HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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HARUMIFLAGを売却してみて
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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[124951: 検討板ユーザーさん]

部屋の広さは家族構成やライフスタイルで決まるものだから「都心だから狭くてもいい」とか「郊外だから広くないとダメ」ということはない。立地によらないものなので、都心郊外、駅近駅遠と比較するものではない。

[124952: マンコミュファンさん]

>>124941 匿名さん
大江戸線が不便で結局勝どきBRTまで歩いてるPTK民に謝れ

[124953: マンコミュファンさん]

とりあえず間違いないのは、駅遠なのに駐車場も駐輪場も足らないマンションは駄目

[124954: 口コミ知りたいさん]

>>124953 マンコミュファンさん
あなたの主観～♪
退場してね

[124955: 匿名さん]

客観的にも駄目
だから中古が売れない

[124956: 検討板ユーザーさん]

バス便のタワマンってここの他にどこがあるかな。

[124957: 匿名さん]

バス便のタワマンはありそうだけど、バス便で駐車場足りないタワマンは日本中探してもここしかないと思う
別にマイカーありゃバス便はある程度妥協できるよ

[124958: 匿名さん]

住居代が高すぎて持てない人が増えてるだけで、都心駅近でもマイカーはあった方が圧倒的に便利だからなぁ。
子育て世代は特に。

[124959: 評判気になるさん]

みんなどの間取り登録したの？

[124960: 匿名さん]

>>124958 匿名さん

うちは駅近都心タワマンで子供もいるけど、車使わずバッテリー上がってしまいました。

[124961: 名無しさん]

>>124960 匿名さん

あなたスレ違いだよー
自慢したい？

[124962: 名無しさん]

カーシェアやライドシェアの時代だよ。

[124963: 匿名さん]

タワマンって駅近の希少な土地にできるだけ多くの人が住めるように建つもの。
バス便のタワマンって、まったく理解不能な不思議なモノだよね。
高いビルが嬉しくてたまらないど田舎から出てきた人が買うのかな。

[124964: 名無しさん]

入札はするんだけど、パビリオン回った5組中自分除く3組が中華だった

なんだかなぁ

[124965: eマンションさん]

定価で買って高値で中華に売るだけの簡単な作業

[124966: 名無しさん]

買えなきゃ意味無いわ
中華からの転売では死んでも買いたく無いし

[124967: マンション掲示板さん]

>>124966 名無しさん

湾岸中古のメインの顧客は中華系だよ。
中華系が好むエリア出ないと資産価値がないと言っていいぐらい影響されてる。

[124968: マンコミュファンさん]

豊海が期待値込みで620坪単価だから、
スカイデュオは550ぐらいにはなるんだろうな。
2年後の答え合わせが楽しみですね。

[124969: 匿名さん]

つまり日本人にとっては住みにくいということだね。やれやれ。

[124970: マンコミュファンさん]

中国人が多い団地は１階に中国人の専用ミニスーパーみたいなの多いよね
晴海フラッグも中国人が多いからそうなるんじゃないの？
って書いたら倍率下がりますか？

[124971: マンコミュファンさん]

>>124968 マンコミュファンさん

板状はどうですか？

[124972: マンション掲示板さん]

タワマンの高層階の風の強さってどんな感じですか？
たまに椅子を出してベランダでのんびりしたいとか考えた時、風邪の強さ的には何階くらいまでなら大丈夫そうですかね

[124973: 匿名さん]

とりあえず、ららテラスの中に韓国食品専門店SKADI PLUSが出来るから、フラッグに中華系住民が多い事は確かだろうね。

[124974: マンション検討中さん]

ワイの奥さん中国人だけど韓国食品店には興味ないぞ
中国食品店に行って鴨の首とか月餅とか買ってるわ
そんなワイは純金融資産3億の富裕層

[124975: マンコミュファンさん]

>>124971 マンコミュファンさん

私も板状の答え合わせ結果は知りたい。

[124976: 匿名さん]

>>124972 マンション掲示板さん

同じ建物でも、向きやバルコニーの作り方、地形、隣接建物の配置状況によって、全く違います。
無風の部屋もあるかと思えば、北風ビュービューの向きもあります。一つの建物で驚くほど違います。


地上100m位で気温が変わるように感じます。
某晴海高層階の北東向きのバルコニーは、冬はバルコニーのサンダルが風でズリズリ移動し、年末ガラス拭きをすると北風がすごく風邪を引きそうになりました。
それなのに南西向きのお宅は風もなくポカポカです。

夏場風通しの良い構造の東角部屋は、リゾートみたいな風が最高に気持ちいいです。8月の昼間でも下界が35度以下なら、クーラーはいりませんでした。

真夏でも窓を全開すると寒いのです。20センチしか開けませんでした。信じられないでしょうが本当の話です。

[124977: マンション検討中さん]

>>124968 マンコミュファンさん

豊海ツインはプラウドシティ小竹向原より立地悪いから平均坪単価は400～450と聞いたけどね。
ゴミ駅から駅遠なのにBRT始発じゃないからハルフラより生活環境が厳しいのと、地権者が多いから高値はつけられないってさ。

[124978: マンション検討中さん]

>>124976 匿名さん

嘘松だな。晴海で風が強いのはハルフラで言うところのパークF棟がピークよ。

[124979: マンション検討中さん]

バス便で自走式駐車場の無いケチケチタワマンって日本初かな。
幕張もそうだっけ？今いくらで売れてるんやろ。

[124980: 検討板ユーザーさん]

幕張のタワマンどこだっけ、見事に忘れ去られたな笑

[124981: 匿名さん]

>>124978 マンション検討中さん
フラッグは住んでないからわからないし、住んでみないと風の強さなんてわからないよ。

自分の話は嘘じゃないよ。実際に経験した話。
住んでたし、子供を通じてよそのお宅にもお邪魔してたから、色々わかってくるよ。

[124982: 評判気になるさん]

>>124973 匿名さん
韓国食品専門店ができるから中華系住民が多いって、頭大丈夫？

[124983: 匿名さん]

>>124982 評判気になるさん

中国人も行きやすいでしょ。
日本人も韓国食品好きだし。

[124984: 検討板ユーザーさん]

>>124972 マンション掲示板さん

今、東京湾に面した40階に住んでるけど風の影響ほとんどないです。

[124985: eマンションさん]

>>124981 匿名さん

週一でジョギングしてるからわかるよ。

[124986: eマンションさん]

>>124979 マンション検討中さん
幕張とじゃ全然違うだろ。都心まで何キロ離れてるんだよ。バスで都心に出られるのか？

[124987: eマンションさん]

>>124986 eマンションさん

海浜幕張→東京 30kmクソワロタ
そして晴海埠頭→東京　30分クソワロタ

[124988: 管理担当]

[差別表現を含む投稿のため、削除しました。管理担当]

[124989: 持ち主その1]

>>124976 匿名さん

見学会の際、角部屋横長公園前リビング窓全開にしたら
L字型廊下の先の玄関ドアが強風で閉まらないほどで、サッシを閉めて玄関を閉めたくらい風通しが良かったね

[124990: マンコミュファンさん]

>>124986 eマンションさん
晴海フラッグで車なし生活と比べたら、車持ちで幕張の方がQOL高そう

駅遠で暮らしてる日本人はそこら中にいるけど、駅遠車なしなんて免許返納したジジババしかしてない生活

[124991: 口コミ知りたいさん]

>>124989 持ち主その1さん
それ、これからの季節乾燥し過ぎて死ぬやつだな

[124992: マンション検討中さん]

シェア自転車乗る時、ヘルメットはかぶるの？

[124993: 匿名さん]

>>124984 検討板ユーザーさん
"今"だけですね

[124994: マンコミュファンさん]

>>124993 匿名さん

そうかもしれませんね、まだ冬は体験してません

[124995: 評判気になるさん]

>>124968 マンコミュファンさん
豊海が坪620ならスカイデュオは坪450～500くらいでしょ。スカイデュオが坪550なら豊海は坪700の世界線

[124996: 匿名さん]

>>124971 マンコミュファンさん
駐車場難民問題が炸裂して、見ての通り大爆死です

転売開始前のベンチマークとされていた晴レジもハルフラ板状の最終期後にピークを迎えたあと、今は価格下がってます

[124997: 口コミ知りたいさん]

晴レジ下がってるか？全然そんな感じしないけど、なにか根拠あるのだろうか？

[124998: 名無しさん]

駅遠買っちゃう人って基本的に事前の検討が浅いから、色々な不便さに後から気づくんだよね

https://x.com/kabu201711kabu/status/1714650147907645450

[124999: マンション検討中さん]

>>124996 匿名さん
答え合わせってそうゆうことじゃないよ。
販売時価格から中古価格はこれぐらい上がると予想して、実際にはどれくらいになったとか。

[125000: eマンションさん]

>>124997 口コミ知りたいさん
板マン落選後に焦って晴レジ買った人、相場より1割近く高く掴まされてる

https://x.com/teigakuntokyo/status/1706978037500420273
https://x.com/teigakuntokyo/status/1709859722999062671

[125001: 匿名さん]

2Qに晴レジ売った人がナイストレード過ぎる

[125002: マンコミュファンさん]

>>125000 eマンションさん
こんな四半期ごとの変動なんて売り出し物件の階数とか向きとかの差でこれくらい変動するでしょ。もっと年単位で下落しないと意味ない

[125003: 口コミ知りたいさん]

>>124988 マンション検討中さん

はい、人種差別、国籍差別！
削除依頼な

[125004: 名無しさん]

>>125002 マンコミュファンさん
二つ目に階数とか面積の差も書かれてるじゃん。
その時期にたまたま好条件の部屋が集中的に売れただけだったら、中層階が高層階より高いとかおかしなことにならないよ

[125005: マンション掲示板さん]

>>125004 名無しさん
階数とか面積の差は2年間の集計であってこの四半期の価格差を説明してないでしょ

[125006: マンコミュファンさん]

>>125005 マンション掲示板さん
2Qに11-15階を高値高みした人が居たんだろうなってのが読み取れる
そして3Qに入って下落

[125007: 名無しさん]

TOKYOモニュメント嫌すぎる

[125008: 通りがかりさん]

>>124987 eマンションさん
ハルミフラッグから東京駅に行くならバスはやめておいた方が良い。時間マジで読めないから。
BRTで新橋まで行って山手線が時間半分で行ける。

[125009: マンション検討中さん]

>>125008 通りがかりさん

参考になる書き込みありがとうございました。

[125010: マンション検討中さん]

東京駅ってあまり行かないけどね。

[125011: 匿名さん]

>>124988 マンション検討中さん
ヘイト書き込みするお前さんの方が日本人の恥

[125012: eマンションさん]

>>125006 マンコミュファンさん
それだってこの資料だけではわからないでしょう。ただ3Qの事例が低層とか間取りの条件なんかが悪い物件だっただけなのでは？

[125013: 評判気になるさん]

>>125012 eマンションさん
晴海テラスと合わせた推移見りゃわかるじゃん
さすがに苦しいよ

[125014: マンション掲示板さん]

>>125013 評判気になるさん
晴海テラスと合わせた推移ってどれ？

[125015: 評判気になるさん]

晴海フラッグスカイDUOの弱点は まとめると

0.板状より坪単価が割高。倍率を持ち出して高値で売れると誤解している人が多い。 公営住宅は常に30倍あるけど、高くなったら借りてくれない。その価格帯に需要があるだけで、価格帯を変えたら売れない。 (特に、低層の転売利益が、板より低い可能性)
1.親の通勤、子供の通学、つまり立地
2.船の排気と騒音、消防署の騒音
3.飛行機の騒音
(飛行機の北風時の離陸ルートが有明沖を通るので離陸時のエンジン全開の音が離れているけど晴海フラッグまで届くとのコメント)
4.駐車場(50％未満)、駐輪場不足 (1戸1.5台) 20インチ以下の子供用自転車は自宅保管の必要あり。 転売する時に駐車場の権利なし
板状の駐車場の抽選の状況をみると、落選者続出。異なる棟の駐車場になる人も。駐輪場については、とりあえず1台は確保できるものの、2台目は管理組合が発足するまでは保留。どのようなルールで二台目が分配されるのか？は未知。
特に雨の日などは、タクシーもカーシェアも供給が枯渇しているとの声があり。
5.維持管理 (管理費修繕費約600円/m2)固定資産税(70平米で5年目まで22万円、6年目で44万円程度？と予想書き込みあり)、テレビ使用料500円 。引き渡し時に、76平米で200万弱の修繕費を一括で支払う必要あり。(一般的な相場より高額)
6.ゴミ処理場至近 、ゴミ収集車通過時、通過後の臭い
煙突からダイオキシン (法基準値以下) ダウンウォッシュ、ダウンドラフト。
7.PTKや豊海ツインタワーなどと比較され、ネガキャンされる。倍率が下がるメリットはあるか？
8.ららテラスHALUMI FLAGの商業施設の魅力に賛否あり
サーティーワン、The family 麻辣大学、chawan、白楽栗山製麺、ロイヤルホスト、ロックスハンバーグ、Cafe & Restaurant CENTRALE
SOUND SLEEP、SKADI PLUS、AENA、エースコンタクト、OWNDAYS、サミット、DAISO、マツモトキヨシ、有隣堂、三井のリハウス、クリニック等
2024年2月開業の豊洲市場商業施設も、予想よりテナントが埋まっていない。
9.建築費高騰前の施工のグレードが高い周辺中古 (専用のシャトルバス、スポーツジム、スパ等あるけれども、ハルフラより駅近、安い管理費) 、転売する際に強力な比較相手になる。
賃貸棟は、駅近、かつ、大浴場やスポーツジム併設のため、分譲住戸を賃貸に出すときの強力なライバルになる。
10. tower5 ららテラス屋上駐車場の騒音
tower6 隣接小学校、中学校からの音。校庭や合唱や吹奏楽。
11.BRTの輸送力(1時間2000人で足りるのか？地下鉄は、10両編成で1000人以上の輸送力) 、新橋BRTは実質汐留で、JR新橋駅や東京メトロ新橋駅への移動に徒歩5分要する。下りは渋滞に巻き込まれる可能性あり。 終バス22時台。 都営バスは帰路は大混雑。
他方で、都バス1200人/時間、敷地内にレンタサイクル500弱あるから、補完されるという分析もあり。
12.保育園不足の可能性、ポピンズナーサリー(ららテラス０歳児9名　portvillage ０歳児12名) 、晴海四丁目のこども園(渋谷学園運営)は０歳児0名、かつ、徒歩だと距離あり。
板状の子供たちが保育園にいるために、兄弟加点により、スカイデュオの子供たちは、近隣の保育園に入園できないリスクあり。
入居者説明会の参加者によれば、近隣保育園の3歳から5歳の枠は既にいっぱいで、これから板に住む人に向けた新規募集は行わないとのこと。
13. 湾岸特有の強風。嵐の日は、傘が折れる可能性あり。
14.タワーにも関わらず、低層階は、方位によっては板状棟との囲まれ感あり。

[125016: 口コミ知りたいさん]

>>125000 eマンションさん
これ見ても晴レジの2年間の事例は18件しかないから、四半期での事例なんて2例くらいしかない。そんな少なかったら個別の物件の差で1割くらい変動する。

[125017: 匿名さん]

豊洲千客万来は11階建てに計画変更したタイミングで既に約70店舗予定に変更してテナント募集してたよ。
もう全テナント決まってて契約ももうすぐ全部終わる。

[125018: 評判気になるさん]

>>125013 評判気になるさん
晴海テラスは直近3Qで逆に上がってる。苦しいのはあなたの方では？

[125019: マンション掲示板さん]

>>125016 口コミ知りたいさん
不毛だな
レインズ見れない同士で話してても結論でない

[125020: 匿名さん]

>>125015 評判気になるさん

　弱点と思えたのは駅遠くらいかな。
　バスあるから弱点といえるか微妙だけど。

[125021: マンション掲示板さん]

明らかに晴レジ坪390は高すぎるから今の値段が妥当でしょ

[125022: 名無しさん]

マルチモビリティステーションができつつあるけど、実際見るとかなり大きい。豊洲駅前のロータリーくらいのサイズ

[125023: マンコミュファンさん]

>>125021 マンション掲示板さん
そのとおり。3Qで下がったのではなくて妥当な坪360に戻っただけ

[125024: マンション検討中さん]

怒ってたの2Qで高値掴みしちゃった人なんでしょ

[125025: 匿名さん]

格下のここが、晴海レジデンス（駐車場無料）より高くなることはないからな。

[125026: eマンションさん]

安心してください。買えない族が下がれ下がれと祈っても下がらない。

[125027: 検討板ユーザーさん]

>>125024 マンション検討中さん
2Qも高値掴みじゃなくて、ただ条件の良い物件の事例だから単価が高かっただけ

[125028: 匿名さん]

>>125022 名無しさん

路線が何本も走ってるわけじゃないし、大きければいいってもんでもないんだよね。
歩く距離が長くなるだけだからw

[125029: マンション掲示板さん]

>>125028 匿名さん
確かにそうかも。マルチモビリティステーションの入り口に入ってから1分以上かかるバス停もありそうなくらいのデカさ

[125030: BRT応援団]

>>125028 匿名さん
いちゃもん過ぎて笑う

[125031: 匿名さん]

>>125030 BRT応援団さん

大きけりゃいいってもんじゃないのよね、これが。

[125032: マンコミュファンさん]

>>125029 マンション掲示板さん
平日ピーク時の本数をスムーズに処理することを考慮して作られたのではないでしょうか。狭くて混乱するより良いですよね。ここが交通網の中心になるのですから。

[125033: 評判気になるさん]

BRTと路線バスだけでなく、羽田空港やディズニーランドへのリムジンバスも来てほしい。

[125034: eマンションさん]

>>125033 評判気になるさん

豊洲から出てるから、豊洲までタクシーで行けば良い

[125035: 検討板ユーザーさん]

>>125027 検討板ユーザーさん
はいはいそうだね

適正価格でお得な買い物できてよかったですね！

[125036: 通りがかりさん]

>>125033
えーなにそれめちゃアゲぢゃん！

[125037: マンション掲示板さん]

もっとネガって倍率下げておくれ

[125038: eマンションさん]

>>124976 匿名さん
北向きでも明るいって話でしたが、北風ヤバそうですね
北向きが安いのも納得です
どうしようかなぁ

[125039: 匿名さん]

>>125038 eマンションさん

ここの北側は、勝どきのタワマン群が風除けになってくれるかもですよ。

ほんとはもう少し建ち上がってから、現場の作業員に聞くのが確実なんですけどね。

[125040: 匿名さん]

交通広場の妄想段階では、

・BRT
・路線バス　
・コミュニティバス
・コミュニティサイクル
・タクシー乗り場
・リムジンバス
・船着場　　　だった。

それで「マルチモビリティ」と名付けたんだと思うけど。

結局採用されたのは、
BRT・路線バス・コミュニティサイクル・(船?)だったんだね。

だけど路線バスは始発地点にはならなかったんだね。

[125041: eマンションさん]

>>125039 匿名さん
眺望のは捨てて低階層なら確かに大丈夫そうですね。欲しいかどうかというのはありますが（笑）
作業員に聞くというのは盲点でした。でも申し込みまでにそこまで立たなそうですし、周辺中古内覧してるので、そのときに意識して見ようと思います

[125042: eマンションさん]

?内覧
○内見

[125043: 名無しさん]

>>125034 eマンションさん
羽田空港線は元々豊洲だけだったのが有明経由になった。
人口(需要)を考えたら晴海も十分可能性ある。
晴海単体なのか、豊洲有明と一緒かはわからんが。豊洲便は結構混んでるから単体か増便で対応してくれると良いが。

[125044: 匿名さん]

>>125042 eマンションさん

内覧でも良いでしょ

[125045: マンション検討中さん]

https://agora-web.jp/archives/231018080811.html

陸の孤島。
BRTという名のただの都バス。。。

駐車場当たらなかったら、ここに住む限り車は持てない。
そういう条件では中古で売り出しも厳しい。
長期金利もあがる。

ここに住むメリットない。

[125046: 口コミ知りたいさん]

>>125045 マンション検討中さん
長期金利上がることとは、ここ以外も同じかと。

[125047: 口コミ知りたいさん]

>>125043 名無しさん
有明豊洲便、夜の時間帯しかないし有明で降りるの1人とか2人であとは全員豊洲なんだよね
豊洲と有明晴海に再編するのが良さそう

[125048: マンション検討中さん]

豊洲は豊洲IC、晴海は晴海ICから高速乗るのが最短コースで、有明ガーデン寄ると物凄い遠回りで時間の無駄なんだよ
利用者いるならそうするのも分かるんだけど、利用者もいないから有明ガーデン路線は廃止でいい

[125049: 通りがかりさん]

誰が何を言おうがアタシは欲しいの！！
黙りなさいアンタたち！！

[125050: マンション検討中さん]

有明は羽田無料バスもあるからな