HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[130701: 匿名さん]

行ってきたけど配棟がきついな
なんでこんな詰め詰めで建てちゃったんだろ

お祭り騒ぎが終わった後は、デュオと水辺ビュー住戸以外はリセール死ぬと見た

[130702: 匿名さん]

板状のラストチャンスということで久々に抽選参加。盛り上がってますねえ。

ちなみに次回はパービレの再販住戸販売があるけど、パービレで過去抽選に外れた人は他の街区で当選してても申し込みできるのかな。

[130703: マンション検討中さん]

再販住戸販売を1年くらい引っ張って、転売ヤーからの保証なし含み益無しのクソ部屋購入を阻止すればいいのに笑

[130704: 匿名さん]

盛り上がってた最初の頃は、パービレだのシービレだの意気揚々と略して盛り上がってたけど、祭りの後のほとぼり冷めちゃった今、パービレとか妙に虚しい白々しい響きしか感じないね。
パービレ？何それ？っていう感じ。

[130705: マンション検討中さん]

>>130699
転売ヤーが沸くのはレアなポケモンカードだけで、転売直後のぼったくり価格で高値掴みした人は損をするけど、正規価格で買った人は得なんだよね。

[130706: マンション検討中さん]

>>130698
転売ヤーのせいで価格倍率吊り上がってるというなら、他の新築行けばいいのに
平成バブルと同じなら、どこ買っても暴落だね。
あの頃は銀座の一等地も派手に落ちたからねぇ。

[130707: マンション検討中さん]

>>130702
いよいよ割安を否定しきれなくなって、倍率が業者の工作とか言い出しているのが、苦しすぎて笑えるよね。
youtubeやXも業者だらけ、いやマスコミも業者がスポンサーなんだろうか。陰謀論怖いわ～

[130708: マンション掲示板さん]

ここは投資家向けの物件ですね、
駐車場当選したら賃貸
落選したら転売
銀行金利低いからまさに投資家さん買って下さいですね

[130709: マンション掲示板さん]

>>130708 マンション掲示板さん

本筋ならそうなんだろうけど、ここは決定的な弱点があって、それが本筋では動かせなくしてる。
どうやっても抗えない超駅遠。
そして、賃貸需要が、わざわざ利便性を無視してこの物件を選ぶか？という疑問。
なぜ物件検索サイトで、駅距離～◯分という条件が基本で出てるかってことが全てを物語っている。
つまり投資したものの転売できなきゃ八方塞がりってこと。

[130710: 匿名さん]

駅が遠いと連呼される方々は都に地下鉄計画を早くしろとプレッシャーを与え続けてくれる良い人だと気づいた

https://x.com/543non210/status/1748122395205148739?s=46&t=qiasrQGmBvnH...

[130711: マンション検討中さん]

確かにこれは超ヤバいね。SKY DUOは人道橋出来て駅徒歩18分→15分か？
ベイサイド晴海がgoogle map現在10分→表記7分になるらしいしね。
https://twitter.com/BST_HARUMI/status/1691976091383320765

あれ？幕張駅徒歩15分でもこの賃料、在庫もほとんどないじゃないか。大変だね。
https://suumo.jp/chintai/bc_100361101180/
https://suumo.jp/chintai/bc_100362821525/

[130712: マンション掲示板さん]

住民板が大変なことになってるな。マナー違反かどうかも定かではない親子の写真を撮って晒すやつが出て来て、それを見て焚き付けるようなのがいる。
非常識で冷酷な人が多いのかもしれない。

[130713: 匿名さん]

>>130712 マンション掲示板さん

外部が契約者版で､契約者のフリして
嫌がらせが酷いのよ　急に

検討版から誘導とは倍率落とし目的？

[130714: 口コミ知りたいさん]

>>130713 匿名さん
必死だな

[130715: 名無しさん]

>>130713 匿名さん
見てきたけど写真晒したのは内部の人だよね？
倍率落ちるような事案では無いけど。

[130716: 評判気になるさん]

>>130711 マンション検討中さん
ハルミフラッグは現状でも遠回りではないので、橋ができても駅距離変わらないです。

[130717: 匿名さん]

晴海フラッグに住みたいって人は転売買えば良いけど。大半の人は買う理由は価格なんだよね。

[130718: 匿名さん]

写真撮ってネットにアップしたババアの動画は防災センターに残ってるから
親子は名誉毀損で訴えてやればいいんだわ

[130719: 匿名さん]

>>130701 匿名さん

晴海の狭い土地に、2～14階に16,000人のアスリートを収容しないといけないオリンピック選手村の条件があったから、詰めて建てたそうです。

最初自治会町からその話を聞いた時に、本当に入り切れるのか心配になったけど、なんとか詰めて入りました。

[130720: 匿名さん]

ポケモンカードだって誰も本気で紙切れ1枚に1200万の価値があるなんて思ってないけど、みんな分かってて参戦してババ抜きしてたんだよ

[130721: 匿名さん]

晴海は資産価値高いですよ。液状化歴のある埋立地の方が資産価値が毀損する可能性あるよね。

[130722: 検討板ユーザーさん]

>>130719 匿名さん
にしても酷いよ
酷いところは50mも離れてないんじゃない？
こんなに駅に遠いところに建ててこれ？って感じ

[130723: 匿名さん]

>>130722 検討板ユーザーさん

現地に行くと、常に日影になって日中暗そうな部屋も散見されます。
昔の団地というのは、日照だけは確保されていましたよね。それと同じ感覚ではいけません。
だから、そういう部屋は安いし、眺望の抜けている部屋は、バカ高くなります。

[130724: 名無しさん]

>>130722 検討板ユーザーさん

パービレのD棟とT棟の間隔はどれくらいかな。20mくらい？

[130725: 評判気になるさん]

まあ眺望抜けてる部屋は価格設定もそれなりに高くなっているがそれでも相場より割安なので、資産価値は保てるだろう
リセールも2割から3割は上げれるかな
逆に眺望ない低層階は安いが、転売リセールも厳しそうやな
供給過多で価格の下げ合いになる可能性大
なので板状ハズレた方で眺望気にしない人は少し待ってリセールを叩けば似たような価格で買えるのでは。

[130726: マンコミュファンさん]

>>130725 評判気になるさん
中央区湾岸の3LDKが転売価格で5000万円台で買えるといいですね！

[130727: 匿名さん]

>>130725 評判気になるさん

十分ありえますね

[130728: マンション検討中さん]

ほーら、抽選開始して部屋選びの段階になったから、案の定低層階叩きが来たわｗ
そんな厳しくリスクあるなら業者は手を出さないですよね？
あなたたちが言う「おバカな」実需層が買うからそもそも転売に出ないんですよ～ｗ

スカイデュオはね、デベロッパーがその点知り尽くしていて、列によっては坪単価に6, 7割価格差があるんですわ。安さで買われているスカイデュオで、もともと激安なら、売る時に安く出せるので買い手はつくんです。
逆に一番駄目なのは、眺望が特別でもなければ、値段も坪400と中途半端な中層階ですよ。前も倍率やばかったよね、4倍とかもあって売れ残るかひやひやだったでしょう。

まあ、暴落を期待する人は幕張ベイパーク並の坪300万円で買えればいいですよね、グッドラック。

[130729: マンション検討中さん]

転売業者か、低階層しか買えない実需層のあがきだろうねｗ
板状は宝くじだから、タワーのここが最後の望み、外れたら都落ち確定だもんね～ご心中お察ししますよ。

[130730: マンション検討中さん]

参考までにね。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2018_12.html
一般的に、50階建てのプレミアムじゃない高階層と低階層の価格差は12%くらいなんですよ。
いくら板状で塞がる、一部の方角の眺望にプレミアムがあるとはいえ、6, 7割の価格差は、果たして中古になっても正当化されますかね？
ちなみに、眺望が煙突ビューで、板状がない北向き東向きの階層差はそれでも大きく、24%くらいですね。新築値付けの癖が顕著にでていますよね！

リセールが厳しいか否かは「価格次第」なの。「物件がどれだけいいか」だけでなく、「いかに安く買えるか」の両方が大事なのに、後者を意図的に無視するのが詭弁なのです。

[130731: 匿名さん]

港区とかみたいに売りも買いも投資家だけでぐるぐる出来るのであれば実需が居なくても回せるけど、ここは最終的に買う消費者が現れないと無理でしょ

先週の1列全部売り出しみたいのが今後大量に控えてると考えると、これまでの雀の涙の成約例なんてなんの参考にもならん

[130732: 匿名さん]

港区もアドレスによってピンキリ。特に埋立地同士の比較なら晴海の方がはるかに住環境良いし人気もありますよ。

[130733: マンション検討中さん]

そりゃあ、引き渡し直後の転売屋はほとんど様子見のぼったくり価格なんだから、成約事例は少なく、在庫が積みあがるに決まっている。
最悪今の相場から急落することがあっても、割安な販売価格を大きく下回らないと踏んでいるから、売り急がず余裕なんでしょうね。

むしろすぐ値下げしてどっと成約、のほうがやばいのをわからないのかね。
最悪売れ残っても一時的な値崩れで5~10年後に売ればいいと考えているから、調子乗ってぼったくり価格ふっかけているのでは？

成約しても成約しなくても、危ない危ない、反証不可能な印象操作ですね。

[130734: 匿名さん]

次の抽選に株高で膨らみすぎた余剰金を回すつもりなのでもっとネガには頑張ってほしい。
リバランスするには最高の案件なんだ。

[130735: マンション検討中さん]

>>130725
「眺望抜けてる」といっても、レインボーブリッジビューは希少だけど、北や東向きは希少性いまいちだし煙突ビューだから天と地の差だと思うわ。
希少ではない高階層は、たいして「割安」ではないと思うよ。

ここの意地悪い工作がいかに定性的な特徴あげつらって煽っても、倍率は正直だよね。初見の実需層の方々はご参考までに。
https://harumi.riku.pet/2023/11/13/2023-11-13-sky-duo%E7%AC%AC%EF%BC%9...

価格が中途半端に高い中～高層階では人気不人気が顕著にわかれているよね。皆がこぞって馬鹿にしている板状ビューが軒並み中～高倍率。

[130736: eマンションさん]

>>130724 名無しさん

T棟の東低層は太陽無しだね。だから安いだろう。
板状A棟とシーが勝者！

[130737: マンション検討中さん]

>>130720
転売価格1200万円で買ってさらに高く売ろうとするのはババ抜きですが、格安の定価で買うのは勝ち確です。
「ババ抜き」が正しいとしても、転売を買わない理由にはなれ、倍率下げにはならないですね～残念。

[130738: eマンションさん]

>>130734 匿名さん
遅すぎ。
株で増やした資産で去年、東京のタワマンに買い替えた。

眺望抜ける最上階は良いぞう、俺は最上階以外住んだことないけどな(笑)
タワマン最上階バルコニーで東京の夜景見ながら吸うタバコは格別だわ

[130739: 評判気になるさん]

タクシー移動がメインの人には優良物件だよね。
2000円ぐらいで、山手線東側のオフィス街にはだいたいいけるし。

[130740: 検討板ユーザーさん]

>>130738 eマンションさん

煙草臭い部屋の隣の方、ご愁傷さまです

[130741: 匿名さん]

>>130738 eマンションさん

遅すぎも何もこれまでも何度も繰り返していることなんだがｗ　
タワマン一部屋買って終わりじゃねえんだよあまちゃん。

趣味の一つだよ。マンションを買うのは。

[130742: 匿名さん]

>>130738 eマンションさん

共用部で喫煙自慢(笑)

[130743: 入居予定さん]

>>130735 マンション検討中さん

わたしが申し込んだ部屋の最終倍率はこの表よりも3倍程度は高かったはず。11/4までに登録した住戸の倍率でこれを参考に希望階数を変更した覚えがあります。

どこかに最終倍率の表はありませんか？

[130744: 名無しさん]

駅なし物件で板マンビューだと益なし物件になったりして。

[130745: マンション検討中さん]

>>130743
最終倍率の表は公式には公表されていないので、担当者から口頭で聞くしかないみたいです。
なお、Parkの低階層なら、>>127385　にあります。（修正の指摘はないみたいですね。）
最終倍率は超割安の高倍率が避けられる一方、確実に割安で倍率がそこそこな住戸に集中すると考えられますね。
工作意図抜きの正直な本音ですから、この結果をどう見るか。

初見の実需一次取得層さんは、ここの煽りは無視して、客観的なデータと、お金を出して（デベとのつながりがない）専門家の判断を仰ぐことをお勧めします。

[130746: 匿名さん]

湾岸の中でも晴海は立地が抜群に良いからね。リセールも堅いと思います。

[130747: マンション検討中さん]

私のたわ言ですが、たぶん以下の通りだと思いますがねぇ。
①プレミアムや北東超割安部屋は、倍率が数百倍で当たりそうにない（期待値小さい）　
→最終では他にながれる
②中途半端な眺望で安くない中階層は倍率が低くても、割安とは限らない（期待値マイナスの可能性もある）
→最終でも倍率たいして増えず
③板マンビューは条件の悪さを考慮しても割安で、倍率はそこそこ（期待値まあまあ）　
→最終で倍率が増える

なお、全体の最終平均倍率は20倍（実質10倍）だったみたいですね。

[130748: 評判気になるさん]

タクシー移動がメインの人には優良物件だよね。
2000円ぐらいで、山手線東側のオフィス街にはだいたいいけるし。

[130749: マンション検討中さん]

算数ができればわかることですが、１期１，２次から２期へと相場全体があがると、
・超割安：含み益+1500 → +2000
・まあまあ割安：含み益+500 → +1000
となり、含み益の格差が小さくなるのですよ。

そして残りがないとなれば、「実需ならば」なおさら含み益の絶対額よりも、低倍率が重要になる。
次は幕張ベイパーク？豊海タワー？贅沢は言ってられないですね。

[130750: 匿名さん]

私は旅行が趣味なのでマンションは一回買えば充分。