HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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HARUMIFLAGを売却してみて
https://www.sumu-lab.com/archives/95948/

【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[135701: マンション掲示板さん]

>>135697 マンション比較中さん
売れ残り売るのも大変だね。営業頑張って。

[135702: 匿名さん]

湾岸の中でも臨海地下鉄の通るエリアはまだまだ上がる。逆に湾岸でも臨海地下鉄から離れてる品川や夢の島はリセール厳しそう。

[135703: マンション比較中さん]

下がるわけない、は言い過ぎでも、今の経済や不動産市況、臨海地下鉄に築地再開発計画の見通しを考えると、勝どき晴海豊洲有明はほぼ下がるわけないと思える

[135704: 入居予定さん]

>>135703 マンション比較中さん
他に比べて千代田、渋谷、港区の内陸部、中央区湾岸部のマンションは持ち堪えるでしょう。

[135705: 匿名さん]

下がるどころかインフレ圧力のほうが強く、円安も相まって更に価格上がるから不動産持ってないと恐怖すぎるだろ。

[135706: マンション検討中さん]

いくらインフレ対策とはいえ、外国人が買うような物件じゃないと、円につられて不動産も落ちるよね。
郊外は都心ほどには上がっていなかったし、早くも下落が始まっている。
円の紙くず化にあっては、外国人需要が高いことはポジティブ。

[135707: マンション比較中さん]

スカイデュオは当たる確率が0%に近い、パークタワー勝どきは1.7億出さないと買えない
1.2億で買える勝どきザタワー、ドゥトゥール、豊海がこれからの鉄板

[135708: 匿名さん]

築地再開発の恩恵受けるのは勝どきと晴海のごく一部の勝ち組マンションだけだろ

[135709: 匿名さん]

スカイデュオのレインボーブリッジ＆富士山ビューは外人受け最強だぞ。
既にアンダーで某住戸も3億以上で動いてる

[135710: マンション比較中さん]

>>135708 匿名さん
駅距離、マンション力だと、パークタワー勝どきとドゥトゥールのワンツー

[135711: 匿名さん]

臨海地下鉄の沿線はどこもかなり値上がりしていくと思う。築地再開発の恩恵も大きい。

[135712: マンション掲示板さん]

>>135710 マンション比較中さん
晴海の中でも駅距離で明暗が別れてきそうだな。臨海地下鉄が現実味を帯びてきたらなおさら。

[135713: 匿名さん]

晴海フラッグはBRTが都心まで直通するから、臨海地下鉄とダブルで使えるようになるのはメリット。

[135715: マンション検討中さん]

高層階(というか良眺望部屋)は、分譲価格×1.7倍くらいが相場か。でも年末には分譲価格くらいまで落ち込むらしいよ。
https://www.sumu-lab.com/archives/95948/

[135716: 匿名さん]

>>135682 匿名さん
チャラになるわけないがな。
債権を引き取った会社が追い込みに来るだけや。
それは通常、保証会社やな。

[135718: 口コミ知りたいさん]

>>135715 マンション検討中さん
「年末には分譲価格くらいまで落ち込むらしいよ」なんて、記事のどこにも書いてないよ、嘘つき。ほんとの話に、自分の都合の良い嘘を混ぜる、ひろゆきとやり方が一緒。

[135719: 匿名さん]

>>135715 マンション検討中さん

興味深い記事をありがとうございます。
読むと、2月上旬までのお問い合わせの殆どが、ドゥトゥールにお住まいの方からだったとあります。

やはりドゥトゥールは、住みにくい間取りが多い事がわかります。
ドゥトゥールの70㎡行灯2LDKは子供部屋が作れないので、転売1.7倍でもフラッグに興味を持つわけです。

フラッグ転売はドゥトゥール住民をターゲットに販売攻勢をかけるといいのが、わかりました。

[135720: 検討板ユーザーさん]

>>135718 口コミ知りたいさん

もう少し読解力を身につけましょう。分譲価格まで落ち込む話はネガのこれまでの発言を揶揄したものですよ。
>>135125
>>135330
>>135527
>>135636

[135721: 名無しさん]

実需目的のDUO契約者だけど本当に購入して大丈夫かな？と思ったけど今となっては近隣相場も上がっているので正解だと思ってます。インフレ対策にもなっているはずだし。

[135722: 検討板ユーザーさん]

>>135720 検討板ユーザーさん
　ごめん、誤読した。該当投稿だけ読んだので。

[135723: 匿名さん]

スカイデュオは臨海地下鉄の駅出口から徒歩5分ぐらいになりそう。

[135725: マンション検討中さん]

>>135723
これが実現すれば出口からは徒歩6分、駅からは徒歩10分。
通路長すぎで無理という話になれば、晴海郵便局くらいまでは出口伸びて、徒歩8分かね。
https://twitter.com/genki_takahashi/status/1773622729847017640

[135726: 通りがかりさん]

>>135719 匿名さん
それでDTは足下価格がそこまで伸びてないのかな。
しばらく価格チェックしてなかったけど未だに1.2億円台で買える。

[135727: 契約済みさん]

>>135725 マンション検討中さん
こんな私の考えた駅出口計画信じてる奴おるのか？笑

[135728: eマンションさん]

>>135727 契約済みさん
我田引水にも程があるな。議員もポーズとして利益誘導しているるように見せたいのは分かるが。

黎明小橋のように本当に距離がショートカットできれば作る意味があるが、五丁目のところに駅の出口だけできても実際の駅までの距離は全く変わらないんだがら、また転売ヤーが高値で売りやすくなるためにしか意味がなく、本当に住民のためにはならない。
これ以上税金で転売ヤーを利するようなことはしないでほしい。

[135729: eマンションさん]

>>135726 通りがかりさん
ドゥトゥールが伸びてないって？
2年前は8000万台で選び放題だったから、2年で4000万伸びてるぞ
PTKが坪単価800万になってるから割安さが目立ってまだまだ伸び代を感じる、まだ1.2億で買えるって感覚は確かにあるが

[135730: 口コミ知りたいさん]

>>135729 eマンションさん

直近の動き的に踊り場感はあるんじゃない？

[135731: 口コミ知りたいさん]

>>135730 口コミ知りたいさん
そう、そう思ったのよ。なので足下そんなに伸びてないとコメントしました。

周辺相場的にてっきり坪600後半とかあるのかと思っていたけど意外だった。なるほどやはりDT民も一定数PTK、ハルフラに引越す人がいるから足下で売り物件が増えてて強気な価格設定がしにくい状況なのかもね。

引越しが一巡したら落ち着いて適正価格になるだろうから今が買い叩くチャンスかもな、知らんけど。

[135733: マンション検討中さん]

橋渡ってすぐ目の前のPTKが坪単価800万で、DTが560万じゃあ、誰が見てもDT安いわな。
70平米換算で5000万円も安い。
黎明小橋が先月できたばかりなのと、住み替え売りが一時的に増えたことで周辺相場が反映されきっていない。

[135734: 通りがかりさん]

>>135733 マンション検討中さん

ドトールの地道な営業お疲れ様です。
ただしここはスレ違いです。

[135735: 匿名さん]

ドゥ・トゥールからの眺望は晴海フラッグの後ろからの眺望に成りますね

[135736: 検討板ユーザーさん]

ワイ、DTはヤカラの出入りが多くて怖いンゴね～

[135737: 口コミ知りたいさん]

ドトールはほぼ全室隣のマンションビューなのであり得ないです。

[135738: 評判気になるさん]

>>135737 口コミ知りたいさん
いかに不動産は駅距離が命かというのがわかるな。

[135739: 通りがかりさん]

>>135738 評判気になるさん
文脈無視　そんな話してない

[135740: 評判気になるさん]

三丁目は将来にわたって約束されているから羨ましい。

[135741: 匿名さん]

来月街開きイベントがあるんですね！少し前にもやったような気もしますが。

晴海への引越しを考えているので晴海フラッグはもちろん、勝どき駅から現地までの間の複数のタワマンもどんな具合が見てこようかと思います。

[135742: マンション検討中さん]

>>135741 匿名さん
当日は曇っていて気温がそんなに高くないといいですね。
暑かったり雨が降っていたらハルミフラッグまで辿り着けず、ベイサイドタワー晴海あたりで引き返すことになります。

[135743: 匿名さん]

>>135741 匿名さん

月島まで散歩したらチャーシューの美味しいお店有りますよね
お口に合うかはわかりませんが私はお勧めです

[135744: マンション検討中さん]

>>135728
まあ区独自の検討にすぎず、関係者との調整次第と書いてあるからね。
実際歩く駅距離が変わらないのは、すべての地下通路についてもいえること。
雨風が避けられるだけでも住民のためになる（票がとりやすい）から、区は一応は検討しているんでしょう。
最終的に晴海テラス等も含め1万人はゆうに超えるのだから、どれだけ費用対便益が取れるか次第だね。

[135745: 入居予定さん]

>>135744 マンション検討中さん
>実際歩く駅距離が変わらないのは、すべての地下通路についてもいえること。

地下通路内に「動く歩道」を要求する方がでてきそう（笑）。でも、何気に小さな声で言ってみたいかも。

[135746: マンション掲示板さん]

>>135745 入居予定さん
さすがにそれはやりすぎでしょう。
やるなら五丁目の住人で払えよと猛反発くらいそうです。

[135747: マンション検討中さん]

>>135740 評判気になるさん
ドゥトゥールは長期保有にも早期住み替えにも、勝どき駅利用にも、単なるサウナ好きにも最高

[135748: マンション検討中さん]

>>135747 マンション検討中さん
どうしてここで他のマンションの話をしてるの？

[135749: 匿名さん]

>>135747 マンション検討中さん

但し、70㎡行灯2LDKは要注意。
この先、次から次へと売りに出るよ。

[135750: 匿名さん]

ドゥ・トゥールも即じゃないけど転売だけどね
晴海フラッグを分譲価格で購入が一番ですよ

[135751: 評判気になるさん]

>>135748 マンション検討中さん
ハルフラは事実上買えないので現実的な選択肢として周辺マンションに検討を広げる人が一定数いますよね。私もその一人です。
買えなかった時のことを考えるのは有意義かと。

個人的には最寄りのドゥトゥールはもちろん、TTT、KTT、晴海三兄弟の話も聞いてみたいですね。

[135752: 名無しさん]

>>135747 マンション検討中さん
サウナあるんすか？すごいですね！
でも確か晴海フラッグにもありますよね！このグレードのマンションだとサウナとかプールとか普通なのかな？

[135753: 匿名さん]

ドゥトゥールの人は、早く自宅を売却して広いフラッグに住みたいんですよ。

[135754: eマンションさん]

ドトールアピールが過ぎるとウザい感じ。

[135755: 匿名さん]

晴海は人気の高いエリアですからね。住みたい人は多くいますよ。

[135756: 匿名さん]

持って3年。
その後は有明のように人口減り始める。

[135757: マンション検討中さん]

新築の高揚感が無くなるのがそのぐらいだからね
高揚感が無くなれば不便な暮らしだけが残って、引っ越しを検討。

[135758: eマンションさん]

賃貸スゲー出てるけど、こんな不便なとこわざわざ借りる奴いるのか
買うならまだわかるけど

[135759: 評判気になるさん]

>>135756 匿名さん
近年、有明の人口が減ったことなんてないが、
なんでそんな嘘をつくの？
馬　鹿　なの？

平成31　9310
令和2 9465
令和3 11678
令和4 12680
令和5 13268
令和6 13567
出典は江東区人口統計

[135760: 匿名さん]

>>135752 名無しさん
ハルフラには大浴場はありますがサウナはないようです。ただ賃貸棟にあるので分譲の人が利用できるかは不明です。

度々ここでも話題になりますが、せっかく清掃工場の熱が使えるので各棟やビレッジに排熱を供給してスパや温水プールとして活用できると良かったのですが、なぜだかそうはなっていません。

まあサウナあったらさらに人気物件になってしまうので当たりやすさを考えると良かったのですが、住民の方からすると清掃工場の負担だけ押し付けられて恩恵を特に受けられないのは納得いかないでしょうね。

[135761: 評判気になるさん]

>>135760 匿名さん
住民板を見ると足湯をスパに変えようという意見があるみたいですね。理事会発足後に議論が行われるかもしれません。
足湯は維持費だけかかる割に一度使ったらほとんどの人は利用しないので変えられると良いですね。実現したら当該棟は差別化で一気に人気化しそうです。

[135763: eマンションさん]

>>135759 評判気になるさん

昨年の後半あたりから減少しているよ。
でも、有明1丁目に単身者向け大型マンションが出来るから、また増えるよ。

有明１丁目～４丁目
　　　　　世帯数　　　人口
2023.12　6,077　　13,583
2024.01　6,055　　13,567
2024.02　6,041　　13,556
2024.03　6,041　　13,549
2024.04　6,018　　13,453

[135764: 匿名さん]

プールは維持費が高いからな。古くなるとニオイもあるし衛生面でも課題がある。適切に維持管理されてるジムのプールが快適だよ。

[135765: マンコミュファンさん]

>>135760 匿名さん
確かに排熱利用はハルミフラッグのエコなコンセプトとも合致しますし、コストも抑えられるのになぜスパやプールを作らなかったのか。
これだけたくさんの共用施設があるので各街区に一つずつくらいあったら住民のQOLは相当上がるし目玉施設になるのに。
特定の棟のみ設置したら他からずるいと言われるので作らなかったのかなあ。

[135766: 通りがかりさん]

>>135765 マンコミュファンさん
「コストも抑えられるのに」という、素敵なアドバイスをデベロッパーの方にしてください笑

[135767: 匿名さん]

プールは古くなるとニオイの問題があるんだよね。プール付きのタワマンは、住民がかなりお金掛けないとクサくなって誰も使わなくなる。

[135769: マンション掲示板さん]

>>135768 マンション検討中さん
本格的やな笑
なんかプールは監視員がマストと聞いたことがあるから人件費がかかりそうなので、大浴場とかが最適解なのかも。

[135770: 匿名さん]

プールよりはスパの方が利用率が高くて良いですよね。プールはジムに行った方が良いです。

[135771: マンション掲示板さん]

下町に住んで銭湯に行けばいいじゃないか。

[135772: 匿名さん]

>>135771 マンション掲示板さん
足湯だけならタダで豊洲の千客万来で入れます。散歩にちょうどいい距離ですね。

[135774: マンコミュファンさん]

管理費高いって騒ぐだろ
足湯が1番コスト掛からないのでは？

[135775: 匿名さん]

>>135774 マンコミュファンさん
そこまで変わらない気がする。どっちもお湯と清掃コストでしょ。追加があっても1世帯あたり数百円とかじゃないかな。
共用施設は使ってナンボだから、誰も使わなくなる足湯よりは良いと思う。何より希少だから資産価値を高める。

ただ、誰かが上で言っていた通りスパのある棟の住民がそうでない棟の住民から強烈に羨ましがられて分断が生まれそう。後から作り替えるのは難しいかもね。

[135776: 匿名さん]

行きたい人は外でお金を払ってサービスを受けてください。

[135777: 匿名さん]

>>135776 匿名さん
外でサービスを受ける場合は数千円するでしょ。個人で作れるものでもないし。
だからスケールメリットを活かしてマンション内に作れるとどれだけ良いか、という話です。

[135778: 匿名さん]

>>135777 匿名さん
出来上がったものに「たられば」いうなんて、暇で羨ましい

[135779: マンション検討中さん]

>>135778 匿名さん

暇人の為のスレだからしょうがないよ（笑）

[135780: マンション検討中さん]

>>135763
タワマン中心なんだから、新たなタワマンが立たない短期間では、子供の独立等の転出で微減するに決まっていて、見ても全く意味がないですね。

地価が高くなると人口増が抑えられるのは事実ですが、需要は高いことに変わりないですし、貧困層が流入しないのはメリットでもあります。
このご時世は特に、ね。

[135781: マンション検討中さん]

実際、人口転入しているのはスラムばかりですね。
https://research.image.itmedia.co.jp/wp-content/uploads/2024/04/171395...

[135782: 匿名さん]

>>135781 マンション検討中さん

新卒も減ってくるので、数年でアウトでしょう。

[135783: 匿名さん]

600戸も賃貸でてるね、賃貸実需なさそうだし1年で半額までいくかな

[135784: マンション検討中さん]

>>135783 匿名さん

一年無駄にして待ってみなよ笑

[135785: マンション検討中さん]

>>135775 匿名さん
住民板でも共用施設の話は全く盛り上がってないので（足湯とスポーツバーは不評なようですね）、無駄な施設ばかりたくさんあっても管理費だけたくさん取られて満足度は上がらないのでしょうね。維持費で業者が儲けるプリンター商法を想起しました。

[135786: 契約済みさん]

>>135785 マンション検討中さん
例えが古いね笑　

[135787: 検討板ユーザーさん]

>>135786 契約済みさん
古典的な商法がここハルミフラッグで繰り広げられているということですね。

[135788: マンション掲示板さん]

風呂とかみなさんほんとに使うの？　そりゃ自分のとこの街区なら使うだろうけど、例えば間逆の街区に風呂入りにいくか？寒かったり熱かったり風強かったりで、まあ使わないな。ドトールみたいに玄関2階にあるとかならわかるが。

[135789: 検討板ユーザーさん]

>>135788 マンション掲示板さん
それを言うと現在の全ての共用施設に言えますよね。
少なくともサウナと水風呂がついてたら自分だったら毎日通うと思います。
ただおっしゃる通り、大浴場のある棟とそうでない棟の間で格差が出てしまうのでアクセスの悪い棟の人からは不要論が出るでしょうね。

[135790: 匿名さん]

団塊ジュニア世代50歳前後（ヒルズ族世代）がマンション投資から引退したらこりゃヤバいよ。https://twitter.com/nikkei/status/1785640564978803127?s=61&t=Zj8O19TDk...

[135791: マンション検討中さん]

ドゥ・トゥールなら風呂もサウナも有るよ

[135792: 匿名さん]

グラフの出っ張りは団塊とその子供。不動産バブルはここで起こっている。この期に売り逃すと買ってくれる人間はもういない。どんどん下がって最安値を割ってくる。

[135793: 匿名さん]

タワマン節税封鎖、ローン控除なし、金利上昇、金融資産税の導入、外国人規制など、どんどん規制されて売りが出てきた頃には人間がいないというオチ。ハシゴを外された不動産は強烈な下落に見舞われる。

これが次の展開。日本の土地とマンション長期下降トレンドに変化なし。

[135794: 匿名さん]

円安によって今日本で働いている外国人労働者は数年で消える、と考えよう。

[135795: マンション検討中さん]

国や都は、外国の投資を呼び込もうと必死なんだけどね。
富裕外国人も住む都心近郊だけが生き残り、日本人しか住まない貧乏エリアは、外国人労働者はもちろん日本人の労働者も失い、まともに住めなくなる。

外国マネーを排除したらそれこそジンバブ円だわ、日本が資源などと引き換えに売れるものは、もう居住権や不動産くらいしか残っていないんだよ。

[135796: マンション検討中さん]

東京は外国人の街になり、日本人はインフラボロボロの地方郊外に住み、東京の外国人に向けて格安でブルーカラー労働をする。
国や資本家はもはや日本人なんて相手にしていないよ。

[135797: 評判気になるさん]

賃料ここからどれくらい下がるのかな？
分譲価格は下がらないと思うけど、これだけ供給過剰だと賃料は2.3割減でも埋まらない気がする

[135798: 匿名さん]

賃貸カオス過ぎて即転したわ。投資ローンひいてた銀行はキレてたけど仕方ないねん

[135799: 匿名さん]

晴海の賃料が下がることはないでしょう。下がるとすれば品川とか夢の島とかの都心から離れたエリア。

[135800: マンション検討中さん]

下がる願望さんは下がるまで待ったらいい。押し目待ちに押し目なし。待ちぼうけな気がするが。