HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[14851: マンション掲示板さん]

>>14847 匿名さん
14838さんの「空きが出た」という書き込み見てサイトアクセスしたら申込できた。、
14838さんありがとう！

[14852: 検討板ユーザーさん]

>>14849 匿名さん
2軒目買えばいいのに。きっとかえるよ

[14853: マンション検討中さん]

>>14849 匿名さん

ここは言うほど安くないんですよね、ランニングコスト加味して考えると。数年前は本当にタワマン市況が良くて買えば値上がりするのが当たり前でしたが、そろそろパワーカップルでも手が届かない領域に入っているので、これ以上の値上がりは厳しそうですね。良くて現状維持。現状維持だとランニングコスト高い物件は投資には向いていなくて。

[14854: 匿名さん]

地下鉄できたらウハウハですね

[14855: 匿名さん]

地下鉄出来たとしても駅遠ですね

[14856: 匿名さん]

内閣府が景気悪化と宣言、日経平均先物が暴落中。晴海フラッグのモデルルームに行っている場合ではないよ。これからマンション価格の暴落が始まるからね。晴海も昔のように坪単価160万円くらいで買えるようになるよ。歴史は繰り返す。

[14857: 名無しさん]

坪単価160でかえたらいいね。生暖かい目で見守ってますよ。

[14858: マンション検討中さん]

いや?、これからダウントレンドじゃないか？
株も不動産も。
ここ、ランニングコスト高いのは知れ渡ってしまったから、中古で売り抜けるのはかなり大変だろうね。駅遠かつ高コスト。厳しそうだよなぁ

[14859: 匿名さん]

>>14856 匿名さん
マジで追証くらって、頭金パーになっちゃう人いそう。
ご愁傷様ですw

[14860: マンション検討中さん]

今こそ、ロープウェイ

[14861: 匿名さん]

ダウントレンドじゃないよ。一般的には。このマンションはダウンだろうけどね。

[14862: 検討中さん]

本当に坪単価160なったら喜んで一族郎党で何部屋も買う

[14863: 匿名さん]

増税延期でしょ

[14864: マンション検討中さん]

東京の不動産はまだまだ上昇しますよ。
特に都心5区は。500いくよ。きっと。

[14865: 匿名]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[14866: 検討板ユーザーさん]

>>14629 匿名さん
固定資産税は最大を伝えてるだけで実際はかなり安くなるので大丈夫ですよ。

それより駅までの通勤方法を懸念した方が良いです。
雨や雪の日、真夏はきついですよ。
こういった立地は、新築プレミアムがなくなるとリセールが厳しいです。

[14867: マンション検討中さん]

株価下げトレンド入った中で不動産だけ上げることなんてあるかなぁ

[14868: マンション検討中さん]

＞投資ってこういう開拓地を買うのが基本だよね。

この考えは正しいのですが、それでも開発前だからそれなりに安く買えるの場合が前提かと思います。既に価値向上が計算に盛り込まれすぎた値付けになっている気がします。
BRTがうまく運用されなかったらただの駅遠物件になり。そのリスクを取るにしても、さらに馬鹿高い固定資産税のリスクもあり。加えて景気減速のリスクも。

[14869: 匿名]

株が下がれば不動産もタイムラグでいずれ下がるよね。

[14870: 匿名さん]

東洋経済でも晴海フラッグを酷評。
内閣府が景気悪化宣言。株価も暴落中。
誰がこんな駅遠物件買うのか。買ってはダメな物件の代表格。

https://toyokeizai.net/articles/-/280843?display=b

[14871: 評判気になるさん]

オリパラの前に景気後退か。。。
欧米じゃ、東京が放射能に汚染されているなんて騒いでる人もいるらしいね。
ひょっとしたら、ボイコットする選手も出てくるかもしれん。
そうなると、オリパラ大失敗→晴海フラッグも大ゴケってことになるかもね。

[14872: 匿名さん]

>>14868 マンション検討中さん
開発されるか分からない土地を、リスク取って買うなら投資だけど、開発される事や内容まで決まって、開発後を見越した価格で買うことが投資のわけないです。再開発マンションはすべて開発後を見越した価格で販売されていますよ。開発利益はすべて事業リスクを取ったデベロッパーのものです。

[14873: 匿名さん]

>>14872
仰る通り。
フラッグは概要が見えてるどころか、BRT等未知のものを織り込んでる・・・
ただ選手村については分譲即完結だけども、
虎の門築地勝どき新市場有明の開発はまだまだ期待できるから悲観するほどでもないとは思う。
他力ではあるけど周りが盛り上がればここも当然連れ上げするからね。

真っ新というなら近隣なら坪200の潮見とか辰巳を買わないと・・・
前者は京葉線東京駅直通、後者は人気の豊洲から一駅。
何かのきっかけで大化けする可能性は十分秘めてると思う、もちろん責任は負わない。

[14874: 匿名さん]

固定資産税の件、火消しにやっきだね。算出のベースとなる路線価と標準建築費飲み直しがあるから４年後ということで安全を見て伝えてるみたいだけど、固定資産税って激変緩和の制度があるから変動幅は制限されている。大きくずれたとしたら、プロとして失格。

[14875: 匿名さん]

>>14874
同感。
近隣タワマンに住んでて80平米25万弱（減税期間はその半分）だから、
85～90平米ならいっても30万程度だと高を括ってるけど、不慣れな人は身構えちゃうよねぇ・・・
まあ実際に60万だったらドン引きだけどｗ

[14876: 匿名さん]

選手村マンション「晴海フラッグ」に渦巻く賛否　だって

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6323317

[14877: 匿名さん]

共用施設が充実しているということは、管理費が高額、将来の修積値上げも高額、固定資産税も高額になるのは仕方ないね。

[14878: 匿名さん]

大規模物件だとスケールメリットで共用施設が充実していても１戸あたりのコストはそれほど増えないはず。管理費・修繕積立が１．５倍、固定資産税が倍ってどんなからくりなんだろう。

[14879: 匿名さん]

街全体が最新設備であふれ、それが共有なら管理費も固都税もバカ高くなるよ。

[14880: 匿名さん]

固定資産税（＝評価額）の見積もりが妥当ということなら、予定価格は激安ってことだね（笑）。

[14881: マンション検討中さん]

個人投資家は、ディベロッパーが想定した価値向上価格と自分が想定した価値向上価格を比較して、安価だと感じれば投資を行います。それが今までの新築マンション市場では実際の価格上昇の方が大きかったために個人投資家に利益が上がっていました。今後は・・・そしてこの物件はどうなのでしょうね。

[14882: マンション検討中さん]

古くなっても値下がらないビンテージマンションは、管理費と修繕積立金は高くないですね。
ここって、20年後の管.積どうなるのかな。気になる。

[14883: 匿名さん]

>>14876 匿名さん

とりあえず、ここの検討者はほぼ間違いなく街の利便性等の将来への不安を拭えてないよね。
その不安を覆すだけのリーズナブル感があれば良かったけど、それが全くないからね。景気も先行き不透明なのに。

現時点で賃貸暮らしとか、現持ち家が60m2の人とかだけ決意してる感じかな。

シービレとかコンビニすら無いから不便すぎるだろ。(パークとサンのどちらかには入ると思うが)

[14884: 匿名さん]

>>14883 匿名さん
アンタさてはシーヴィレ狙いだろw

[14885: 匿名さん]

フラグと同じぐらいの価格帯で駅前希望ならこういう物件にしたら？実際にはフラグより高いかもしれないけどね。それでもダメなら千葉しかないかなぁ。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190514-00164230-suumoj-life

[14886: 匿名さん]

郊外の戸建てでも良いんじゃない？？

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190514-00164228-suumoj-life

[14887: 匿名さん]

管理費修繕積立金は確かに高めだけど、共用施設が充実したマンションに住みたいのなら仕方ない。高いといってもタワマンと同水準だし。

[14888: 匿名さん]

来場者限定メルマガ届いた！

[14889: 匿名さん]

冬の風が強い日は地獄だぞ?。夏よりも冬の強風は耐え難いぞ?。

[14890: マンション検討中さん]

もともとは、板マンで外廊下、かつ超大規模だから管理費修繕費はタワマンより遥かに安いんじゃないかという期待がこのスレではあったんだよね。
なのでタワマン同等で高くないという論調だとと、どうしても違和感がある。郊外だけどシントシティとか、プラウドシティ吉祥寺とか、同じような大規模板マンで管理費抑えめを実現できているわけで。なぜここがこんなに高いのかと思ってしまうのも仕方ないかと。

[14891: 匿名さん]

>>14887 匿名さん

確かにタワマンと同水準。
例えばここのサンプルで、85m2で27,000円の管理費だと、平米当たり320円くらい。
でも待ってほしい。フラッグを買う層は、本来同じ金額で70m2くらいしか買えなかった人たちが多い。
あまり意味はないが、仮にも上記管理費を70m2で負担するなら平米当たり385円超。高い。並みのタワマンと比べても全然高い。
じゃあその価値があるのかと言われれば、有ると思う。それだけ部屋が広くて、共用施設が充実してるのだから。

[14892: 匿名さん]

>>14891 匿名さん
暮らしてみてもいないのにそんな高額な管理費払うつもりになれないよね

[14893: 匿名さん]

>>14891
大体そんなもんだよね。
今のとこも80平米で修繕費管理費駐車場ネット代諸々で7万ほど払ってるけど、
ここも似たような感じじゃない？駐車場が不要なら月4～5万プラス固定資産税ってとこだろうね。
その価値については人それぞれだろうけど、
安い部屋で共有部分を使い倒すのが一番お得だとは思う、
だからパーティー屋セミナー屋が後を絶たない・・・

[14894: 匿名さん]

>>14890 マンション検討中さん

郊外のシントシティとか、プラウドシティ吉祥寺を買いな。

[14895: 匿名さん]

趣変えて一言、消防の出初め式みたいなものを晴海フラッグの前でやってました。ヘリが上空を旋回したり、カラフルな放水は見事！

[14896: 評判気になるさん]

>>14895
これですね。

[14897: 匿名さん]

>>14865 匿名さん
榊のものは貼らないでくれますかね。いつも外れてる人です。言うのは止められないけど、洗脳されないように気をつけたほうがいいです。

[14898: 匿名さん]

>>14888 匿名さん
ウチ届いてないです…。

[14899: 匿名さん]

>>14898 匿名さん

郵便物ではなくメールとかLINEで届きましたよ。

[14900: 匿名さん]

4000戸あるから部屋を絞らなければ何処かしら買えるのでは？マンマニさんも呟いてます。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1128097662413094913

[14901: 匿名さん]

>>14899 匿名さん
それもまだです…。ちゃんと2回目の予約も入れたんだけどなぁ…。購入対象に選ばれてないという事でしょうか。。

[14902: 匿名さん]

晴海埠頭の南にある三角屋根の建物はどうなりますか？壊すんでしょうか？

[14903: 匿名さん]

>>14902 匿名さん
壊さなかったと思いますよ

[14904: 匿名さん]

>>14901
気にし過ぎだよｗ
迷惑フォルダだったり行方不明になるなんてのはよくある話。

買い替えに伴うアドバイスやフローについての一般的な説明で、
即ごみ箱行きでも問題ない内容。


>>14902
係留施設としての主な機能は移転済みだし無くなることはほぼ決まってる。
但し、再利用するのか建て替えるのか公園になるのか何になるのか、それが何時なのか？
ってのは全く未定。

[14905: 匿名さん]

>>14904 匿名さん
参考になる情報をありがとうございます。

[14906: 匿名さん]

>>14905
あの辺り、狙い目だからねｗ
5～10年後に公園にでもなったら・・・パー角とシー角の単価差を比べると・・・
ただ見事に被る高さがあるから、ある程度の割り切りは必要だけどね。

[14907: マンション比較中さん]

>>14902
新客船埠頭の2バース目ができたら、廃止される予定。
https://www.cruise-mag.com/news.php?obj=20170524_03

[14908: マンション比較中さん]

”晴海客船ターミナルは青海新ターミナルの２バース目が完成するまで存在します”

https://mobile.twitter.com/kanoaoki/status/1102684781823717376

[14909: 匿名さん]

>>14908
ブログの最後で「公園になる」って断言してるけど大丈夫なん？事実なの？
旅客機能は完全に移すけど防災機能としての係留施設は残す可能性も・・・
って耳にしたんだけどなぁ
まあ政治家発信だし間違いないんだろうね
ってことはシービレの角はやっぱり争奪戦になっちゃうねｗ

[14910: 匿名さん]

>>14890
高くないとは思いません。
高いけど、1棟タワマン以上の数の共用施設があるだけでも、維持費がタワマン並みになるのはある程度仕方ない。安めの価格と維持費を期待していて今落胆している人達は気の毒ですが。

[14911: 匿名さん]

単価300万以下で買える部屋いっぱいあるじゃん。高い高いと言ってるのは、もしかして海側を検討してたとか？永久眺望だし、腐ってもここ中央区だからそりゃ無理だょ。

間取りが広くて総額が高くなるのも仕方ない。よって管理費や修繕積立金だって比例する。

広くて安くて海が見たけりゃ、お決まりだけど千葉っきゃないでしょ。そうやって先人達も住み分けされて来た。

[14912: 匿名さん]

シーヴィレの角、FIX窓のフレームは上下分割のタイプ？

[14913: 匿名さん]

>>14912 匿名さん

ん？？

[14914: 匿名さん]

中央区でこの値段と考えれば、安いと思う。

[14915: 匿名さん]

エネファームは低周波の健康被害が問題になっている。今までエネファームが導入されていたのは主に戸建てで屋外設置。マンションの場合、居室のそばに設置することになるんでどうなるんだろうね。壮大な実証実験か。

[14916: 匿名さん]

よく「腐っても中央区」と言うんだけど、
じゃあここは腐ってるっていう解釈でok？

[14917: 匿名さん]

>>14916 匿名さん

腐ってると思う人はこの検討版にすら現れないのでは？


しかし駅力最低クラスの勝どき駅、徒歩20分ですからね。

しかも島の末端中の末端で再開発の見込みがない。後背地もない。

自分は腐ってるとは思わないけど将来性は厳しいと思う

[14918: 匿名さん]

サンビレのダイニングテラスステキだけど、サンビレじゃないと使えないのか…

[14919: 匿名さん]

>>14912 匿名さん
そうです

[14920: 匿名さん]

高い管理費払うなら、共用施設の詳細と、
街区の人しか使えないのかどうかは最重要だよね。
その情報が完璧に出てこないと、どこにするか部屋を選べない。

[14921: 匿名さん]

>>14920 匿名さん
もう出てますよ！
見学会に参加すれば教えてくれます。

[14922: マンション検討中さん]

だか?ら、管理費と修繕積立金が高いと、将来売却する時、かなり値下げしないと売れないんだって、地方のリゾートマンションと同じ運命だよねー？

[14923: 匿名さん]

>>14922 マンション検討中さん

買わなければ良いだけでは？

[14924: 匿名さん]

腐っても中央区ではなく、中央区なのに腐っているが正しい表現。晴海フラッグとして売り出した後は街の伸びしろが一切無い。
同じ湾岸でもみなとみらいのような明るさはなく、人工的で不気味な街。海風が建物に当たり不快な低音に悩まされる。玄関から駅ホームまで30分もかかる絶望。
世間から隔離された陰鬱な街。こんな街には住んではいけない。

[14925: 匿名さん]

>>14922 マンション検討中さん
地方と一緒にされてもねぇ。笑
将来って未来の事が分かるの？？

[14926: 匿名さん]

2丁目のPT晴海よりはマシかな。

[14927: 通りがかりさん]

墨田川の向こうは、中央区ではないというのが感覚だからね。埋め立て地の月島、勝どきでさえ？なんだから尚更。

[14928: 匿名さん]

>>14927 通りがかりさん
勝どき月島は、豊洲と同じ『湾岸』カテゴリー。
自分は茅場町に住んでるけど、埋め立てエリアのことは、周りの人は湾岸って言ってるな。

[14929: 匿名さん]

ウチはパンダ部屋までいかなくても、単価安い部屋狙いでいきまっせ！

[14930: 匿名さん]

>>14929 匿名さん
へー、ウチはシーヴィレ。

[14931: 匿名]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[14932: 匿名さん]

豊海運動公園の整備って終わりました？

[14933: 匿名さん]

>>14932 匿名さん
今整備中で来年3月頃完成予定。

[14934: 匿名さん]

うちはパンダ一択。
だめなら、景気後退と不動産の景気遅効性にかけて、しばらく見守ります。

[14935: 匿名さん]

教えてください。パンダというのはどの棟の何階あたりなんですか?それとも250以下の部屋のこと?

[14936: 匿名さん]

>>14928 匿名さん

元を辿れば茅場町あたりも埋立地だけどね
ハザードマップも良くないよね

[14937: マンション検討中さん]

坪600、まだまだ上がるっていう人居たよね？

[14938: マンション検討中さん]

>>14935 匿名さん
パンダってのは坪単価ベースで一番安いとこだから、パークC棟道路側かな？
マンマニさんもおすすめ認定してたとこ。

[14939: 匿名さん]

本日14日夜22時より
密着！住宅ローン破綻　サラリーマン危機最前線
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4279/index.html?1557740739

[14940: 匿名]

https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html
榊さんとは違う見方だな。

[14941: マンション検討中さん]

>>14940 匿名さん

じゃあ正しいってことだね

[14942: 匿名さん]

>>14934 匿名さん
これだけの総戸数だから、例え1期がダメでもいずれかは買えるでしょう。良いのは階数格差が殆どない事だね。

[14943: 匿名さん]

榊（笑）

[14944: 匿名さん]

>>14942 匿名さん

２期から値上がりだから、なかなか難しくなりそうな予感。

[14945: マンション検討中さん]

榊のリンクは貼るのやめて下さいね。間違ってクリックして彼にお金が落ちるのが腹たちます。
彼はもう間違いを突き通すしか道がないので、見るだけ無駄です。たぶん。

[14946: 通りがかりさん]

>>14945 マンション検討中さん
同意です。ホント榊の記事や動画ウザいですね。前向きな検討の邪魔です。

[14947: 匿名さん]

>>14940 匿名さん
賃貸相場が上がっているのはホントにそう。地方からの流入人口を考えれば当然のことなのかも。

[14948: マンション検討中さん]

モデルルームでは、はじめに高い部屋を売ると聞きました。要は眺望のいいところ。そうすると、部屋のスペックが違うので、売れなくなった時に単価を下げても説明しやすい。うまい戦略です。

[14949: マンション検討中さん]

>>14939 匿名さん
見た見た。
これ、リアルにハマる晴海フラッガーいるんじゃない？
働き方改革で残業代減少→ローンが返せなくなって督促状→晴海フラッグを手放すも売却額をローン残高が上回る…

年収1400万の人が8400万の物件のローンを払えなくなる現実を見せられると、テンション下がるな。。
物件売ったのにローンの残債が1000万残るだなんて、悲惨すぎ。

[14950: 匿名さん]

今住んでるマンションは眺望の悪さと住環境のせいで、個人的な性生活が円満に送れていません。いつもすぐに萎えてしまう。見た目良さそうなのでここを検討しているが、住んでみないと分からないのでまた同じ風にならないか気になる。