HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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https://www.sumu-lab.com/archives/95528/
HARUMIFLAGを売却してみて
https://www.sumu-lab.com/archives/95948/

【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[132501: 匿名さん]

>>132499 匿名さん

都心三区、五区、六区以外の23区のどこの区のどこが都心何ですか？
あまりいい加減なことは言わない方が良いですよ。

[132502: 匿名さん]

誰も晴海や豊洲を都心だと思ってないよ。

[132503: eマンションさん]

実際都心に近い郊外っぽいとこが住むには良いよね

[132504: マンション掲示板さん]

>>132503 eマンションさん
私もそう思います!銀座や有楽町、渋谷みたいなところはゴチャゴチャしているので住み心地を考えたらそういった都心に出やすい静かめなところが好みです。

[132505: 匿名さん]

>>132503 eマンションさん

晴海より都心に近い郊外なんてあるのですか？そこはどこですか？

[132506: 匿名さん]

>>132505 匿名さん

皇居？

[132507: 匿名さん]

>>132500 マンション検討中さん

眺望、大規模、再開発予定地近隣、共用施設充実具合、間取り、公園至近、小学校至近、商業施設至近、マルモビ至近、都心距離、色々あるだろ。

[132508: 匿名さん]

>>132506 匿名さん

アホか

[132509: マンション検討中さん]

残りのDUO抽選と転売中古は諸々合わせて1億円以上用意できる人じゃないと買えないよ？
お金ない人はこの検討スレ来るなよ

[132510: マンコミュファンさん]

柴田屋酒店も開店楽しみですね。
明日は混むかな？
新橋ＢＲＴは新橋駅のバス停が微妙に遠いのが難点。いつも銀座線に乗り換えていますが、結構歩きます。

[132511: 軍司]

次の抽選会はいつでしょうか？教えていただけませんでしょうか。

[132512: 匿名さん]

機械式、ラック式。買ったのはトイレと風呂笑　もう東京は空き家しかないのに、晴海の変な機材を買わされたね。

https://www.youtube.com/watch?v=s1EHaD0S4DE&t=304s

[132513: 匿名さん]

地方のタワマン横に庭付きの駐車場3台あるデカい戸建てがあって。これマンション住まいはみんな精神病むと思った。土地なし庭なし狭い部屋、そのうえ機械式ラック式で情けなくて耐えられないだろ。

だからまぁ都内じゃないと人を騙すことはできないんだなーと思った。

[132514: eマンションさん]

>>132513 匿名さん
田舎住み極めるとこういう発想になるのか。。。

[132515: ニャンコ]

>>132509 マンション検討中さん

年収1,050万円です。ローンは10倍で組もうと考えています。貯金は1,300万円程です。いけますか？

[132516: 匿名さん]

>>132514 eマンションさん

いや、晴海のそこら辺にデカい戸建て想像してみ。馬鹿らしくでみんな出ていくよ。笑い

[132517: 匿名さん]

>>132515 ニャンコさん

残念ですが正直厳しいと思います。
いくら属性が良くてもローンを年収の10倍も組めないでしょうし、月々の返済プラス管理費と修繕積立金で手取り額を大きく圧迫すると思います。
ぜひ試算してみてください。

[132518: 口コミ知りたいさん]

>>132515 ニャンコさん

チャレンジャーですね、
お金厳しいけど夫婦仲良く暮らせるなら大丈夫
当選すると良いですね

[132519: マンション掲示板さん]

>>132515 ニャンコさん
ローン10倍はキツイ。
6,000万の部屋もあるんだからそんな借りなくても大丈夫。

[132520: 匿名さん]

住民板がセンス無い内装で揉めてる板状購入者層

[132521: 検討板ユーザーさん]

>>132520 匿名さん
まあ同じ物件内で仲良くやっていこうという中でゴリゴリの内装でドヤられたら自分のところを正当化したくて反発する住民の気持ちは分からんでもないが、民度は高いとは言えないな。

[132522: マンション住民さん]

そりゃ浦和の坪単価と一緒なんだから、買えた層も埼玉県民と同じ民度だわな

[132523: マンション検討中さん]

誰も見たいと思ってないのに勝手に公開して意見されて後悔?
うわー、すごいですねー、と言ってもらえると思ったのでしょうか？

SNS辞めましょう

[132524: 匿名さん]

>>132522 マンション住民さん
浦和はもっと高いし、格が違いすぎる。

[132527: マンコミュファンさん]

千葉で１日に10回も地震、東京湾震源の地震もあったし、もうマジでヤバいじゃん。

[132528: 検討板ユーザーさん]

板状、って「団地」にしか見えないよね―。

[132529: 匿名さん]

年収の10倍なんてバカげたローンを組んで破産に怯るくらいなら川越あたりまで行ってもいいから身の丈にあったマンションにしたほうがいい。

[132530: マンション検討中さん]

言ってる間に早朝から地震来たよ、やっぱり怖いな。

[132531: 匿名さん]

千葉で地震が連発。
能登大地震の前の能登と同じ。

[132532: 匿名さん]

液状化歴のある湾岸はリスクあるけど、晴海は地盤良いから大丈夫ですよ。

[132533: 検討板ユーザーさん]

>>132515 ニャンコさん

ご年齢によると思います。
30半ば以降ならキツイ印象です。

[132534: デベにお勤めさん]

年収の10倍なんてそもそも属性よっぽど良くてもローン降りねえだろw

[132535: 匿名さん]

住宅ローンなら意外といける（いったほうがいいとは言ってない）

[132536: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[132537: マンコミュファンさん]

シービレの広い部屋買付入れようとしたら、坪520程度で成約売り止めと。
お前らが暴落とか騒ぐから坪400ちょいで買えると思っちゃったじゃないか…

[132538: マンション検討中さん]

>>132532 匿名さん

地盤良いわけないでしょ。。。

[132539: 匿名さん]

>>132515 ニャンコさん

貯蓄能力は高いですか？
1,300万円は何年で貯めました？

[132540: ニャンコ]

>>132539 匿名さん
1,300万円は3年ちょいで貯めました。普段は飲食や服は安いものばかりです。

[132541: 通りがかりさん]

>>132528 検討板ユーザーさん
実際団地ですよ。正式に。

[132542: マンション検討中さん]

>>132540 ニャンコさん
10倍以上組めますよ。

[132543: デベにお勤めさん]

晴海は他の湾岸（豊洲、辰巳、東雲あたり）と比べれば地盤はいいというレベル。決してよくはない

[132544: 匿名さん]

>>132540 ニャンコさん

私は大丈夫だと思います。
家を買えば、今支払っている家賃分も住宅費に回せます。
抽選に当たるといいですね。

[132545: マンション掲示板さん]

>>132509 マンション検討中さん
いやいやスカイデュオも6000万代が結構ある
てか6000万代から7000万代がボリュームゾーンだよ、前回とほぼ同様の価格らしいから。

[132546: eマンションさん]

>>132511 軍司さん
シービレとパークビレの再販売60戸の抽選が三月中にありますよ。

[132547: マンション検討中さん]

さいたまとか、人口動態どうなのかね。
いまは人気らしいけど、社人研の予測や市自身の推計でも2030年くらいには減少に転じるんじゃなかったっけ。
いくら鉄道利便性がいいといっても、東京駅から離れているエリアは早期に衰退する。通勤では線で考えがちだけど、都市開発は面でつながっている側面が大きいからね。

[132548: 匿名さん]

ローン1億組んだら月々26万。
管理修繕で＋4万なので、月30万の支払いは確定。
固定資産税が年間20～40万位？
駐車場使うなら年間42万から。
手取りが1000万でギリギリと言うレベルですよ。
皆さん正直に不動産売りましょう。

[132549: 匿名さん]

駅遠で交通不便なエリアならともかく晴海は利便性高いから車は不要だと思う。

[132550: マンション検討中さん]

>>132540 ニャンコさん
いけますよ。　稼ぐ力が逓増していかないと厳しいですが

[132551: デベにお勤めさん]

3年で1300万貯めたってもそれを３０年ちかくそれをやり続ける根性ありますかって話でしょw想定以上で金利上がったら一発で死ぬし

[132552: 匿名さん]

>>132551 デベにお勤めさん

ここだったら途中で売却出来るし、親の援助や財産相続があるから買っておいていいと思うよ。

[132553: マンション検討中さん]

今の金利で23万、金利2％で28万に、(1/2軽減がなくなる場合の)固定資産税含め上昇したランコス12万、ローン控除なくなる最悪のパターンで月40万円、年間500万弱かな。
手取り750万だし、質素なライフスタイルなら年間250万あれば余裕だね。
私も住居除けば他年間150万くらいだわ、子供もつなら話は別だが。
贅沢症の人には理解されないけどね。

業種によるが、若ければ人手不足で賃上げあると思うし、仮に最悪の経済状況で転売しても、若干手元に残るくらいでしょうね。

[132554: マンション検討中さん]

>>132548 匿名さん
祟りか＊＊でウソがつけなくなりましたか？

独身であれば、車を所有しなければいけると思いますよ。

[132555: マンション検討中さん]

子供がいればともかく、DINKsなら車無しでも普通にいけるからね。
悪天候の時は共用施設や散歩にとどめ、天気がいい時だけ自転車やBRTで外出。
もちろん車があるにこしたことはないが、なしでも十分満足な人はいる、価値観の問題。

[132556: 匿名さん]

湾岸でクルマが必要なのは港南や夢の島みたいな交通不便なエリアだけだよ。

[132557: マンション検討中さん]

勝どき築1年未満の賃貸マンション数(PCブラウザにてsuumo検索、重複あり )
{}は定借を除く3LDK最安
02/05月 3051件
02/06火 3027件
02/07水 3072件
02/08木 3083件
02/09金 3093件
02/10土 3042件
02/11日 3256件
02/12月 3277件
02/13火 3357件
02/14水 3359件
02/15木 3510件
02/16金 3568件
02/17土 3650件
02/18日3629件
02/19月3584件
02/20火3613件
02/21水3652
02/23金3646{29.0万 73m2 F棟13階}
02/24土3898件
02/25日3959件
02/27火3944件{29.6万 66m2 2階}
02/28火4221件
02/29水4645
03/01金5144件

https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&...

在庫増えすぎだろ。重複率5でも、1000以上の在庫が残ってるわけで、、、

[132558: 検討板ユーザーさん]

>>132557 マンション検討中さん
安く買えたら良いですね！

[132559: マンション検討中さん]

>>132557 マンション検討中さん
どうでもいい話です。
毎日集計しているのが何のためでしょうね。
賃貸や買う予定はなければ、ただ自分の時間を無駄にするしかないと思います。

[132560: 匿名さん]

3月1日都営バスからのお知らせ

都05-1 都03 錦13の路線ルートが確定しました。
なお、これらの増便はまだ発表されていません。
マルチモビリティステーションっていったい何だったのだろう。
湾岸の計画は、毎度の事ながらあてにならん。
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/pickup_information/news/pdf/2023/bus_...

[132561: 名無しさん]

賃貸は増えてるけど、転売はどうなんだろ。
家賃の短期的な下落はあるかもだけど、転売価格は本当にふじふじたが言うように下がるのかね？

[132562: 匿名さん]

需要に比べて供給のほうが多いのは間違いない。価格が下がると考えるのが自然。

[132563: マンション検討中さん]

>>132557 マンション検討中さん

スマホのブラウザの検索結果は700位でほぼ変わってないんで、いっちょがみしてる不動産仲介業者が増えただけでは？シーズン的にも納得感あるしね。
つーか、データの取り方が荒過ぎでその辺の評価・検証が出来ないの致命的では？

[132564: eマンションさん]

>>132560 匿名さん

石川都議から増便量は発表されてるよ。
https://twitter.com/ishijimahideki/status/1763387915819012117?s=46&t=T...

[132565: 検討板ユーザーさん]

まだ抽選控えてる中で賃貸や転売に手を出さない層って結構いるだろうから本当の需要なんて測れないのでは？

[132566: マンション検討中さん]

スカイデュオの残りがなくなってからが本番だよな。板状の眺望悪い部屋を転売価格坪400万で買うなら、スカイデュオの低層を坪300で買ったほうがいい（買えるなら）と思うのが人情。
スカイデュオの倍率楽しみだ。

新築は、駅徒歩10分だが交差点待ちだらけ、周辺環境が悪い豊海の低層悪条件部屋坪500弱が最安になり、それも倍率がつく。だったらもっと駅近優良の中古がいいと中古もそれくらいには上がるだろうね。
そんな中晴海フラッグだけは坪300万台で買えるといいね。

在庫があるのは、転売が実需から奪って、超強気価格で放出してるから当たり前なんだよ。長期の値上げ期待でスケベ価格で転売して、だめなら安く定期の賃貸という人が多いだろうから、賃貸はお安くなると思うよ。

[132567: 匿名さん]

キャンセルゴミ住居の案内メール来ないな。

[132568: 匿名さん]

含み益のないどん詰まりは人生の停滞期を買うようなもの。

[132569: 匿名さん]

>>132566 マンション検討中さん
スカイデュオの2期が終わったら諦めて転売に流れてくる人が増えてくる。今は供給過剰で停滞している（とはいえ午前中の書き込みあったようにシービレは500超えてる）けど、2期終了後は豊海の少し下、坪550～が適正になりそう（板状でも眺望が良い部屋なら）。

[132570: 匿名さん]

晴海は立地も良いし住環境も良いし死角がないよな。

[132571: 口コミ知りたいさん]

まあ今月のシービレ、パークビレの再販売60戸がどのくらいの倍率になるかな
シービレはほとんどの部屋が眺望が抜けてるからどの部屋も1000倍くらいいくんやろね
パークの低層が狙い目やな

[132572: 匿名さん]

>>132569 匿名さん
日経平均も4万円目前。
資産効果を考えたらむしろ割高感なんてない。
坪500台で転売ヤーから買ってももう1回転（→転売ヤーから500で買ったものを600で売る）が今年後半にはできるかも。
結果論だけど、とにかくポジションセットしてた人が勝利濃厚で、一生懸命賃貸件数を5000件とか騒いでる人wは置いてきぼり。

[132573: 匿名さん]

転売ヤーはデュオの抽選終わるまで待ってたら値下げ合戦になるやろな、ランニングコストもばかにならんしいつまで待ったって売れるかわからん、需要より供給が多いんだから
まだ今板再販売とデュオ終了待ちのうちに即っと他より1割くらい安くして売り抜くってのもありやな
1割じゃ無理か2割かな

[132574: 口コミ知りたいさん]

転売の転売かぁ～
駐車場無いから購入者は限定されるけどね

[132575: マンション検討中さん]

成約してるのはシービレばっかりだし、もう晴海フラッグ内でも格差出来てる

[132576: 匿名さん]

>>132573 匿名さん
なんでデュオの抽選待ってたら値下げになるんだ？
一縷の望みに賭けてた実需層がやむなく転売に流れてきて需給が逆転するんだし、自分が転売ヤーの立場だとしたら多少ランニングコストかかってもデュオの抽選終了後しばらくまでは絶対値下げなんてしないよ？
論理破綻してて哀れだわ。

[132577: 匿名さん]

>>132575 マンション検討中さん
板は
シービレ＞レインボービューのパーク、サン＞それ以外のパーク、サン
で評価が固まってきたかな。
晴海フラッグ内での施設への近さとか考えたらパーク、サンの方が良いんだけど数分でも晴海、勝どき、豊洲に近い方が良い、っていう評価？
それか一般論では広い部屋はグロスが張って坪単価が下がるけど、100㎡とかになると希少性出てくるので、広い区画の多いシービレの評価が高くなっている可能性。

[132578: デベにお勤めさん]

>>132573 匿名さん
今朝も520/坪で成約とかあったし、湾ナビでも坪500オーバーで成約情報出てるのになんで値下げするの？
むしろデュオ2期前に契約しておいて、万が一デュオ当選したら2棟持ちか転売の転売で良い。

[132579: 口コミ知りたいさん]

>>132577 匿名さん
パークサンAが1番高いでしょ

[132580: 名無しさん]

埋立地にも経年によってランクはあるんだと思うけど、少なくとも埋立地なのに地盤が良いと思ってる人ってなんなの？
洗脳でもされてるの？

[132581: 職人さん]

>>132580 名無しさん
突然どうした？
過去スレでも、「相対的に」他の埋め立て地よりは政治的に優遇されてた経緯から土壌改良しっかりしてるだろうね、みたいな書き込みはあったけど一つの意見にすぎないし、「地盤が良い」なんて言ってる人はマジョリティではないよ？
もしいても少数だからほっておけばいいよ。

[132582: マンション検討中さん]

晴海は湾岸の中で地盤が相対的にいいことに加え、大規模で新しい杭基礎の建物が多く、倒壊や火災リスクが低いのがメリットだね。
湾岸の中では地盤がさらにいい勝どき月島からの避難区域に設定されているのはこのためだろう。

[132583: デベにお勤めさん]

晴海フラッグは付近の相場よりも割安感でれば転売でも口開けて大勢が待機してる状態だからそんな下がらんと思うな。むしろ周りの相場に合わせて上がってく可能性の方が高いよ。下がるシナリオは東京不動産全般が値崩れした時とか本格オープン後に人口過密で色んな不具合とかがマスコミにクローズアップされた時に一時的に下がるくらいじゃねえかな。
まあここだけぐんぐん伸びるってこともないけど元々安いからよっぽどのことがないかぎりここだけ下がりもしないでしょう。

[132584: 通りがかりさん]

>>132576 匿名さん
一部の好条件物件は別として、板の中下層階なんかこんな駅遠物件が資産性もないし1.5倍とかで買うアホいないやろ
そこから2割、3割引きなら売り抜けるかも
って事教えてあげてんだよ
まさか5割増しで売れると思ってんの
お花畑やな

[132585: 匿名さん]

実需に駅遠駐車場なしを妥協して契約させるには、水辺ビューはマスト。

[132586: 匿名さん]

街が広すぎてね
20年後に晴海駅が出来たところで、エントランス徒歩5分と徒歩10分じゃ資産価値は全く別物だよ

[132587: 匿名さん]

晴海ならガーデンビューや都心ビューも価値高いでしょう。運河ビューは湾岸だと当たり前で希少性が無いんだよね。

[132588: 通りがかりさん]

>>132584 通りがかりさん
確かに板を転売で買うとしたら多少高くても眺望抜けてるパークかサンの高層階かシービレですね
それ以外は当初の価格でも買わないですね
ハルフラ内で格差問題にもなりそうですし
リセールも難しそう
まずは今月のシービレ再販売に登録します
当たる確率は相当低いでしょうが！

[132589: 検討板ユーザーさん]

>>132563 マンション検討中さん
スマホででる700は業者数です。
PCで検索すると業者数と件数がでます。

[132590: 評判気になるさん]

>>132584 通りがかりさん

1.5倍の2～3割引きなら分譲価格同等～1.2倍位なわけだけど、そんな水準で成立してる具体的な事例あったら教えて欲しいわ。

[132591: 職人さん]

>>132586 匿名さん
だから今の評価が
シー>サン・パーク
になってるのかもね。
シーE棟ならおそらく徒歩5分表記、パーク・サンは場所によっては12分表記とかになりそう。

[132592: マンション掲示板さん]

湾岸マンション価格ナビで晴海エリアの総合評価ポイントだと、サンビレが1位、DTが2位、シービレが3位、パービレが6位になってるな。
サンビレで高坪単価の成約があったかな？

[132593: 匿名さん]

>>132590 さん
事例がないからサプライズで売り抜けイチ抜けたができるって事やな

[132594: マンコミュファンさん]

>>132593 匿名さん

うん赤字になるよりいいかも

[132595: 職人さん]

>>132594 マンコミュファンさん
マーケットと戦わずに脳内では理想の価格（マーケットの2、3割引き）で取引できるんですね。
幸せで羨ましい。楽しそう。

[132596: マンション検討中さん]

条件悪くても含み益はネガも認めざるを得ないんだね、残念。

[132597: 口コミ知りたいさん]

>>132573 匿名さん
そうですねー
転売ヤーは少しでも早く売りたい、売れないと焦る、大きな額ですからメンタルもきつい、維持費や税金もかかる
ならばいち早く売り抜くために他より安くするという行為が必然的にはじまりそうですね
タワー終わった後が楽しみですね
下手な部屋が抽選当たんなくて良かった

[132598: 匿名さん]

晴海は立地が良いからね。今の中古の坪単価でもかなり割安だと思う。

[132599: 匿名さん]

転売物件けっこう出てますね。
売れるのかな。

[132600: 職人さん]

>>132597 口コミ知りたいさん
全然始まる気配がないが、脳内取引でははじまってるんか笑
前のコメントにもあったが、普通の転売ヤーならタワー終わって供給が枯渇するまでジックリ待つよ。メンタルがきついのは結局当選せずに転売ヤーから買う選択にシフトせざるを得ない一般人。
どっちが先に音を上げるかの我慢比べだけど、PTK800、豊海650の市況考えたら分が悪いだろ。