響も相当になると思います。若しかしたら、何でも出来てしまうのでは？

[15475: 匿名さん]

>>15473 匿名さん

そりゃ３０年もすれば老朽化するだろうし、移転するのでは？

[15476: 匿名さん]

ユーチューブ貼り付けてる人は何なの？
勿論、私はスルーですが。

[15477: マンション検討中さん]

>>15473 匿名さん
移転先がないと移転できない
で、中央区でここ以上に土地が空いてるとこある？

[15478: 匿名さん]

>>15477 マンション検討中さん
2丁目の都有地でいいんじゃない？

[15479: マンション検討中さん]

中央区の最果てが今のごみ処理施設なんだから、他に移す場所なんてあるわけないじゃん。

[15480: 匿名さん]

>>15474 匿名さん

選挙の投票率は超低そう

[15481: 匿名さん]

>>15475 匿名さん
焼却炉の寿命が来たら建て替えます。
同じ場所で建て替える事が多いそうです。
移転しようとしても受け入れ先を見つけるのは至難の技なので。
また建て替え工事期間は、数年かかります。
(今計画されている江戸川清掃工場は6年)
その間、他の区の清掃工場がゴミ処理を請け負ってくれるような仕組みになっているそうです。

[15482: 匿名さん]

反対の起きづらい、人があまり住んでないところに建てるしかないから仕方ないね
処分場建ててから近くにマンション建てて、邪魔だから他に行ってくれってのは虫が良すぎる

[15483: 匿名さん]

戸建区画でもいるよ
ゴミ捨て場前のウチを安く買って
後でゴミ捨て場移転を訴える人

[15484: 匿名さん]

賃貸部は普通の賃貸？
旅行者相手の公式民泊になったりはしないよね？

[15485: 匿名さん]

話題先行だけど冷静に考えると買ってはいけない物件。この記事に駅まで往復40分と買いていますが、玄関からホームまでなら往復1時間ですよ。ありえませんよ。

https://www.j-cast.com/2019/05/19357725.html?p=all

[15486: 匿名さん]

東京都から格安で仕入れておいて、大手デベロッパーが周辺で開発販売している他物件の価格に影響しないように、高値で販売するのに違和感がある。これでは大手デベが儲かるだけで、東京都民にとってはマイナスでしかない。儲け過ぎた利益の一部は東京都に返還すべきだと思う。そういう契約になっているというと聞いたことがあるが、実際のところは不透明なので徹底してメディアに追及して欲しい。とても小池知事が掲げる都民ファーストではない。

[15487: 匿名さん]

それから、移転させる合理的な理由がないんですね。清掃車の頻繁な出入りを含めても大気検査は合格していますし、高い煙突から出る白い煙は水蒸気です。
見た目が悪いから移転しろでは、理由にならないんですよね。

[15488: 匿名さん]

>>15484 匿名さん
シェアハウスはやるようです。

[15489: 匿名さん]

>>15488 匿名さん
危険だなあ。

[15490: 職人さん]

清掃工場って、都内にこんだけあるからね。

[15491: 匿名さん]

ここ買う前に水素インフラ勉強しとかないと。
いよいよ水素タウン実装！に乗るかどうか。
商用化に向けてのコストダウンはこれからみたいだし。板マンなのに固定資産税がバカ高いのは、水素インフラの整備費が建築費に計上されているからなんでしょうか？？

選手村地区エネルギー整備計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h28/pdf/topi059/topi059_01...

[15492: マンション検討中さん]

水素はすでに
Sonyのベータみたいな存在。

悪くないけどシェアで負けてるから
今後もスケールメリットがない。
実験台か何かのプロパガンダだと思うよ。

[15493: 匿名さん]

年収に見合った所に住む様に。下手に背伸びし過ぎると詰むよ。ここは世帯で2000万以上ね。

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/00000011/?utm_source=ycd&utm_medium=...

[15494: 匿名さん]

>>15486 匿名さん

マンションを買う一部の人が得をすることが都民への還元とは言えないね。

購入者の固定資産税を高くして、都に還元だね。

[15495: 通りがかりさん]

>>15493 匿名さん

この時にびびって、身の丈に合った5000万くらいのマンション買ったやつの機会損失大きかったけどね。
無理してでも1億くらいの都心に買ってれば、3000万は余裕で利益出てるから。

結果論だけど、今のところそんな結果だよ。

[15496: 通りがかりさん]

ローン中で銀行に抵当権があるうちは、勝手に売れないけど。

[15497: 匿名さん]

昔ここにオートウェーブがあった時はよく来てたな
あのだだっ広い敷地がマンションになっちゃうなんて時代は変わるなー

[15498: 評判気になるさん]

>>15496 通りがかりさん
？？売れるよ。売って抵当権消して所有権移転登記するんでしょ。

不動産買ったことある？

[15499: 通りがかりさん]

>>15498 評判気になるさん
あるよ。
普通は完済してからだよ。売るのは。
抵当権がついたまま売るの！？

[15500: 匿名さん]

でも残債割れしたら最悪だけど

[15501: マンション検討中さん]

>>15499 通りがかりさん
普通はそのまま売って打った後完済が多数派だよ。
抵当権は売却日に同時に外れる。

[15502: マンション検討中さん]

ところで、港まつり盛り上がってますよ！！
議論も良いですが、遊びに行ってみてはいかが？

[15503: 匿名さん]

完済してから売るのが普通？
貴方の普通は皆んなの普通ではない。
視野が狭いなあ

[15504: 匿名さん]

>>15502 マンション検討中さん

背景がまつりの雰囲気を損なってないか

[15505: 匿名さん]

>>15498 評判気になるさん

一括返済しないといけなくなるから、勝手には売れない。

[15506: 匿名さん]

>>15479 マンション検討中さん

老朽化したらごみ処理施設も移設せざるを得ない。仕方ないよ。

[15507: 匿名さん]

>>15502
絵的に昔の軍艦島を思い出すなぁ
https://journey-of-japan.com/guide/63/3/02.jpg

[15508: 検討板ユーザーさん]

早くも植栽が始まってます。植栽が全体的に進むとポジ感がすごいことになりそーだな。売る方も楽できそう。

[15509: 匿名さん]

おお、4年後には結構育ってそうですね

[15510: 匿名さん]

色があんまかっこ良くないな
普通に団地っぽい

[15511: 匿名さん]

>>15508 検討板ユーザーさん
一昨日通ったら所々枯れてたね。枯れてない所もくたびれて元気がない印象だったけど、、。やっぱり海沿いとかの植栽は青々とはならないね。

[15512: 匿名さん]

４年後には青々と茂って、経年変化優化って感じでしょうね。楽しみです。

[15513: 匿名さん]

枯れてるようには見えないですね。

[15514: 匿名さん]

最近は画像投稿できるから、嘘はすぐにバレる

[15515: マンコミュファンさん]

>>15502 マンション検討中さん
行ってみて気付いたんですが、ここのベランダって胸の高さまでのコンクリウォールなんですね。リビングのソファー座った状態では海見えないのかぁって考えると、永久眺望にお金払うって考えかたは厳しそうですね。

[15516: 匿名さん]

海側はベランダがカモメの糞だらけになりそう。

[15517: 買い替え検討中さん]

えっと、だから一括返済するために売るんじゃないでしょうか。。。
確かに残債＞売値だと一括返済するために銀行への返済のための追加資金が要りますけど。

残債あったら売れないって言うんなら、じゃあ手付払って引き渡し直後に転売してる人たちはどんなテクニック使ってるんでしょうね。。。

[15518: マンション検討中さん]

手数料が高いなあ。8,000万位の部屋で500万ぐらいかかる…。

[15519: マンション検討中さん]

この水準では転売して利益なんか出るわけない。

[15520: マンション検討中さん]

潮風にどれだけ耐えるのかは予想つかない。

[15521: 匿名さん]

>>15520 マンション検討中さん

東京湾奥で、潮風ってほとんど無いと思いますが

[15522: 匿名さん]

予想付かないなら、リバーシティの植栽や有明テニスの森の森の具合を見てみたら？

[15523: 匿名さん]

>>15517 買い替え検討中さん


一括返済が必要なので安く売れないってだけでは？

[15524: 匿名さん]

植栽心配なら、海の森なんかも見れば良いと思う。

[15525: 匿名さん]

まあ、値上がりは確実と言って良いのでは？
流石にそれに異論は無いと思う。

[15526: 匿名さん]

値上がりは間違いないでしょう
買える人がうらやましい

[15527: マンション検討中さん]

8000万の物件でも手数料考えると1000万以上は値上がりしないと投資としての旨味はないですね。購入手数で500万円、売却時にも400万ぐらいの手数料がかかりますからね。売却益にも税金乗っかってくるので、頭金800万に対して4年後に数十万の利益だと投資効率が悪いですね。

[15528: 匿名さん]

8000万円が5年後に9000万円で売却できますかね？

[15529: マンション検討中さん]

>>15528 匿名さん

今までのマーケットでは可能でしたが、そろそろ厳しいのかもと思っています。

[15530: 検討板ユーザーさん]

モデルルームと現地見て諸々考えましたが、下記を如何に考えるか…？が一般的なサラリーマン購入者の悩みかと。

●価格→確かに坪単価は近隣タワーマンションより安いが、面積広い分購入価格は近隣タワーマンション並かそれ以上の印象。
●ランニング→管理費も面積広い分高い。修繕費は長期計画が未決定。一般的に修繕費は5年で倍10年で3倍になることを想定すると終の住処とはし難い。敷地面積広いが戸数が少ないので近隣タワマンよりは固定資産税が割高になることも懸念材料。
●将来の転売価値→転売時に購入時の価格（八千万円オーバー）を上回る事は恐らくなし。中古に8千万円以上出してまで買う層は、将来的にも限定的と思われ、マーケットは小さいが競合地区が多い。また、オリンピック村地域はこれ以上の開発余地はない為、極端な資産価値の向上は想像し難い。オリンピック後の勝どき埠頭地区の再開発を考えると明らかに供給過剰が予測される。
●賃貸→近隣のタワマンの賃貸在庫の過剰、同じ地区内に賃貸棟建設予定、駅からの距離を考えると価格競争力に乏しく、貸出の際は苦戦しそう。
●その他→現地確認しての感想ですが、建物自体は特色ないURのような雰囲気ですので、とても1億弱出して買うような高級感はない。
…というわけで一旦離脱ですね。

[15531: 名無しさん]

俺も離脱するわ。
新潟？のBRTって失敗だったんでしょう？
銀座へは結構、距離があるからね。
歩いてなんか行けないし、自転車なんか置くとこないし。
最寄りの駅が勝どきと新豊洲ってのがショボ過ぎるw

[15532: 口コミ知りたいさん]

BRTは専用レーン出来なかったんですよね？
朝とか渋滞するのでしょうか？

[15533: マンション検討中さん]

>>15530 検討板ユーザーさん

分析ありがとうございます
参考になりました

最低坪単価、管理費がパークタワー晴海と同程度で固定資産税はパークタワー晴海より高い可能性がある‥立地や建物のグレードを考えると販売時期に差があるとはいえ、パークタワー晴海よりも安くすべきだと思います

[15534: マンション検討中さん]

このスレも最近静かですし、やはり皆さん購入に足踏みなんでしょうね

[15535: 匿名さん]

だね。ちょっと高いね。

[15536: 匿名さん]

>15533

固定資産税は６０万とぶっ飛び価格なのが、少し前に話題になってたけど。

[15537: 匿名さん]

経験から.,.
60万円はないね。
30万円ぐらいと思います。

[15538: 通りがかりさん]

値上がり期待するならタワー一択でしょ
価格も総戸数考えると数をさばかないといけないのでそこまで差はつけられないだろうし

[15539: 検討板ユーザーさん]

>>15534 マンション検討中さん

眺望、抜け感、オリンピック選手村…等々キャッチャーなワードには最初は惹かれますが、実際眺望の良い角部屋は1億超えるし、それ以外の部屋は海沿いにはあるけど、ベランダに出ないと海見えないし、抜け感も、道は広いものの建物自体は近接してる…と、
ちょっと冷静に考えると、同じ価格で買える他の物件の方が良くない？って言うのが大方の意見なんですかね。なんとなく。

[15540: マンション検討中さん]

晴海は強風すぎる
普通に歩けないときあるし

[15541: 匿名さん]

>15537

そのあり得ない額を営業が言ってる。

[15542: マンション検討中さん]

タワーも抜け感ある部屋は急に高くなると予想

[15543: 匿名さん]

このマンションの西側には東京湾で遮るものがないから冬の北西風はかなり強いでしょうね。マンションが建った後もビル風で更に強い風が吹きそう。

[15544: マンション検討中さん]

シービリッジが総合的に優位かな

[15545: マンション検討中さん]

但し、シービレッジは長谷工なだけあって角部屋のFIXサッシも上下分割式の安いタイプ。おいおい(笑)

まーしかし今後の話をするとサンビレッジのレインボーブリッジ側はどんな値付けになるかな。北西向きという方角。サンの中では交通結節点から遠い。しかし都心ビューあり、と。(冷蔵庫ビューかもしれないけど。)

都心ビューがあまり見えないなら、水辺向きの中では格安間違いなしですね。

[15546: マンション検討中さん]

https://www.youtube.com/watch?v=WKZXsUr1b1w

ハルミフラッグもチャイナハルミになるのかな。

[15547: 匿名さん]

タワーは部屋がせまくなりそう

[15548: 匿名さん]

>>15545
シービレは天井が５センチ低い。
但しその開放感からモデルではほとんど差を感じなかった、
もちろんモデルルームマジックかもしれん。
オプてんこ盛りでモデルルームって概念はなく、
新たなネーミング（忘れた）を提唱してると担当も苦笑してたｗ

メリットはスロップシンク（地味に便利）とレンジフードと、トランクルームと、
ペラボーではなくコンクリ壁でしっかり仕切られてたこと（部屋毎に要確認）。
南の抜けや、標準的平均的な間取り、価格帯からシービレがど真ん中だろうね。
サンやパービレは単価の振り幅が広い。

[15549: 匿名さん]

ちなみにシーの上層階の一部は天井高260とか270って言ってた気がする。
差別化する為に各階を5センチ削ったのかな？
プレミアムと言うほど仕様差はつけないってことだったけど、
価格も出てなかったし、どのくらいの価格差なのか興味あるなぁ・・・

[15550: 匿名さん]

レファレンスルーム！　＜ あらたなネーミング