HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[145751: 評判気になるさん]

>>145749 匿名さん

中国人が多いのは江東区の埋立地エリアですよ。港区には少ないです。

[145752: 匿名さん]

次も晴海は坪300だよ。ずっと安い安いやってる。安い場所だから。

[145753: 匿名さん]

>>145748 マンション掲示板さん
分譲価格まで下がるのはいつですか？

[145754: マンション検討中さん]

1馬力で買えるし、今よりずっと給料も高かったのに、なんで湾岸なんて買ってたんだろうね～。

[145755: 口コミ知りたいさん]

>>145748 マンション掲示板さん
毎回それ言ってるけど、ソース古すぎじゃね？笑
板に売れ残りなんぞ無いけどな、全て売れて完売だから。
未入戸煽りももう遅い遅い、かなり進んでるぞ。

どこかで築年数とかもあって坪単価が停滞からの落下があるだろうけど
それでも新築分譲時の坪単価を下回ったらお祭りだよ笑

[145756: 評判気になるさん]

>>145755 口コミ知りたいさん
その頃は品川の八潮団地か高島平みたいになるね

[145757: マンコミュファンさん]

>>145756 評判気になるさん
どうでしょうね、八潮団地とかは平成１桁から急激に高齢化が進みましたが、アレは30-40代で子育て世代を集中入居させた弊害ですし。ハルフラは年代がバラけてて資産価値もあるので高齢層の売り抜けも今後出るでしょう。それに「外国人が多い」とバカにしてましたが、それも含めて流動性が高いですからね。

[145758: 匿名さん]

晴海は富裕層が多いし高級住宅街と呼ぶべきエリア。湾岸だと都営住宅が集まっている港区港南が第二の八潮団地と呼ばれてる。

[145759: マンション検討中さん]

角刈りの人多いね。貧困途上国の中国の貧乏人が大集結してる印象ある。

[145760: 匿名さん]

>>145748 マンション掲示板さん
この前、転売が売れない、分譲賃貸にして値下げしても客がつかない爆死中の部屋は 700戸くらいって書かれてたね。
さすがに中国人も買い疲れか。

[145761: 口コミ知りたいさん]

>>145758 匿名さん

湾岸で一番富裕なエリアは港南、貧乏人が多いのは豊洲有明。

[145762: 通りがかりさん]

>>145758 匿名さん

港南は東京都内でもベスト10に入る富裕層が住む地域。

[145763: eマンションさん]

>>145762 通りがかりさん
港南ってそのリストの中でも突出して、良いマンション無いイメージなんだけど、富裕層どこ住んでるんだ…w

[145764: 検討板ユーザーさん]

>>145760 匿名さん
分譲価格まで下がるのはいつですか？

[145765: 名無しさん]

年明けやろ
転売ヤーが今の売れ残りをいつまで我慢できるかだな、経費かさむしな
そもそも需要より供給の方がはるかに多いのだから価格を下げなきゃ売れる訳がない
しかも稀にみる悪条件揃いの物件
常識的に考えて分譲価格で買うアホはいない

[145766: 匿名さん]

夜みたら電気付いてない部屋の方が多いみたいですね
転売ヤーが抱えてる売れ残りが800～900戸はあるらしいです

[145767: マンション検討中さん]

鶏は3歩歩くと忘れる

[145768: マンション掲示板さん]

>>145765 名無しさん
年内じゃなかったのか？失笑

[145769: マンション検討中さん]

ネガ投稿マン、基本的に特定時間帯にわかりやすい特徴的な文体で連投するからマジで分かりやすいよな

[145770: マンション掲示板さん]

>>145766 匿名さん
あと700戸売れ残りの古いネタガセ情報を見てるおバカさんたち
晴海5丁目・ハルフラの入居が進んでるのを認めたくないみたいだけど、データで語ってあげよう。

悔しいなら転売ヤーが抱えてる売れ残りが800～900戸とか、700戸が空の幽霊とかのきちんとしたデータ出してみ笑

エリアの住居は下記。
・ザ・晴海レジデンス…438戸
・晴海テラス…378戸
・ハルミフラッグ…3434戸
※SUN…1089戸／PARK…915戸／SEA…686戸／PORT…1487戸
※SKYDUOのSUN733戸とPARK722戸除く
※賃貸PORTはまだまだ空きが多いので5割入居で計算する

ハルフラ未入居で「ザ・晴海レジデンス」と「晴海テラス」だけの状態（合計816戸）は令和4年12月分とすると、中央区への住民登録は『820世帯／1,784名』。思った以上に多いな？１住戸２世帯登録もあるだろうし実需メインだから住民登録率が高いんだろう。
じゃあハルフラ入居が進んだ今の最新データ令和6年10月だとどうなってるかっていうと『3,737世帯／8,429名』が登録してるわけだ。増分は『2,917世帯／6,645名』。増えたハルミフラッグの住戸3,434戸に対して十分な登録でしょ？海ビューでセカンドハウスの人もいるだろうし。

中央区トップページ > 区政情報 > 区の概要 > 統計データ > 中央区の人口データ(毎月更新) > 町丁目別世帯数男女別人口
https://www.city.chuo.lg.jp/kusei/gaiyou/toukeidate/jinkou/choubetsu/i...

かなりの入居率になってると思うよ。売買分も年間で8%ぐらい出る見込みっぽいけど、実需にも相当流れてるだろうしね。さて、幽霊マンションの実態がコレ笑

[145771: 評判気になるさん]

PORTの賃貸、分譲棟と違って部屋タイプで賃貸枠を解放してるみたいで1階から最上階まで、綺麗に真っ黒な列と入居してる列が分かりやすいですよね。5割も入居してないんじゃ？とも思います。そうすると700戸が未入居というのもPORT賃貸も入れてカウントすればあながち間違いじゃないかも…笑

[145772: 匿名さん]

「北朝鮮軍、２５日にウクライナ部隊と交戦…一人を除いて全員戦死」
https://sn-jp.com/archives/180345

もう始まってる。マンションの防衛に関するあり方の論議がないのは平和ボケか？

[145773: 口コミ知りたいさん]

>>145772 匿名さん

お前の出せる最新データはないのか？

[145774: マンコミュファンさん]

白タク、民泊が横行してます。
警察に相談しても対応してくれない。

[145775: 評判気になるさん]

>>145765 名無しさん
年内から変えたのはなぜですか？

[145776: 匿名さん]

>>145371 eマンションさん
PORT賃貸は別で、700戸くらい空室って言ってたような。
PORT賃貸は５割以上入居しているんじゃない？　6割入居だとすると分譲の空室は700戸近くになるでしょ。

[145777: 評判気になるさん]

>>145766 匿名さん
分譲価格まで下がるのはいつですか？

[145778: 匿名さん]

賃貸の空室だらけは激ヤバ

[145779: eマンションさん]

>>145776 匿名さん
あー、6-7割しか分譲に入ってないって思ってたのかネガキャンの人。
そうすっと住民票登録と突き合わせたポストで完全ノックアウトだね笑

[145780: マンション検討中さん]

>>145778 匿名さん
それこそ一気に1400戸も供給するとエリア全体の賃貸相場に影響出るから、在庫が減ったら追加開放するってのを続けて３年以内に全戸解放を予定ってMRで言ってたよ。１年経過したし、５割ぐらいは解放したんじゃね？公式賃貸サイトだと募集中が160件だし、４割埋まって５割解放状態ぐらいなのかなと。

[145781: 匿名さん]

高島平団地も外国人が急増してて中庭でイスラムみたいな儀式やってるぞ。団地のイメージがさらに変化してる。　はやく逃げた方がいい。

[145782: 匿名さん]

>>145781 匿名さん
分譲価格まで下がるのはいつですか？

[145783: 匿名さん]

こんなに賃貸が人気ないんじゃ、投資は成り立たんな。。

[145784: 口コミ知りたいさん]

>>145782 匿名さん
おまえ大丈夫かー
維持費加算で首回らんかー
早めに売らんと大赤字になる
お前次第だろ
株と同じ、損切りが大事ですよ

[145785: 匿名さん]

>>145777 評判気になるさん
横から失礼します
いつ分譲価格まで下がるか

専門家によりまちまちみたいですね
年末あたりからって人もいるし
年明けからとか三月の引越しシーズン終わってからとか、中には夏あたりとか
いずれにせよ来年中は間違いないみたいです
そっからは大暴落みたいだから分譲価格割ったらあとは底なしですかね

[145786: 匿名さん]

>>145785 匿名さん
ですよね。
いつから下がるんだ、いつからだ、と何度もしつこく書いてる人がいますけど、まるで「何月何日何時何分何秒？」と聞く小学生みたいだな、と思ってます笑

[145787: 匿名さん]

>>145779 eマンションさん
違う。PORT賃貸が6割入居だとすると、今年の晴海５丁目の世帯数増加から計算して、分譲の空室が700戸近くになる。

[145788: 匿名さん]

>>145787 匿名さん
PORT賃貸、ここまでのポストだと試算で仮置き5割、体感だと4割ってポストされてんのに突然6割置きどうしたwww（なお散歩してて見てると縦1列真っ暗未入居っぽい列がまだまだ多数ある）
正直、３割も入居してないぐらいあのエリア暗いぞ。分譲が近くにあるから余計目立つというか違いを感じちゃう。正直ハルフラ賃貸は順次開放と言われても心配になるほど。

それに145770の試算コメでもあるけど、眺望良しでセカンドハウス需要（他の家で住民票登録してる）もある程度いそうだしね。国内外問わず。そういうのは中央区の統計には出てこないでしょ。

[145789: マンション掲示板さん]

>>145785 匿名さん
連投乙。とりあえずその専門家コメントの記事や動画等のリンクくださいな。かなり気になる情報なので笑 専門家というからにはきちんとどこかで読んだ見た聞いた話なんでしょう？

[145790: 匿名さん]

株は保有コストゼロで配当金が貰えるから長期積立投資でも十分儲かる。俺は20年ほど株やってるけど今年で配当金の累積額が5000万円を超えた。値上がり率も都心マンションの4倍以上。

マンションは維持費がかかるので値下がりが始まって売れなくなると負動産になる。
特にここは管理費が高いし、潮風で劣化も早く修繕積立金も増加していく。
インフレで金利も上がっていくから、売れるうちに中国人に売るべき。

[145791: 匿名さん]

>>145788 匿名さん

>仮置き5割、体感だと4割

根拠ないじゃん。笑　

[145792: 匿名さん]

他人のマンション心配するより、
早く賃貸暮らし卒業しないとね（笑）

[145793: 職人さん]

>>145785 匿名さん
榊先生・・
持ち家がほしいです・・

[145794: 匿名さん]

一般的に、いつまでに何できるって見積れないヤツは「仕事できない」評価になるんだけどね。そりゃ信用失うよ。

[145795: 口コミ知りたいさん]

空室がたくさんだから中古価格も暴落確定、って言っている人は大事な視点が抜け落ちている。
「中古価格も、今の実需の状況（空室状況）を所与として市場で形成されている」
何戸が空室かは諸々ご意見あるようだけれど。
与党が敗北した日にネガが「株も暴落、マンションも暴落」と喜んでいたけど、月曜日の株価は周知のとおり。素人さんも、専門家（）さんも、全くあてにならない。

[145796: eマンションさん]

>>145790 匿名さん
参考になります。売却しようと思います

[145797: 通りがかりさん]

>>145787 匿名さん
落選組PORT民ですが、７割は埋まってました。
シェアハウスも空きなしでした。
グランフレールはわかりませんが、埋まってない気がします。
そもそも、PORTビレッジは1k、1dk、1ldkメインなので比較対象とするのがナンセンスではないですか？
賃貸棟のファミリーの入居者は1割程度な気がします。

募集開始当初はなかなか埋まらず、礼金ゼロや賃料を下げたとのことです。

[145798: 匿名さん]

>>145797 通りがかりさん
情報どうもです。比較してるわけではなく、分譲板マンの空き住戸の数を見積るためです。PORT賃貸の入居率が分かると、晴海５丁目の世帯数から分譲板マンの空室数が推定できます。

やはり分譲板マンは700戸くらいは空室のようですね。
転売ヤーどんまいです。

[145799: 匿名さん]

スカイデュオ完売後は3LDKの坪530万以下無くなった。
幕張ベイパークすら買えない地縛霊の皆さんトリックオアトリート

[145800: 匿名さん]

中国人は今日も暴れている。

新宿マルイの「まじかるちいかわ」のショップで中国人グループ（転売ヤー）が大量万引きで大騒動に?

[145801: 名無しさん]

>>145789 マンション掲示板さん

朝からひとり芝居の連投してましたね。
余程年末までに暴落する論を問い詰められるのが嫌だったのでしょう。
素直に間違いでしたと言えばいいのに。

[145802: 匿名さん]

解体できず、建て替えができないマンションが建っている場所というのは、将来的にスラムと廃墟が確定しているので、近寄らない方がいい。

[145803: マンション検討中さん]

賃貸の空室が多いマンションだらけというのは、かなりマズいですね。。

[145804: 匿名さん]

>>145803
賃貸も好調みたいな話聞いたけど？
貸出してないから空室なんでしょ。
当初の予定だと3年かけて順次賃貸募集するらしいよ

[145805: 検討板ユーザーさん]

>>145804 匿名さん
そりゃ聞かれれば好調と言うでしょうよ笑

[145806: 匿名さん]

周辺相場と比べても割安感ありますしね。賃貸で住みたい人も多いのだと思います。

[145807: eマンションさん]

>>145797 通りがかりさん
市場に賃貸物件として解放して出した中では、7割は埋まってるんでしょ。年初に会社の若手向きにPORT賃貸も検討したけど、担当からは「まだまだ物件未解放が多くて1/3も入居がないので…」って言われたよ。普通に公式サイトで検索したら158件の募集があったし、在庫も似てる間取りばっかりだから追加解放した同一間取り縦列かと。

[145808: 口コミ知りたいさん]

>>145791 匿名さん
3割も4割も5割も6割も7割も根拠ないんじゃ？でもまぁ現地行ってみると分かると思いますよ、分譲エリアの室内の灯りの付き具合に対して、賃貸棟はホント全然付いてないですから。

[145809: マンション検討中さん]

三井の人が賃貸等は道路がうるさすぎて辞める人が多いようです

[145810: 匿名さん]

>>145808
だからまだ未開放なんだってよ。日本語読めないの？

[145811: 匿名さん]

未開放なのは、たんに需要が見込めないからじゃない？笑

[145812: 口コミ知りたいさん]

>>145811 匿名さん
まぁ半分事実ではある。そりゃ10万人ぐらいしかいなかった中央区アドレスエリアに新築未入居で1500戸近くも一気に供給入ったら、周辺の賃貸／分譲賃貸の相場ダダ崩れだわ。だから去年から３年掛けて順次解放していく…って方針なんでしょ？

B-AATYPE：1DK、専有面積28.71㎡
B-BTYPE：1LDK+WIC、専有面積33.69㎡
B-FTYPE：2LDK+SIC、専有面積53.86㎡
B-JTYPE：3LDK+SIC、専有面積68.52㎡
B-LTYPE：3LDK+WIC、専有面積75.16㎡
D-BTYPE：1LDK+SIC、専有面積49.10㎡
D-ITYPE：1DK+N、専有面積47.85㎡

[145813: 検討板ユーザーさん]

板の方抽選外れて良かった
これ本心だよ

[145814: 検討板ユーザーさん]

同感
スカイデュオは当たりたかったが
まーしゃーない
ほなさいなら

[145815: 匿名さん]

分譲が終わった後に書き込みしている人は何者？
抽選終わったよ？
気に入らなければ他を探せばいいじゃない。

[145816: 匿名さん]

>>145814 検討板ユーザーさん

さようなら。
良いマンション見つかるとイイね。

[145817: 匿名さん]

未開放のまま築10年経過。　爆笑

[145818: マンション掲示板さん]

ここの板マン悪条件が重なって売れ残りが膨大のようだが逆に狙い目かもね
80平米で3,500マンくらいまで下がったら検討するよ、中国人多くてガラガラ壁ドンでもおいらは平気あるよ

[145819: マンコミュファンさん]

>>145818 マンション掲示板さん
いや流石に3500万に下がるまでに売れちゃうよ、4500あたりが相場では

[145820: 匿名さん]

希望の値段になると良いですね
それ迄はアパートで頑張りましょう

[145821: 口コミ知りたいさん]

>>145819 マンコミュファンさん
東京タワーズ分譲価格5000万だからちと無理じゃね
環状二号線ない時代のマジ孤島時代
サンの北向きとか人気ないところなら行きそうだけど

[145822: 通りがかりさん]

>>145820 匿名さん
ホントそれ笑
坪単価平均250-300万で買えなかった勢は数十年後の“もし”を夢を見てたらいい。

[145823: 検討板ユーザーさん]

>>145818 マンション掲示板さん
分譲価格まで下がるのはいつですか？
笑

[145824: マンコミュファンさん]

>>145819 マンコミュファンさん
4500あたりに下がるのはいつですか？
笑

[145825: 匿名さん]

スカイデュオ当たったからおれの戸建て売ってやろうか？

[145826: 検討板ユーザーさん]

シービレ、中階層の中住戸ですらもう坪600万以上で出ちゃうのか…

[145827: eマンションさん]

早くも少しずつ下がり出したな

[145828: 口コミ知りたいさん]

目安としては月に5%くらいずつですかね
そうすると半年で30%、一年後は60%の下落ですね
今一億のは一年後4千万かー
楽しみです

[145829: 評判気になるさん]

>>145826 検討板ユーザーさん

出ても売れない

[145830: 評判気になるさん]

もうサンやパークの中庭ビューすら坪500以下は消滅…
シーは普通の中住戸で坪600、角100平米オーバーは坪700～…
本当にバカじゃないの？この相場。

[145831: 匿名さん]

安かろう悪かろうやな
世帯年収600万クラスの物件や

[145832: マンション検討中さん]

中国人と日本の貧困層の集合団地ですね

[145833: マンコミュファンさん]

>>145828 口コミ知りたいさん
なるほど。
1年半後には90%マイナス、1年8ヶ月後には元値がいくらであろうと0円になる計算ですな。
自分も楽しみです。それなら買えそうです。

[145834: 匿名さん]

分譲が終わった後に書き込みしている人は何者？
抽選終わったよ？
気に入らなければ他を探せばいいじゃない。

[145835: 通りがかりさん]

>>145833 マンコミュファンさん
いいね！
俺も1年8か月後に全晴海フラッグ4000戸を0円で買って、固定資産税と管理費を払いながら賃貸運用する！

[145836: eマンションさん]

>>145830 評判気になるさん

売れないよ

[145837: eマンションさん]

>>145836 eマンションさん
売れるわけないよな。
1年８か月で0円になるものを坪500万とかで買う大馬鹿なんていない。

[145838: 口コミ知りたいさん]

なんか住民は謎にプライド高いけど、ただのマンションだぞ、景色が一部だけいいっていう。
んで、比較的アクセスいいけど、バスはマイナス要因だし、橋ないと動けないってのにこの価格帯はやりすぎっていう話なんでしょ？
skyduoは景色いいからわかるけど。

[145839: 匿名さん]

>>145838 口コミ知りたいさん
プライド高くなんてないよ。
・中央区でこの値段で買わせていただいた
・勝どき月島豊洲のような坪700～1000のエリアに囲まれた坪500～の格安のエリア
コンプレックスの塊だよ。

[145840: 検討板ユーザーさん]

下落の見通しまとめ
・年内に分譲価格まで下がる→あと2ヶ月で今の市場価格がだいたい半値になる
・毎月5%下がる(複利計算ではないらしい)→1年で6割減、1年8ヶ月で100%減(0円)

買った人は御愁傷様ですね。

[145841: マンコミュファンさん]

ボクが考えた最強のマンション購入計画ですか。
泣ける。そのままボロアパートがお似合いです。

[145842: マンション検討中さん]

>>145828 口コミ知りたいさん
とりあえずお前が累乗計算できないお馬鹿さんなのは理解した。

[145843: 匿名さん]

>>145827 eマンションさん
ウケる、具体的なリンク出してくれや

[145844: 検討板ユーザーさん]

このスレ、暴落を予想する夢見がちというよりは妄想バカがいるから面白くて定期的に見ちゃう。エリアの端で団地とはいえ、銀座までクルマで数分のエリアにそんな未来が来たら買い増しするわ笑

[145845: 名無しさん]

>>145839 匿名さん

坪５００が安い！はあかんなあ
今はいいけど、下げ相場のときメンタルやられるぜよ
逆にコンプレックスならば

[145846: 匿名さん]

中古在庫がものすごい勢いで無くなってるから、晴海に住むならあと2週間ぐらいがタイムリミット。供給よりも需要の方が圧倒的に強い。早ければ早いほど良いですよ。

[145847: 匿名さん]

あぶね、株だめじゃん。

[145848: マンション掲示板さん]

>>145847 匿名さん
1ヶ月ほど38000-40000のレンジなだけじゃね？
そして下がった日だけ嬉しそうに出てくるのが可愛い。

[145849: 匿名さん]

>>145834 匿名さん

爆死中の転売ヤーと転売ヤーをいじって遊ぶ愉快な人たちでしょ。

[145850: 検討板ユーザーさん]

>>145849 匿名さん
板ですら安く見積もっても分譲価格の1.5倍にはなってて、本当に転売ヤーが爆死してるの？
「あいつら、2倍とか目論んでて結局1.5倍でしか売れてないやんw残念でした！」
ってことかな？
それとも今の成約事例は何かの陰謀で本当は分譲価格以下で売買されてるってことかな？