HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[138901: 口コミ知りたいさん]

>>138899 eマンションさん
晴海や勝どきのタワマンは、外観デザインは確かに素晴らしいと思います。

[138902: 口コミ知りたいさん]

>>138901 口コミ知りたいさん
ドゥトゥール、パークタワー勝どきは特に洗練されていてカッコ良い。
豊洲や有明だとシティータワーズ東京ベイ以外はあまり目立たない。

[138903: 評判気になるさん]

CTTBはデザインは普通でしょ。

[138904: 口コミ知りたいさん]

>>138882 周辺住民さん
他人が住んでるところを便所という下劣な精神性。
本当に世田谷がそういう精神性のコミュニティだとしたら、こっちもそんなところに住みたくないわけよ。
興味のない土地の検討掲示板になんでくるわけ?
スカトロマニアってこと？

[138905: 口コミ知りたいさん]

>>138904 口コミ知りたいさん
便所と言ってみたり、転売ヤーが儲からないように大地震が起これと言ってみたり。
一部のネガは本当にヤバい。

[138906: マンション検討中さん]

>>138897 匿名さん

賃貸は流動性高いから賃料下げれば埋まるでしょ。

問題は分譲。

湾岸ナビを見ると、みんな強気に坪500-600万円台で出してるけど、成約するのは400万円台で週に数件程度。
週に3件成約だと900戸裁くのに300週、6年以上かかる？

転売ヤーも今は欲かいても、そのうち耐えきれずに値下げが始まって、400万円台かそれ以下にに落ち着いてくるのでは？

[138907: 評判気になるさん]

>>138899 eマンションさん
湾岸のキングボンビー来襲。

[138908: マンコミュファンさん]

>>138905 口コミ知りたいさん

彼は妄想癖のあるアパート民では？
意味不明な投稿は粛々と削除依頼を出しましょう。

[138909: 匿名さん]

>>138891 口コミ知りたいさん

昭和の価値観でも令和の価値観でもいいけど、
駅遠が良いっていう感覚は無い。
今年から入居なのに既に空き家だらけで、
もう先が見えた。

[138910: マンション検討中さん]

>>138909 匿名さん
そもそも世田谷なんて駅遠に加えて路線も不便、衰退しか見えないよ。
晴海フラッグはBRTで新橋すぐだし、将来的に新路線が出来て駅近になる見通しもある。周囲の再開発計画もたんまりある。

[138911: 検討板ユーザーさん]

>>138906 マンション検討中さん
全く逆だよ。
分譲は下がっても晴海三兄弟と同じくらい。今坪500後半は高め一杯だけど板低層庭ビュー以外なら500前後なら成約していく。
賃貸は深刻。駅遠の大量賃貸なんて相場自体が無いし、分譲は15年後の地下鉄がアップサイドだけど、数年住む賃貸には全く恩恵ない。賃貸は空室期間は損失確定だし相場に合わせていかなきゃいけない。
賃貸単価の底割れはあると思う。そこから利回り計算で中古価格に影響が出るかどうか。

[138912: 匿名さん]

中古は当然臨海地下鉄の開通による賃料上昇を織り込むからそんなに心配しなくても良い。今の中古単価は都心物件の中でも著しく安い。新築が終われば一気に上がるだろうし、買うなら今しかないと感じる。

[138913: マンコミュファンさん]

>>138910 マンション検討中さん
残念ながら、臨海地下鉄ができても駅近にはならない

[138914: 評判気になるさん]

>>138910 マンション検討中さん
だから将来的にも駅近にはならんて。今の絶望的な駅遠が少し近くなるだけ。嘘つくなよ。
晴海駅の駅近と言って良いのはドゥトゥールとクロノだけ。

[138915: 評判気になるさん]

>>138911 検討板ユーザーさん
「分譲は下がっても晴海三兄弟と同じくらい。」この時点で読むのやめた。転売ヤーは一般消費者を騙さないでほしい。

[138916: マンション検討中さん]

1億で3LDK買えるなら今の時代安いと思うんだけど。
それすら払えないなら他県探した方が良い。

[138917: 匿名さん]

>>138916 マンション検討中さん
駅近ならね

[138918: 匿名さん]

しかしこの現状を見て、実需で何度も抽選に外れて買えなかった人はどう思ってるんだろうね。
↓
-----------------------------------------------------------------------
タワー棟を除いた分譲2690戸のうち943戸が空室 → 約35%が空室
賃貸棟も 1487戸のうち1000戸以上が空室 → 67%以上が空室
合計4177戸のうち1943戸以上が空室 → 全体の47%以上が空室

[138919: 匿名さん]

賃貸棟がダメってことは、もう分譲は売るのも貸すのも全部ダメってことか？

[138920: マンコミュファンさん]

>>138919 匿名さん
そこまでは言ってない

[138921: 匿名さん]

転売ヤーってすべて破壊するんだなぁ

[138922: eマンションさん]

>>138918 匿名さん

分譲外れた人が賃貸棟の空き状況に対しては何も思わんやろ。合わせて集計する意味ある？

[138923: マンコミュファンさん]

>>138919 匿名さん
分譲:今後の町全体の価値向上によるアップサイド、臨海地下鉄の可能性。月島、勝どきが爆値上がりしている中での価格妥当性。
賃貸:今不便な場所に賃料を払って住む意味は？

よほど割安でない限り、賃貸でここを選ぶのは最悪の選択。

[138924: 匿名さん]

これだけ都心の好立地に住めるなら賃貸でも良いと思うけどな。ファミリーにとっては最高の立地ですよ。

[138925: 匿名さん]

鯉のぼりやりましか？街は500年掛けて作られるものです。

[138926: eマンションさん]

>>138924 匿名さん
賃貸なら同じ晴海でも駅近に住みたいよ。
特にファミリーなら家族に迷惑かけたくない。

[138927: 匿名さん]

晴海はBRTが充実していて都心まで直通しますからね。住環境も交通利便性も非の打ち所がない。

[138928: 口コミ知りたいさん]

Sky Duoがワンチャン残っているので上値追いは限定的。それが終わると供給は止まるので周辺相場に合わせて上がるに決まっている。少し範囲を広げても高いのばかりじゃないか。
今がまだまし。

[138929: 名無しさん]

>>138892 通りがかりさん
投資ローンでも同じく出入り禁止になる。貸し手が稟議書いて融資したのに裏切ったら次はない。

[138930: 検討板ユーザーさん]

賃貸棟は当初の計画通りに募集出してるだけだから何の問題もないでしょ。
うちは会社がほとんど家賃を負担してくれるし良いなと思ってる。

[138931: 検討板ユーザーさん]

>>138923 マンコミュファンさん
まぁ結局儲かると思うからみんな買いたがるわけで、賃貸的な魅力は無いわな。
よほど安くないとまず埋まらん。
賃貸の下支えがないとなると下落局面で一気に下がる懸念もあるから投資としてもどうなんでしょうね。

[138932: 坪単価比較中さん]

遂に不動産Gメンも晴海の魅力に気がついたみたいだ

https://www.youtube.com/watch?v=v3NHHGVkdpo

[138933: マンション検討中さん]

不動産Gメンの動画で初めて外廊下のマンション見たけど、廊下側の寝室ってあんな感じなのか。。
動画内でも独房みたいと言われていたけど、窓あるって言ってもあれはキツくないか？鉄格子の牢屋みたいだった。
もう内廊下一択じゃん。

https://youtu.be/v3NHHGVkdpo?si=JyugKh5wzYbXkiSW

[138934: マンション検討中さん]

>>138933 マンション検討中さん
内廊下の部屋みたことないでしょ

[138935: 坪単価比較中さん]

人に自慢できる牢獄って感じだね

[138936: 匿名さん]

>>138916 マンション検討中さん

都内屈指の安いマンションに皆が群がったのに、
3LDK1億円が安いっていうのはブラックジョーク？

[138937: マンション掲示板さん]

>>138936 匿名さん
さらに安かったから群がったんでしょ
ジョークでもなんでもなく、あなたには場違いというのが現実

[138938: 評判気になるさん]

>>138933 マンション検討中さん

映像見たんですがあさいなーと思いました。サンa棟は三井不動産ではなくて三菱ですよー

[138939: 通りがかりさん]

>>138936 匿名さん
割と真剣に一億って都内平均価格で高いと思わないが
買えない層？

[138940: 口コミ知りたいさん]

>>138938 評判気になるさん
住友ですよー

[138941: マンション掲示板さん]

>>138933 マンション検討中さん
1.8億円のリビングのサッシが低いし
エアコンも後付け
換気もロスナイついてない。
UBも恐ろしくローコスト、安物カラン
これ賃貸で出しても３０万が上限だな。
実力値では７?８０００万だ
ヤバいね。

[138942: マンション掲示板さん]

購入するならレインボービュー
駅遠いなら景色が良くないとね

[138943: 匿名さん]

虹橋なんか直ぐ飽きるよ
うちの子会社の入っているビルのうち一つが
ニューピア竹芝サウスタワーで、目の前が虹橋ビューだから
よく分かる　だーれも興味無いってｗ

[138944: 通りがかりさん]

>>138933 マンション検討中さん
流石に億越えマンションで外廊下は無いなと思ったわ。
外廊下だと値段と釣り合ってない。

[138945: マンコミュファンさん]

>>138944 通りがかりさん
外廊下自体はまあ良いんだけど、外廊下に面した寝室が無理。
防犯の関係で監獄みたいな窓になる。
廊下の気配が看守の足音みたいに感じる。

[138946: 検討板ユーザーさん]

>>138945 マンコミュファンさん
外廊下の監獄なんてないし、それいうなら内廊下に面した寝室の方が監獄だよ

[138947: 検討板ユーザーさん]

ディスりたいという気持ちが先行し過ぎて全くロジカルでないという奴が仕事でも一番使えない

[138948: 匿名さん]

>>138944 通りがかりさん
外廊下であの仕様なら内廊下のこっちのほうが5000万安くて、扉色は高級感あって床タイル張りでかっこいいと思った。
そしてワイドスパンだから廊下側に居室無い。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?nc=74989718&ar=030&b...

[138949: eマンションさん]

>>138948 匿名さん
リビング狭すぎるし、眺望もしょぼい

[138950: マンション検討中さん]

パークタワー勝どきより設備も眺望もずっと良いなこの4LDK住戸ｗｗｗ

[138951: マンコミュファンさん]

>>138946 検討板ユーザーさん
内廊下に面して窓は付けられない。
これ常識。

[138952: マンション検討中さん]

10年前に代々木八幡徒歩3分のアトラス元代々木が新築されて
80㎡8000万弱で激高の高値掴み乙と思っていた。

[138953: 通りがかりさん]

>>138946 検討板ユーザーさん

内廊下に窓はないよ、普通

[138954: 匿名さん]

納戸や監獄と表現された部屋、まさに納戸ですね。あれ、大人が一人で寝る分には十分なんだけど、子供部屋だと虐待レベルと感じます。

[138955: 匿名さん]

内廊下住んだことない外廊下マンなんだから、分かるわけなく論破したら可哀想だろｗｗｗ

スカイデュオ完売したら更に板状上がってしまうんだから、板状ポジションセットしておいてスカイデュオ当たったら売却すれば良い。

まぁスカイデュオは当たるような倍率じゃないから、そんな心配する必要はない。

[138956: マンション検討中さん]

>>138950 マンション検討中さん

あそこは賃貸みたいなつくりだから、比較にならんでしょ。

[138957: 匿名さん]

天下の朝日新聞にもこの話題が
https://news.yahoo.co.jp/articles/a18e4cb6557212346536a4785ef6e7ce2843...

[138958: 匿名さん]

>>138922 eマンションさん
計画時に賃貸の戸数を減らして、もっと分譲を多くしてほしかったと思うかもしれないね。
でも一番の問題は都が購入に全く制限を設けなかったこと。
その結果がこれ。
-----------------------------------------------------------------------
タワー棟を除いた分譲2690戸のうち943戸が空室 → 約35%が空室
賃貸棟も 1487戸のうち1000戸以上が空室 → 67%以上が空室
合計4177戸のうち1943戸以上が空室 → 全体の47%以上が空室

[138959: 匿名さん]

>>138943 匿名さん
眺望が良い方が売りやすいという事実を言ってるだけで、庶民の話はどうでも良いのでは？

[138960: 名無しさん]

うちの奥さんからは外廊下に面した寝室のある物件だけはやめてくれと言われている。

[138961: マンション検討中さん]

>>138958 匿名さん
賃貸棟はまだ全てを貸出対象にしていないので、混ぜない方がいいよ

[138962: 匿名さん]

話題になっているので、不動産Gメン滝島さんのYouTubeで晴海フラッグ（サンビレッジA棟9階）の内見の様子を見た。86平米1億8,500万円の部屋で、駅から徒歩21分だわ、狭いわ、採光ないわ、目の前に消防署あるわ、部屋にデッドスペースあるわ、天カセじゃないわ、想定利回り2.9%だわ、全然魅力を感じなかった。こんな感じなので、バナナの叩き売りが始まるかな？

[138963: 口コミ知りたいさん]

>>138962 匿名さん
始まらないと思うけど、その物件は高値チャレンジだな
駅距離以外は最近のマンションと比較するとスペックは良い駅距離はBRTがカバーしてるわけだが、出社時間が毎朝9時に決められちゃってるような人は買わないだろう
というか、年収的にも買えないと思う
ここに限らず湾岸って批判する人と検討する人の間にバカの壁みたいなのあるよな

[138964: 匿名さん]

>>138963 口コミ知りたいさん

バカ言え。全然スペックは良くないじゃないか。こんなのに2億円弱を払うなんて、価値の分からない猿、いや猿以下だよ。

[138965: 通りがかりさん]

brtの本数をもう少し増やして欲しい。
1時間3本だと、地方都市なみで、少ない。

[138966: 通りがかりさん]

>>138964 匿名さん
最近だと全然マシなほうだと思うよ
駅チカ新築物件だと更に酷い　コストカットだよね
まあ、ここは高値チャレンジしてるところだから、今の売れ筋は坪単価450くらいかな
毎週坪単価450くらいまで下げた住戸から売れてるね

[138967: マンション検討中さん]

>>138966 通りがかりさん

でも売却益が1,000万円ちょっと…　さみしいねー

[138968: マンコミュファンさん]

>>138967 マンション検討中さん
前提として俺は投資目的ではないから、即転売のやつが得するのは面白くないとら思ってないけど、税金や何やで半分引かれてももうちょっと手元に残ってる計算になるな
というか買った瞬間売っても1000万円金が手元に残る時点ですげぇと思う
分譲狙うならまずはここしかない
転売なら他の中古マンションも視野に入れれば？って感じ

[138969: マンション検討中さん]

転売価格と分譲価格のどっちを見ての話なのかは確かにあるな
板状坪単価250、スカイデュオ坪400弱で買った人と板状転売600スカイデュオ転売800を見た人ではそりゃあ評価違うわ

[138970: マンション検討中さん]

不動産Gメンの動画の利回り2.9って分譲価格からの計算ではなくて、転売価格からの計算ってこと？
だとしたら分譲で賃貸決まった人の利回りエグくない？

[138971: 名無しさん]

>>138969 マンション検討中さん

YouTubeみてないのかな？
転売価格は見せかけで、実際の価格を想定した売却益が1000万ちょっとという話
つまり、それだけの価値ということ

[138972: 評判気になるさん]

>>138971 名無しさん
実際の売買価格見てない？想定どころか実際の取引実績として既に何件もあるから、その理屈はどうなのかな？
まあ、100歩譲って君の言うとおりだとしても、即転売でそこまで利益出ること否定派すら言ってるのはすごいね
普通は否定派は分譲価格に高いだの資産価値はもっと低いからすぐに売ることになっても損するだのって言うじゃん
それが1000万円は売却益でて残債割れは無いって評価だろ？

[138973: マンション検討中さん]

>>138972 評判気になるさん

いやいや1000万でも多めに見積もっているからね。これから値下げが続けば残債割れもあるかも。

[138974: 名無しさん]

>>138973 マンション検討中さん
見積もってるのはわかったけど、実際に坪450くらいになると売れてる事の説明がつかなくない？
売却益1000万円以下の成約事例が出てこないと議論にならないよ

[138975: 名無しさん]

>>138974 名無しさん

なんでそんなに向きになってるの？
関係者？

[138976: 名無しさん]

安くなってほしいという願望はわかるけど、中々そこまで値下がりしないねぇ
次の抽選はずれたら都心は築古、新築築浅は郊外のみ
将来転売下がる派と、分譲無くなったら上がる派、どちらを信じようか
〇〇したら下がる派はこの10年全敗なんだよなぁ

[138977: マンション掲示板さん]

スカイデュオの販売が終了すれば、そこから転売の価格は相場にさや寄せする形で上昇するさ。他探してみてもないんだから。

[138978: 評判気になるさん]

>>138975 名無しさん
検討してるマンションをディスるやつかいたから淡々と反論してるだけだよ。そのことで気がついてないデメリットにも気がつけると思うし。
検討してるという意味では関係者かもな（笑）

[138979: 匿名さん]

YouTubeであれだけ晴海フラッグの実態を見てしまうと、今の転売価格がいかにボッタクリが分かる。そりや売れないわ

[138980: マンション検討中さん]

>>138977 マンション掲示板さん
スカイデュオの低層住戸がキャップになって、板状の価格は今より下がると思わない？

[138981: 口コミ知りたいさん]

>>138979 匿名さん
坪600とかはそうだね
なんか凄いたまに売れて入るけど、基本は坪500以下くらいの成約実績

[138982: マンコミュファンさん]

不動産投資で考えた場合、駅までの徒歩時間を考えると豊洲や東雲まで対象に入ってくる。
あのエリアの借り手相場が８０平米で２５～３０万程度
しかも眺望よし、タワマン基本機能も間取り設備仕様も圧倒的に高い。
借り手の多くは通勤利便性と間取り仕様をフラットにみる。
競合する魅力物件は山程あるわけだ。
既にタワマン供給過多に陥ってるため、ここの８０平米賃料はマックス３０万以下と断言する。
賃貸派も一握りを除きそんな居住費に金は掛けられない。
つまりポテンシャル以上の販売価格で掴まされたってこと。
不動産Gメンの見立ては実に正しい。

[138983: マンション検討中さん]

>>138977 マンション掲示板さん

上昇する要因あるのかな？
板状はむしろ下がるのでは？　

[138984: マンション掲示板さん]

>>138982 マンコミュファンさん

ここの８０平米賃料はマックス３０万以下と断言するとか榊さん牧野さんみたい。

10年主張し続けるの？

[138985: 口コミ知りたいさん]

>>138984 マンション掲示板さん

だからYouTubeみてから言えよ。滝島さんはちゃんと数字で語っているだろ。物件価格の上昇がなければ出口戦略は厳しいと断言している。

[138986: 検討板ユーザーさん]

>>138985 口コミ知りたいさん
三棟建てのタワマンが「ドゥ・トゥール」
断言してますね

[138987: マンコミュファンさん]

>>138984 マンション掲示板さん
そうだね

[138988: 通りがかりさん]

>>138986 検討板ユーザーさん
あとサンビレッジa棟を三井不動産のマンションって言ってる。本当に専門家？

[138989: 評判気になるさん]

>>138988 通りがかりさん
専門家名乗る割に知識が浅いよね
ツッコミどころ満載

[138990: 口コミ知りたいさん]

>>138989 評判気になるさん

晴海フラッグへのネガに対して、粗を探して攻撃する晴海フラッグ関係者たち。人間として器のちっちゃい人たちばかりだね。あんたらの辞書に、鷹揚に構えるという文字はないのかね？　

[138991: 契約者]

売却すれば２倍
賃貸利回り６％
投資家が殺到するのは当然だね
しかも全て合法
当選すれば数千万から億の利益
当選すれば高利回り物件
投資家天国ですね～（笑）

[138992: 通りがかりさん]

>>138983 マンション検討中さん
「市場価格を無視した安い分譲の高倍率の抽選に当選」
ていう望みを捨てられない実需勢が、最後の望みを断たれたら一定層は転売購入を検討する。
需給は今が最悪で、ここから徐々に改善に向かう。

[138993: 名無しさん]

>>138989 評判気になるさん

仲介と新築では必要な知識が違うからねー。
新築の専門家は貴重なのよ。

[138994: 匿名さん]

>>138992 通りがかりさん
イメージは悪化は悪化しているから、どうだろう

晴海フラッグで無許可キーボックス
https://news.yahoo.co.jp/articles/a18e4cb6557212346536a4785ef6e7ce2843...

[138995: 検討板ユーザーさん]

>>138994 匿名さん

これだけマスコミやYouTubeで叩かれ、これから都知事選でさらに注目される。不動産でイメージは大事

[138996: 販売関係者さん]

>>138957 匿名さん
これ以外にも闇民泊は多数ありそうですよね
宿泊者はタワーのラウンジ、共用施設も利用するだろうし、うまく対策できればいいけど

[138997: 匿名さん]

>>138995 検討板ユーザーさん
確かに。NHKでも報道されちゃったから、この後いろんなところから追及されるんじゃないかな。
世間一般の認識は転売ヤーが群がってできたゴーストタウン。
https://www.youtube.com/watch?v=BW1BzaAIH9g

[138998: マンション掲示板さん]

>>138990 口コミ知りたいさん
つまり他人を粗探ししてネガるのは一向に構わないが
自分が攻撃されるのはおかしい
どちらが人間として器が小さいのか小一時間問いたい

[138999: マンコミュファンさん]

>>138998 マンション掲示板さん

なんだ？　その上から目線は

[139000: 匿名さん]

ここ検討板だからね
近隣相場より安いのに購入する金もなく、転売憎しのヘイト投稿は何の参考にもならないからとっととカエレ
転売ヤーなんて一部だけ