HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[144161: 購入経験者さん]

湾岸坪500万は半年前で時が止まってるな
今じゃ全然買えない。東雲とか有明まで行くなら別だが

[144162: マンション掲示板さん]

この数字は本当？
https://x.com/cell_sith/status/1846484614220747090?s=46

[144163: 匿名さん]

来月には板状棟の出物、10％以上は上がってるやろな。
新築未入居のストック多いから築浅売却は買付入りにくい

[144164: 匿名さん]

埋立地は何も知らない田舎者が引っ掛かって買う場所。

[144165: 検討板ユーザーさん]

>>144164 匿名さん
もっと言って倍率下げてくれ。
そんなんじゃ弱い。

[144166: マンション検討中さん]

ネガ勢によれば年内に分譲価格まで市場が値下がりするらしいから、落選したらあと2ヶ月ちょっと待てばいいだけだよ。

[144167: マンション検討中さん]

埋立地って言うけどさー　23区の東半分は湿地帯の沼地だよ。
江戸時代にした原始的な埋立地じゃん。
実際ハザードマップみても現代の埋立地より災害リスクめちゃくちゃ
高いしゲリラ豪雨で浸水しまくってんじゃん。

[144168: 匿名さん]

昨日でスカイデュオ最終期登録は締め切りました。

[144169: 口コミ知りたいさん]

てか、SUUMOで見るとハルフラの賃貸余りすぎてるけど、これ埋まるのかな？ここからSKYDUOの分も増えるわけだけど、赤字の金額まで下げて耐えるのか？

[144170: 匿名さん]

>>144136 匿名さん

同じ考えで友人と2LDK 62 に 3部屋札入れしたが全部30番代以降になった。案外票は流れてきてそう。

[144171: 匿名さん]

>>144164 匿名さん
あと中国人が買ってる。
湾岸タワマンの３割は中国人。

[144172: 口コミ知りたいさん]

>>144098 8LDKさん
144154みたいに他のエリアにだけ適当なイチャモンつけて貶すぐらいに湾岸信仰強い人は、2LDK氏の言うように晴海の抽選終わる前に中古漁っておくほうが良いだろうね。
湾岸にこだわりないなら特に焦る必要ない。

[144173: 評判気になるさん]

>>144169 口コミ知りたいさん
まぁ賃貸は残念ながら壊滅やね。。。

[144174: 匿名さん]

晴海の利回り6-7%は取れてますよ。驚異的。

[144175: 匿名さん]

>>144174 匿名さん
普通は購入価格じゃなくて時価で利回り計算する
時価だと3%前後

[144176: マンコミュファンさん]

利回りもアレだけど、そもそも客付けできてない部屋が多すぎるのよ。

[144177: 匿名さん]

普通の感覚あればこんな不便なとこ住むはずないってわかるよね。地下鉄できる？何十年後なのよそれ。合理的に考えて売れるうちに売ったほうがいい。

[144178: 匿名さん]

元気のある若い方達と行動半径の狭いじーさんは晴海5丁目。

お芝居やランチ、美術館など都内あちこちお出かけしたい元気なばーさんは晴海一丁目。

[144179: 匿名さん]

>>144175 匿名さん

購入価格で買えないと投資家として賃貸の旨みはないよね。転売購入ならキャピタルゲイン狙いだろうけど・・・。わたしは不動産投資家でないのでよくわかりません。

[144180: デベにお勤めさん]

ここはファミリー向けは特に割安だからみんな買ってるだけ。賃貸ならこんな不便なとこ住む必要せはない。タワマン７０m２が7000万円台からとか破格すぎる

[144181: 匿名さん]

簿価で利回り計算するに決まってるだろｗ
時価で計算ってアホかよｗｗｗ

7000万で買って40万で貸してるのに、利回り計算は13000万で計算するって頭沸いてるｗｗｗｗｗ

[144182: マンション検討中さん]

>>144175 匿名さん
普通って何？投資額に対する利回り以外の評価に意味ある？

[144183: 名無しさん]

>>144181 匿名さん

抽選で買う話ではなく、中古で買う話でしょ？

[144184: マンコミュファンさん]

中古で買ったら投資は成り立たないってことかな。

[144185: マンション検討中さん]

時価で計算して利回りが下がったら売るという話しじゃないの

[144186: 匿名さん]

いまなら中古もまだ安いから、中古で買っても4%ぐらいは取れると思う。次期終わったらまた一段と上がるよ。

[144187: 検討板ユーザーさん]

>>144186 匿名さん

それもこれも貸せたらの話ね。
いま借りてもらえない部屋いっぱいあるから。

[144188: 口コミ知りたいさん]

>>144186 匿名さん

とれないよ
3LDKは月30万くらいでないと借り手がつかない
これを表面利回り3.5%にすると約1億円
1億円で売っているものはないし、3.5%ですら利回り低過ぎる
つまり賃料か中古価格のどちらかが間違えている

[144189: 匿名さん]

>>144164 匿名さん

広い部屋　眺望の良い部屋など条件の良い物件は、中国人が高額で買ってくれるよ。
中国には土地の所有権がないからね、東京の土地は欲しいよ。しかも中央区。

[144190: マンション掲示板さん]

6TL86当たれーー！

[144191: 評判気になるさん]

最終期終わったら周辺中古上がるって言うけどハルフラ狙ってる層ってそもそも今の周辺中古買える与信あるの？
私はない

[144192: 契約者]

分譲価格で購入出来るなら魅力的だが転売価格だとイマイチかな（笑）
私は転売価格ならパスします

[144193: 匿名さん]

幕張ベイパークも当たらないから群馬あたりなら新築当たるかも

[144194: マンション検討中さん]

>>144188
都心は1%台とかもあるし、利回り低いのはここに限ったことではないのでは。
「借りるくらいなら買う」中国人が買うエリアは、利回りが低くなるのも自然ではと思うが。

[144195: マンション検討中さん]

実需、駅近至上主義、利回り重視…
日本人がどんどん貧しくなり、中国人・外国人がメインプレーヤーになるにつれ、日本人の論理はもはや通用しなくなりつつあるよね。

[144196: マンション検討中さん]

国籍関係なく、値上がりしている都心のマンションほど利回り悪くなりますよ

[144197: 評判気になるさん]

>>144181 匿名さん
簿価で利回り計算しても意味ないでしょ

時価で計算して他の物件と比較したうえでホールドして貸し出し続けるか、売却して他を仕入れるか決めるでしょ？
まさか保有物件だけ簿価で利回り計算して他は時価の表面利回り見て比較してるのか？？？w

[144198: 匿名さん]

>>144194 マンション検討中さん
都心1%ってごく一部の物件の限られた部屋にだけ生じてる異常値を例に出されてもな
下を見て賃料と中古価格の乖離を肯定するならどうぞご自由にって感じではあるが...

[144199: 匿名さん]

簿価で利回り絶対計算するマンは、手持ち物件の利回りが仮に簿価7%・時価3%だったとして、時価6%の物件が他にあっても買い替えしないってことか？
意味わからん。簿価の利回りなんて買った後は関係ない。

[144200: 買い替え検討中さん]

株なんかでも取得単価に対する配当利回りなんか見たって自己満以外の何にもならないからな

[144201: マンション検討中さん]

>>144198
これから主な購買層となる外国人のようにキャピタル重視せず、利回りに固執するのも、どうぞご自由にって感じではあるな…
「（外国に）持つことに価値があり賃貸は嫌」って人に需要があったら、利回りは下がるに決まってるのよ。東京はもはや「日本の東京」ではなく、台湾とか中国とかと比較されるわけで。

[144202: 評判気になるさん]

>>144201 マンション検討中さん
外国人っていう適当な括りで海外投資家を甘く見すぎ。
利回りと価格って鶏と卵みたいなもんだし、利回り関係なく物件価格が青天井でキャピタルが出ると思ってる人なんて投資家じゃなくて投機家でしょ。

[144203: 匿名さん]

キャピタルに利回りは関係ないとか、まんま往年のバブル期にも出ててきてた発言だな

[144204: 契約者]

世間話してれば良いですね

[144205: マンション検討中さん]

>>144202
タワマンはその最たるものだけど、実際骨董、投機的な価値もあるでしょ。
市場価値を投資（利回り）だけで語ろうとするのが間違い、そういう投機的価値はバブルが壊れれば吹き飛ぶけど、また上向きになれば増えるもの。
ゴールドもビットコインなんかがそうでしょ。

[144206: 通りがかりさん]

>>144205 マンション検討中さん

つまりフラッグの中古を今買うのは投機ということで
同意です

[144207: 周辺住民さん]

>>144205 マンション検討中さん
投機ですって自分で認めるならもはや何も言うことはないな...
ただゴールドは安全資産だしビットコインとかとは全然性質違うかな

[144208: 評判気になるさん]

キャッシュ持て余してたりローン年収5倍とかで余裕で買えるなら周辺中古でとりあえず取得すればいいかもしれんけど、カツカツの人にはとてもじゃないが湾岸中古は勧められない。
湾岸が大好きなら止めないけども。結局実需なら気に入った街に住むのが一番だし。

[144209: マンコミュファンさん]

頭でっかちの利回り論はもういいよ。恥ずかしいから頭の中で空想してろ。

[144210: 匿名さん]

>>144209 マンコミュファンさん
顔真っ赤になっててワロタ
おつかれさま。

[144211: マンション検討中さん]

>>144209 マンコミュファンさん
言うに事欠いて捨て台詞放ってる方が恥ずかしいw

[144212: 通りがかりさん]

不動産は債券とは違う。ぷぷぷ

[144213: マンション検討中さん]

要するに株で言うところのPERが高くなってきててババ抜き状態になり始めてるってことでしょ
PERがすべてではないし実際理解不能な位置で売買されてる銘柄もあるが、価格の下支えになってるのはPERなわけで

[144214: 匿名さん]

スカイデュオ当たらないからやけくそｎポストしかない

[144215: マンション検討中さん]

時価で利回りとかよくわからない人がいるけれど、すでに購入したワイは高みの見物をしておこう。

[144216: ご近所さん]

>>144215 マンション検討中さん
ハルミフラッグ持ち続けるのが一番期待値高いと思ってるなら違うが、ふつうに値上がり益なり利回りの期待値高そうな物件に入れ替えたほうがいいだろ
簿価利回りうまーとか言ってるのは、ハルミの売却益を有効活用する目利きができないって言ってるようなもんやぞ

[144217: 匿名さん]

スカイデュオが一番おいしいのは分譲価格と市場価格のギャップの部分だから、中古市場で価格ついたあとはポートフォリオにおいててもそこまで旨味ないんじゃないか？

[144218: 匿名さん]

利回りを時価とか言ってるアホが連投してて草
そりゃJTCくらいでは投資ローン通らないから仕方ない

[144219: 購入経験者さん]

マンクラ民とかも時価で利回り出してポジション入れ替えてるんだよなぁ・・・
やたら簿価簿価言ってる人いるけど機会損失って言葉知らないんだろうか

[144220: 匿名さん]

わざわざ名前変えての時価連投ご苦労さん。
スカイデュオも当たらんから幕張ベイパーク頑張れよ

[144221: 匿名さん]

晴海は立地も抜群に良いし、臨海地下鉄も開通する。近い将来、超高級レジデンス街になりますよ。

[144222: 匿名さん]

>>144219 購入経験者さん
逆に聞きたいんだが、時価の利回り加味して比較しないでどうやって物件売却の意思決定してるんだ？
オナチェンにしても何にしても、今の中古価格での利回り考えないとどうにもならんでしょ。

[144223: マンション検討中さん]

>>144220 匿名さん
最後まで中身あること言えずに罵言浴びせることしかできなかったっすねw

[144224: 匿名さん]

物件の投資回収期間を計算するなら簿価で売却時の横比較するなら時価ってだけじゃないのか

[144225: 契約者]

買えない人には関係ない話！

[144226: 口コミ知りたいさん]

買うまでは取得予定価格での利回り使って買うか考えて、買ってからは市場価格の利回りで相対的に乗り換えるか考えるって感じでは。
なんでこんな基本的なことで荒れてるのか分からない。

[144227: マンション検討中さん]

抽選日に会場行く人速報お願いします

[144228: 買い替え検討中さん]

誰か倍率情報を

[144229: 匿名さん]

都心で利回り１％はそれだけ魅力的な立地ということ。比較するなら、それだけの魅力を備えてる必要あるわけだけど、ここでは厳しいよね。

[144230: 匿名さん]

6パーで貸してるけど？

[144231: 名無しさん]

もう利回りの話しやめない？つまらない

[144232: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[144233: 検討板ユーザーさん]

やっぱ2LDKは高倍率ですね
平均からしたら低いとも言えますが
というか今回は総倍率が高すぎて10倍未満とかの狙い目部屋は無さそうですね

[144234: 匿名さん]

>>144224 匿名さん
ほんとこれｗ
時価なんてエンドが勝手に計算してるだけで、運用してる時は簿価に決まってるだろとｗｗｗ

[144235: 匿名さん]

>>144232 匿名さん
本日登録してもう番号付与されたの？あなたにとってこれを公開する利点は？この部屋がもっと倍率低いが高く見せたいから？自分はここの部屋タイプではないから、他の部屋タイプからこの部屋タイプに来て欲しいから？つまらないことしかできんのね。

[144236: 通りがかりさん]

高度な心理戦ですよ
誘導したいだけ

[144237: 通りがかりさん]

>>144232 匿名さん
だうと！！

[144238: マンション検討中さん]

長文くん再登場か？

[144239: マンション検討中さん]

長文君とかニックネームだと中国史に出てきそうだな

[144240: eマンションさん]

>>144239 マンション検討中さん

キングダムみたい、笑

[144241: マンション検討中さん]

長文くんは相手にされず、別の方法で誘導を仕掛けていると思う。どこまで空気読めないのかな。

[144242: eマンションさん]

>>144240 eマンションさん

昌平君とか
昌文君とか
キングダム好きなので73巻まで見てます！

[144243: 匿名さん]

抽選日が楽しみですね、

[144244: マンション検討中さん]

賃貸がー利回りがー、と当初から言い続け値上がりする現実を認められない。過去レス見ればそういうネガだらけだね。
かつては分譲価格割れするとか煽っていて、今は否定できなくなり分譲価格ならオッケーだが転売価格ならNGですか。
半年前までは粘着するネガがいたが、今は息をしているんだろうか

[144245: 入居予定さん]

>>144235 匿名さん
15日に登録したけどまだ番号が来ません(^^;)。

[144246: 匿名さん]

今まで利回りの書き込みですがとても参考になりました。

とりあえずまとめると
・分譲価格で購入できた場合は4％以上の表面利回りが得られるかもしれない（インカムゲイン）。
・時価価格で利回りが悪化した場合（転売価格上昇）はキャピタルゲイン目的でオナーチェンジ状態でも売却が望ましいかも。

これらは入居者がいた場合の話で、駅遠の晴海フラッグの場合はどうなるか？　リゾート感の環境が魅力的なのでどっちに采配が上がるか？

とりあえず20年くらい賃貸にして元手が回収できればいいですね。その間に大型修繕とかがどう影響するか？　賃貸は定期借家、普通借家、どっちがお勧めですか？　モラルの低い方に貸した場合のリスクはどうでしょう？

不動産投資家のみなさん、ご意見をよろしくお願いいたします。

[144247: 匿名さん]

どうでもいいよ

[144248: マンション検討中さん]

>>144245 入居予定さん
そりゃ今日は休業日だからね

[144249: マンション検討中さん]

>>144246 匿名さん
億案件だと売って買うだけで１０００万かかるし、税金も考慮すれば手取りも減って時価の利回りなんか机上の空論。
転売繰り返していれば宅建業法違反のリスクもあり、銀行にも相手にされなくなってセゾンとかノンバンクを使うことになるんじゃね。

時価利回りとか言っているのはエア投資家でしょｗ

[144250: 名無しさん]

>>144232 匿名さん
2lでも倍率高いんだな。どうするかな。困った

[144251: マンション検討中さん]

悩むだけ時間の無駄ですよ
ガチで

[144252: eマンションさん]

>>144246 匿名さん

利回りは購入価格の６％
築地の開発
地下鉄の開通
その後少し住んでも税金を安くして
売却
これが一番効率的

[144253: マンション掲示板さん]

本気で当てに行くなら倍率見て高いとこが狙い目だよ
倍率高くも低くも無い部屋は確率的にも問答無用で無し。角とか除いて今までも登録で逆転現象が起き続けてる。何度やっても人間の行動心理は同じもの

[144254: 評判気になるさん]

>>144246 匿名さん
分譲価格購入なら利回り6%は堅いはず。
板状見てる感じだと時価価格の利回りは3％とかになると思うから、市況決まってから先は各々の戦略次第かな。
現金なのかローンなのか(ローンなら何使ってるか)とかで色々変わるし。

自分は現金だしすぐ売ると思うわ。まあどうせ当たらないし皮算用もいいとこだけど。

[144255: 匿名さん]

>>144249 マンション検討中さん
おれが考える最強の時価利回り理論マンどこいったんだ笑

exitするまではBS上では時価なんて全く関係ない。
ていうか不動産で時価ってなんだよ笑。
保有物件をなんでマーケットで評価してもらわないといけないんだ笑

株初級者が覚えた言葉をドヤって使いたかったんだろうな。お疲れさん、明日も仕事頑張れよ。

[144256: 通りがかりさん]

>>144172 口コミ知りたいさん
114514に見えた

[144258: 匿名さん]

いつまでも利回りの話ししてて草
簿価も時価も両方ふまえて賃貸で転がすか売るか選ぶだけだろ。

[144259: 匿名さん]

リノベしてバリューアップできそうな区分探す時とか、購入時は7％だけど売却時5％ぐらいでも売れそうだなみたいに考えたりするんだが異端なのか？

[144260: マンション検討中さん]

利回君はキングダムっぽくなくてダサいな