HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[14551: 検討中さん]

>>14540 eマンションさん
さらにまっとうな大企業なら健康保険組合とかの給付も加えてほぼ全額出ますね

[14552: 匿名さん]

いずれ金利が上がれば当然今と同価格では買えない人達が増えるんだからその時は当然今より価格は下がる
今買う人達は世帯年収で考えてぎりぎりで買う人が多いだろうから価格的には損する人達多いだろうね

[14553: 匿名さん]

>>14546 匿名さん

あれの駅直結は安くて坪450超と予想

[14554: 名無しさん]

>>14540 eマンションさん

そうなんですか。
教えていただきありがとうございます。

[14555: 匿名さん]

今のご時世に給料上がらないと言ってる時点で、自分がこれから更に広がる二極化のどちらに行こうとしてるのか考えた方が良いかと思います。
建設、医療、ITなど社会インフラやテクノロジーの進化と一緒に伸びていく会社は給料もバンバン上がってますよ。
そもそも中央区でマンション買う時点で、勤務先は都心部なんだから、日本の平均年収とか、23区の平均年収とか想定して買えないとか言ってるのが的外れではないですかね？

[14556: マンコミュファンさん]

坪単価をおさえたものの、広さを売りにした結果、誰も買えない物件、それが晴海フラッグ。

[14557: マンション検討中さん]

給料上がってください、！！

[14558: 匿名さん]

>14555
投資で買う人は地方勤務も多いだろ。
まぁ、投資なんかでここを買うのはセンスない人しかいないけど。

[14559: 匿名さん]

投資も２種類あると思っていて、資産のリスク分散とか安定収益、節税とかを狙う投資なら、底堅い物件が望ましくて駅近大規模タワマンとかが適切だと思うけど
一方で、他のエリアより跳ねた収益を期待する投資なら、現状ちょっと不便で少し割安な物件を買って、BRTやら周辺開発やらで評価が上がることに賭けて選ぶこともあるでしょう
前者の代表がパークコート文京小石川で、後者が昔でいう豊洲や勝どきの初期物件で、今回のフラッグが後者になりうると見込んで突撃するのは個人の判断としては有りだと思う
期待に届かなかったら永住する覚悟は必要だけど
前者のイメージでしか投資を考えられない人がフラッグは投資に不向きと頭ごなしに決めつけるのは少々違うと思う

[14560: 匿名さん]

>>14544 匿名さん
どうして10万もかかるの？

[14561: 名無しさん]

豊洲や勝どきの初期物件と比較すると既に割高ですね。そういう意味ではセンスがないというのは的外れではないように思います。

[14562: 匿名さん]

>>14559 匿名さん
インデックス株投資とベンチャー株投資の違いみたいなものか

[14563: マンション検討中さん]

豊洲のパークとか勝どきの東京タワーズとかが豊洲や勝どきの初期物件だよね。俺は買ったのでウハウハ

[14564: 匿名さん]

俺も豊洲初期組だけどむしろ当時なら頑張れば3Aも買えたのに湾岸にしてしまって少し後悔してる

[14565: マンション検討中さん]

ハハハ、後悔してるんだ。上を見てもきりがないよ。いまから3A買えばいいと思うよ。

[14566: 匿名さん]

>>14565 マンション検討中さん
もう二度と買えんと思うよ
今中古で買おうとしたら当時の倍近くするし
トランプが暴走してもう一度リーマンショックが来るのを祈るしかない

[14567: 口コミ知りたいさん]

モデルルーム行ってきました。あくまで物件の良し悪しでなく、素人がMRで感じた事を書きます。
既に書いてる人もいると思うのですが、コメント全部見てないので重複してたらすみません。

【良い点】
・2時過ぎの会だが、平日とは言え自分含めて4組ほど。もっと大勢合同で行うと勝手に思ってたが、ゆったりと出来た。
・最初のエスカレーターや、プロジェクションマッピングで、規模感やインパクトで掴みはバッチリ。同行者テンションあがりまくり。
・模型もアイパッドをかざすと人や車の動いてる姿が浮かび上がるCGなど、これでもかとハイテク使いまくり。
・受付や案内のお姉さん超綺麗。あなたに私のフラッグたってますと言いたかった。

[14568: 口コミ知りたいさん]

【悪い点】
・驚いたのは最初だけ。何かもっとワクワクする仕掛けあるのかなと思ってしまった分後半から落胆しました。
・陽当たりシミュレーション？とかもあるでしょうが、結局分からずじまい。安いパークビューでしたっけ？の陽当たり見たかった…。
・知識の無い普通の人は、津波や埋め立て地による地盤ってのが気になると思います。自分は事前に調べて安心しましたが、連れが心配してたので。
最後まで開示されなかったので自分から聞きましたが、あまり営業が情報持ってなかったです。
・BRTの事ばかり。やはり駅遠がアキレス腱なんでしょね。聞かなかったですが、レンタルバイクやカーシェアなどあるんじゃないですか？やはりBRTだけじゃ駅遠をリカバリできないですね。
・商談ルーム寒い。自分は男ですが、女性には長い出来ないような。
・一期は完全にファミリーですね。1人やDINKSには広いです。
・モデルルームのレイアウトに疑問を感じました。部屋によってはリビングにテレビが無かったり、せっかく広いのに、棚やらなんやのオプションで狭く感じました。

※悪い点のほとんどは営業への不満ですね。予算8000万って事前に書いたからかな。一億に乗せとけば、いい営業ついたのかな。

[14569: 匿名さん]

買えなさそうな人は、適当にあしらわれるよ。
皆に営業してたら無駄だから。

[14570: 匿名さん]

>>14568 口コミ知りたいさん

レポートありがとうございます。うちは来週行くので参考になりました。寒くないよう上着を持って行きます。
通勤時のBRTのキャパを心配してるのですが、それについて何か言ってましたか？ とくに聞かれていないようでしたら、私が聞いて来ます。

[14571: 匿名さん]

>14568

モデルルーム見学は初めてかな。こちらから要求しないと出てこない資料って結構あるよ。まあ、事前案内はモデルルームをお披露目して、反応を探るのが目的だから、具体的な情報出てこないけど。

・日影図
・地盤調査結果
・土壌調査結果
・設計図書
・構造計算書
・住宅性能評価書（評価値がたとえオール１でも評価を受ければ評価物件。評価値を確認）

とか

[14572: マンション検討中さん]

>>14569 匿名さん

予算8000万の客を適当にあしらうとかありえない。いま欲しい間取りなくても、今後も販売続くんだし通常営業してるはず。

[14573: 匿名さん]

ハルミフラッグの土地代は総収入の4％、通常のマンションの土地代の10分の1
11社連合デベの予定収益、約375億円プラス2割。
不自然なほど頑なに販売価格を公表しないのも業者利益に触れられたくないか
らでしょう。　　文春より。
これはデベも上手く売り逃げすればウハウハですわ。

[14574: 匿名さん]

予算って自己申告だから、収入と勤務先ではねられたのかも。

[14575: 匿名さん]

ハルミフラッグ買って11社連合に上納しちゃおうかなー。
さらに固定資産税で都にも上納しちゃおうかなー。

[14576: 匿名さん]

>>14571 匿名さん
商業地域に日影規制はない。
設計図書は見せても解らん。
構造計算書はぶ厚すぎ。

[14577: 匿名さん]

>14576

側面図くらいは確認しないと。窓とか部屋によって違うから平面図だけでは判断きないはずなのに。

[14578: 通りがかりさん]

>>14566 匿名さん
ありえますね。リーマンショックではないですが。

[14579: 匿名さん]

>>14574 匿名さん
資金計画を全額現金にすれば無職でも厚遇される。

[14580: 口コミ知りたいさん]

>>14570 匿名さん
説明無かったです。
「BRTっての知ってます？」
「発着所なので座れます」
「環状二号が新橋まで伸びれば、駅まで信号１つになります（2つだっけかな？）」
「何分で新橋って約束出来ないんですが●分で着く予想です。（もはや忘れました）」

と何か夢の乗り物のような感じにしか聞こえないので、シラけました。

[14581: 匿名さん]

>14579

キャッシュ購入って売る側にとってリスク客。現金購入すればわかるけど厚遇されることはない。

[14582: 匿名さん]

BRTなんて路面電車の劣化版なんだからそんなに期待値上げないで
イメージしたいなら都電荒川線に乗ってみてください

[14583: マンション検討中さん]

晴海レジか坪260で出てるけど上スレのCOWCOWマンどこいったの？買わないの？

[14584: 匿名さん]

>通勤時のBRTのキャパ
乗り切れないほど混雑することが明らかになったら、管理会社として東京都に増便等を要請することをデベから引き継ぐことを行います。

[14585: eマンションさん]

>>14539 名無しさん
個人事業主ならね。それなりの企業で働いてれば働いているときとほぼ同様に出るよ。
しかもマタハラ問題以降評価も下がらない。

[14586: 匿名さん]

働く女性への待遇はここ5年くらいでかなり変わってるのに、頭の中が昭和のままで働き方改革されてない人が居るよね。

[14587: 匿名さん]

>>14583 マンション検討中さん
晴レジ安いよな。

[14588: 匿名さん]

高い高い言ってると相手されなくなるぞ。
相手にとっては買ってくれる人だけが客だから。

情報すらくれなくなる。面倒だから。

[14589: 匿名さん]

金のない客は若手や契約社員の練習台にしかならん。

[14590: 匿名さん]

営業の説明なんて、後で言った言わないになるのが落ちだから、提供されるされる資料、モデルルームで判断できないとね。

[14591: 匿名さん]

10年前に麻布をこのくらいの値段で買えて正解だったわ。ローンも借り換えたし。

都心の不動産は背伸びして買うのが正解だよね。少なくとも今までは。
今が高値とかバブルとかでビビってるやつは10年前から同じで、指くわえて見てればいい。

合理的な判断なんか無理なんだから、勢いと背伸びが大事だよ。

[14592: 匿名さん]

俺もそう思う。
再開発エリアは高くなるのが早いので、早めに買うのがよろしい。
待てば待つほど高くなる。豊洲でこりた。

[14593: マンション検討中さん]

10年前と今は状況が違うと思うけど。

[14594: 匿名さん]

>>14593 マンション検討中さん

そういうチキンが10年前もいたな。

[14595: マンコミュファンさん]

結果論として、どんな時期に買ったかがわかるけど、これからのことは誰にもわからんから、今も昔も自分のタイミングで買うのがベストってことですね。
バブルだとか高値とか騒ぐのはいつの時代でもいるってこと。

[14596: 匿名さん]

買おうと思った時が買い時って売る側の鉄板セールストーク。市況くらい自分で調べて判断しないと。

[14597: 匿名さん]

>>14596 匿名さん

企業の株総とかでもそうだけど、読めるはずがない市況とかいう発想がチキン。
リスク取れないから、リターンがない。典型的なオッさんと同じ発想。

[14598: 匿名さん]

1流のプロの条件byゴルゴ13
才能10%
努力20%
臆病さ30%
運40%

[14599: マンション検討中さん]

豊洲地区と晴海の出島フラッグは比べる対象じゃないだろ

[14600: 匿名さん]

出島、たしかに。
皆この局面で買うか買わないか話すけど
買うにしてもココかと言うことじゃないの。

[14601: 匿名さん]

見学会行って来ました！平日でしたが、さすが今日本で一番話題の物件だけあって混んでましたね。

購入前提の前向き検討ですが、正直これだけあると間取り選びに悩んでしまいますねぇ。。一応候補3つに絞りましたが。

[14602: 匿名さん]

固定資産税は80?でどの位なのか。
営業から案内ありました？

[14603: 匿名さん]

晴海フラッグは環境主導マンション。
通勤時の公共交通はあてにできない前提で、リタイア、在宅、車通勤、あとはタクシーを普段使いできる生活レベルの人が向いてる。
三井の商業施設でどれだけマンション外の人を呼び込んで、ぜひ住みたいすてきな場所というイメージを植え付け、街としての評価をあげられるかが資産価値の鍵。

とは某専門家の見解。

管理費修繕積立金で、普通の板マンより高い3万～4万なら許容範囲、維持費全体で10万いくなら買っちゃダメマンだけど、そんな事あり得ないから大丈夫、固定資産税が85平米で60万は本当なら絶対に買ってはいけない、でも他のどんな高級マンションでもそんな事例聞いたことないからそんなことはあり得ないと思うけどね、との弁でございます。

[14604: 匿名さん]

維持費は現時点ではうわぶれでふかしてると思うけど、サラリーマンはそこがFIXしないと買いには突っ込みづらいなあ。

[14605: 匿名さん]

固定資産税の件、都が安く払い下げた見返りとして過大な評価をして回収する密約だったりして。文春さん調べて。

[14606: 匿名さん]

ココって確かオリンピック後は原宿みたいになるってはじめは宣伝してたよね（笑）
修正してきたのはいいけど、だんだん普通の団地感がでてくるのはお愛嬌！

[14607: 匿名さん]

ここ良いですねー！
事前案内会に出席された方は、希望の部屋は決まったかな？

[14608: 匿名さん]

固定資産税、80m3で60万って事実でしょうか。ー

[14609: 匿名さん]

やっぱここないな…
コスパ悪過ぎる。永住視点、投資視点、両方ないな

[14610: 匿名さん]

>>14608 匿名さん

ネット上だけの噂ではなく、実際に営業からそう言われているみたいですよ。上限だとは思いますが、なぜそんな試算になるのかは不明です。

[14611: 通りがかりさん]

固定資産税の件、共用施設が充実しているから、建物についての各戸の持分が多いと聞きました。

軽減措置は延長されるかもしれませんけどね。

[14612: マンション掲示板さん]

1期はほとんど要望入りそうな雰囲気ですね。特に安い部屋に偏りがあり抽選になりそうとの事でした。ここの掲示板に書かれてる事とギャラリーの印象が大分違いますねー。笑

[14613: 匿名さん]

>>14603 匿名さん

環境に良いマンションなら高い維持費も気になりません！という方のためのマンションですね。

[14614: 匿名さん]

ここに書いてる人は、来場者の本の一握りで、サンプルにもならない。

[14615: マンション検討中さん]

>>14612 マンション掲示板さん

そりゃみんなサラリーマンなんで金あるわけないわな

[14616: 匿名さん]

>>14612 マンション掲示板さん
そうですよ！倍率下げ工作が既に始まってますから。

[14617: 匿名さん]

大規模物件って共用施設が充実していても各戸の持ち分としては少ないってのが普通なんだけどね。スケールメリットがないってことか。不思議。

[14618: マンション検討中さん]

世帯1200位までが6000万の物件に手を出せるとして

若い層はほぼ無理やな

[14619: 匿名さん]

>>14618 マンション検討中さん
何故そう決めつける？貴方のその短い物差しで測らないで欲しいなw

今の時代、歳と収入は関係ないからねw

[14620: マンション検討中さん]

>>14612 マンション掲示板さん
無い無い 掲示板こんだけ閑散してるし
フラット35 不正指摘されなんちゃってスキーム駄目だし

爆安の240万パンダと安価&虹橋永久眺望が抽選になるくらい

後は抽選無し、販売苦戦と見た

[14621: 匿名さん]

>>14620 マンション検討中さん
人気の部屋（高い・安い）に偏るのは当たり前ね。1期なんだし。それはどの物件も同じ事。

で、抽選に外れた層が他の部屋に移る。

アンタ今まで何見てるん？？

[14622: マンション検討中さん]

>>14621 匿名さん
一期全ての部屋に要望書は入んねーよって指摘

アンタどこ見てるん？？

[14623: マンション検討中さん]

ここ買えない老害ジュニアが手当たり次第絡んで嫌ですね

[14624: マンション検討中さん]

爆安の240万パンダは倍率はどの位になるのかな？横浜北中タワーも気になってたから検討したんだがパンダは20倍ぐらいになっていた記憶がある。

[14625: マンション検討中さん]

>>14619 匿名さん

どんな層がいるんや。

[14626: 匿名さん]

共用施設のせいで税金や管理費が高いというのは理解した。
すると次に考えるべきは、その金額に見合う分以上に
自分が共用施設を使うかどうかが取捨のポイントになりそうだね。
大して共用施設を使わないのであれば、延々と無駄金を払う羽目になっちゃう。

私はまだ案内会に行ってないから分からんのだけど、
ポジの皆さんは共用施設の説明を聞いて、
素晴らしいからぜひ使いたいと納得いくものだったのかな？

[14627: 匿名さん]

固定資産税が年間60万円ってやばいだろ。

[14628: マンション検討中さん]

>14609
そうです。
なのでここは
コスパ度外視、お金を垂れ流せる情弱なお客が対象です。
下手な営業の買い煽りはほっといて、他当たった方が賢明ですよ。

[14629: 匿名さん]

固定資産税が年60万はアウトです。

[14630: 匿名さん]

固定資産税年60万は月額にすると月5万円。固定資産税は土地の価値に比例するのにこんなに高いの？
例えば六本木の85平米だと固定資産税はいくら？

[14631: マンション検討中さん]

無駄な共有施設は全部商業テナントにして管理費爆下げして固定資産税分も取り戻しましょう
管理組合で変えられます(⌒▽⌒)

[14632: 匿名さん]

>>14629 匿名さん

デベが税額わかるはずないでしょ。後でクレーム出ないように高めに出してるだけだよ。引越したら色々必要だから、それくらい払える予定でいてくださいってことでは？

[14633: 匿名さん]

固定資産税として60万は六本木等の超都心の100平米越えの税額ですよ。

これが本当なら、フラッグはやめておいたほうがいい。

[14634: 匿名さん]

有明でも３０万って言われてたけど、結局８万円くらいだったから、税金は気にしなくて良いと思う。

[14635: 匿名さん]

>>14632 匿名さん

デベ自体がわかるわけないのは当たり前。プロに頼んで間違ってもここは越えないだろうという金額を試算するんだよ。

[14636: 匿名さん]

>>14607 匿名さん

我が家はシービレッジに決めました。

[14637: 匿名さん]

>14361

商業テナントにするなら外部からアクセスできるようにセキュリティライン変更しなきゃならないし、改修費も必要。その費用をどう調達するの？

あと、その共用施設があるから購入を決めたって人もいる。共用施設の変更って管理組合総会の特別決議が必要だからハードルは高い。それに新築分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから住民自治が機能するまで時間がかかる。

[14638: 匿名さん]

倍率下げ工作、騙されるやついるの？

[14639: 匿名さん]

>14634

８万って40平米の1LDKですか？

[14640: マンション検討中さん]

ここ、板状にしたから固定資産税が高いのでは？
容積率余ってるでしょ？
全部タワマンにしたらここまで固定資産税は高くならなかったと思いますけど？

[14641: 匿名さん]

固定資産税として60万は六本木等の超都心の100平米越えの税額なんですね。

だったらここで85平米で60万円はないね。
理由は土地の価値に比例するから。

ここの120平米で60万円ぐらいかな。

[14642: 匿名さん]

固定資産税って容積率が関係するの？

[14643: マンション検討中さん]

眺望の良さそうな部屋から商業施設まで少し距離があるんですよね。スーパーは毎日のことだからと家族に言われてしまい断念することになりそうです。

[14644: 匿名さん]

スムログでもお馴染みの三井健太さんの

選手村マンション「晴海フラッグ」は買いか？

を近くの本屋さんで買いました！
早速読んでますね。

[14645: 匿名さん]

建物面積は建物＋土地だけど、水素施設とかが高いんかな？
あと、地下駐車場は関係あるんだろうか。

[14646: 匿名さん]

>>14645 匿名さん

まちがえました。
固定資産税は建物＋土地の間違いです。

[14647: 匿名さん]

>14642

区分所有の場合、土地分については敷地にかかる税金を、所有者で分けるから容積率が高いほど各戸の税金は安くなる。概算では容積率/100の逆数。

[14648: マンション検討中さん]

固定資産税は軽減税率適用前なら85平米60万が妥当だと思いますよ。共用施設の多いタワマン並みにはなりますが。

[14649: 匿名さん]

>14640

その推測が当たってたら、タワマンのほうがお買い得になるね。

[14650: 匿名さん]

>>14648 マンション検討中さん
またまた、、
根拠ないのに良く言い切りますね。