HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[147881: 匿名さん]

湾岸埋立地は無価値な３等地なんですが、そもそも人が住む場所ではないので、建築制限がユルユルなんです。
だからタワマンが好き放題に建てられて、マンション業者がぼろ儲けできます。
田舎者は高層ビルが珍しいので、そこに住めたら嬉しくてたまりません。
ここに需要と供給がマッチするわけですね。
かくして、湾岸は田舎者に大人気のエリアとなってます。　

[147882: 名無しさん]

確かにタワマンは都心に建てるものであって世田谷等の郊外には全く必要ないですね

[147883: 匿名さん]

空室税が導入されても儲かるのは無能行政だけやで～
住民に還元されるわけじゃないんや
改善したい自治体からしたらええ迷惑やな

[147884: マンション比較中さん]

>>147882
絶賛衰退中の神戸市にも不要ですよね。
将来的に、「タワマンだから」ではなく、「ろくに需要のない神戸市だから」廃墟になりそうです。

[147885: 匿名]

神戸はダメ。三宮とか汚すぎる。がっかりしたよ。

[147886: 匿名さん]

>>147879 口コミ知りたいさん

大丈夫なんです。川越は近代的な街（川越駅）と古都（本川越駅）で分かれています。街が２つあるんです。心配かけてすいません。

[147887: 匿名さん]

>>147879 口コミ知りたいさん

それと、京都には蔵造りの街はありません。京都に無いモノしかありません。１つも被ってないんです。ライバルには丁度いい相手ですが。

[147888: 匿名さん]

明治時代の織物市場です。新旧比べてみてください。川越はさらっと、こういうのが出てくるんですね。どんな暮らしがあったのか興味が出てきます。

京都にはできません。京都御所はいいですが、街はよく見るとプラスチックの古く似せた建物が建ってるだけでした。。

[147889: 検討板ユーザーさん]

>>147881 匿名さん
まだこんなこと言ってる人いるんだなぁ

[147890: 口コミ知りたいさん]

でも、実際晴海は世田谷よりも遙かに僻地、というか陸ではないというのが都民の共通認識だから
ゴミ焼却場、下水理場、せいぜい資材置場しか使い途がありませんよね

[147891: 匿名さん]

>>147890 口コミ知りたいさん
23区で一番臭いのは、運河に未処理下水が放流されている品川や夢の島じゃないですか？

[147892: 匿名さん]

僻地：かたいなか。都会から遠く、へんぴな土地。

世田谷の事か。

[147893: 評判気になるさん]

>>147892 匿名さん
地歴が悪くて住環境が良くないのは、下水処理場や食肉市場のある品川駅の海側のあたりですよ。

[147894: 匿名さん]

>>147883 匿名さん

>>147872の動画にもあるように、
空室税の目的は、課税を嫌った投資目的の購入者が部屋を手放し、居住目的の人が適正な価格で購入できるようにすること。
海外では既に導入例があって、例えばカナダでは数年前から物件の現時点における資産評価額をもとに1％が課税される。時価１億の部屋ならその年は100万円の課税。大した金額ではないがそれでも空室率が15%下がったとのこと。
日本は5%くらい課税してほしいな。
https://torja.ca/starts2302/

[147895: 匿名さん]

>>147881 匿名さん

うーん・・・田舎者・・・。「田舎者は高層ビルが珍しい・・・」私もいわゆる湾岸のタワマンに住んでいますが東京生まれ東京育ちで田舎者ではありません。むしろ日本の地域差社会が広がるなかで田舎出身者で東京に出てある程度の経済的成功をしてタワマンに住んでいるヒトが多数というのはとても健全だと思います。ただ、残念ながら私の知り合い（知っている範囲には）そんなヒトはいません・・・東京と地方の格差が広がる中、もし都心のマンションに田舎から来た人たちが多く住んでいるというならば日本の未来はバラ色ではありませんか？

[147896: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5782/res/1681/

上記の航空ヲタク投稿をこちらがしている。
これのコピペ嫌がらせを発見したら報告されたし。
そいつは航空ヲタクではないのでこちらの話に割り込もうとしてコピペして邪魔してくる。当方航空ヲタクはマンション掲示板で航空機の話をしたいので迷惑している。

そいつを非表示しにしたら同一人物かある程度推測出来る。

[147897: 匿名さん]

ここに限らず色んなスレに誤爆していた例の48階の物件、2.2億で成約したようですね。
登記予定の法人売却という極めて買い手が限られるやり方だったので、引き渡し後の通常の販売なら2.3億以上でも売れるポテンシャルはあるのでしょうね。

[147898: マンション掲示板さん]

>>147897 匿名さん
えっ？2.2億？安すぎると思うんですが。
3億円は余裕で超えると思ってました

[147899: 評判気になるさん]

>>147898 マンション掲示板さん
いい加減にしな
クソ物件を持上げるなよ！
お前らが書けば書くほど、晴海はやっぱりヤバいと
いうことが伝わる

[147900: 匿名さん]

>>147899 評判気になるさん
23区で一番臭いのは、運河に未処理下水が放流されている品川や夢の島じゃないですか？

[147901: 匿名さん]

さすがにこんなことやってる奴いないよな？

住宅ローンで買ったタワマンの貸し出しは契約違反　銀行の指摘相次ぐ
https://news.yahoo.co.jp/articles/dce83b5edb287e67c16fdaba3d3eafdec80b...

無断貸しが分かると、0・5%以下の変動金利の「優遇金利」を適用外にして2%以上にしたり、投資用ローンへの借り換えを求めたり、一括返済を求めたりする。

[147902: 口コミ知りたいさん]

>>147892 匿名さん

晴海みたいな水上難民が何を遠吠えしようが、所詮は田舎者の僻みですよ

[147903: 評判気になるさん]

>>147897 匿名さん
48階のどの部屋ですか。

[147904: eマンションさん]

ここ板状なのにタワマン並みの値上がりしてるんですね！

[147905: 名無しさん]

>>147903 評判気になるさん

南向きの78平米です。
オークションの宣伝至る所に貼り付けてましたが、不動産売却じゃなくて、登記予定の法人の売却のようでしたね。
レインボービューかつ天井高2.9m位あって、普通に売れば2.5億でも買い手はついたでしょうね。

[147906: 匿名さん]

>>147905 名無しさん
レインボーブリッジの麓は未処理下水の放流口があるからあまり衛生的じゃないんだよな。

[147907: 評判気になるさん]

>>147905 名無しさん

ありがとうございます。
分譲価格14,590万の5T M78Hですね。
確かに2.5億以上売れると思います。

[147908: 口コミ知りたいさん]

自画自賛オツ

[147909: マンション検討中さん]

今回の利上げで総返済額2000万ぐらい上がってるじゃんｗ

金利8％ぐらいまで行くと思うけど、毎年払っても払っても借金増えていく恐怖あるな。

[147910: 口コミ知りたいさん]

今年の不動産市場動向の論調はどの記事見ても、中古は下落基調一色だね
金利もまだ序の口、これからも上がるし、空室税も取り沙汰され始めた
今年は修繕積立金も値上がりラッシュになる（うちのマンションは既にこの3年で1.8倍になった）
晴海は全てを安く設定しているので一層の覚悟が必要
特に、海に直面した湾岸は目に見えない海水のスプレー浴び放題だから、内陸より遙かに劣化スピードも早い
マンションの唯一のメリットである駅近でないところは更に苦しい
都心駅近を除き99％のマンションは新旧係わらず修羅場になる　安くて立地の良い物件以外は売れない
にわか投資家も中国人も今年は潮が引いたように皆慎重になるので、残った実需層（つまり金がない人達）にはチャンスかと思いきや、高止まりでは誰も手が出せず、結局値崩れする運命
それが結論です（それでも駅遠は最後まで残るね）

[147911: リーマン大家さん]

ハルフラが本当に人気があるなら、賃貸も常に百戸以上空きがあるのは明らかに人気薄の証拠
キャップレートも２％レベルということは値段不相応、つまりその程度の価値ということ

私は城西で集合住宅を一棟経営しているけど常に満室。キャップレート８％（実際は税や諸経費で５％程度でも回収済）
低層で景色も悪いし都心まで１Hかかり、RCでも築２０年だし賃料の㎡単価もハルフラより高い
ただ居住者の通勤先も都心３区以外の方が大半だし、駅近、駐輪駐車場あり（費用別途）、ペット飼育可、買物も飲食も選び放題。それがデフォなんだよね
自分の勤務する本社も都心３区から移り、自分も賃貸居住者もテレワークで在宅しがちになった昨今　
都心付近でも東京駅迄１０分で安い新旧の賃貸マンションはゴマンとあるが、最近は空室だらけと聞く
晴海のセールストークって一体何だろう？

[147912: 匿名さん]

法人譲渡価格で別途物件代が必要です

[147913: 購入経験者さん]

湾岸であれどこであれ、自分が住むためにマンションを買う予定の人は、慌てずにこれ見て勉強しよう

https://www.youtube.com/watch?v=yZOymJAB5ME

[147914: 通りがかりさん]

>>147911 リーマン大家さん

新橋って都心じゃないの？6分ぐらいでつくけど。。

[147915: eマンションさん]

>>147909 マンション検討中さん

8％って…
仮に8%になったとして、その時預金金利は？
2億くらい持ってたら預金金利だけで支払い出来そうだけど、貯金ないの？

[147916: 買い替え検討中さん]

私は今年不動産を買うのはチャンスかも知れないと思っています
なぜかというと、金利高と不景気でローン破綻者が続出し、市場に任意売却や競売物件がゾロゾロ出てきそうだから
団塊世代もそろそろホーム行きで郊外の家は既に空家だらけだし。
コロナ不況や震災でカツカツだった人達は殆どが変動なので、今年辺りが限界ではないかというのが私の見立てです
尤もマンションはいくらでもでてきそうだからどうせなら任意売却の戸建を狙うつもりです

[147918: マンション検討中さん]

>>147917 匿名さん
晴海フラッグがスラム街になるのは確実!

[147919: eマンションさん]

ここは板状なのにこの1年で8000人も住人が増えたんですね！

[147920: マンション比較中さん]

>>147915 eマンションさん

低金利が続いた時代、銀行預金なんかする訳ないでしょ。そんな暇があれば全額投資
実際株や金融商品、金プラに回して金融資産は3倍になった。低金利時代に借金しないのも間抜け
　返済原資は家賃、リーマン収入、投信（米国REITにドル、金、株と配当込）の3本
一応上場大手だから給料もそれなりだし、退職金も厚生年金も老後のお楽しみｗ
建物代は2億超、アパートローンは住宅より割高で変動2％前後
但しローン以外にも我家の建物代、教育費、車、別荘、生活費等色々かかったから
家賃（月2百万）が無ければ正直苦しかったのは確かだね
でもそれらがほぼ完了した現在も満室だし、貯えもあるので一生安泰だよ
これが銀行預金だととっくに食いつぶしていたところだ
不動産投資はインカムゲインが本流。そこに独自性・希少性が無いと勝てない
その点晴海は立地が悪すぎだし、交通も不便（深夜早朝使えないバスはアカン）
おまけに戸数（ライバル）が超多過ぎだから、初めからそもそも無理なんだよ

[147922: 住民さん1]

城西と湾岸住む人は求めるものが違いすぎるんだよな…
同じ金額でそちら方面も見てみたけど確かに広々とした家が多くて素敵ですねとは思いつつ、とにかくなんでも遠いという印象しかない車あるの前提というか
自分も上の人と同じく金利上げで脱落するマンション組+戸建て手放す組待ち
とはいっても期待するほど下がらない気はする

[147923: マンション比較中さん]

賃貸居住者は新橋まで6分なんでどうでもよくて
それよりもまず交通手段
１　玄関出て徒歩10分以内、電車発着も2、３分間隔、遠くまで乗換無しで行ける
２　電車に乗れるまでの時間が安定して短い（幅があるのはダメ）
３　始発は5時、終電も1時位まで
４　駅前やエキナカがゆったりして広場がある
５　駅前に駐車駐輪場があり　一時的な車寄せ駐車が可能

2）駅からマンションまで
１　途中に商店街があり、ウインドウショッピングやお茶できる
２　書店、図書館、公園、和洋中外食、医療、ホームセンター、スーパー
　　百円ショップ、ペットショップ、衣料、医院、小中高、金融機関、コンビニ
　郵便局、区役所出先、法務局、交番、消防、ガソリンスタンド　塾　お稽古
　スポーツ施設（テニス、ゴルフ、各種武道、福祉会館、コンサートイベント会場
　老人ホーム、複数の公園、趣味の教室などが一通りそろってどれもが複数ある
３　坂や歩道橋、信号、横断歩道迂回などが殆どない　
４　駅から自宅まで、夜間子供や女性の一人歩きでも安心できる
５　大雨や雪、代風でも安全安心に歩ける
６　暴走族などをみかけない

３）マンションの施設と運用
１　棟ごとに組合がしっかりし、常駐（できれば住み込み）管理人がいる
２　大型車含め駐車駐輪が中古購入でも希望者全員（できれば複数台）の希望に叶う
３　敷地内にコンビニや喫茶コーナー、交流の場、ゲストルームがある
４　複数の避難経路がある　
５　停電時の非常電源（発電機）切替がスムーズにできる
６　床スラブが厚く、ドア開閉や足音（飛んだり跳ねても）振動が階下に響かない
７　居住率が１００％なこと
８　管理修繕費滞納がゼロで計画的、大規模修繕や建替計画迄計算されていること
９　理事会担当が公平に回っていること
10　ゴミ出し違反、騒音、べランド喫煙、違反駐車などが皆無なこと
11　住民同士交流組織があり争いが無い
12　入居者に高齢独居暮らし、反社勢力、アジア系やイスラム系外国人がいない
13　共用施設が常に清潔綺麗に保たれる
14　管理人に名前を覚えられ、何かと相談ができ、宅配も置き配も安心
15　エレベータや駐輪駐車場の出入りが円滑で、順番待ちがほどんどない
16　EVの充電がいつでもできる
17　共用施設や植栽が常に綺麗に保たれている
18　電源施設が地下にない

城南城西や横浜川崎北部の駅近の新しいマンションはこれらがほぼ当たり前です
通勤時間よりも生活環境優先する人が大半です
これから人口減少を迎える中、そうでないマンションは淘汰されます

[147924: マンコミュファンさん]

城南はともかく城西とかまして都外とか田舎すぎて話にならん
新宿すら遠てなるのに

[147925: マンション比較中さん]

>>147922 住民さん1さん

遠いの意味がわからない
国民の９９％の目的地も勤務地も東京駅や新橋じゃないでしょｗ
我が家は23区内の西南だけど今の職場は近所。池袋まで電車に乗る時間は乗換なし30分弱
以前の勤務地大手町も乗換なし27分、新横浜や横浜は同様に15～20、目黒渋谷は10分
子供の通学先も新宿、横浜方面とバラバラ　中学高校大学は皆別方向　　　
そんな駅近で複数路線徒歩数分の我家でさえ、ファミリーなので車は不可欠
例えば今夜は碑文谷の木曽路（歩くのは遠くて行かないけど車ならすぐ）ですき焼きを家族で味わった
（晴海から勝どきの天竹で夜フグ食べに行く時、寒い中家族全員歩かせるのはしんどいし、帰りの時間気にしてバスに乗るのも嫌だよね）
車なら行動半径は広がるので年間数千キロ旅行しているし羽田や成田も車なら往復が楽
電車だと時間制約やら家族分の席取りに神経遣うやら荷物が大変だから出無精になる　
車を持ってもマンションだと出し入れに時間がかかるから出不精になる
家の過ごし方にも外出にも合理的なのが戸建流と言えばわかり易い

[147926: 匿名さん]

えっと、木曽路。。。笑

[147927: マンション掲示板さん]

田舎在住が快適ならそれで十分じゃないですか
そもそもなんで晴海と比べる必要があるの

[147928: マンション検討中さん]

車あると電車は必要ない。不便で駅と会社ビルがじゃま。

[147929: 坪単価比較中さん]

城西？ぷっw

[147930: 匿名さん]

>>147925 マンション比較中さん

30分？
遠すぎる。
どこの田舎ですか。