HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[1322: 匿名さん]

中国に限らず、外国人に頼らないと売りさばけないでしょ。
それほど日本人は貧乏になってる。

[1323: 匿名さん]

共用スペース51、そのうち街区にかかわらず利用可能なスペースが25。スケールが違いますね。
選手村の板マンに住んでいても、タワー棟48階のラウンジを利用できて、レインボーブリッジが一望できる眺望を楽しめるのはいいですね。
どうせ、しゅっちゅう行くわけじゃなし、近所の展望台と思えばこれで十分。

[1324: マンコミュファンさん]

タワマンの管理組合理事だけど、理事会運営大変そうですね。
大規模再開発のマンションだけに非常に気になるけど‥

[1325: 匿名さん]

板マンもタワマンも共用施設は共有なんですね。

賃貸棟にシェアハウスもあるんですね。
どんな感じだろ？

[1326: マンション比較中さん]

そうですね
きちんとした管理がされると良いですが、失敗すると本当に誰も寄り付かない団地になってしまう・・

[1327: 匿名さん]

実験的な不動産になりそうですね、テーマは外国人とコンパクトシティでしょうか？

[1328: マンション検討中さん]

タワー棟の住民からしたら、ラウンジに眼下の板マンの住民が自由にタワーラウンジ使えるのは微妙だろうね。

共有部の管理費とか修繕積立金は、全街区共有みたいな形になるのかな？

[1329: 通りがかりさん]

ここ激安だと色々なブログに書かれていますが、本当に激安なのでしょうか？坪200前後からありますか？

[1330: マンション検討中さん]

>>1329 通りがかりさん
激安すぎるでしょ

[1331: マンコミュファンさん]

総額7000万超えるマンションが4000戸も売れるわけないので坪250万程度が平均だろう
それでも85平米で6,400万だから売るのは大変

[1332: 匿名]

ここが坪600以上になるとあちこちで騒いでた人はどこに行ったのだろう？

ピタッといなくなりましたね。

[1333: マンション検討中さん]

坪250なら夢があるな〜
都内で家を探している人はこぞってここを買えば安泰だね。
実際はもう少し上になると思うよ。

[1334: 匿名さん]

>>1332
タワーの上の方はそれぐらいつけると思うけどね、あくまでも上の方ね。

なんか高層タワーに住むお金持ちと板マンに住む庶民の皆さんとの対立が起きそうだね、ここ。仲良くやっていけるのかなあ。

[1335: マンション検討中さん]

坪200なら100平米ですら買えそう。そんな金額なら嬉しいなあ。
幕張ベイタウンの大規模開発よりもさらに大きいんだねここ。幕張17ha、4500戸に対して晴海18ha、5600戸。
幕張ベイパークタワーが坪200切ってるからワンチヤンある？

[1336: マンション検討中さん]

坪250で出たら湾岸にある板マンの資産価値は全滅だろうね。
タワマンはタワマンってだけでそれなりに価値はあるからまた違った相場を形成する

[1337: マンション検討中さん]

>>1336 マンション検討中さん
タワマンは眺望と共用施設が魅力で他に何かあったっけ？ここは板マンでも両方手にはいるから、よっぽど住宅にこだわりなければ同列に扱われそう。

[1338: マンション検討中さん]

>>1337
タワマンと板マンでは外観が違い過ぎると思うよ。

でもタワマンの共用設備使えるし、同列で扱われるかもしれないね。そうなると湾岸物件全滅の可能性も。
中央区プレミアムが消失するのは間違いない、江東区と差が縮まるかもね。
江東区の割高物件の代表格、有明東京ベイの角を坪400とかで買っちゃった人はどうなるんだろ。

[1339: 匿名さん]

>>1338 マンション検討中さん
それ言うなら同じく中央区で駅遠のPT晴海が比較対象では？
有明東京ベイは江東区ながらも駅近だし、ここの検討者とはまた別のニーズがあるかと

[1340: 匿名さん]

>>1332 匿名

パークタワー晴海を売り抜けたい関係者でしょうね。

[1341: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
有明もりんかい線メインで使う人はいいけど、BRTメインの人は迷いが出てくるかもね。

[1342: 匿名さん]

>>1336 マンション検討中さん

最低価格250万ぐらいからあるんじゃないの？内側の長谷工棟はそれぐらいスタートかと思いますよ。

[1343: マンコミュファンさん]

>>1342 匿名さん
すまん、内側の長谷工ってどこにあるの？
見当たらない。

[1344: 匿名さん]

海に囲まれて眺望が素晴らしいみたいだけど、南海トラフの津波には耐えられるのかな？あと、塩害は大丈夫なのかな？

[1345: マンション検討中さん]

>>1344 匿名さん
津波でここがダメなら銀座ぐらいまで全滅でしょうね。塩害も有明や若洲海浜公園なんて草一本生えない不毛の地になってるでしょう。

[1346: マンション検討中さん]

デペもここだけじゃなく他の区、他の県でもマンション売らないといけないいけないんどから、激安で売るわけないだろ。

人口が多いとか言ってるが、隣の勝どきはもっと狭い五丁目と六丁目だけで人口14000人以上いるからなたいした話ではない。

[1347: 匿名さん]

30年後に高齢者タウンになっていそう。

[1348: マンション検討中さん]

>>1346 マンション検討中さん
ここは東京都から安く譲ってもらうような形で開発してるんでそんなに高くはできないのよ。

[1349: マンション検討中さん]

1〜3街区はどこになるのかな？

[1350: 購入経験者さん]

>>1347
割安なら投資で買う人も多そうだから、たぶん同年代ばかりのファミリーマンションにはならない。

[1351: 口コミ知りたいさん]

>>1348 マンション検討中さん

だといいんですがね、周辺相場を崩さない金額設定にすると三井不動産は明言していますし、、

周辺相場＝350〜450万円

[1352: マンション検討中さん]

>>1351 口コミ知りたいさん
駅から徒歩20分以上よ？周辺と言われても条件が違いすぎるし規模も桁違い。

[1353: 匿名さん]

激安価格だと転売目的の輩が集まってすぐ売り切れちゃうだろうけど
数年かけて売る宣言をしてるので、絶妙なところを攻めてくるでしょうね
報道に推測で出てる平均270〜280くらいだとありがたいな
80m2だとそこそこグロスがかさむから転売も狙いづらそうだし

[1354: マンコミュファンさん]

>>1350 購入経験者さん

こんな駅遠での投資を考えるんでしょうか？

[1355: 口コミ知りたいさん]

>>1352 マンション検討中さん

パークタワー晴海より選手村を安く売ることはないと思います

パークタワー晴海の営業さん発言

ただ坪単価300万円だとゴーストタウン化してしまいそうな、、、

[1356: 匿名さん]

ここより城東、城北、城南川崎寄りにあるような板マンはしばらく虫の息かな

[1357: 匿名さん]

>>1355 口コミ知りたいさん
パークタワー晴海より安くないの意味によりますね。
坪単価のことなのか、グロスのことなのかで違います。

[1358: 口コミ知りたいさん]

いずれにしても、適正な価格設定にして欲しいですね

それと、東京湾の花火大会が見れる方角は、ここからですと、南南西になるんでしょうか。

[1359: マンション検討中さん]

>>1355 口コミ知りたいさん
パークタワー晴海ですら売り切ってないのに？パークタワーを買わなかった層がより高い選手村のマンション買うんだろうか。不思議。

[1360: マンション検討中さん]

レンジ的に、パークタワー晴海と同じぐらいってことじゃない？

もちろん駅距離補正はかける（ここ大事）

パークタワー晴海が、パンダで坪280、平均が330-340ぐらいだったから、そこから駅距離補正かけて、ここは長谷工棟のパンダで坪240、平均が290-300ぐらいでは？

[1361: マンション検討中さん]

低所得者向け八潮団地風のクソ物件だって、のらえもんがブログでdisってるねー。

[1362: マンション比較中さん]

業界ヒアリングで坪280万、どこぞのMRでも同じ価格を営業が言ってたし、ほぼ間違いないかと。ただ平均価格知ってもあまり意味ないけどね。立地の良い棟、眺望の良い部屋は乗せてくるだろうし。
そういう意味では、逆に坪200万ちかくの安いのが出てくるだろうから、低所得ファミリーが狙えそうかもね。

[1363: 買い替え検討中さん]

低所得者が集まる感じでしょうか
オハナみたいな感じ
ちょっと貧乏くさい臭いがプンプンします。
板マン購入はちょっと恥ずかしいかな

[1364: マンション検討中さん]

>>1363 買い替え検討中さん

長谷工棟はオハナっぽいかもしれませんが、でも設備標準は全街区で合わせてくるだろうし、そこまで貧相なものにはならないと思いますよ。

[1365: 匿名さん]

営業トークかもですが、営業からの話だと板状の方はUR並みの仕様で250くらいからでタワーは普通にパークタワー晴海くらいだそうです。タワーの方も煙突の隣は安いだろうけど。

[1366: 検討板ユーザーさん]

うちは子供3人いるから団地と言われようとも家族で住める可能性があるのは嬉しいなあ。80平米超える物件てかなり少ないしあっても1億超えるから買えなかった。

[1367: 匿名さん]

確かに勝どき駅までは実質30分ほど掛かかる棟もあるので、駅は利用しないとして、BRT頼りでどこまで利便性があるかでしょうね。停留所も棟によっては10分程歩かなければならない棟もありそう。で、バス停はいつも行列。

https://wangantower.com/?p=15720

[1368: 匿名さん]

>>1367 匿名さん
だから安い。板マンだしね。
まぁ価格なりって事。
これで300以上付けたら逆にボッタクリ。
タワーは別ね。

[1369: 匿名さん]

市況が悪化する前に5000戸捌き切るか、半分程で勢い失速して、以降マスコミに未来永劫叩かれ続けるか。タワーと同時期に、勝どき東の3000戸が出て来るしね。

[1370: 通りがかりさん]

BRTって東京駅方面には行くんでしたっけ？新橋のみ？

[1371: 匿名さん]

>>1370 通りがかりさん
計画はありますよね

[1372: 匿名さん]

>>1369 匿名さん
それよりの駅がパンクしそう。勝どき東は駅直結らしいですからね。今でも凄いのに。

[1373: 匿名さん]

>>1363 買い替え検討中さん

恥ずかしいと思わないけど、子持ち以外は住み心地悪いとは感じる。

これは経験上。
住むなら最上階をお薦めします。
騒音で悩まされずには済むから。

[1374: 匿名さん]

平昌オリンピックの選手村マンションは、オリンピック開催前に完売してしまいました。
ここは、オリンピック前までにどの位売ってしまうつもりでしょう。

[1375: 匿名さん]

安かったら、１戸買ってみるか
でも賃料対してとれなそうだし、期待できんな

昔港区内側でタワーで坪２００台で買ったのよね〜
あんなことは二度となさそうだな

[1376: 匿名さん]

1372
勝どき駅は新しいホームまで作って混雑対策してますよ。
それに、混雑の最大の理由はトリトン通勤客なので
BRTにトリトン通勤客が乗るようになれば
勝どき駅の混雑は緩和でしょう。
BRTは凄い混み方になるかもしれないけど。

[1377: 匿名さん]

晴海は始発なので待てば座れるでしょう。

[1378: 匿名さん]

>>1376 匿名さん

BRTの停留所はKTTまえ辺りにできるので、どちらかと言うと、マンション群の客をBRTに乗せる計画。
勝どきは3分に一本来るのは魅力的だけど、のらえもん氏が言うように輸送力が心配だから、有明からの便はほとんど乗れないバスが来るだけになるのが怖いですね。まー、ここには関係ないことですが。

[1379: 匿名さん]

>>1377 匿名さん

ピーク時で10分に1本だから、乗れないと最悪。10連結ぐらいしてくれると大江戸線並みの輸送力に輸送力なるのでしょうが。
すべては知事が市場移転延期したことにより、検討がされなくなったのが問題。
あの人は水素使った最先端都市を作ったとか、外面さえ良ければ、住む人の日常生活がどんなに苦労しそうが、私には関係ない。私、湾岸嫌いだもん。とか思ってそうだからな。

[1380: マンション検討中さん]

>>1366
子供3人なら戸建のが良いと思います。

もしくは中古で東雲のタワマン、100平米でも6500〜7000万ぐらいです。Wコンは制震、ビーコンは免震で構造的にもそこまで悪くない。
今も3階北東100平米4Lが6000万台で出てますね。

[1381: 匿名さん]

BRTがいつも混むようなら、オフピークで利用すれぱいいのでは。

[1382: 匿名さん]

実質BRT含めたバス物件なのに、BRTがピーク時でも10分に1本の輸送力じゃ、とても6000世帯（12000人）をカバーするのは無理でしょう。それにマンションから乗り場まで数分掛かる棟もあったり、乗り場は輸送力の弱さから常に行列して、下手したら乗るのにも20分、30分掛かる可能性も。子供連れてや高齢の人は真夏・真冬は相当しんどいじゃないかな。

勝どき駅は30分〜掛かるから、日常的な利用は出来ないしね。

[1383: 匿名さん]

>>1381 匿名さん
平日日中や週末などのオフピークは、更に便数少ないですよ。

[1384: 匿名さん]

最大のネックはBRT頼みで、その輸送力が世帯数に対して貧弱という事かな。週末家族でどこか遠出するのも、車なし家庭は出発前の待ち時間などから一々苦労しそう。

[1385: 匿名さん]

超超駅遠（30分）、メインの交通手段はバス（輸送力が脆弱）、板マンという事を考えれば、安くない筈はない。全ては価格なりよ。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
そう。冷静になって住んだ後の日常をシュミレーションしてみると、良く分かるかな。その他にもモンスター団地故の様々な諸問題も出て来るだろうしね。

[1387: 匿名さん]

地下鉄新線に期待

[1388: 匿名さん]

地下鉄できたら、佃とか超えそうだけどね。

[1389: 匿名さん]

>>1387 匿名さん

被りましたね（笑）

[1390: 匿名さん]

普段最寄り駅までバスを利用している方は都内に沢山いらっしゃるはずだから、そういう方たちは、魅力的だと思いますよ。
庶民向け価格で85㎡中心の間取りは、4人家族にとってはありがたいです。子供達は新設の小中一貫校がすぐそばです。
しかも中央区。
都バスは今現在でもたくさん走っています。
そもそも大江戸線は不便な路線なので、入居が始まれば、選手村⇄月島駅直行バス、あるいは都バスで昔の都12系統 選手村→月島駅→東京駅八重洲口が復活する可能性性もあると思います。

都バス05-1 東京駅丸の内南口行き

[1391: 検討板ユーザーさん]

安く買えるなら浮いた予算を適当な駅までの何十年分ものタクシー通勤費に充てられそう

[1392: 匿名さん]

道が空いている時は、銀座まで16分、東京駅まで20分です。高齢化や働き方の多様化で、みんなが毎朝同じ時間にバスに乗るわけでなくなってきているし、バス増便で十分対応出来る規模だと思います。

[1393: 匿名さん]

>>1391 検討板ユーザーさん

土地は安くても、資材や人件費は安くないから、そこまで期待しない方がいいよ。
安すぎたら、抽選でそもそも買えない。

[1394: 匿名さん]

>>1392 匿名さん

そうですね。増便してくれれば、言うことなしですね。
柔軟に経路も本数も変えられるのがBRTの良さ。
みんなで東京都に要望あげて、よくしていきたいですね。

[1395: マンション検討中さん]

購入する時点ではわからないと事と思いますが、購入した物件が、オリンピック時にあの選手が滞在したところってのは、プラス要素になるもんでしょうかね？

[1396: マンション検討中さん]

車を前提とするならとても魅力的に感じます。
そうでないならやはり場所が不便すぎでしょう。
BRTは輸送力が足りなさすぎますし、棟によっては乗り場まで遠いです。
地下鉄は来るとしても30年後とかそんなレベルでしょう。

[1397: マンコミュファンさん]

>>1393 匿名さん

その辺の原価は概ね明らかになってるよ
コストの大半を占める土地代10分の1が強烈すぎて坪200万でも利益は出る
公表されてる建築費程度じゃ全然余裕
安すぎたら買えないって85平米坪250万なら6,000万超えるが、都内でその額払えてここに買う人はそんな多くないよ

[1398: 検討板ユーザーさん]

のらえもんはフラットな視点で書いてるように見えて、中央区のマンションにはさりげなくネガティブに書く傾向があるよな。江東区マンションの記事と比べるとフラットに書いた結果とは思えない。ま、江東区にポジション持ってるから仕方ないのかもしらんけど。

[1399: 匿名さん]

>>1397 マンコミュファンさん

新築平均が6000万超える都内で、広さの平均が70m2無いんだから、85m2を6000万で買えたら普通に殺到でしょう
実際は7000万〜からと予想。それでも他で新築でこの価格で買えるところないよ

[1400: 匿名さん]

>>1396 マンション検討中さん

どうせ10〜20年したら、全部自動運転になって、運転する人がいなくなるのだから、地下駐車場スペースを使って、これ作って欲しいな。
https://japanese.engadget.com/2018/06/14/loop/

[1401: 匿名さん]

最寄り駅30分ゆえにBRT頼みの利便性と板マン。冷静に考えればね。。300万以上なら普通にボッタくりレベルよ。

[1402: マンコミュファンさん]

>>1399 匿名さん

殺到しないよ
パークタワー晴海の1000戸ですらなかなか完売しないのに
総額6,000万買うためには世帯年収1000万は必要で、更に駅遠のここ選ぶかというと何千世帯もないよ
坪250万でなんとか捌けるレベルでしょう

[1403: 匿名さん]

>>1402 マンコミュファンさん

PT晴海も方角で坪270〜290くらいの部屋は出て早々に売り切れてるよ
ここはタワマンではないことを考えても、平均270-280なら都内全体や周辺の相場からみて問題なく人気出るでしょう
250くらいのパンダもあると思うけどね、訳ありだろうけど

[1404: マンコミュファンさん]

>>1403 匿名さん

最多面積85平米で坪270万じゃ高すぎて売れないよ
ま、どちらが正しいか蓋を開けてみないと分からないけど自分は平均250万だな

[1405: マンコミュファンさん]

>>1403 匿名さん

同意。パンダは250ぐらいからで、平均は300ちょい切るぐらいと予想！

[1406: 匿名さん]

>>1404 マンコミュファンさん

そこまで安いと周辺の70m2くらいのマンションとグロス価格で被って、広さがあるから相場を荒らことになるので、周辺に配慮する方針だということであれば無さそうかなと
270くらいなら、単価は安いけどグロスはそこら辺より少し高くなるから、6000万くらいの予算で探す人は他、単価や広さを重視の人はフラッグという感じでバランスが取れてる気がすると思うけどね
とりあえずニュースでもそらくらいの単価だと言われてるけど、確かに蓋を開けてみないとわからないね。安い方に期待してるなら期待しすぎない方がいいとは思うけど

[1407: マンション検討中さん]

最寄り駅30分ってマジ？
サイト見ても最寄り駅の表示がなかなか見つからないんだけど(笑)

[1408: 匿名さん]

>>1407 マンション検討中さん

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/outline.html

17分から22分が表示の所要時間です。多く見積もって30分ということですかね。いずれにしても遠いというのは分かりますね。

[1409: 匿名さん]

>>1407 マンション検討中さん
あのね、新橋まで徒歩30分。

[1410: 匿名さん]

大江戸線の築地市場駅を最寄り駅にするともっと近いかな。

[1411: マンション検討中さん]

言うほど他の物件と検討する人被らないんじゃないかなって思ってるんですけどどうですかね？
駅近を求めてる人が駅徒歩25分バス便マンションには来ないでしょ。

[1412: 匿名さん]

ここ、免震じゃないんですよね？
選手村板マンについては、タワマン、免震、内廊下、コンシェルジュがお好きな人には、関心のない物件では？

[1413: 匿名さん]

眺望、は
部屋を選べば永久眺望でレインボーブリッジを眺められる。
ただ、そんな部屋は高額でしかも抽選になるだろうけど。

逆にこの場所なのに眺望悪い部屋、なんて要らない。

[1414: 匿名さん]

板団地でも、坪330万円以下なら瞬間蒸発。
タワーで、坪350～600万だな。

[1415: 匿名さん]

板団地だと、部屋から見える景色が
別な板マンの外廊下
って部屋も存在することになる。
そんな部屋を坪330で買いたいの？

[1416: マンション検討中さん]

>>1410 匿名さん

どう見てもそれはないかと。実際普通にあるいて選手村の入口から20-25分はみた方が良い。

[1417: 匿名さん]

もうすぐ板団地が販売されるけど、買ったら、オリンピックを観ながらここに住むんだなーとワクワクしちゃうんじゃないかな。

[1418: 名無しさん]

オリンピックの時に雰囲気をみてから考えたいな、すると遅すぎかな

[1419: マンション検討中さん]

晴海フラッグみてきた。
勝どきからほっとぷらざまで徒歩15分。
5街の端でD棟の横ね。
6街は配棟的に4街の廊下しかみえないのもありそう。
ただゆったりだよ。

[1420: 匿名さん]

地下鉄が通れば化ける物件ですね。

[1421: 検討板ユーザーさん]

>>1420 匿名さん
この手の話はいつも出てくるんだけど待ってる間は不便な思いするんでしょ？有明もそうだし。