HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[13651: 通りがかりさん]

ここは１億円越えの部屋もたくさんあるんだし、なんていうか、そういうとこも考えたほうが？結局支払うのはグロス価格と管理費と固定資産税なんだし

[13652: 通りがかりさん]

普段接しない数千万円レベルになると金銭感覚なくなるらしいね。7000万って、3500万のマンション2戸買いできるからね。千葉と静岡に1戸づつ、みたいに

[13653: 匿名さん]

ギリギリの人ばっかりで、駐車場がうまらず、管理費が大幅に不足して、共用施設をどんどんレベルダウン、ってことにならなきゃいいけど。

[13654: 通りがかりさん]

都心に4000万の2LDK買って、週末用に田舎へ3000万の一戸建て買っても7000万ですよ。

[13655: 通りがかりさん]

部屋の価格は舞い上がって数百万～数千万円単位でドンブリ勘定なのに、日々の小遣いは１００円単位で管理。これぞ、行動経済学

[13656: 通りがかりさん]

>>13649 マンション検討中さん
年収900で月手取り34万？税金引いてもそんな引くないはずだよ。60とかじゃない？

[13657: 匿名さん]

多くの人が低金利の恩恵でカツカツで買っている現状を知ると恐ろしくなるわ

[13658: 通りがかりさん]

>>13656 通りがかりさん

リーマンの900は、プラスでボーナス年間手取180くらい。ただし月に加算しても＋15。これが現実。

[13659: マンコミュファンさん]

マンマニさんが10年後に値段下がらないと言ってますから、無理して買っても強制的な貯金みたいなものですよー
無理しても買うべき物件。

こんな感じでしょうか。

[13660: 匿名さん]

3000万のローンで総支払額が4500万だった時代の方が恐ろしいけど

[13661: 通りがかりさん]

これをみて驚愕してしまいました。

[13662: マンション検討中さん]

景気もあまりよくないし、財布の紐はかたくなる一方。それに投資するにしても、分散投資を選ぶよなぁ。

[13663: マンション検討中さん]

だーかーらー、
ここは金持ち向けマンションでは？
お金持ってる人、いっぱいいるから

[13664: マンション検討中さん]

退職金は、日本株、外国株、国債ってリスクを踏まえて分散投資してるのにな(笑)　これも行動経済学か(笑)

[13665: マンション検討中さん]

ここって固定資産税いくら位なんだろう。ほぼ無料で払い受けってきいてるけど…

[13666: マンション検討中さん]

>>13642 匿名さん
ちなみに、団信あるから保険いらないというのは誤り。途端にキャッシュフロー止まるから、学費含めてかなりの額必要。

[13667: 匿名さん]

>>13659 マンコミュファンさん
晴海が発展しても金利上がったり、景気悪化すればフラッグの価格は下がるし、晴海の発展が期待はずれなら景気が良くなってもフラッグの価格は下がる。何も起きなくてもマンション価格は少しずつ下がるのにね。10年後が分かるのは未来人だけですよ。

[13668: マンション検討中さん]

確かに話題性があるけど、もっと良い物件あるでしょ。
購入することがやっとな方は辞めておいた方が良いかと。
化ける可能性もあるけどそんな世帯がリスク追うのは非常に危険だと思います。

[13669: マンション検討中さん]

プラウドタワー東雲の方がいいぞ

[13670: 匿名さん]

住の販売方式だから販売期間が延びたとしても値下げはありえません。
値下げしてくれるとありがたいのですが、まず無理でしょう。

[13671: 匿名さん]

住の販売方式 は 住不の販売方式 の誤りでした。

[13672: マンション検討中さん]

すみません。
完全に選挙運動なのですが、マンションギャラリー訪問後のアンケートで、価格は高い(金額はお任せしますが)でご回答頂けますようお願い申し上げます。値付けの参考にはしています。見栄をはったり馬鹿正直に答えないようお願いします。

[13673: マンション検討中さん]

>>13653 匿名さん
それだけはカンベン。ギリギリは他を買ってくれ。そもそも2馬力でないと買えない層は
ここのターゲットじゃないよ。
前評判と違い、ここは金持ち向け。

[13674: 匿名さん]

>>13672 マンション検討中さん
むしろ逆で本当に欲しい人は価格は安いに付けて倍率を下げる努力をした方が良いよ
抽選で外れるのが一番もったいない

[13675: 通りがかりさん]

>>13665 マンション検討中さん固定資産税などで61万
当初5年はほぼ半額の30万。

[13676: マンション検討中さん]

>>13674 匿名さん
値段上がるやん

[13677: 匿名さん]

>>13676 マンション検討中さん
上がった方が倍率下がるよ

[13678: 買い替え検討中さん]

>13635
>900万だとボーナス無しで月々手取り34程度でしょう。

どう言う計算をすると手取り34万になるんだ？

[13679: マンション検討中さん]

倍率下げしても無駄じゃない？
キャンセルは間違いなく出るから多少我慢すれば
希望の上位3番目くらいまでは購入出来ると思う

4年後と固定費高く平均より長期の前払いの為
頭金支払いの段階でキャンセルは通常より多いのではないかな

[13680: マンション検討中さん]

>>13677 匿名さん
せつこ、あんまお金ないねん

[13681: マンション検討中さん]

１億近い部屋を同時に見せることによって、坪２４０?２６０万台に買いを集中させて、もともとも坪２５０万前後で売る気だったんだろう。しかしながらこの２５０万前後は、実は高値で中央区の孤島だから、ばかだけが買っていくんだろうね

[13682: マンション検討中さん]

管理費高いし、坪２４０から２６０前後で、安いようにみせて長期でカモる　リセールも弱いだろうから一旦買ったらおしまい

[13683: マンション検討中さん]

>>13678 買い替え検討中さん

サラリーマンなら常識では

月収額面４５×１２ヶ月＝５４０
手取約３４×１２ヶ月

ボーナス額面１３０×２回＝２６０
手取り９０×２回＝１８０
（ボーナス約５、５～６ヶ月）

[13684: マンション検討中さん]

>>13678 買い替え検討中さん

税金って結構引かれるんですよ!!

[13685: 買い替え検討中さん]

>13683
足しても900万になりませんね。
そしてボーナスの月数は月給総額の月数では無いと思いますよ。

[13686: マンション検討中さん]

モデルルームまでの行き方わかります？

[13687: マンション検討中さん]

>>13672 マンション検討中さん

御意、高いから迷ってるって感じで回答しましょう！　くれぐれも是非購入したい、を選ばないように！

[13688: 買い替え検討中さん]

本日モデルルーム見てきました。希望の間取りもあったし、かなり買う気満々でしたが、最後に構造を聞いたら、なんと単なる「耐震」でした・・・道理で、モデルルームにも地震対策の説明が（たししか）ないわけです。
ということでいつ発売するか不明なタワー棟に切り替えしました。
湾岸部で1億だして耐震構造って大丈夫なんですかね。

[13689: 匿名さん]

>>13602 マンション検討中さん
いつから投資の話になったんだ？
人を煽る前に日本語読解能力鍛えなさいな。

[13690: マンション検討中さん]

>>13688 買い替え検討中さん

私も同じです。１億近く出すのにって思いました。板マンでも免震ありますからね。タワマン待ちます。

[13691: 匿名さん]

>>13688 買い替え検討中さん
アレじゃないですか、たとえ免震でも津波で根こそぎ持っていかれるからじゃないスかねぇw

[13692: 匿名さん]

10年前なら湾岸エリアの免震タワマンを3000万円台で買えましたからね。
その倍以上の金額で駅徒歩20分の耐震板マンを買うなんて狂気としか思えません。
景気は循環するから、また10年前と同じ相場がやってきます。それまで待つべきですね。

[13693: マンション検討中さん]

晴海フラッグは上級国民のマンションだよな

[13694: マンコミュファンさん]

>>13688 買い替え検討中さん
駄目ですね。だから今発売してるのは対象外です。

[13695: マンション検討中さん]

液状化の質問ありましたか？

[13696: 匿名さん]

>>13688 買い替え検討中さん
そもそもですが高層建造物の制震より低層建造物の耐震の方が揺れは少ないですよ

[13697: 匿名さん]

>>13692 匿名さん

10年前と同じ相場がやってくるまで何年待てばいいの？確実にやってくるの？

そうこうしてるうちに家族との時間は過ぎていく、、、子供はどんどん成長、、、

[13698: 匿名さん]

KYB事件以来、免震は信用ならん。出荷された検査データ改ざんダンパー1万本以上あるんやろ。

[13699: 匿名さん]

>>13649 マンション検討中さん
多少の個人差はあるでしょうが、正直一般サラリーマンはそれが現実です。
諸々の固定費を差っ引くと、自由に使えるお金なんて微々たるものです。悲しいですが仕方ありません。ただ援助含めて多少の頭金があるのと、ローン審査が通るなら前向きに検討したいなと思ってます。もうここ以外都心近接で買える新築物件もないですし。

[13700: 匿名さん]

>>13661 通りがかりさん
な、な、なんじゃこりゃぁー、、

サイトの画像ギャラリーと全く違うやないかい…

[13701: 匿名さん]

>>13661 通りがかりさん

間がないみたい。

[13702: 匿名さん]

>>13665 マンション検討中さん
モデルルームでは多めに計上して60万/年と言われますが、5年は優遇措置があり半分ぐらいになると聞きました。

[13703: マンコミュファンさん]

多少のリスクをとって買わないと中央区のマンションは買えなくなるんでしょうね。
勝どきのタワーズの時も晴海のクロノも当時は高過ぎると言われてましたが、更に値上がりしてます。
将来はわかりませんので晴海フラッグが値上がりするか予想できませんが、湾岸で大失敗はありませんので、勇気を持って申し込むのみ。
待つことによる損失はもう嫌です。

[13704: 匿名さん]

>>13699 匿名さん
900万の人？

[13705: マンション検討中さん]

>>13704 匿名さん
違います。一人で何役もやってるバイトに騙されないようにw

[13706: 匿名さん]

>>13704 匿名さん
違いますが、似たような境遇ですね。
私も1人ローンで収入はボーナス込み850万円程です。歳は今年32で、子供は1人目を妊娠中、頭金は頑張って手付け分と諸費用分（1000万円前後）ですかね。

[13707: 匿名さん]

>>13703 マンコミュファンさん
今買わないと乗り遅れるってみんなが感じる時がバブルの頂点です

[13708: マンション検討中さん]

>>13706 匿名さん

年収850の9倍近くである7000万ぐらいの部屋を検討中なんですか。。。？

[13709: マンション検討中さん]

>>13692 匿名さん
小さな調整はあるかもだけど。
前回、安かった時はリーマンショックと東日本大震災があったから80年後くらいには。

[13710: 匿名さん]

>>13700 匿名さん
実際現場を見に行かれることをおススメしますよ。
びっくりする程、余裕が無いですから。
小中学校とタワー2棟も建ったらビッシリになるんじゃないですかね。

[13711: マンション検討中さん]

いつまで待ったら買えるのかだとか、中央区ではここしか可能性がないとかそういうことではなくて、

そもそも普通のサラリーマンで特別な資産もない場合は、東京都中央区のマンションなんて高すぎて買えないんじゃないんですか？だからこそ、千葉埼玉神奈川や非東京都心から電車に揺られながら毎日多くのビジネスマンが通勤してるんじゃないの？

[13712: 買い替え検討中さん]

このマンションの構造に関し、同じ考えの方がいてよかったです。有名ブロガーのコメントでも特に免震や制震構造でないことに対して意見がなかったので、自分が特殊なのかと思ってました。
以前住んでた湾岸部の耐震タワマンで、3.11の際に室内の一部に亀裂が入ったので、単なる耐震構造は懲りたので。
今どきの湾岸物件はぜんぶ免震か制震だからモデルルームで説明がないものと思っていました。

[13713: 匿名さん]

>>13709 マンション検討中さん
オイルショック、ブラックマンデー、バブル崩壊、ITバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災、ギリシャ危機、米中貿易戦争、次は何でしょうね

[13714: 匿名さん]

上げてくれる画像はどれもパッと見の印象があまり良くない（建物同士が密接してる様な）写真が多いですが、どなたか現地行かれた方で「これがブラックだ！」という様な、広告で使われてる画像などのアップをお願いします。

[13715: マンション検討中さん]

>>13713 匿名さん

今は世界連動してるから、日本はふつうにしてても世界のどこかでなにかが起こると直ぐに世界同時株安になるしね。次はなにでしょう

[13716: 匿名さん]

>>13714 匿名さん
それは非常に難しい。
表から撮ると大体アップされてる様な画になる。という事は基本はそれだけ建物間が近いという事。

[13717: 匿名さん]

>>13708 マンション検討中さん
いえ、もっと安い部屋の検討です。

[13718: 匿名さん]

>>13712 買い替え検討中さん

細かい事は気にすんなよ。あまり神経質だと周りから煙たがられるよ。

[13719: 匿名さん]

手取り34万ボーナス無しだと、ざっと年収550万ぐらいじゃない？

[13720: 匿名さん]

>>13713 匿名さん
日本のサラリーマンの1時間当たりの給料は、この20年で9%も減ってます。
今後、AIの普及で更に減るかもしれない。
今、年収が1000万円以上あっても、10年後はリストラされてるかもしれませんね。

[13721: マンション検討中さん]

>>13719 匿名さん

昔、額面４８ぐらいの時、手取り３４だったな。６００ぐらいでは？ボーナス２回で２５０＋家賃補助＋家族手当てだから、そんなもんで９００前後だろうね

[13722: 名無しさん]

>>13697 匿名さん
個人的にはオリンピック終了後、しばらくすると建設費の高騰も収まってきてマンション価格も落ちてくると予想。建設会社の株価みてると震災以降右肩上がりだったのがここ1-2年は軟調に推移していて、これは受注残の先細りが織り込まれてると思う。各社必死に建設以外の稼ぎ口を模索しているようだし。あとファンドの不動産取引を見ていても限界に近い水準の高値で、銀行の融資態度も若干引き気味になりつつある。この状況が続くとは思えないから、不動産価格もさすがにピークアウトして、23-24年頃には割安な相場が戻ってくる。世界的な恐慌を伴わない限り10年前ほど安くなるとは思わないけど。とはいえ予想に過ぎないので、私も今買うべきかかなり悩んでいます。

[13723: 通りがかりさん]

>>13683 マンション検討中さん
内資か。外資は大体ボーナスそんな風に払わないので計算みて混乱しました。

[13724: 通りがかりさん]

>>13711 マンション検討中さん

そういう考えでしたが、都心のマンションは値上がりして、郊外のマンションは値下がりして結果として、通勤が苦痛な安い郊外マンションを買ったことによる損が大きくなっているということです。

[13725: 名無しさん]

>>13714 匿名さん
どや！

[13726: 匿名さん]

4年後だとそれまで賃貸は辛い、、どーするべきか。。

[13727: マンション検討中さん]

>>13724 通りがかりさん

あー、はじめて買うマンションの第一章に書いてありそうな話ね。だけど、それって、足元の状況を見ても想像できるように、今後都心だけ価格が落ちないのかなんて、誰にもわからんないよね。。そして、もし都心もその他マンションと同じように価格が減衰したら、グロスが高いので成り立たないと思うけど？

[13728: マンション検討中さん]

>>13726 匿名さん
中古タワマンでいいやん

[13729: マンション検討中さん]

ここはランニングが高めですからね。このランニングに耐えうる(金銭感覚的にも)層を鑑みると、一馬力でも二馬力でも良いですが1.5Kを下回る層はあまり歓迎できません。過去の経験から低年収世帯とが混在すると瑣末なコストなどで揉めることを見てきています。

[13730: 匿名さん]

モデル行ってきたよー
いやー凄いね、マジで
価格も間取りも選り取りみどりだし、
街区どころか棟毎に個性がありすぎて、
目移りしちゃって決めるの大変…
駅遠許容できれば買いでいいんじゃないの？

ただ大方の予想が坪270だっただけに、
坪300平均はなぁ…
アンケでは10パーほど高いにチェックしときましたw

[13731: 評判気になるさん]

浮かれたバカが買う物件。

清掃工場あり、駅遠い、コスト高/将来性ない水素エネルギー、管理費高い、受け渡し四年後、板マン、ほぼ外廊下、天井高245-250、施工会社は中堅、、、

これで億クラスの部屋がずらり、は、笑ってしまう。
おバカさんは是非ご購入ください。

[13732: マンション検討中さん]

なるほど。

管理費で500万円、4年賃貸で700万円、コストがかかってると思った方が賢明ですね。

すると、割安感が感じられないですが、この物件で割安感がなくなると、迷わず他物件を検討てなります。

[13733: マンション検討中さん]

>>13722 名無しさん
都内のオフィス建設ラッシュはオリンピック後も続くし、大規模マンションの再開発も続くよ。

[13734: マンション検討中さん]

>>13731 評判気になるさん

それと地震で地盤が心配じゃないですかね。

[13735: マンション検討中さん]

>>13708 マンション検討中さん

年収の6、7倍貸してしまう銀行がどうかしてる。せめて借り入れ可能額を年収の4倍までにすればローン破綻者を減らせるのに

[13736: マンコミュファンさん]

>>13722 名無しさん

今の時期の購入判断は難しいね。
都心部の暴落は、都心部購入予備軍が相場を支えてくれるだろうから、無いとは思う。
割高かどうかの判断は、賃貸相場と比較してみるのがいいよ。

私がマンション購入したのは2006年だけど、その時もタワマン湾岸戦争と呼ばれていて、専門家が暴落するなどとのたまっていたけど、賃貸相場を調べて大丈夫かと判断していた。

その点で、今の相場は賃貸相場が上昇していないので、ピークだと思います。

[13737: 匿名さん]

>>13732

やっぱそうだよね、先週賃貸のコスト考慮したら割安感なくなるって書いたらここで罵倒されたよ。
あとがっかりしたのがコンシェルジュが街区毎にしかないとこ。昭和の団地じゃん。
ここは撤退してドゥトゥール辺りの中古を中心に再検討します。

[13738: マンション検討中さん]

>>13727 マンション検討中さん
まあ、都心は人口がまだまだ増えるけど、地方は減るからね。
ある程度は連動するんじゃないかなとは思うけど、こればかりはわからないね。

[13739: 匿名さん]

>>13725 名無しさん
う、うーーん…。

[13740: マンション検討中さん]

1億のマンションなら、天井高260以上、内廊下は必須ですね。

年収1500万円あれば他行くよ。

[13741: 匿名さん]

>>13729 マンション検討中さん

貴方はどうせ買わないのだから余計な心配は無用

[13742: 匿名さん]

今このエリア一帯で儲け出したいなら、新・中含めてフラッグ一択しかない！

[13743: 名無しさん]

>>13736 マンコミュファンさん
賃貸相場であればここ2年くらい、東京23区、特に都心部中心にかなり上昇傾向ですよ。上位住宅REITの決算見てもらえば分かります。

[13744: 匿名さん]

>>13735 マンション検討中さん
実際にはローンで破綻する人なんか居ませんよ。先行って万が一支払い不履行に陥る状況になっても、売ってリスケすれば良いんです。

だからこそフラッグの様にリセールが担保される物件を選ばないと厳しいというのはあるけど。

[13745: 名無しさん]

>>13739 匿名さん
やはりダメか
?????????????????????????????????????????????????????????????

[13746: 匿名さん]

ここを買うぐらいなら、少し頑張ってKTTを買った方が良い。

[13747: マンション検討中さん]

清掃工場あり、駅遠い、コスト高/将来性ない水素エネルギー、管理費高い、受け渡し四年後、板マン、ほぼ外廊下、天井高245-250、施工会社は中堅、コンシェルジュは街区毎、団地、地盤心配、BRTキャパ不足、駐車場キャパ不足、管理費/受渡し期間を考えると割安感はない、眺望はタワマンには負ける

それでも大金払って買いたい人は居るんですね。
不思議。

[13748: 匿名さん]

>>13728 マンション検討中さん
中古タワマン今から買って、4年後売る事前提に晴海フラッグ買うはありですかね？

[13749: マンション検討中さん]

今2LDKで、家賃24万払ってます。
単純に待つ間4年間家賃を払うとすると1200万くらいなんだよね。ランニングコストも高いしですし。私もその辺の中古か入居間近の物件を見た方断然お得な気がしてきました。

[13750: 匿名さん]

>>13746 匿名さん

一部を除いて大半の眺望・間取りが嫌。