HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[130801: マンション検討中さん]

>>130797 マンション検討中さん
みずほ銀行金利4％シナリオとか書いているけど
資料も読めない頭弱いさんですね 笑

[130802: 検討板ユーザーさん]

晴海フラッグの賃貸や売却を考える場合、ライバルは晴海フラッグなんだよな
大量の晴海フラッグの売り出しの中で自分の住戸に目を向けてもらうには、何かしらのアピールポイントが必要

[130803: マンション掲示板さん]

>>130791 マンション検討中さん

芸術がわかってないな、恥ずかしい

[130804: 匿名さん]

圧倒的に相場より安く手に入れてるから関係ないよね。

[130805: 匿名さん]

既に賃貸募集400件でまだまだ積み上がるってさ
永遠に埋まらないんじゃない

[130806: マンション掲示板さん]

>>130805 匿名さん
どこで確認できますか？

[130807: デベにお勤めさん]

晴海フラッグのお散歩動画とかようつべでみたけど中心の方は結構圧迫感あるね
日照も低層階は結構悪い部屋多そう。もうちょっとゆとりある配置にできんかったかなー

[130808: eマンションさん]

>>130806 マンション掲示板さん
レインズ

[130809: eマンションさん]

実需でもないのに投資で中庭側買ったやつは壊滅的なセンスだと思う
175投資家にも程がある

[130810: 匿名さん]

相場壊さないようにポートビレッジは部分放流なのに、それでもこの惨状
ここは不便だから2年きっかりで退去する奴多いと思うし、2年後までに大体の部屋埋めないと追いつかなくなるよな

[130811: 匿名さん]

売りももう重複なしで85件積み上がってるな
ご祝儀相場終わったらどうすんのこれ

[130812: 名無しさん]

ずっといってんな、ご祝儀相場、バブルw
一生言ってろw

[130813: マンション検討中さん]

新築のたびに、近くの〇〇に比べて劣ってるだとかうめいているネガがいるが、近くのライバルを意識しなきゃいけないのは、人口激減に苦しむオワコン地方郊外なんですわ。
エリア全体の需要が増えれば、条件が相対的に悪くても需要は増えるんです、逆だと好条件に一極集中するけどね。
そして、中央区・月島地区は、日本で最も人口増加が見込まれている地区の一つなわけですがね

[130814: マンション検討中さん]

>>130800
残債割れのリスクはどこも低いけど、相対的に一番高いのは中途半端に高い中階層。南西角以外はたいした希少価値もなく、板状真下、眺望が一応抜けただけで坪400、これじゃ晴海三兄弟の中古を選ぶ人もいるだろうね

低階層は、今時新築を坪300で買えるのは幕張ベイパークくらい、家を買い逃して都落ちしそうな賃貸難民が、のどから手が出るほど欲しがっているんですわ。

ネガは倍率関係ないと言ってるが、中古市場がないなか需要を計る唯一の指標なんですよ、ネガのたわ言よりかはよほど参考になる（笑）

[130815: 匿名さん]

レインズの分譲賃貸は重複ありで250戸。別で賃貸棟が200戸
広すぎる部屋は賃料とれず、80～90平米が1番賃料とれてる。
中庭ビューは内見で比べられたら決まらないだろう

[130816: マンション検討中さん]

転売もそうだけど賃貸に出されてる部屋の数がヤバいことになってきている。値段下がりゃいつかは埋まるんだろうけど、どうなるんだろう。

[130817: マンション検討中さん]

既に倍率高すぎ、エリア相場に対して安すぎで、ネガの拠り所は、（投資家参入で出るにきまっている）直後の転売、駅遠しかないという。
長期で強気だからこそ値下げせず在庫が残っているのに、それを煽り材料に使う始末。
ネガを垂れ流す有象無象の分際で、キャッシュを積み上げる実績のある投資家を素人呼ばわり。
しまいには、晴海フラッグのライバルは晴海フラッグ（晴海フラッグを検討する人は晴海フラッグの他住戸しか検討しない、逆もしかり）みたいな阿呆な仮定も置くと。

非現実的な煽りは逆効果だよ、初見の一次取得さんも気づいちゃうよ（笑）

[130818: 匿名さん]

もともと安い晴海フラッグの買い手は価格が大事（エリアとくらべて安いから売れる）。悪条件も安く出せば決まる。そこそこ好条件で高く買った人は安く出せない。

[130819: 匿名さん]

「レインボーブリッジビューもないのに坪400半ば出すなら、駅近の中古買うわ」の結果が一桁倍率。「板状ビューなのに坪300出すなら、幕張行くわー」って人はいません。

[130820: 検討板ユーザーさん]

>>130817 マンション検討中さん
中途半端な部屋しか買えなくて、レインズの件数見て絶望しちゃったのか。可哀想に。
選択肢多すぎて微妙住戸は誰も内見すら来ないよ

[130821: eマンションさん]

>>130814 マンション検討中さん
新築時の倍率で資産価値が測れないのなんて常識だけど大丈夫？
古くは各地の駅遠団地。夢の団地生活と言われ高倍率だったのに今は見向きもされない。
最近でもリニア期待で高倍率になった名古屋のマンションが残債割れ寸前とかね。

[130822: マンション検討中さん]

>>130808 eマンションさん
不動産関係のプロの方なんですね。

[130823: 匿名さん]

この立地において、駐車場ガチャ付きの新築と駐車場なしの未入居中古は価値が全然違う

[130824: マンション掲示板さん]

>>130815 匿名さん

超駅遠を唯一補っているのが眺望なのに、それが中庭とか隣の棟ビューとかだったりしたら、どこぞの大規模マンションビューとなんら変わりないとか、それなんて罰ゲーム？って感じ。

[130825: 口コミ知りたいさん]

>>130821 eマンションさん
それはそうだろうけど。
晴海フラッグ内で比較した場合は参考になるんじゃない？

[130826: 匿名さん]

眺望良い部屋を高倍率で取り合いしてるのは分かるけど、実需向けの中庭部屋まで食い荒らしてた業者が痛い目見ても何も思わないわな。
値下げすれば君が締め出した実需が戻ってくるかもよ？って感じ。駐車場権利ないから売り込むのは大変だけどね。

[130827: eマンションさん]

>>130825 口コミ知りたいさん
普通はそうだけど、腹の探り合いしながら倍率低そうなところに申し込むゲームの結果確定した倍率っていうほど参考になるか？

[130828: 匿名さん]

>>130820
「中途半端な部屋」が今人気なのに、数年後は内見すらこないんだね、へー不思議。
ちなみに「中途半端な部屋」って、眺望もたいして希少ではなく価格も安くない中層階のことだからね（笑）

>>130821
「長期的な」資産価値とはいってないよ、少なくとも「現時点の」マーケットの需要だよ。
もちろん将来絶対的な需要はどうなるかはわからない、湾岸エリアの人気不人気に左右されるからね。（人口増が見込まれてるけど、ね）
しかし少なくとも「今は」「晴海フラッグの中で」中途半端な眺望よりは価格が優先されている。
そして一般的なセオリーとしては、中古のほうが新築より階層・眺望による価格差は縮まる傾向にあるという、新築はみんな夢見て好条件のを高く買うのに対し、「お古」はどれもかすんでみえるからね。

おっしゃるとおり、東京全体、湾岸全体の住宅需要が激減するなら、好条件の住戸だけが生き残ると思うよ。

[130829: 口コミ知りたいさん]

>>130824 マンション掲示板さん
予算って知ってる？
同じ価格の別マンションと比べて魅力的かどうかが大事じゃない？

[130830: 口コミ知りたいさん]

>>130827 eマンションさん
さすがに3桁倍率と1桁倍率は参考になるよ。

[130831: 匿名さん]

>>130827
ろくに割安じゃないところ、コスパよくないところはどんなに倍率低くても申し込まないのよ。
①登録時点で低倍率でも買いたくない、最後まで倍率がつかないところ
②登録時点でマシな倍率だと探り合って、倍率高くなったところ
③登録時点で高倍率だから、期待値を考えて他に流れたところ
②と③の比較は参考にならないが、① vs ②，③には大きな違いがあるのですわ。
最大化したいのは含み益の期待値だけど、含み益が無ければ倍率1倍でも申し込まないからね。

>>130745 は低階層のみだけど、全体が20倍だったことから、多くの中途半端な中階層は一桁、つまり①だったことが予想される。
これならもっと駅近中古がいいわ、ということでしょ。北や東の眺望は煙突に加え希少性がないしね。

貧乏人だから買えないだけだ！というかもしれないが、それは中途半端に高い価格ではやはり「有効」需要がないということ。

[130832: 評判気になるさん]

賃貸と売却の在庫1000戸いきそうじゃん。
様子見組もいるだろうからトータル2000戸ぐらいは投資目的なのかな？

[130833: マンション掲示板さん]

10年後に購入価格の80%程度で売れればいいかなと考えて購入します。それも無理かな？

[130834: 匿名さん]

転売目的が1/5だったら、そりゃ一時的な在庫も1000戸でしょ。
転売が無ければ倍率が低く（まあそれでも埋まっていただろうが）、引き渡し直後に値段は吊り上がらないのに対し、転売があると供給が絞られて相場が上がり、在庫が出てまた下がるという違いがあるだけです。

長期的には、実需層への引き渡し時期や価格が変わるだけで相場には影響がありませんね。規模が違うだけで、他の新築も引き渡し直後は同じことが起きていたよ。

[130835: 購入経験者さん]

今回の一部 中庭ビュー 数年後に樹木ビューに変わりそう

[130836: 匿名さん]

他はせいぜい数十戸だから価格維持できるけど、数百戸とか千戸単位のロットになったらそうとも言えないでしょ
資金繰り怪しい奴の放出が変なトリガー引くことはありえるんだよなぁ

[130837: 匿名さん]

>>130836
一時的には下落しても、長期の需要には関係ないんだよね。
東日本大震災の後の東雲タワマン暴落とか、浦安とか、あの類の狂乱でしょ。
たしかにそれが怖ければ、好条件のを買ったほうがいいけどな

[130838: 評判気になるさん]

suumoの賃貸、中古マンションすごいことになってるな。資金繰り苦しくなって投げ売りしてくれないかな。

[130839: デベにお勤めさん]

はるみフラッグってモデルルーム見に行くけど今の現地みて応募してるやつ少ないでしょ。

[130840: 入居予定さん]

>>130835 購入経験者さん
これってどういう意味でしょう？

[130841: 匿名さん]

ここは目利き力が問われる、難しい物件ですよ。素人は素直に都心駅近を買ってください。

[130842: 匿名さん]

>>130841 匿名さん
素人だけど予算もギリギリの人はどうしたら？

[130843: eマンションさん]

>>130842 匿名さん

ベイパーク一択やな。

[130844: マンション検討中さん]

せやな。この価格帯以下、似たような趣向ではベイパーク以外に選択肢がないわな。最安。
眺望をとって、広域では人口減少する千葉県美浜区に住むのもあり。

[130845: デベにお勤めさん]

まあ3月までにどれだけ埋まるかじゃね？新年度の4月に入っても賃貸が埋まらないようなら結構地獄だけど、さすがに新築だし賃貸だしネタで済んでみようみたいな人は結構いるだろう。

[130846: 匿名さん]

匿名掲示板ではマンション転売益や含み益自慢して、移動はタクシー使えばいいじゃんとかイキってる割には、Xではたかが千客万来の物価程度にビビってる奴多くて草

[130847: 口コミ知りたいさん]

在庫1,000って売主がデベ連合から地域の不動産屋連合になっただけじゃん

[130848: 匿名さん]

普通に考えて在庫5000で実需の倍率1.2行っていれば、「もともとの販売価格なら」ほしがる見込み客（都落ち難民になってる人）があと1000人いるってことですわな。まあ部屋によるとは思うけどね。

>>130845
賃貸供給過多なのは、持ち主がキャピタルに強気だからなんだわな。値下げして定期定期貸借で出すか、リスクを避けて高値のままで空室かは持ち主の判断だが。
もし弱気になったら安く実需層にうって、賃貸供給は減るわけですね。

[130849: 通りがかりさん]

スーパーってサミットしか選択肢ないの？

[130850: 匿名さん]

で、みんな同じこと考えて安く売ろうとするから結局大したことない相場になりそうだな