HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[14451: 匿名さん]

>14450

今や伝説となったシティタワー品川も周辺相場を変えるほどのインパクトはなかった。一気に売れちゃったからね。

逆に大量在庫になった時には市況にまで影響あたえかねない。

[14452: マンション掲示板さん]

>>14447 マンコミュファンさん

貧乏人の戯言だな。
共有部が多いから固定資産税高いのなんて最初からわかってたことだよ。知らなかったのは単に情弱だから。まあ抽選下げ工作ありがとよ。

[14453: マンコミュファンさん]

>>14452 マンション掲示板さん

ずいぶん余裕のない発言ですね（笑）
抽選に当選するといいですね♪

[14454: ご近所さん]

>>14439
ただの現状を語っているだけだろ。
俺もタワマン住むまでは、階数とか乗ってる車によるヒエラルキーがあるって信じてたけど、実際住んでみると広さによって価格も全然違うし、余裕のありそうな人が国産の小さい車乗ってたりするから全然ないって知った。
ロールスロイスとかフェラーリを自分で洗車する人がいて、そこにママ友みたいな人が普通に話ししてたりとか、なんか余裕を感じるよ。

[14455: マンション掲示板さん]

>>14453 マンコミュファンさん


どこに余裕が無いのかはよくわからんが、金はあるからさ。応援ありがとよ。

[14456: 通りがかりさん]

>>14451 匿名さん
市況はシティタワー品川の時と全然違いますけどね。ただ板マンとタワーで比べるのもちょっと違うかなって思います。タワーを待ちます。

[14457: 匿名さん]

>14451
仰る通り。
変に周辺相場に忖度するんじゃなくて安く出して抽選でスパッと売り切った方が自ずと人気集中で空きもなく周辺相場相当に落ち着いついてくれる。
その辺りの市場原理を値付け側は一回勉強し直した方が良い。

[14458: 匿名さん]

一度はタワマンに住んで夜景を見ながらおネーちゃんにしゃぶって
貰うのが田舎者の俺の夢です。

[14459: マンション検討中さん]

駅徒歩は15分までが限界と思います。
15分を超えるとマンションの価値は著しく棄損してくるように思いますが、ここは築古になった時がとても心配ですね。

[14460: 匿名さん]

>>14457
ただ現実問題として、デベは在庫リスクを背負ってゆっくり売る方法を選択した。
1割高いと思ってるし素直にそう答えたけど、
単独売主と違ってＪＶだし、あのままで一期に突入しそうな印象は受けたけどね。

[14461: 匿名さん]

>>14457 匿名さん

この値段でスパッと売り切れるよ。
あなたの考えのように安値で出そうとか言って儲けを減らすデベ担当がいたとしたら、無能扱いだよ。

[14462: 匿名さん]

>14461

それってすみふだけの論理だと思ってたけど。

[14463: 匿名さん]

>>14461
売れる訳ないじゃん、周囲の状況見てれば分かるでしょ？

ただ価格ギャップを期待できる狙い目の部屋もあるし、
坪250前後の分かりやすいパンダなんかはあっさり一期で消えるだろうけどね。

[14464: 匿名さん]

>14460

であれば、
我は身を引くだけだな…

そのままいったとして結果的に一期が最安値だったとしても結局維持費高で生活難なので無理だったとして後悔無く諦めがつく。

[14465: 匿名さん]

>14461
デベ担当は所詮無能としか思ってないが…

[14466: 匿名さん]

>>14463 匿名さん

自分の財布でしか物事を測れないようだね。
まぁ結果はそのうちわかるよ。

[14467: 匿名さん]

>>14466 匿名さん
横槍失礼

その結果が出るのはいつだと思う？

最初1500-2000戸くらいまではそこそこ売れると思うよ。
問題はその後。晴海を知らない人間、マンションを初めて買う人間が購入した後からの販売が難しいんだよ。

だいたい2021年突入後からかな。今のPTHやドゥトゥールのように販売失速していくと思うよ。
価格の調整をしなければね。

タワーはまた別だけど、板マン部分に関しては最後の1000戸を裁くのが大変だろう。

[14468: 匿名さん]

>>14467 匿名さん

予想屋気取りの素人に興味ないです。
貧乏人が心配せんでも、販売に四年もかければ買う人はいくらでも湧いてくるって意味だよ。

[14469: 匿名さん]

>>14467
そういうこと。
売れないっていうと語弊があるけども、一期で3～4割は売れると思うよ。
概ね引き渡し前後の完売を目指すなら5割は出したいし、
竣工前の早期完売を目指すなら6割以上出さないとね。

近年長期路線で一期5割を大きく下回って3～4割がデフォになりつつあるけど、
当然のように引き渡し後も売り続けてる物件がほとんどだし、
4000戸規模で1～3割売れ残ってたらカオス・・・
ま、原価はあってないようなレベルだから残り物を叩き売ってもデベは絶対損しないけどねｗ

[14470: 匿名さん]

最初のチェックポイントは一期でseaとparkの何割を販売できるかと、予定通り７月末に販売開始できるかだね。

[14471: 匿名さん]

>>14469 の続き

ただここはタワマンを優に超えて4年に及ぶ販売期間だから、
単純に今までの傾向が当て嵌まらない可能性も高い。
逆に4年って売り手も買い手も本当に未知数でどう転ぶか想像もつかないけどねｗ

買い手のヘッジとしては手付5パーセント未満で交渉して最悪放棄がベターな気がするけど、
一期で倍率がつく部屋も少なくないだろうし、難しいだろうなぁ・・・

[14472: マンション掲示板さん]

この規模で一期3割とか頭大丈夫？
1000件も同時に事務手続きをさばけねーよ。

今は全く興味がない層が1年後、2年後に購入を検討するから、その需要を取り組みながらゆっくり売ってかないとデベの人員が足りんよ。

[14473: 匿名さん]

>14471

手付金の交渉応じるかな？　戸数が多いから個別対応嫌うでしょ。

[14474: 匿名さん]

>14468
いくらでもおるなら直ぐ売り切っちゃえば？それかオリンピック終了後に売り捌けば良い話。
このダラダラ青田買いさせてる事自体どういう事か分かってます？w

[14475: マンション掲示板さん]

>>14474 匿名さん

他人のコメント読んでね。君恥ずかしいよ。

[14476: マンション検討中さん]

>14475
あなたもたいがい…

[14477: 匿名さん]

ここは他の湾岸マンションとは違ってターゲットが近隣だけでなく全国だから、今までの感覚では捉えきれないよ。
販売が長期にわたる理由は、オリンピックの盛り上がりを活用するのに加えて、手持ちの売り玉が少ないというデベの事情も反映してると思う。

[14478: 匿名さん]

>手持ちの売り玉が少ない

昨年末から成約率が落ちて、在庫増えてるはずだけど。

[14479: 匿名さん]

>>14478 匿名さん

目新しいブツは無いよね。

[14480: 匿名さん]

目新しいものはないけど、今建築中の勝どき東。
坪単価は高いだろうけど、黎明スカイレジテルの地権者物件がとても面積が狭いので、グロスでお手頃なものが出回るのではと思っています。
めちゃくちゃ狭いですけど、一人暮らし永住希望の方にはいいかもしれません。地権者のために管理費も抑えてくるはずですし。
地権者の方、いかがでしょうか。

[14481: 匿名さん]

モデルルーム行ってきた。確かに諸費用やランニングコスト高いけど、4年後ということで色々暫定だから、現時点ではワーストで見積もっておくしかないというニュアンスに聞こえました。
まあ、実際入居するとき契約時に聞いた費用よりも高くなってたら怒るわな。

[14482: 匿名さん]

５年後以降、晴海フラッグは人が集まらないさびれた街になるだろうな～

人をひきつけるものがない！　ただの団地か！

[14483: 匿名さん]

>>14481 匿名さん

税金は特に当てにならん。
豊洲で30万と言われたが、結局は数万で済んだ。

[14484: 匿名さん]

>>14482 匿名さん

人が集まる街って何処ですか？
恵比寿とか？

それが好きならえびすにしたら？
意味不明だよ。

[14485: 匿名さん]

>>14467 匿名さん

毎年毎年購入者は増えるから、心配いらなそう

[14486: 匿名さん]

1期が一番安いって言うのは気になるなあ。
つまり2期からは値上げってことだろ？

[14487: 匿名さん]

>>14403 マンション検討中さん

アンケートで高いなんて回答したら、もう相手してくれなくなるぞ

買ってくれるやつだけが客なので。

[14488: 匿名さん]

あのアンケート、自分もそうですし、知人もみんな高いと回答しましたよ。
あんな酷い立地条件であの価格は無いですよ。
選手村というブランドを利用して厚化粧していますが、駅ホームまで徒歩30分もかかる場所なら坪単価200万円以下の資産価値。デベのボッタクリが酷すぎる。

[14489: 匿名さん]

これからさびれる街を買うことはないぜ・・

不動産価格がだんだんと下がるだけ。あとは自己責任です。

[14490: 匿名さん]

ここより大規模な再開発と言えば光が丘団地ですが今でも人気高いですよ

[14491: 匿名さん]

中央区晴海と光が丘団地を比較するのですか？

あきれてしまって、何も言えません。

[14492: 匿名さん]

江東区晴海でしょ

[14493: 匿名さん]

>１４４８７

そういうタカビーな態度続けられるか見もの。

[14494: 買い替え検討中さん]

>>14487 匿名さん
「相手してもらえなくなる」って具体的に何をしてもらえなくなるの？
登録申込を特定の人だけ受け付けなかったら、業法違反だよ。
逆に言えば登録申込だけできれば、他に何か営業マンに相手してもらう必要があるの（本当は要望書の提出すらいらない）？
申込したら当然買う意思があるんだし、契約までの手続きも他と同じように進めてくれるのでしょ。

[14495: 匿名さん]

>>14492 匿名さん

中央区です。

[14496: 匿名さん]

>>14495 匿名さん
テレビのニュースで江東区晴海って言ってたよ

[14497: 匿名さん]

正しくは中央区晴海です。

[14498: 匿名さん]

>14494

知ってるのは以下

三井のパターン：担当をパートのままにして何を聞かれてもわかりませんを続け、愛想をつかされるのを待つ
野村のパターン：次回の予約をせずにコンタクトを絶つ

[14499: 匿名さん]

>>14498 匿名さん
三井は最初に書くアンケートの内容で対応者が変わる
まともに書けば正社員が対応してくれ
賃貸、年収500万、頭金100万未満とか書くとパートが対応する

[14500: 買い替え検討中さん]

自分は次のアポもとれてるけど、パンダ部屋一択だから要望書すら出さないよ。
ちゃんと情報とって、登録申込さえできれば問題ないでしょ。

というか、あなたが過去三井と野村にそんな悪質な対応をされたのなら、こんなところに書き込んでないで行政に正式に通報したほうがいいんじゃない？

[14501: 買い替え検討中さん]

>>14499 匿名さん
マンションの販売員って正社員もデべの社員じゃなくて別会社採用だし、対応する人によって大した差はないんじゃない？

[14502: マンション検討中さん]

次回アポを強要された私は勝ち組？

[14503: 匿名さん]

>>14498 匿名さん
内部のものですか。パートってスーパーじゃないんだから。

[14504: 匿名さん]

>>14501 買い替え検討中さん
確度が高いお客さんはデベ本体の社員も対応しますよ
さらにプレミアムフロアを買うような富裕層は社員の中でも役付きの人が対応したりします

[14505: 匿名さん]

>>14502 マンション検討中さん

申し込む可能性があると判断されたのでは？

[14506: マンション検討中さん]

14403です。
アンケートに価格「高い」で回答したことで、実質的な不利益などないので、明日参加される方もご安心ください。私も高いと回答して次回のアポも入っています。

参考になるボタンを押してくださった方もありがとうございます。

[14507: 匿名さん]

>14503

それがスーパーみたいにパート募集してるんだよ。

https://www.slc-mh.co.jp/hc_mc/

[14508: 匿名さん]

>14504

相手によって露骨に態度買えるんだよね。上客には駐車場まで揃って送り出す。

[14509: 匿名さん]

>14500

要望書なんて出すメリットないからね。出したら重ならないように調整するというけど、調整できるって不人気物件ってことの裏返し。人気の物件だったら倍率ついちゃう。

[14510: マンコミュファンさん]

>>14508 匿名さん

個室対応だしね

[14511: 匿名さん]

まぁ売り手も人間なので、真剣に買おうとする人とそうでない人への対応は違ってくるかも知れませんね。

それはさて置き、アンケート回答は変に恣意的に書かない方が良いと思いますよ。各自の考えを率直に書けば良いです。

[14512: 匿名さん]

>真剣に買おうとする人とそうでない人

売る側の選別基準はそうじゃなくて買えるか買えないか。

[14513: 匿名さん]

文春読んだけど11社連合は巧妙に価格設定を仕掛けてるね。
騙されない様にしないと。

[14514: マンコミュファンさん]

悲観的な予想が多いけど、ここ10年で都心のマンションは相当値上がりしてるから、次の5年でさらに上がって、入居時に今の価格が激安になるかもね。

まぁ、当然下がる可能性もあるよ。こればっかりは分からないが、今のところ買い控えして待ってた人は全員損してるね。

[14515: 匿名さん]

買い控えしてる人なんているか？ここにいる大半が買い替え組だと思うけど、そう考えると中古がダブつく未来しか見えない。

[14516: 匿名さん]

>14514

今買わないともっと高くなるって煽りのパターン。


ここがきっかけで需給バランスが崩れて暴落するって説もあるけどね。

[14517: マンコミュファンさん]

本当、悲観的な人が多いな。
可哀想なやつらだ。

[14518: 匿名さん]

>14514
これ以上値上がりして誰が買うのですか？買えるのですか？
個人投資家も住宅ローンでは借りられなくなりました。
本当の金持ち投資家はマンションを部屋で買う様な小さい事はしないでしょうし。。。

[14519: 匿名さん]

下がるのは購入検討者にとってはうれしいこと。

悲観的なんて言ってるのは売る側の人かな。

[14520: マンコミュファンさん]

>>14518 匿名さん

銀行が貸してくれるうちは、実需で買える人たくさんいるよ。

[14521: 匿名さん]

>>14519 匿名さん

勘違いするな。景気の話だよ。

[14522: 匿名さん]

給料が上がらないなか、不動産価格が上がっても購入できたのは低金利でローン支払い総額はそれほど上がってないからとみている。これ以上、上がったら、銀行も貸してくれるかな。

[14523: 匿名さん]

個人投資家が投資目的なのに自分で住むと偽っての
住宅ローンは借りられなくなった。と言っています。

これ以上値上がりして実需で買える人が沢山いますか？
どう言う人たちの事を言っているのでしょう？
丸の内勤務者？一部上場企業勤務者？が
誰でも1億の物件を買えると思っていますか？
だとしたら実態を知らなすぎですよ。

[14524: 名無しさん]

永住ならアリみたいなコメントが散見されるけど他より管理費と修繕積立金が2万円高いので永住するとかなり割高になると思います。単純計算で20年480万、30年720万です。現実の予定坪単価の5-10%割増で比較した方が良さそう。

[14525: マンション検討中さん]

世界的な大都市と比べて東京不動産は激安でしょう

ここから先はチキンレースだね

[14526: 匿名さん]

>>14523 匿名さん

？多いね。視野も狭いし、少し勉強したら。
銀行に一億円貸してもらえる人は買えるかな。

[14527: 匿名さん]

>>14518 匿名さん

随分と悲観的な考え方ですね。
買えるのですか？って、笑っちゃいました。

[14528: マンション検討中さん]

給料は上がらんからパワーカップルなんて造語で高リスクなダブルローンを平気で組ませて女性側は仕事を辞めることができず子供も作れずで必死でローンを返す羽目に。

[14529: 匿名さん]

>>14525 マンション検討中さん

10年前から同じこと言ってる人いるね。

[14530: 匿名さん]

>>14528 マンション検討中さん

産休と育休とればいいじゃん。

[14531: 匿名さん]

使用価値で考えずに、上がるから買うって思考が蔓延したら典型的なバブル
上昇はいつか限界を迎えて、今後は逆に下がるから我先に売るという逆回転が始まる
そして、使用価値より安くなったところで実需が増えて底を打つ

今の価格はこのサイクルのどこなのか、
自分にとって、このマンションの使用価値はどのぐらいか
この２つをしっかりと考えれば失敗しないよ

[14532: マンション検討中さん]

>>14526 匿名さん
自分は銀行に一億円貸してもらえるから買えるよね。

[14533: マンション検討中さん]

貸してもらえるかという前に返せるかどうかを考えないバカが多過ぎw

[14534: 匿名さん]

維持費は管理費修繕積立金だけではないよ。固定資産税等も合わせて幾らか考えないと。それ考えると7万～って感じなのかね？
それ＋駐車場代で10万位？

[14535: 匿名さん]

親の援助や貯金がじゅうぶんでない庶民は触れてはいけない物件

[14536: マンション検討中さん]

十分とは1億円？

[14537: 匿名さん]

>14534

修繕積立は共用部分だけ。リフォーム費用も考えておかないと。設備は１０年も過ぎたら交換が必要。

キッチンやユニットバスの交換はそれぞれ100万単位。

[14538: 匿名さん]

>14533
これまた下手な営業さんが周辺に満映してきましたな…
事前案内会あたりは特に。

[14539: 名無しさん]

>>14530 匿名さん

産休・育休中は給料が出ないでしよ。出ても僅か

[14540: eマンションさん]

>>14539 名無しさん
国から育児休業給付金が月給の66％出る。しかも税金と社会保険免除だから手取りはほとんど減らない。

[14541: マンション掲示板さん]

>>14531 匿名さん
まさにこの考え方が合理的。
値上がりが続くって言ってる人は、いつまで値上がりが続くと思うかを明言しないと説得力が皆無。上がり続ける資産はこの世に存在しないんだから。

まぁ売れ残るだろうな。景気サイクルとかマクロ指標見ても厳しい。実態としても1億持ってる人は既にマンション買ってるだろうし、住み替え需要だけでこれだけの戸数を裁くのは無理。すげぇ住みたいけど、こんだけ高いと無理だわ。

[14542: マンション掲示板さん]

>>14540 eマンションさん
あんた、子どもいないでしょ？育休明けでもフルタイムでなんか働けないから、世帯収入は相当落ちる。

[14543: 匿名さん]

どんなに不景気でも金利が0になれば利回りが好転するので高くても売れる

[14544: 匿名さん]

そもそも子供が金かかるからな
共働きだと保育園だけで月10万近く取られる

[14545: eマンションさん]

>>14542 マンション掲示板さん
そりゃ世帯年収はそれなりに落ちるよ。
でも、保育料の負担増の方が大きい。

[14546: 匿名さん]

晴海の突端を買うよりも、勝どき東を買いたいと思うようになった。

[14547: 匿名さん]

幼稚園・保育園無償化が決まっちゃったから消費増税は再々延期できない。アベノミクスも終わりだな。

[14548: 匿名さん]

>>14546 匿名さん
突端じゃなくてフラグシップ

[14549: マンション検討中さん]

笑い

[14550: 匿名さん]

>14540
視野せっま