HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[13001: 匿名さん]

共用部分が容積率不算入になってから無駄な共用施設が増えすぎ、ゆとりのあるマンションが減っちゃったね。

[13002: 匿名さん]

>>12999 通りがかりさん

普通は倍くらいで算出するよ。

[13003: 名無しさん]

スムログの人も順次お出かけみたいですね

https://twitter.com/haruboo0/status/1124184258044497923

[13004: マンション検討中さん]

>>12978 マンション検討中さん
確かに！可能性は高そう。しかも消費税も上がるだろうし、さらに固定資産税は一時的な減額措置はでてもおかしくないですね。
まあ、4年先の事なんでわかんないっすけど。

[13005: マンション検討中さん]

ここを買えるのは間違いなくお金持ちですな。
さすが中央区って感じの価格。
モデルルームの予約に空きが出るのも頷けるね。

検討できる人おめでとう。

[13006: 匿名さん]

>>13005 マンション検討中さん

中央区のわりには割安ですよ
後続の開発を見ても、6千万円台で広い3LDKが買えるのはこれがラストチャンスでしょう

[13007: 匿名さん]

俺が買うんだから俺が間取りやインテリアを好きに決めるって普通ですか？

[13008: 匿名さん]

>>13006 匿名さん
私もそう思います。モデルルームの来場者の流れをみてると、条件良い部屋からあっという間に無くなってしまうかと。

[13009: 匿名さん]

本気で検討してる人は、あまり様子見などせずに、早いうちに決めちゃった方が良いかもです。

[13010: 匿名さん]

>>12934 匿名さん
元々団地って抽選倍率高めの高級住宅地だったんですけどね。

[13011: マンション検討中さん]

安いのには理由がある
まず現地見てください
棟と棟の間隔が狭いので日陰になる時間が多くなる物件が多い
特にC棟の坪２４０は日中殆ど日が入りません。
安いからって、そういうところに家族を住まわせたいですか？

ここを買うときは必ず家族と現地を見てキチンと相談してから決めた方がいいと思いますよ
物件価格は安くても月々のランニングコストは他の中央区物件と同じくらいかかるようですし

[13012: 匿名さん]

>>13011 マンション検討中さん
家内はあまり詳しくない事もあって、物件選定など価格含めて私に一任です。もちろん眺望や陽当たりが良いのに越したことはないですが、そういった部屋は当然価格も高額になってきます。

万人に合う物件や部屋というのも先ずないですし、どこかを妥協しなければと考えてます。その為、陽当たりや眺望は度外視して購入申込みする予定です。ちなみにその事を家内含めて家族は知りません。

[13013: 匿名さん]

>>13012 匿名さん

間違った事にならなければ良いが…

[13014: 匿名さん]

まあ、まずは気に入った部屋を見つけることだね。
値段は諦めよう。稼げばよいのさ。

[13015: 匿名さん]

C棟北西向きの一番安いところも、大通りがあったりで建物の間隔はそこまで迫ってないと思うけどね

[13016: 匿名さん]

>>12933 匿名さん

こうやってみると足元がごちゃついて景観が悪いですね。選手村は全部ぶち壊してタワー6本ぐらいにして売り出した方が良かったのでは。。そうすると余計高くなるでしょうけど。

[13017: 周辺住民さん]

>>13011 マンション検討中さん

　毎日散歩しているので、昨日の午後１６時頃の写真を貼っておきます。
C棟のプロムナードビューの坪２４２万、８７㎡　6C87Aと6C87B ですが、８階以上は午後は昨日のような午後の天気の良い日は、１３時ぐらいから日没まで燦々と西日が差し込みます。写真ではわかりにくいかもしれませんが・・このタイプを買うとすると、一期で出てる中では、坪２４５万の１３階、坪２４９万の１７階がベターです。


　

[13018: 周辺住民さん]

ちなみにプロムナードビューとは、図のC棟のプロムナード向きです。

[13019: 周辺住民さん]

もちろんB棟もよく日が当たっています。サンヴィレッジとは道路はさんで距離があるので、日照は問題ないでしょう。

[13020: 匿名さん]

>>13012 匿名さん
パンダ買うくらいなら眺望と陽当たりの良い埼玉や千葉に住みたいですね。

[13021: 匿名さん]

というか、夏は西日で猛暑にならないですか？

[13022: 周辺住民さん]

>>13012 匿名さん

　別に西向きの問題は、この物件に特有の問題ではないのですから。

[13023: 匿名さん]

>>13021 匿名さん
男は昼間家にいないからわからないのではないでしょうか。

[13024: 匿名さん]

>>13020 匿名さん

埼玉や千葉で我慢できるなら、それで良いですよね。

[13025: 匿名さん]

>>13012 匿名さん
日当たりないと、冬は、結露したり、ジメジメしたり、昼間から電気生活になって、家庭が暗くなります。
あと、お見合い物件は絶対に奥様嫌がるし、ストレスになりますよ。

[13026: マンション検討中さん]

現地行けば分かるけどプロムナードや中庭と言われるところは各棟の日陰になってしまい日が当たらない時間が多いです
今は５０階タワーが建ってないから日が当たる時間があっても２本のタワーが建ったら日陰になる場所も多くなると思いますよ
実際に廃塵が出なくてもクリーンセンター横は気にする母親も多いと思います。
湾を向いてる部屋を買える人はいいですが、パーク内向きの部屋は日陰、眺望が悪く、医療、買い物先など奥さんの意見は重要だと思いますよ

[13027: 匿名さん]

>>13024 匿名さん
うちの夫も千葉や埼玉は我慢できなくて中央区ブランドが好きなんですよ。良い部屋決まるといいですね。

[13028: 匿名さん]

>>13026 マンション検討中さん
あなたのような女心のわかる方をもつ妻は幸せでしょうね。

[13029: 匿名さん]

家は家族で納得したものを買いましょう。数千万の買い物です。

[13030: 匿名さん]

>>13025 匿名さん
私も本当にそう思います。

[13031: 匿名さん]

>>13026 マンション検討中さん
パンダ部屋は、タワー建つと完全に日陰ですよね。

[13032: 匿名さん]

>>13031 匿名さん

まあ、直射日光は体に悪いので、実質的には良い部屋でしょうね。

私もパンダ狙いです。どう考えても激安です。

[13033: 匿名さん]

パンダの倍率下げ工作かな。

[13034: 匿名さん]

プロムナードって、清掃工場のこと？

[13035: eマンションさん]

>>13006 匿名さん
中央区で駅徒歩20分が珍しいだけでは？

[13036: マンション検討中さん]

奥さんとの相談もそうだけど、私立中学に通ってる娘が駅から遠いからいい顔しないんだよね
困った

[13037: マンション検討中さん]

パンダも悪くない
固定費計算の精査を忘れずにね

優遇期間前に引っ越しは笑えないよね
家族を路頭に迷わす旦那の方が嫌でしょう

[13038: 匿名さん]

>>13036 マンション検討中さん

う、それは良くない。
娘さんの希望のエリアをご検討ください。


我が家はパンダを狙わせていただきます（笑）

[13039: 検討板ユーザーさん]

>>13031 匿名さん

タワー2棟はC棟の西向きには影響ないですよ。
リビング側。

[13040: 匿名さん]

我が家はさいたまに住んでる時、娘が麻布まで通ってたから、何が問題なのかよく分からんのだよな。

すぐ慣れるんじゃない？

[13041: 匿名さん]

>>13036 マンション検討中さん
嫁の意見に合わせましょう。

[13042: 匿名さん]

今、新築マンション情報誌見てるんだけど、都心3区のこれから売り出しの新築マンション、全然ないね！
ハルミに流れるようにしてるのかな。
都心内陸部の中古マンションは値上がりしそうだね。

[13043: 匿名さん]

モデルルーム見に行ったら、1期だから安い安い連呼してる営業にあたった（笑）

2期からは値上げ確定したみたいだな

[13044: 匿名さん]

>>13042 匿名さん

当たり前でしょ。
デベは供給をコントロールできるんだよ。

[13045: 匿名さん]

>>13042 匿名さん
中央区の内陸部は、容積緩和が終わったので、新築マンションはデベの旨味がなくなって、供給が今後も少ないままです。
中古マンション価格は高値を維持しそう。

[13046: 匿名さん]

2期から値上げは一部の部屋だけだよね。
全部値上げは困る。

[13047: 匿名さん]

あー、通勤さえなかったら晴海でもいいのに?
あるいは、セカンドハウスにできるくらい金持ちだったらよかったのに?
現実は大手町から離れられませんわ。

[13048: 匿名さん]

>>13047 匿名さん

リモートワークとかないの？

[13049: マンション検討中さん]

>>13043 匿名さん
うちの営業は逆で、値上げしないんじゃないですかねー、って言ってた。
正直、担当レベルでは分からないんでしょうね。

[13050: 匿名さん]

>>13020 匿名さん
ここの多くはその埼玉や千葉にうんざりした人達が検討者です

[13051: 匿名さん]

普通に考えたら坪単価の安い部屋は値上げしそうだな。
坪240ではもう売らないでしょ。

[13052: マンション検討中さん]

>>13049 マンション検討中さん
一期 実態は苦戦してるのかな？

広さが価格に跳ね返るし月々の固定費も安くないしね、しょうがないね

[13053: 匿名さん]

やっぱハルミギワックか。

[13054: 匿名さん]

ここはちまちま節約するような生活レベルでは買えないですなあ。

[13055: 匿名さん]

月々の固定費に頭抱える属性は他所行ってよし！

[13056: 匿名さん]

値上げなんてしたら
自分らの首締めるだけなのにな…

てか1期販売せずして2期上げるってあるの？w
1期不調でも上げるの？w

[13057: 匿名さん]

誰もいなくなったりして---

[13058: 匿名さん]

>>13056 匿名さん
いま勢いありますからね。
値上げしても売れるのは正直ここだけでしょう。

[13059: 匿名さん]

>13058
値上げしてでも買う人ってことは、
ターゲットはアッパーの更に上クラスになるってことか…？
いやその客層は益々ここ買わんでしょ…
市況と物件の属性に対する需要層をミスリードしてると思う。
一部分は良くてもここは４年後で４０００戸だべ ？w

[13060: 匿名さん]

>>13059 匿名さん
今の20代は昔のおじさん達みたいに高級車に高級時計に興味なくゴルフもやらないし趣味は食べ歩き程度なので貯金あるんですよ。

[13061: 匿名さん]

>13060
あれ？ターゲットは若年の高額貯金軍？w
朝令暮改甚だしいですな…

[13062: 匿名さん]

我が家もパンダ狙いです。広くて安い都心3区はなかなかありません！

[13063: 匿名さん]

あのポップな広告やプロモーションでターゲットが富裕層なの(笑)

[13064: 通りがかりさん]

このスレ、まだ盛り上がってんだw
このマンション買いたいって思ってんのは、余程、金が余ってるヤツかドMだろw

[13065: マンション検討中さん]

値上げしても一部の眺望良いところだけでしょ
日陰物件は客寄せのためにも値段安めのままいくでしょ

タワマンの目の前とかだったら更に値下げして２３０とか出してきそうだけどね

[13066: 周辺住民さん]

まだ、もっと条件の悪い部屋がたくさん残っている。
C棟２ー４階なんて、さらに安く出そう。

[13067: ご近所さん]

結局、ここの物件って
土地を格安で入手した恩恵を生かして庶民にやさしい価格で販売するのではなく、
周辺の相場に合わせるために、無理やり多くの共用施設を作ったりして値段を釣り上げてるんだよな。
そういうデベの思惑が透けて見えてしまう。

[13068: 匿名さん]

こんな最果ての地でも夢の都心3区！とか言って買ってくれる人がいるんだから、デベからしたら濡れ手に粟だよねほんと。
日本橋◯◯町、銀座東、吉祥寺北…となんちゃってアドレスにホイホイ飛びつく層がいるうちは、マンション業界も安泰だわ。

[13069: 匿名さん]

>>13068 匿名さん
新築マンション探してる時点で良いカモだからね。

[13070: 匿名さん]

ここの問題は高額部屋が売れるかどうかだな。
我が家もシービレ検討していたが、駐車場、駐輪場問題でかなり二の足を踏んでいる状況。

1億出して買ってハイルーフダメ、自転車1台、とか厳しすぎる。

販売戦略がイマイチ分からん。ここは車持ち、かつ車又はハイヤー通勤のファミリー向け物件じゃないんか？
これ以上値上げなんかしたら高額部屋は間違いなく売れない。

[13071: 匿名さん]

普通ってどういうことですか？
貴方の普通は理解不能。

[13072: 通りがかりさん]

MRに来てる顧客の車のナンバーは
品川、横浜、足立だったかな。
ほとんどが品川ナンバー。どこからの住み替えだろ

[13073: マンション検討中さん]

ハルミズムっての難癖をつけにモデルルーム行ったのかw
自分が買えないとなった途端文句ばっかで見苦しい

[13074: 評判気になるさん]

>13070
もしかして
もしかすると
ホントに大すべりしちゃうかもね
ここの物件…

物件自体の特性から周辺環境、販売時期などから読み取れ得る戦略と具体的なターゲットに齟齬がいくつか見受けられるね。。

[13075: 匿名さん]

>>13068 匿名さん
日本橋◯◯町、銀座東は別にええやろ。駅徒歩5分以内がデフォルトで便利だからまだ実態は伴ってる。周辺中古相場もあるし。
ここは上振れ下振れ含めて未知数ですね。

[13076: マンション検討中さん]

近隣のパークタワー晴海で1番眺望に恵まれた南側は、2年前の販売開始時に、眺望が良いのは分かるけど駅から遠いのに高過ぎると思われました。でも結局1番ハイスピードで完売しました。

その事実からすると、晴海フラッグの永久眺望部屋も、高額でも売れていくのだと思います。特にレインボーブリッジが正面の住戸は早く無くなるのではないでしょうか。

「橋が見えるだけ！」と吠えているのは主に買えない人たちで、買える人からしたら「景色が綺麗だから買ってもいいかな、どうしよっかな」って感じでしょう。

[13077: マンション検討中さん]

シービレッジも、特に内廊下の棟は早く無くなると思います。

[13078: 匿名さん]

>>13070 匿名さん

フラッグ見学会行って来ました。
車利用なので駐車場の車幅（1950）が狭かったのが気になりましたね。

[13079: 匿名さん]

駅遠物件でもここで出てるアッパー層がターゲットなら、駐車場や駐輪場をもう少し重視して欲しかったね。

[13080: 匿名さん]

>>13078 匿名さん
幅195以上って何停めるん？ベンツとか？

[13081: 評判気になるさん]

>13079
そうそうw
ターゲットにしたい層に対して物件設備がなってないw

[13082: 匿名さん]

>>13080 匿名さん

それが狭いと感じる層がターゲット

[13083: 匿名さん]

>>13078 匿名さん

1950ならカイエンもi8も大丈夫ですよね。ブガッティとかですか？

[13084: 匿名さん]

個人差はあるでしょうが、アッパー層の乗る車は駐車場サイズも結構気になりますからね。最近トレンドのSUVだと高さ（ヘビーサイズだと重量も）制限や、嗜好性の高い車だと高さはクリア出来ても車幅制限など。

その辺りが少し弱い気がします。駅遠だからこそ、その辺りにもう少しチカラを入れても良かったかも。

[13085: 匿名さん]

>>13080 匿名さん

例えば新型X5とかは入らないね

[13086: 匿名さん]

>>13084 匿名さん
多少オーバーしても大丈夫じゃないですか？
あくまで自己責任で判断して下さい。

[13087: 検討板ユーザーさん]

>13086
参考までにですが、
湾岸の築10年ほどのマンションの賃貸入居を検討したことがあり、その際車高が1cmのみ足らず、管理員さんに何とかならないかと打診したのですが、ダメで入居を見送ったことがありました。
ここは融通してくれるか分かりませんが、1cmがダメな事例としてはありました。

[13088: マンション検討中さん]

ダメに決まってんじゃん
1cmならOKとか言いだしたらキリないから

[13089: 匿名さん]

>>13077 マンション検討中さん
内廊下は何棟ですか？パークでも内廊下はありますか？

[13090: 近所在住さん]

>>13086 匿名さん
できればそういう感性の人と一緒に住みたくないです。
機械駐壊れたら管理費使って直すんですよ？壊れるのは自分の車だけじゃないと思うので、ルールは守りましょうよ。

[13091: 匿名さん]

今、駐車場が7万なので、ここの駐車場料金はありがたい。でも、それ以外の管理費も固定資産税も、全部高い！ とりあえず第1期はパスかなぁ。

[13092: 匿名さん]

>>13086 匿名さん
車検証ベースだから無理だよw
ダマで差し替える輩もいるけど、
万一トラブったら自己責任どころの出費じゃ済まない…

[13093: 匿名さん]

駐車場利用料金はいくらでしょうか

[13094: マンション検討中さん]

>>13089 匿名さん

SEAのB棟です。内廊下のほか、戸数あたりのエレベーター基数も多いですし、各階ゴミ置場も3戸に1箇所あり充実してますね。
まだ販売開始してませんがC棟もたぶん同じです。

パークには無いです。

[13095: マンション検討中さん]

サンビレッジのD棟も内廊下のように見えます。
しかも全戸ワイドスパン？
ただ広い部屋がないので2LDK中心なのかな？もしサンビレッジの販売を待てるなら間取りは期待できそう。アーバンビューで北向きを許容できるなら、モビリティステーションにも近いし。

[13096: マンション検討中さん]

シービレッジは１部屋の広さはあるけど、天井は２４５０しかないよ　せまっ苦しいけどそれでもいいの？
シービレッジは長谷工だから他社と比べて躯体が良くないしバルコニーはコンクリート、折角の角部屋の窓も６枚に分けてるから目障りだし、パークの三井建設と全然できが違うけどいいの？

[13097: マンション検討中さん]

みんな現地見ようぜ！

[13098: マンション検討中さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/res/327-426/
長谷工はどうでしょう？板

[13099: 匿名さん]

のらえもん先生が、維持費について記事を書かれています。
みんな、読むように。


https://wangantower.com/?p=16307

[13100: 買い替え検討中さん]

地下駐車場なのに、昇降横行式の機械式駐車場って本当なんですか？
あれって後列の場合、10mぐらいバックで駐車しないといけないやつですよね。幅広車なのできっついなあ。駐車中にトラブル多発しそう。