HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[144201: マンション検討中さん]

>>144198
これから主な購買層となる外国人のようにキャピタル重視せず、利回りに固執するのも、どうぞご自由にって感じではあるな…
「（外国に）持つことに価値があり賃貸は嫌」って人に需要があったら、利回りは下がるに決まってるのよ。東京はもはや「日本の東京」ではなく、台湾とか中国とかと比較されるわけで。

[144202: 評判気になるさん]

>>144201 マンション検討中さん
外国人っていう適当な括りで海外投資家を甘く見すぎ。
利回りと価格って鶏と卵みたいなもんだし、利回り関係なく物件価格が青天井でキャピタルが出ると思ってる人なんて投資家じゃなくて投機家でしょ。

[144203: 匿名さん]

キャピタルに利回りは関係ないとか、まんま往年のバブル期にも出ててきてた発言だな

[144204: 契約者]

世間話してれば良いですね

[144205: マンション検討中さん]

>>144202
タワマンはその最たるものだけど、実際骨董、投機的な価値もあるでしょ。
市場価値を投資（利回り）だけで語ろうとするのが間違い、そういう投機的価値はバブルが壊れれば吹き飛ぶけど、また上向きになれば増えるもの。
ゴールドもビットコインなんかがそうでしょ。

[144206: 通りがかりさん]

>>144205 マンション検討中さん

つまりフラッグの中古を今買うのは投機ということで
同意です

[144207: 周辺住民さん]

>>144205 マンション検討中さん
投機ですって自分で認めるならもはや何も言うことはないな...
ただゴールドは安全資産だしビットコインとかとは全然性質違うかな

[144208: 評判気になるさん]

キャッシュ持て余してたりローン年収5倍とかで余裕で買えるなら周辺中古でとりあえず取得すればいいかもしれんけど、カツカツの人にはとてもじゃないが湾岸中古は勧められない。
湾岸が大好きなら止めないけども。結局実需なら気に入った街に住むのが一番だし。

[144209: マンコミュファンさん]

頭でっかちの利回り論はもういいよ。恥ずかしいから頭の中で空想してろ。

[144210: 匿名さん]

>>144209 マンコミュファンさん
顔真っ赤になっててワロタ
おつかれさま。

[144211: マンション検討中さん]

>>144209 マンコミュファンさん
言うに事欠いて捨て台詞放ってる方が恥ずかしいw

[144212: 通りがかりさん]

不動産は債券とは違う。ぷぷぷ

[144213: マンション検討中さん]

要するに株で言うところのPERが高くなってきててババ抜き状態になり始めてるってことでしょ
PERがすべてではないし実際理解不能な位置で売買されてる銘柄もあるが、価格の下支えになってるのはPERなわけで

[144214: 匿名さん]

スカイデュオ当たらないからやけくそｎポストしかない

[144215: マンション検討中さん]

時価で利回りとかよくわからない人がいるけれど、すでに購入したワイは高みの見物をしておこう。

[144216: ご近所さん]

>>144215 マンション検討中さん
ハルミフラッグ持ち続けるのが一番期待値高いと思ってるなら違うが、ふつうに値上がり益なり利回りの期待値高そうな物件に入れ替えたほうがいいだろ
簿価利回りうまーとか言ってるのは、ハルミの売却益を有効活用する目利きができないって言ってるようなもんやぞ

[144217: 匿名さん]

スカイデュオが一番おいしいのは分譲価格と市場価格のギャップの部分だから、中古市場で価格ついたあとはポートフォリオにおいててもそこまで旨味ないんじゃないか？

[144218: 匿名さん]

利回りを時価とか言ってるアホが連投してて草
そりゃJTCくらいでは投資ローン通らないから仕方ない

[144219: 購入経験者さん]

マンクラ民とかも時価で利回り出してポジション入れ替えてるんだよなぁ・・・
やたら簿価簿価言ってる人いるけど機会損失って言葉知らないんだろうか

[144220: 匿名さん]

わざわざ名前変えての時価連投ご苦労さん。
スカイデュオも当たらんから幕張ベイパーク頑張れよ

[144221: 匿名さん]

晴海は立地も抜群に良いし、臨海地下鉄も開通する。近い将来、超高級レジデンス街になりますよ。

[144222: 匿名さん]

>>144219 購入経験者さん
逆に聞きたいんだが、時価の利回り加味して比較しないでどうやって物件売却の意思決定してるんだ？
オナチェンにしても何にしても、今の中古価格での利回り考えないとどうにもならんでしょ。

[144223: マンション検討中さん]

>>144220 匿名さん
最後まで中身あること言えずに罵言浴びせることしかできなかったっすねw

[144224: 匿名さん]

物件の投資回収期間を計算するなら簿価で売却時の横比較するなら時価ってだけじゃないのか

[144225: 契約者]

買えない人には関係ない話！

[144226: 口コミ知りたいさん]

買うまでは取得予定価格での利回り使って買うか考えて、買ってからは市場価格の利回りで相対的に乗り換えるか考えるって感じでは。
なんでこんな基本的なことで荒れてるのか分からない。

[144227: マンション検討中さん]

抽選日に会場行く人速報お願いします

[144228: 買い替え検討中さん]

誰か倍率情報を

[144229: 匿名さん]

都心で利回り１％はそれだけ魅力的な立地ということ。比較するなら、それだけの魅力を備えてる必要あるわけだけど、ここでは厳しいよね。

[144230: 匿名さん]

6パーで貸してるけど？

[144231: 名無しさん]

もう利回りの話しやめない？つまらない

[144232: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[144233: 検討板ユーザーさん]

やっぱ2LDKは高倍率ですね
平均からしたら低いとも言えますが
というか今回は総倍率が高すぎて10倍未満とかの狙い目部屋は無さそうですね

[144234: 匿名さん]

>>144224 匿名さん
ほんとこれｗ
時価なんてエンドが勝手に計算してるだけで、運用してる時は簿価に決まってるだろとｗｗｗ

[144235: 匿名さん]

>>144232 匿名さん
本日登録してもう番号付与されたの？あなたにとってこれを公開する利点は？この部屋がもっと倍率低いが高く見せたいから？自分はここの部屋タイプではないから、他の部屋タイプからこの部屋タイプに来て欲しいから？つまらないことしかできんのね。

[144236: 通りがかりさん]

高度な心理戦ですよ
誘導したいだけ

[144237: 通りがかりさん]

>>144232 匿名さん
だうと！！

[144238: マンション検討中さん]

長文くん再登場か？

[144239: マンション検討中さん]

長文君とかニックネームだと中国史に出てきそうだな

[144240: eマンションさん]

>>144239 マンション検討中さん

キングダムみたい、笑

[144241: マンション検討中さん]

長文くんは相手にされず、別の方法で誘導を仕掛けていると思う。どこまで空気読めないのかな。

[144242: eマンションさん]

>>144240 eマンションさん

昌平君とか
昌文君とか
キングダム好きなので73巻まで見てます！

[144243: 匿名さん]

抽選日が楽しみですね、

[144244: マンション検討中さん]

賃貸がー利回りがー、と当初から言い続け値上がりする現実を認められない。過去レス見ればそういうネガだらけだね。
かつては分譲価格割れするとか煽っていて、今は否定できなくなり分譲価格ならオッケーだが転売価格ならNGですか。
半年前までは粘着するネガがいたが、今は息をしているんだろうか

[144245: 入居予定さん]

>>144235 匿名さん
15日に登録したけどまだ番号が来ません(^^;)。

[144246: 匿名さん]

今まで利回りの書き込みですがとても参考になりました。

とりあえずまとめると
・分譲価格で購入できた場合は4％以上の表面利回りが得られるかもしれない（インカムゲイン）。
・時価価格で利回りが悪化した場合（転売価格上昇）はキャピタルゲイン目的でオナーチェンジ状態でも売却が望ましいかも。

これらは入居者がいた場合の話で、駅遠の晴海フラッグの場合はどうなるか？　リゾート感の環境が魅力的なのでどっちに采配が上がるか？

とりあえず20年くらい賃貸にして元手が回収できればいいですね。その間に大型修繕とかがどう影響するか？　賃貸は定期借家、普通借家、どっちがお勧めですか？　モラルの低い方に貸した場合のリスクはどうでしょう？

不動産投資家のみなさん、ご意見をよろしくお願いいたします。

[144247: 匿名さん]

どうでもいいよ

[144248: マンション検討中さん]

>>144245 入居予定さん
そりゃ今日は休業日だからね

[144249: マンション検討中さん]

>>144246 匿名さん
億案件だと売って買うだけで１０００万かかるし、税金も考慮すれば手取りも減って時価の利回りなんか机上の空論。
転売繰り返していれば宅建業法違反のリスクもあり、銀行にも相手にされなくなってセゾンとかノンバンクを使うことになるんじゃね。

時価利回りとか言っているのはエア投資家でしょｗ

[144250: 名無しさん]

>>144232 匿名さん
2lでも倍率高いんだな。どうするかな。困った