HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[13751: 匿名さん]

倍率下がれー
倍率下がれー

[13752: 匿名さん]

>>13747 マンション検討中さん
よくもまぁそんなネガティブな材料をつらつらと。良いところも上げて下さい！

[13753: マンション検討中さん]

晴海に9年住んでて、ここの開発もずっとみて来て、駅から遠いしな、、でも気になる、、、と興味本位でモデルルーム行って来たけど、すごいと思った。。マンションというより本気で街を創ろうとしてる。
湾岸新築マンションの説明会でこんな風に思ったこと一度もないな。
あと15%安ければ迷わず決断できたけど、すごい迷ってる。

[13754: 匿名さん]

>>13752 匿名さん
眺望と圧倒的な共有施設の充実度だね。

清掃工場や外からの建物景観（圧迫感）なんて出掛けて帰って来た時ぐらいしか目に入らず、中入っちゃえば気にならないし。

[13755: マンション検討中さん]

>>13752 匿名さん

それが、良いところが広いくらいなんです。
広さと、沢山のネガティブポイントを天秤で測って頂くと正しい判断ができるかと思います。

[13756: マンション検討中さん]

>>13754 匿名さん
囲まれてる建物は日当たりが悪くて元気を奪っていきますよ。

[13757: マンション検討中さん]

>>13754 匿名さん

空気が悪いと子供に影響心配です

[13758: マンション検討中さん]

>>13753 マンション検討中さん
ちゃんと高いにチェックした？

[13759: マンション検討中さん]

>>13741 匿名さん
余計じゃねーよ、一定レベル以上の世帯が集まるべき

[13760: マンション検討中さん]

>>13744 匿名さん

売りたくても売れないから破綻するんですよ。ここは永住向けです

[13761: 通りがかりさん]

>>13727 マンション検討中さん

少なくともここ10年あなたのような悲観的な意見が多かったですが、結果、都心の不動産は上がっています。要は買った人の勝ちです。

将来的にどうなるかはわかるよしもありませんが、リスクを取らなければリターンはないということは間違いありません。
無理強いする気もありませんので、勝手に買います。

[13762: マンション検討中さん]

http://www.union.tokyo23-seisou.lg.jp/chuo/kanri/kojo/chuo/documents/s...

清掃工場の稼働時は、水銀濃度が上がるようです。
少なからず、子どもへの悪影響はあると思います。

[13763: 匿名さん]

>>13756 マンション検討中さん
太陽は斜めに入るから囲まれと日当たりは関係ない

[13764: マンション検討中さん]

少なくともあと5年は下がらないだろうなぁと思う
いま34歳だから、6年以上待つとローン組むのが40歳になってしまう
40歳まで引っ張って35年ローン組むと老後への影響がデカイ
しかも、5年待って下がる保障なんてどこにもない
下がらなかったら家賃払い損だ、嫁にも罵詈雑言を浴びせられるだろう
本当に悩ましい

[13765: 匿名さん]

>>13747 マンション検討中さん
この内容が事実なら、この掲示板に度々出る「富裕層・アッパークラス・お金持ち」という方々は本当に購入検討をするのでしょうか？

内容を一つ一つ文字にして見ると、それらの人とは真逆な人達が選ぶ感がありますが。価格だけを除いて。そうとなると誰が…

[13766: マンション検討中さん]

??ネガ
清掃工場あり(水銀濃度高い)、駅遠い、コスト高/将来性ない水素エネルギー、管理費高い、受け渡し四年後、板マン、ほぼ外廊下、天井高245-250、施工会社は中堅、コンシェルジュは街区毎、団地、地盤心配、BRTキャパ不足、駐車場キャパ不足、管理費/受渡し期間を考えると割安感はない、眺望はタワマンには負ける

??ポジ
広い、共用施設充実


ほかにあればどうぞ！

[13767: マンション検討中さん]

>>13765 匿名さん

おっしゃる通り、ターゲットが不明です。
土地勘が無くて、話題性だけで買っちゃう、お金持ちでしょうか？

[13768: 匿名さん]

せめてタワーかなぁ？湾岸エリアの板状にこの価格は出せないよ。。
ただタワーは当然高いだろうし、同時期には駅直結の勝どき東のトリプルタワーも出てくるし。。

[13769: 匿名さん]

>>13766 マンション検討中さん
・オリンピックの選手村跡という事で、周囲に後世に渡って自慢出来る。

・ここに住めば一定層以上のお金持ちと同居、親睦が持てる。

・都心3区の中央区民になれる。

・他から羨ましがられても、他を羨ましく思わない人間になれる。

[13770: マンション検討中さん]

モデルルーム滞在時間はどれくらいですか？

[13771: 匿名さん]

>>13769 匿名さん

どれもミーハー的だな…
わらわさないでくれ 笑

[13772: 匿名さん]

>>13736 マンコミュファンさん

https://diamond.jp/articles/-/199434?display=b
賃貸上がってます。

[13773: 匿名さん]

検討者の皆さんほとんど年収2000万超える層ですから900万年収の計算が可笑しくなってもわからなくはないですが、正確に言うと900の手取りは660超えますね。手取りは月平均55万ぐらいでしょう。ローン控除使えば固定資産税とローン利子は控除額と相殺できるはず。
結論から言うと低金利の今では7000万台のマンション購入はできなくはないですが世帯人数にもよりますけど1馬力だとごく普通の生活しかできない感じです。個人的にマンション諸費用も含めて手取り額の1/3以下であれば無難かと思います。
うちは手取り1000万近くですが、頭金2000万入れた上月支払総額(管理修繕含め)25万以内で検討しています。ご参考になればと思います。

[13774: マンション検討中さん]

ここがダメなら、麻布台再開発65階かな！

[13775: 匿名さん]

どんどんネガしてくれ。

それで安くなってくれれば、うれしい。

ここが安くなることで湾岸全体、特に晴海エリアのマンションは値下がり圧力が一段と強まるだろうし、検討者にとっては願ったり叶ったりだ。

[13776: マンション検討中さん]

ネガ
清掃工場あり(水銀濃度高い)、駅遠い、コスト高/将来性ない水素エネルギー、管理費高い、受け渡し四年後、板マン、ほぼ外廊下、天井高245-250、施工会社は中堅、コンシェルジュは街区毎、団地、地盤心配、BRTキャパ不足、駐車場キャパ不足、管理費/受渡し期間を考えると割安感はない、眺望はタワマンには負ける

ポジ
広い、共用施設充実 、話題性(オリンピック)、近所に金持ち沢山w

[13777: 匿名さん]

>>13773 匿名さん
年収2000？！
我が家はそんなに無いですよ、、

ここ検討無理ですか？

[13778: マンション検討中さん]

>>13776 マンション検討中さん

ネガに追加で電信柱、電線があり景観が悪い。。

[13779: マンション検討中さん]

>>13758 マンション検討中さん
したよ！

[13780: マンション検討中さん]

>>13778 マンション検討中さん
そうなんですか？まちづくり失敗してますね。

[13781: 買い替え検討中さん]

今日の駐車場の車を見る限り、ここで語られてるような高所得者層が集まっているとは思えなかった。近隣徒歩民も一定数いたが、近隣タワー売却してもフラッグで買える部屋は限られるし、あれじゃ多くの方は玉砕な印象。

[13782: マンション検討中さん]

>>13780 マンション検討中さん
見に行ってください

[13783: 匿名さん]

>>13777 匿名さん

いいえ、額面年収1000万台も十分にここ検討できる余地はあるよ。なお、資産形成の面から見るとここは不利な感じがします。買うならなるべく眺望と陽当たりのいい部屋で

[13784: マンション検討中さん]

未来都市ぶってる割に電柱地中化されてないの？小池何やってんねん

[13785: マンション検討中さん]

>13778
えっ、電線類は地下じゃないんですか？？

[13786: マンション検討中さん]

>>13785 マンション検討中さん

これから工事？するのですかね？バルコニー前が電線だらけでしたよ

[13787: マンション検討中さん]

>13767
ここのターゲットは
情弱金持ちです。

[13788: マンション検討中さん]

>13786
それが事実ならけっこうなネガポイントですね…
街景観の価値としては無くしてほしいところ

[13789: マンション検討中さん]

ネガ
清掃工場あり(水銀濃度高い)、駅遠い、コスト高/将来性ない水素エネルギー、管理費高い、受け渡し四年後、板マン、ほぼ外廊下、天井高245-250、施工会社は中堅、コンシェルジュは街区毎、団地、地盤心配、BRTキャパ不足、駐車場キャパ不足、管理費/受渡し期間を考えると割安感はない、眺望はタワマンには負ける 、なんちゃって未来都市(電柱、電線、水素)

ポジ
広い、共用施設充実 、話題性(オリンピック)、近所に金持ち沢山w

[13790: マンション検討中さん]

急にこの大量空きは何？w

[13791: 匿名さん]

↑買えないなら、さっさと諦めて千葉あたりに行けばいいのに。
迷惑だなあ。

[13792: 匿名さん]

それ、6月だよ。。。

[13793: 匿名さん]

>>13748 匿名さん

中古タワマンだけはやめとけ。
ランニングコスト激上げで逃げられなくなるぞ。

[13794: マンション検討中さん]

やっぱり、四年間のイベントリスクを考えると高いという結論でよろしいかな？

[13795: マンション検討中さん]

>>13792 匿名さん

吹いた…

[13796: マンション検討中さん]

>13792
いや、６月分
今日の朝は空き無しだったって話ね

[13797: 匿名さん]

かなり無理して購入して、結果的に破綻して高額な維持費も払えずに叩き売る人がちらほら出るだろうから、そういう人から安く買えば良い。

[13798: 匿名さん]

>>13765 匿名さん
同感です。
マンマニ氏、のらえもん氏のブログを読んで一層そう思いました。
「富裕層・アッパークラス・お金持ち」の方々が、何が悲しくて徒歩約20分の駅遠のマンションを買うのか？
購買力のある共働きの方々は、本当にここを買うのだろうか？
1種単価8万円で東京都から買い受けた土地に、安価で良質なマンションを開発するのだと思っていたけど、いつの間にか高級路線になってしまって、不可解なマンションになった気がする。

[13799: マンション検討中さん]

意外と品川ナンバー結構いた。
高級車少ないが一台LFAがあったよ。

[13800: マンション検討中さん]

>>13777 匿名さん
1800あればギリギリ大丈夫と思うが
無責任な事言えないから出来れば2000だね

[13801: マンション検討中さん]

>>13798 匿名さん
我が家担当の営業に聞いたら、
実際に結構な数の金持ちが検討してるらしい。
しかもセカンドハウスとして。

[13802: マンション検討中さん]

修繕積立金は今後値上がりする予定なんでしょうか？
ほとんどのマンションで値上げされる計画になってるので気になります。
また、タワマンは逆に板状マンションが一部負担してくれている(共用部を共有することで)ような状態になるのでしょうかね？

[13803: 匿名さん]

ここか勝どき東　どちらにするか？
迷う。

[13804: 匿名さん]

>>13798 匿名さん
それらの層は寧ろ「下手したらヤバイんじゃないか？」とすら思ってそうだね。数が数だけに。価格だけが一人歩きしてる感が否めない。本当に二流ゼネコンが作った板マンに、この価格の価値はあるの？最寄り駅5分以内とかの立地ならまだしも。

[13805: 通りがかりさん]

>>13778 マンション検討中さん
埋立地なのに地下化してないのですか？
流石に四年後までにはするのでは。

[13806: 匿名さん]

普通に1000万くらい年収があれば問題ないと思うがら倍率下げ工作で、2000万ないと買えないみたいに連呼してる奴がいるね。

[13807: 匿名さん]

騙される奴いるのかな？

[13808: マンション検討中さん]

年収2000万必要とか信じる人いるんだ。。。

[13809: 検討板ユーザーさん]

年収の8倍くらいはいけるでしょ。
中途半端な都心からの距離や間取りを選ぶ方がリスク高いよ。

[13810: マンション検討中さん]

1000万程度でいくの？
ご愁傷様です。

[13811: 匿名さん]

>>13809 検討板ユーザーさん
8倍？正気か？

[13812: マンション検討中さん]

新設小学校の校区ってどうなるかご存知のかたいらっしゃいますか？
晴海三丁目はどうなるのでしょうか？晴海レジデンスは晴海五丁目なので新設ですかね？

[13813: 匿名さん]

>>13811 匿名さん

都心マンションのレバレッジと呼ばれてる手法です。住み替え前提ですね。

[13814: 匿名さん]

ここはまさか石原都知事時代の構想と同じ展開になってましたね。都心で広い部屋。高級路線。当初は地下鉄と船便も想定してたから、その内開通するんでしょうかね。投資としてはリスキーだけど、お金の余裕があったら、いいんじゃないかね。別荘として。

[13815: マンション検討中さん]

>>13809 検討板ユーザーさん
1000万だと5倍なので5000万台で買うべきですよ。

[13816: 匿名さん]

>>13805 通りがかりさん
晴海通りはやっていなかったので、今、地下化の工事を順次やっています。

[13817: 匿名さん]

ぜんぜん関係ないけど、友人で手取り月100万って人がいるんだけど、年収だといくらくらいなんだろう。

[13818: 通りがかりさん]

>>13815 マンション検討中さん

永住目的の人からすると理解できないだろうけど、年収1000万で1億購入とか普通だよ。
リセール良ければ損しないし、タダで住めるからね。

[13819: マンション検討中さん]

年収幾らで買えるかは貯金次第なとこもありますが、やはり管理費修繕積立金で月5万、固定資産税で月5万（当初5年は月2万5千円）のランニングコストは大きなネックですね。ローン支払いと合わせるとかなりな額になるはず。
年収2000万もあながち嘘ではないかと。少なくとも1500万くらいは世帯年収ないと安心して暮らせないかと。

[13820: マンション検討中さん]

>>13819 マンション検討中さん
戸建てでいいかなって思いますよね。わざわざ駅遠に住むなら。

[13821: 通りがかりさん]

>>13803 匿名さん
勝どき東は平均@420くらいだと思うよ。

[13822: マンション検討中さん]

ここは貧乏人は買ってはいけない

[13823: マンション検討中さん]

>>13818 通りがかりさん

ランニングコスト安ければその考えもありだと思いますが、維持費がこれだけかかるマンションだと、危険かもしれません。

[13824: 匿名さん]

>>13822 マンション検討中さん
アンタ含めてな。

[13825: 匿名さん]

>>13823 マンション検討中さん

そうやって身の丈にあった価格の郊外マンションを買った人たちは大損して、リスク背負って都心に買う人が得するわけです。

これは貧乏人が背伸びしてでも買う物件だよ。
間違いなくもう二度とない。

[13826: マンション検討中さん]

>>13825 匿名さん

中古の都心マンション買ったらどうですか、いっぱいありますよ5000万台で

[13827: マンション比較中さん]

>>13818
普通じゃねーよ
そんな買い方推奨するのは、デべくらいだろ

少なくとも、この物件はリセール悪いだろうから（話題になるのは最初だけ、あとはデメリットが重くのしかかる）、あなたのいう手法はお勧めできないね

[13828: 匿名さん]

中古で都心で70平米台で5000万円程度の物件っある？

[13829: 匿名さん]

>>13818 通りがかりさん
千葉推しの某ブロガー？マンション購入アドバイザー？の方が良いそうな言葉だな。

リセール良ければ前提の話であって、ここで当てはまるかは甚だ疑問。

[13830: マンション検討中さん]

>>13825 匿名さん
貧乏人を更に不幸にするアンタ、最低だな

[13831: マンション検討中さん]

>>13829 匿名さん
幕張とか推奨されてもねえ

[13832: 匿名さん]

ここの毎月のランニングコストは、
管理費修繕積立5万ー6万
固都税5万（最初5年は優遇措置で2.5万）
駐車場利用なら3万ー3.5万

合わせて毎月13万ー14万程ですか？でローン35年5000万ー6000万とかだと、毎月30万ー35万ってとこですかね？

[13833: 匿名さん]

35年ローン月返済額15万円で借りれるのが5千万円くらい。ランニングコスト月10万円とすると月25万円の支払いになるので年収1千万だと1億のマンション買うのに手持ち5千万はないと厳しそうだね。

[13834: 匿名さん]

>>13832 匿名さん
大体そんなイメージ。
ここで毎月その額出すなら、入居まで4年もあるわけだし、安易に決断し思考停止せず、もっと色々検討しても良いと思う。仮にもし将来移り住みたくなっても、容易に可能な物件が良いかと。BRT？都バス？いずれにしてもバス物件だし、現況の交通インフラだと正直リセールは厳しいよ。4000戸もあって、その時には売り出しも常にあるだろうし。

[13835: マンション検討中さん]

>>13830 マンション検討中さん

なんで不幸なの？
無理して買う価値がないマンションってこと？

[13836: マンション検討中さん]

>>13825 匿名さん

>そうやって身の丈にあった価格の郊外マンションを買った人たちは大損して、リスク背負って都心に買う人が得するわけです。

これは確かに今まではそうでした。悩んでいるのは不動産価格もピーク近い気がしてるので、敢えてランニングコスト高いマンションを選ぶかどうか。諸費用も500万円かかるし。普通はもう少し安かったような。

[13837: 匿名さん]

ここが駅20分の板状マンションいう事を忘れてはならない

そしてこのエリアがマンション激戦区ということも

[13838: 匿名さん]

詳しくないのでお聞きしたいのですが、購入時の一時積立金って売却する際に返ってくるんですか？

ここだと間取りにもよると思いますが200万、300万？ですかね？

他物件だと70平米で60万ー70万とかだった気がしますが、ここは完成後入居まで4年あるから他より一時積立金も高いというイメージですか？

[13839: マンション比較中さん]

＞　リスク取って攻めに行くならここでしょう。安全を優先するなら資産性の確保されていそうな勝どき東の計画がもう少し見えるまで待ちが良いのでは。しかしそれだとここのパンダ部屋が買えないし。悩むところ。

[13840: 匿名さん]

>>13838 匿名さん
高級マンションだからです。

[13841: マンション検討中さん]

>>13838 匿名さん
転売時に積立金が返ってくるわけないよね。

[13842: 匿名さん]

>>13836 マンション検討中さん

70平米の普通の部屋ならその半額ですね、だいたい

[13843: 匿名さん]

結局湾岸ってさ、タワー人気があってこれまで発展したんじゃないの？

[13844: 匿名さん]

>>13843 匿名さん

板マンは、フラッグタワーの前座でしょ
坪300じゃ買えないでしょうけど

[13845: マンション検討中さん]

>>13836 マンション検討中さん
物件自体の価格は置いておいても
諸経費や維持費が割高です！

[13846: 匿名さん]

>>13835 マンション検討中さん
無理をしてまではやめた方が良いかと。
無理をするならばもっとしっかり選ぶべき。

少しでも高いなぁ。と感じる部分があるなら、ここに関してはやめておいた方がいい。この手の物件は時間含めて余裕のある人が選ぶ所。

[13847: 匿名さん]

無理して買ってる時点でどの物件買っても同じことよ
駅近タワマンでも、現在の要因では下がりにくいというだけで、何かが起こって価値が落ちるかもしれない
絶対大丈夫なんてことはないから

少しでも頑張って買う場合に必要なのは、売れないなら一生住むという覚悟だけ

[13848: 匿名さん]

>>13838 匿名さん

そりゃ広い部屋買えば積立金も高くなるだろうに。

[13849: 匿名さん]

>>13845 マンション検討中さん

広い部屋なんだから、維持費や諸経費が高いのは当たり前では？

[13850: 通りがかりさん]

>>13801 マンション検討中さん
お得意様に話を持っていく＝検討する