HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[14651: 匿名さん]

>>14640 マンション検討中さん

オリンピックの選手村の高さ制限知らんのか？
それとも更地に戻してタワマン6本建てれば良かったと？

[14652: 匿名さん]

>>14647 匿名さん
いや容積率が高いほど評価額も高くなるから関係ないですよ。

[14653: 匿名さん]

>>14612 マンション掲示板さん

当たり前の事を言うなよ笑
この晴海フラッグの規模で一期一次に全戸要望が入らなかったら本気でヤバイからな。
「ほとんど」じゃ値付け失敗なんだよ。

まあパンダでも無い、眺望が良いわけでもない部屋はすでに危険水域の値付けしてるけどな。

[14654: マンション検討中さん]

じゃあ失敗やん…w

[14655: マンコミュファンさん]

この物件ランニングコスト高過ぎて話にならん。

[14656: 匿名さん]

即日完売狙って小出しって可能性もあるよね。その場合、人気とは言えない。

[14657: マンコミュファンさん]

ぶっちゃげオリンピック後の誰も欲してない設備、もしくは防犯カメラなど過剰供給の設備を購入者に押し付けた挙句の高コスト。その分の本体価格のディスカウントもない。となると、ここは厳しいでしょうね。

[14658: 匿名さん]

厳しいでしょうね。
本気でヤバイからな。

[14659: マンション検討中さん]

>>14650
根拠と言われても厳しいのですが勝どき近辺の不動産屋に行って聞いてみて下さい。軽減税率適用前60万、適用後30万ちょっとと言われると思いますよ。当たり前の話なのですが税率は評価額の1.7%ですよ。

[14660: 匿名さん]

>>14644 匿名さん

三井健太さん、維持費や固定資産税の見込みは知らずに著書を書いたようで、GWのMRで営業が来場者に伝えていた情報は知らないとこのとでしたよ。

固定資産税60万は常識では考えられない、それほんとなら資産価値で見たら買ってはいけないが、さすがにそれはないでしょうとのことでした。

[14661: 匿名さん]

まあ、単なる倍率下げ工作のようですね。
固定資産税はこのあたりだと１０万くらいになるんじゃないですかね

[14662: 匿名さん]

若葉マークの連投エグいなw
同一人物かな？どうせあちこちの物件荒らしまわってる、近所の中古売りたい人だろうけどw

若しかして、ここのせいで影響出ちゃってる？

[14663: 匿名さん]

>>14644 匿名さん

出版イベントでランニングコストに触れていて、想定の固定資産税が高すぎだから買ってはいけないマンションと断言してたよ。

[14664: 匿名さん]

倍率下げ工作、騙される奴いるの？

[14665: 匿名さん]

>>14662 匿名さん
お一人さんでアレコレ名前を変えて頑張ってらっしゃる様ですよ。。

[14666: 匿名さん]

>>14664 匿名さん
ウッシッシ（笑）

[14667: 匿名さん]

>>14661 匿名さん

営業がそう発言してたのは事実なので、それをふまえて希望者はは申し込むでしょうよ。
掲示板見て、たっかー、やめようなんて人はいないだろ。

85㎡で固定資産税60万の試算について、掲示板でのネタだと思わせたいみたいだけど、MRに行けばだれしもわかることだよ。

期待を持たせるような変な工作はしなさんな。

[14668: 匿名さん]

>>14667 匿名さん

晴海レジデンスが10万くらいだし、同じくらいになるんじゃないかな

[14669: 匿名さん]

倍率下げ工作激しいね。

[14670: 匿名さん]

>>14663 匿名さん

正確には、聴講者の質問でその話が出て、それが本当なら絶対に買ってはいけないが、さすがにそれは無いんじゃない？嘘でしょ？って感じでしたよね。

司会の人が、私もMRでそう聞きましたけどと言ってて、えー嘘でしょ、そんな費用では絶対に売れない、信じられないなあ、販売考えたらそんなことあり得ないけど、なんて言ってたのには、「晴海フラッグは買いか」の著者が重要な情報知ってないと駄目やろと突っ込みどころありまくりでしたね。

[14671: 匿名]

>>14657 マンコミュファンさん
そうそう。「これだけの設備を維持する為に必要な維持費なんです！(｀・ω・´)」とか、いわれても、いやいやいらねーしとしかならんわな…

[14672: 匿名さん]

皆さん必死ですね…。
そりゃ確かにメディアやマスコミでも否が応でも宣伝されるし、全国からの購入検討でしょうから戸数も多いけど、ライバルも多い。

希望の部屋ストレートで欲しいですもんね。

[14673: 匿名さん]

豊洲や勝どきとの違いは昼間人口の少なさ。
就業人口は商業施設を覗いたらほぼゼロ。
イーオンがあるだけの東雲に近いが東雲は駅から徒歩圏内。
ここは東雲の駅から遠い版という印象。

[14674: 匿名さん]

>>14670 匿名さん

あと、管理費と修繕積立金が高いのが資産価値として気になるというかたの質問に、一万二万高い位で、トータル三万～四万位なら何ら問題ないと答えてて、いや、近隣のタワマン並みらしいんですがには、販売考えてそこまでは高くしないでしょ、大丈夫みたいな回答で、ほんまかいな、、、と少し心配になりました。

[14675: 匿名さん]

>>14664 匿名さん
地方で検討してる人はこの辺りの土地勘や情報が疎いから、結構掲示板で情報収集してる人も多そう。で、間に受ける人とかも中には居るとか居ないとか。

[14676: 匿名係長]

>>14672 匿名さん
営業さんお疲れ様です。

[14677: 匿名さん]

やっと案内会のメール来たけど5月6月は全て埋まっていて予約できない。もういいよという投げやりな感じで別の物件のモデルルーム訪問予約をしてしまった。駅近の方がいいかなあ。

[14678: マンション検討中さん]

>>14673 匿名さん
オフィスとタワマンを絶妙に組み合わせた豊洲の計画的な街づくりとここを比べちゃいかんぜよ。

[14679: 匿名さん]

>14668

当然それを知ったうえで６０マンなんて説明してるんでしょ。コンサバに見込んでいるといっても、これだけの差を読み間違えないはず。初めてマンション売るわけじゃないし。

[14680: 匿名さん]

>>14673 匿名さん
トリトンがありますよ

[14681: マンション検討中さん]

管理費+修繕積立金で月5万
固定資産税で月5万
トータル月10万のランニングコストって、
とんでもない地雷物件じゃないか？
よく考えたら。

[14682: 匿名さん]

>>14681 マンション検討中さん
同感です。
固定資産税が60万なら、買っちゃいけないマンションですよ

[14683: 匿名さん]

既に6月には2回め予約と要望書。でも、まだ一回目予約できていない人がいる。一期で出してる戸数からするともうほぼ完売の目処立ったんだと思う。

[14684: 匿名さん]

>14681さん
横浜の普通の板マン築4年80m2後半に住んでますが、管理費と積立金で月4万弱・ネット別、固定資産税軽減終了後約30、月3万弱、計月8万ぐらいにはなりますよ。

[14685: 匿名さん]

>>14682 匿名さん

固定資産税がそんなに高い訳ないでしょう。
10万くらいのはずだよ。

まあ、倍率下げ工作だと思うが、騙されるやついるの？

[14686: 匿名さん]

うちも横浜で100平米に住んでるけど、普通に６０万くらいだよ。

広い部屋選んでおいて高い高い言うのって、意味わからない。
狭い部屋選ぶしかないんじゃない？

[14687: マンション検討中さん]

固定資産税は土地と建物の評価額で決まる。
今の私が買ったマンションが７年前で5700万、固定資産税15万くらいだから60万は異常かと、、、

固定資産評価が通常よりされているのにも関わらず、安いんですっていう売り方なのかな？？

[14688: マンション検討中さん]

>>14686 匿名さん

購入額どれくらいでした？

[14689: マンション検討中さん]

以下スーモのサイトからの文章ですが、購入額の1.4%をマックスとして営業は伝えてるんですかね?
間違えたらリスク取れないからだとしても、優遇措置や掛け目があるならその半分以下なのは明らかなんですがね笑

固定資産税評価額は各自治体が個別に決定

固定資産税評価額は、固定資産税を決める際の基準となる評価額のこと。

固定資産税評価額は、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村（東京23区は各区）が個別に決める評価額のことをいう。各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定している。

土地であれば、土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安といわれるが、そのほかに、土地がどんな場所にあるか（市街地なのか村落地域なのか）、面積や形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は違ってくる。建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれるが、家の規模や構造、築年数などによって評価額が違ってくる。

[14690: 匿名さん]

>>14644 匿名さん


3時間前
スムログでもお馴染みの三井健太さんの
選手村マンション「晴海フラッグ」は買いか？

一気読みしました。
うーん、三井さんが情報持ってなくて買いか買いじゃないかわかりませんでした。
でも今後の購入検討には参考になりました?

[14691: 通りがかりさん]

仮に倍率下げ工作でも
倍率下がるのを客が嫌がる理由はないよな？
嫌がるのは業者さんだろw

[14692: マンション検討中さん]

三井健太さんがいってたのは、ここ買うくらいなら今すぐ、または4年も待たず買える駅近マンション買った方が…

[14693: 匿名さん]

優遇措置あったとしてもいずれなくなるんだから、60万位払えないんだったら買うのはやめなよ
固定資産税でビクビクしながら暮らす人は高額物件なんて夢見たらダメだよ

[14694: 匿名さん]

横浜で100平米で中古マンション調べたら1億8000万円とかあるんだね。そんな高額マンションだったら固定資産税60万円払える人が買うのだろう。因みにエリアはみなとみらいでした。

[14695: 匿名さん]

固定資産税がそんなに高い訳ないよ。軽減措置の猶予が終わっても年30万とか。

倍率下げたいんだろうけど、そこまで必死にならなくても、、、笑

[14696: 評判気になるさん]

共用施設充実している、東京ツインパークス89平米住んでるけど、
軽減税率終了後の今で、30万くらいです。

2倍の180平米の部屋だと、どんなに安く見積もっても2.5億は下らないので、晴海で85平米
60万はいくらなんでも、異常でしょう。

[14697: 匿名さん]

管理費+修繕積立金で月5万、固定資産税で月5万さらにローンと駐車場代
年収手取り1000万以上ないと可処分所得キツイ。

[14698: 匿名さん]

麻布、87平米で固定資産税31万円。Harumiの資産価値には負けますね。

[14699: 匿名さん]

修繕積立、定額積立じゃないでしょ。ローンギリで買うと、やがて破綻する。

長期修繕計画も確認しないと。

[14700: 匿名さん]

共用部分が多いマンションは固定資産税が高いの当たり前。ゆとりのアルコーブ、各階ごみ置き場、広い通路にゲストルームその他共用施設も当然固定資産税面積割かかるよ。嫌ならそういったものの少ない賃貸仕様に住めばいい。

[14701: 匿名さん]

後で発売されるタワーが一番、固定資産税が安くなるのは、そういうことか！

[14702: マンション検討中さん]

>>14696
東京ツインパークスは築20年近いですよね？そうすると建物評価は経年補正で当初の2/3くらいになってるばずです。タワマンの場合建物評価の割合が大きいのはご存知ですよね。

[14703: 匿名さん]

>14700

比較に出てる物件も共用部分はある。それらの倍近くってどういうからくりなんだろうね。

[14704: マンション検討中さん]

固定資産税60万は本当です。営業に電話して聞くと教えてくれますよ。

[14705: マンション検討中さん]

固定資産税T.T.T.96平米で約25万軽減終了、K.T.T.80平米で約17万軽減適用中です。両方ともタワーです。もちろん、眺望、向き階による差はありません。

[14706: 匿名さん]

もう、単に事実確認すれば済む話はいい加減にして。騒いだところでどうにもならん。
条件を全て受け入れた上で購入を判断して。

[14707: 匿名さん]

晴海フラッグの最新記事。ペットは2匹までとかセコすぎ。広いんだから5匹までokにして、共用部も自由に歩かせることが出来るようにすべき。ペットファーストにすれば富裕層が集まってくるよ。

https://diamond.jp/articles/-/201864?display=b

[14708: 評判気になるさん]

>>14704 マンション検討中さん

>>14567 口コミ知りたいさん
良い点の最後の文章がいいで
晴海2丁目のに住んでますがその半分もいきませんよ（面接やや狭い）。5丁目の地価が4年後には上がるって事ですかね？ちょっとどうなのか…。

[14709: 匿名さん]

どうでも良いけど、土地の評価額より安く業者に卸しといて、税金はきっちり評価額で回収するとはね?。

[14710: 通りがかりさん]

年額30万固定資産税が高いと、1パーセント35年ローンで、
1000万多くローンを組むのと等価です。

それも、固定資産税が高いということは、維持しなければならない施設の
ランニングコストも発生します。

初期の管理費では維持できなくなり、修繕積立、管理費の値上げは免れません。

1000万永久にローンを抱えることになります。

[14712: 匿名さん]

>>14709 匿名さん
それを個人や民間企業がやると異常に安くした部分は贈与とみなされ贈与税かかるんだぜ。都がやると問題なしとはまったくふざけてる。

[14713: マンション検討中さん]

パービレとサンビレだと、サンビレの方が坪単価は安く出るような気がしますが、皆さんどうお考えですか？

[14714: 匿名さん]

>>14713 マンション検討中さん

サンビレはモビリティステーションが近いから高くなるって営業言っていたし、納得しました。サンビレの方が安くなる根拠はなんでしょう？

[14715: 匿名さん]

[No.14711と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[14716: 匿名さん]

>>14713
棟毎に個性が異なるから一概には言えない。
パービレ、サンビレの橋側先端はほぼ互角でしょう。
逆に水辺といってもサンビレ北向きはかなり不利になるはずだから、
シービレ南（坪300）から10～15パーは引きたいところだけど、
そうするとパンダ（坪250）に近付いちゃうから、
単価を維持しつつ（坪280？）、平米を絞ってるかもしれないね。
25坪＠280の7000万だと比較的買いやすいしバランスとしてはそんなもんだね。
ただ現実としては25坪＠300の7500万ってラインになりそう・・・
仮に商業にちょい近いってだけでシービレと同等（坪300）なら、断然シービレ南を買ったほうがいい。

ちなみに当方の担当は「大型ＪＶだし条件が似通ってれば価格もほぼ同じ、
地下鉄が決定したりリーマン級でもない限り、価格差はつけないし、某デベみたない売り方はしない」
ってことだったけどね、ホントかウソかは知らんけどｗ

[14717: 匿名さん]

>>14714 匿名さん

モビリティステーションについてですが、海べりの変な位置にあるため、BRT基幹ルートが停車しないという話も聞いています。
BRTに関しては、発表毎に情報が変わる可能性があるので、モデルルーム販売員の話を鵜呑みにせず、ご自分でお調べになる事をお勧めします。

[14718: マンション検討中さん]

なんかランニングコストと、あまりに見えない将来性を考えると、ちょっと狭くても、美しい景観と都市設計の確立した豊洲三丁目三兄弟か、ある程度将来性が見えている晴海三兄弟の方が良い気がしてきた。

[14719: 匿名さん]

モデルルーム人気みたいね。

[14720: 匿名さん]

>>14719 匿名さん
モデルルームのみならず、物件自体大人気ですね。1期は完売って話でしたね。

[14721: 匿名さん]

この先の4年、5年にも渡り巨額な広告収入が期待される超VIP広告主です。マスコミは悪く書かない、書けないです。消費者は賢くなりましょう。

[14722: 匿名さん]

>>14721 匿名さん

心配しなくとも消費者は賢いですよ。

[14723: 匿名さん]

>>14721 匿名さん

こういう人はいつも買うタイミングを逃しやすい。

[14724: マンション検討中さん]

>>14720 匿名さん
営業さん今日もお疲れ様です。

[14725: 匿名さん]

>>14724 マンション検討中さん

他業者さん今日もお疲れ様です。

[14726: 口コミ知りたいさん]

豊洲三丁目買いそびれた人が検討する物件だから、比較自体無意味。

[14727: 匿名さん]

>>14726 口コミ知りたいさん

豊洲住民の方ですか？

[14728: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[14729: 匿名さん]

すみません、豊洲でしたね

[14730: 匿名さん]

>>14726 口コミ知りたいさん
どうぞ豊洲へお帰り下さいな

[14731: 匿名さん]

方々で繰り広げてる豊洲民達からの低レベルなマウンティングがウザい。。豊洲なんて、、、オワコンな街は正直どうでもいいよ。

[14732: 匿名さん]

>>14724 マンション検討中さん
いやいや、普通に大人気ですよ。
見学会まだ参加してないですか？要望も既に取り始めてて、早い方が希望部屋も優位になると思います。

[14733: マンション検討中さん]

営業の書き込みが増えてきたな。

[14734: 匿名さん]

ウチは2つの間取りで悩んでる。次回行った際に眺望のシュミレーションが出来るとの事なので、そこでどちらかに決めると思います。抽選にならなければ良いけどね。

[14735: 匿名さん]

>>14733 マンション検討中さん
そんな貴方は他者の営業？？
それとも周辺中古を扱う仲介不動産？？

[14736: 匿名さん]

ここの営業さん買い煽りが下手すぎ…
こんなんじゃ4000戸捌けない…
今買わないと上がるとか完売とか、ここの物件の価値を落とす圧力にしかならない。
もうちょっと検討者が買いたいと思えるコメントできないの？
物件が物件なんだから貴方達が頑張らないことにはどうにもならないよ？

[14737: 匿名さん]

ま、間違いなく今日本で一番注目されてる物件だわな。集客は全国規模やでー。

[14738: 口コミ知りたい]

>>14727 匿名さん

ごめんなさい。豊洲とか晴海とかの第1波を買えなかった人という意味です。
全く豊洲民ではありません。

[14739: 匿名さん]

>>14736 匿名さん
豊洲の方ですか？？

[14740: 匿名さん]

人気物件ですからねー。なにかと文句を言いたいんでしょう。。

[14741: 匿名さん]

>>14739 匿名さん
どうやらそのようです。
これ以上、豊洲の価値を下げる書き込みは是非控えて欲しい。。

[14742: 匿名さん]

>>14738 口コミ知りたいさん
苦しいですねー

[14743: 匿名さん]

先週の営業がいなくなったときの掲示板に早く戻らないかな

[14744: 匿名さん]

>14743

水曜日まで待たないと。

[14745: 匿名さん]

>>14743 匿名さん
ですよね！他の物件の営業や、中古の仲介屋とか邪魔ですね。あと執拗にネガ投稿を連投してる若葉マークの人も。どうせ他スレでもアク禁食らった厄介者なんでしょうから、相手にしないのが吉ですな。

[14746: 匿名さん]

ここのサクラもうざい。

[14747: 匿名さん]

確かに、、豊洲民もう立ち去って欲しい。

[14748: 職人さん]

予約フォームでマンション見学しようにも、まったく空いていないよ。多分、見たいという人をさばききれていない感じ。マンションギャラリー小さすぎるのが問題じゃないの？

[14749: 匿名さん]

豊洲の人は東急物件のスレ行ってきなよー
あっちのスレ閑古鳥鳴いてるからその意気込みで、地元を盛り上げる為にも一肌脱いだら？

[14750: 坪単価比較中さん]

豊洲？晴海2丁目の人達でしょ？