HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[124751: 名無しさん]

>>124749 検討板ユーザーさん

坪350。ここが下限値。できれば400のラインに乗せたい

[124752: マンション検討中さん]

>>124747 匿名さん
イチャモンにもほどがある笑

[124753: マンコミュファンさん]

>>124748 eマンションさん

別にその条件受けてくれる売主が入れば成立すると言ってるから何とも思わないが。。売れないスタンスだったのに最後商談中までスタイル変更してどうしたとしか思わないよ。

[124754: 検討板ユーザーさん]

>>124752 マンション検討中さん

契約したこと無いのか？必要事項だろ普通に

[124755: 匿名さん]

>>124753 マンコミュファンさん

悔しそう笑

[124756: 匿名さん]

>>124754 検討板ユーザーさん

じゃあ聞くけど、キャッシュ購入の人との契約書に、引き渡し日はどう書くんだ？

必要事項だろ普通に

[124757: マンション掲示板さん]

>>124747 匿名さん
124711です
若干知識のある方の奴のようなので本当は理解してると思うのですが、売主の所有権保存登記完了後◯ヶ月以内、といった文面になろうかと。
目安として2024年6月くらいになるという話です。
ちなみに指値入れてるのでそこも含め交渉中ですが、そんなに買い手はいないようで貴殿のいう4の扱いではないことはわかります。

[124758: 匿名さん]

>>124750 匿名さん
はい。
売れてない理由が、売主の機会損失懸念のみとかいう謎理論が崩壊して、本当に良かったです。

[124759: マンコミュファンさん]

>>124757 マンション掲示板さん
印紙代及び機会損失さんが実際の交渉者さんに淡々と脳内主張を否定されてるのな。

[124760: eマンションさん]

>>124759 マンコミュファンさん
指値及びローン特約でゴミ箱には行っていないので、元々の主張であるあんまり売れてないっていう点はどうやら合ってる面もあるんですがね。

[124761: 検討板ユーザーさん]

>>124749 検討板ユーザーさん

BRT次第じゃないかな？

BRTに乗るために、2本見送るとかになったら、価値は下がる。

[124762: 口コミ知りたいさん]

>>124760 eマンションさん
ちなみに指値幅は？

[124763: 通りがかりさん]

>>124757 マンション掲示板さん

融資特約期日24年6月で指値受けてくれる売主いたなら頑張って成立させてくださいとしか良いようがない笑笑。

[124764: 検討板ユーザーさん]

>>124762 口コミ知りたいさん
10%台+仮審査未了ローン特約で買い上がりの依頼が来ているので、交渉のテーブルからは捨てられていないかと。
叩き台とかダミー札にされている雰囲気はないです。

[124765: マンション検討中さん]

どうやらチーム印紙代の負けみたいですね。でもそうなると、転売住戸はあんまり人気がないってことか。考えちゃいますね。

[124766: 購入経験者さん]

>>124763 通りがかりさん
商談中の方は、中古成約の実績を作ってくれる人かも知れないので、大事にしないといけません。

[124767: 匿名さん]

>>124761 検討板ユーザーさん

ホントそれ。
BRTにはなんとか頑張って欲しい。
2月くらいから動いて欲しいけどムリだろなぁ。

[124768: 匿名さん]

不動産知識マウント合戦、いい加減やめてくれ。

[124769: マンション掲示板さん]

>>124764 検討板ユーザーさん

成約したらまぁまぁいい坪単価で成約になるな。今の売り出し価格からその程度の指値なら

[124770: マンション掲示板さん]

>>124763 通りがかりさん
実際相手と交渉しているので、そんなのいるわけないと笑われたらお手上げですね。まあ貴方の理論で言えばレアでアホな売主を見つけてきたと言うことで。

[124771: 検討板ユーザーさん]

>>124769 マンション掲示板さん

成約に向けて頑張ってほしいし、契約ベースでレインズに載せて欲しい

[124772: 検討板ユーザーさん]

>>124770 マンション掲示板さん

いや是非実績つくってください。

[124773: 通りがかりさん]

>>124765 マンション検討中さん
確かに印紙代氏の言うとおり今キャッシュ前提やローン特約リスク負って売りに出す売主はアホなので、もっと指値きつくても良いのかも知れません。
そう言う意味では自分も高値掴みのバカと言われるリスクはあります。

[124774: 評判気になるさん]

これ、売主を不安にさせて売り煽りしてる可能性もあるな。交渉中つってもなんのエビデンスを見たわけでもないし。

[124775: 検討板ユーザーさん]

とりあえず掲示板で成約した情報欲しいね。
ちゃんとレインズに載るとは思えないから。
今の売値の0.9か夢あるな

[124776: マンコミュファンさん]

>>124774 評判気になるさん

なんで不安になるんだよ。売主が

[124777: マンション掲示板さん]

>>124774 評判気になるさん
むしろローン特約さえ飲めば今の提示額の9掛け程度で成約するっていう素晴らしい事例のように思えるが？

[124778: マンション検討中さん]

>>124773 通りがかりさん
いえ、結果論で何か言われても、気にする必要はありませんよ。交渉はその時その時のことなので。
それより、外からでは伺い知れない売買交渉の様子が分かって大変大変参考になりました。ありがとうございました。

[124779: マンコミュファンさん]

ようわからん議論の末、本気で晴海フラッグほしいんぽくんが現れてネガキャンくんも、転売ヤーも大喜びの大円団ということでめでたし、めでたし

[124780: 周辺住民さん]

>>124777 マンション掲示板さん
それ。
意外にここ注視してる関係者多いような気がする。

[124781: マンコミュファンさん]

>>124778 マンション検討中さん
大丈夫です。
ちょっとだけ自慢も入りますが、2006年にも豊洲の某タワマンを坪240くらいで購入して塩辛マンション高値掴みのアホウと言われていましたので。
金を出してリスクとっていない外野の評価は全く当てにならないと思い込むようにしています。

[124782: 検討板ユーザーさん]

>>124780 周辺住民さん

マジで成約して欲しいなぁ。タワ棟の倍率上がりそうなのは嫌だけど

[124783: 検討板ユーザーさん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_73404461/
78.44平米 8,980万
10%台って10-20だよね。
これが8,000万ならアリかなって思うけどどう？

[124784: マンション検討中さん]

>>124783 検討板ユーザーさん

有も何も売りに出てるんだから直接交渉しろよ

[124785: 評判気になるさん]

>>124784 マンション検討中さん
すまん、俺は転売中古に手を出すほどここに没頭してないんだ。
タワー外れたらさよなら。
8,000万ならみんな買うかなどうかなって気になっただけ。

[124786: マンション掲示板さん]

>>124783 さん

売りに出てる物件なのだから売主と交渉すれば良い。
8,000万以下になるかもしれないじゃん。相対取引なんだから

[124787: マンション検討中さん]

>>124785 評判気になるさん

わざわざスーモまで探してきて充分好きだよね笑笑。
タワ棟当たると良いね。あんま高い成約データでたらタワ棟当たらなくなるよね。

[124788: マンション掲示板さん]

>>124785 評判気になるさん

8000万でもみんなは買わないと思うよ。

駐車場ないなら、俺は買わない。

駐輪場も1台か2台だし。

中古なら駐輪場も1台なのでは？
だから新築狙い。

[124789: マンション掲示板さん]

>>124787 マンション検討中さん
この部屋はここでリンク貼られてただけなんだけど笑
まあ好きじゃなきゃこんなとこ見に来ないから事実ではあるけど。

でどうなの？8,000万ならアリナシ？

[124790: 評判気になるさん]

>>124783 検討板ユーザーさん

駐車場無しで問題ないなら安いかもね

[124791: マンション掲示板さん]

>>124789 マンション掲示板さん

スカイディオの販売が終わったら売れると思う。反論あるかもだけど、根拠ない反論しかないのでどうでも良いかもね。

[124792: 検討板ユーザーさん]

>>124788 マンション掲示板さん
お前はずっと買えない。無駄な意見はやめろ。参考にならない

[124793: マンコミュファンさん]

>>124789 マンション掲示板さん

8,000万なら有りだと思うよ。住む人は選ぶだろうけど。

[124794: マンション掲示板さん]

>>124793 マンコミュファンさん

8000万ならきっと売主は売らないよ。知らんけど

[124795: 口コミ知りたいさん]

>>124788 マンション掲示板さん

転売住戸なんだから駐車場なんて買ってから自分で抽選で当てるしかない。タワ棟当たっても駐車場外れたら手放すんだね。

[124796: 匿名さん]

外国人まみれ勘弁なんで、名義は親戚、法人使ってMAXでいこうや。
品とか関係ないやろ。多少ここ持ってて次もいくけどヤバい匂いがしたわ

[124797: 匿名さん]

>>124794 マンション掲示板さん

そうだから実際に売りに出てる物件を掲示板でいくらなら買うとか無意味。直接交渉する気ないなら時間の無駄

[124798: 評判気になるさん]

>>124795 口コミ知りたいさん
駐車場なんていらない人いること理解してない。自分はいらない。

[124799: マンション検討中さん]

>>124698 マンション検討中さん
板状は坪400万くらいでしょ
条件によって坪330万～500万って感じ

[124800: 口コミ知りたいさん]

>>124797 匿名さん
不動産知識マウント合戦よりは意味あると思うけど？
相場が形成されていない今、どのくらいなら購買意欲湧くのよっていう。

[124801: 検討板ユーザーさん]

>>124797 匿名さん

自分も無駄だと思う。無駄書き込みはやめてほしい。無駄なので。

[124802: 名無しさん]

>>124800 口コミ知りたいさん

なんで？個人の主観なんて無駄と思います。意味ないなー

[124803: eマンションさん]

>>124802 さん

マンションマニアとかプロフェッショナルなら有益ですが、ど素人の個人の主観とか無駄情報。

[124804: マンション検討中さん]

>>124780 周辺住民さん
見てる人多いだろうねー
こんだけ盛り上がる話題だと記事やらツイートやらそのうち出てくるよ。
『晴海フラッグの転売中古をローン契約で申し込むには』って。

[124805: 検討板ユーザーさん]

>>124804 マンション検討中さん
スムログにありそうで草

[124806: 評判気になるさん]

>>124803 eマンションさん
プロフェッショナルてちょっと違和感

[124807: マンコミュファンさん]

>>124806 評判気になるさん
マンションマニアが嫌い？まあそうゆう人いるのかも？
でもね経験上マンションマニアのおすすめマンション買っておけば1億円ぐらい貯金できるよ。ソースは私です。信じるか信じないかはあなた次第。

[124808: 名無しさん]

>>124804 マンション検討中さん
申し込めるけど契約には至れない。ずうっと引っ張られる。なぜなら・・・

[124809: 匿名さん]

千客万来の記事に対する豊洲ネガが酷い。いつもならこぞってコメントするのらえもん筆頭に豊洲系Twitterが完全沈黙。相当効いてるな。
https://twitter.com/yahoonewstopics/status/1712988086148518202?s=46&t=...

[124810: 匿名さん]

>>124808 さん

何度説明しても理解しようとしない人はたくさんいるってことが良くわかる掲示板だよね

[124811: マンコミュファンさん]

>>124807 マンコミュファンさん

うん、だから要らないってそんな個人的なくだらない情報は。

[124812: 評判気になるさん]

>>124804 マンション検討中さん

馬鹿なの？だから契約なんて双方合意なんだからできるに決まってて記事になる訳ないだろ。

[124813: 匿名さん]

朝から連投お疲れ様です。自分の巣に戻った方がいい

[124814: 匿名さん]

千客万来は大盛況とは程遠い状態になりそうだな。
千客万来ができると来客で溢れかえるから、臨海地下鉄が必要なんて書いてたバカどもがいたが、まったくそんなことにはならないだろうな。
やっぱり臨海地下鉄は必要ない鉄道だな。

[124815: 名無しさん]

>>124814 匿名さん

そんなことどこに書いてたの？？

[124816: 名無しさん]

千客万来の客の数で地下鉄誘致が決まるかどうかって頭逝っちゃってる発想ですね。

[124817: 名無しさん]

>>124809 匿名さん

とりあえず何でも叩きたい人っているよね。
関係無くないかこの掲示板に。

[124818: マンション検討中さん]

>>124799 マンション検討中さん

坪400ぐらいで落ち着いてくれるとみんな嬉しいよね

[124819: マンション検討中さん]

豊海がいくらで出てくるか？相場ガンガン上げて欲しいです。

[124820: マンション検討中さん]

ここは晴海フラッグ新築ではなくて中古の話もしていい掲示板なのでしょうか？

[124821: マンション検討中さん]

内覧会ですでに都バスがパンパンだからスタートはBRTトラブル凄いことになりそう。

[124822: マンション検討中さん]

豊海のタワーが欲しい

[124823: マンコミュファンさん]

朝から連投お疲れ様です。

[124824: 口コミ知りたいさん]

>>124810 匿名さん
ホント。物事を客観的に見れない、ひとつの考えにとらわれて人の話しを素直に聞けない。実社会でも相当周りが苦労しているんだろうな、と。、

[124825: 通りがかりさん]

>>124824 口コミ知りたいさん

余計なお世話だけどな笑笑？

[124826: 評判気になるさん]

晴海フラッグの売物も、分譲賃貸も想定以上に少ない。転売ヤーの人って意外に少なかったのかもしれないですね

[124827: 評判気になるさん]

素朴な疑問だけどポートビレッジって埋まるの？

[124828: 評判気になるさん]

>>124820 マンション検討中さん

晴海フラッグの掲示板なのだから新築、中古、賃貸。何でも有りだと思いますよ

[124829: 口コミ知りたいさん]

>>124825 通りがかりさん

ふふふ

[124830: 通りがかりさん]

>>124821 マンション検討中さん

時間と共に落ち着くでしょう

[124831: 名無しさん]

>>124818 マンション検討中さん

坪450は堅いのでは

[124832: マンコミュファンさん]

>>124825 通りがかりさん
あれ？聞こえた？笑

[124833: 通りがかりさん]

>>124824 口コミ知りたいさん

自分の説明の仕方が悪いとは思わないんだね。。。

[124834: マンコミュファンさん]

>>124826 評判気になるさん
これはかなり気になる。
引越し日に空きがあるから実需は少ないと思ったけど。

[124835: 評判気になるさん]

>>124827 評判気になるさん

一般賃貸1,258戸もあるんでしょ。
永久に埋まらないと思うよ。

[124836: eマンションさん]

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晴海フラッグスカイDUOの弱点は まとめると

0.板状より坪単価が割高。倍率を持ち出して高値で売れると誤解している人が多い。 公営住宅は常に30倍あるけど、高くなったら借りてくれない。その価格帯に需要があるだけで、価格帯を変えたら売れない。 (特に、低層の転売利益が、板より低い可能性)
1.親の通勤、子供の通学、つまり立地
2.船の排気と騒音、消防署の騒音
3.飛行機の騒音
(飛行機の北風時の離陸ルートが有明沖を通るので離陸時のエンジン全開の音が離れているけど晴海フラッグまで届くとのコメント)
4.駐車場(50％未満)、駐輪場不足 (1戸1.5台) 20インチ以下の子供用自転車は自宅保管の必要あり。 転売する時に駐車場の権利なし
板状の駐車場の抽選の状況をみると、落選者続出。異なる棟の駐車場になる人も。駐輪場については、とりあえず1台は確保できるものの、2台目は管理組合が発足するまでは保留。どのようなルールで二台目が分配されるのか？は未知。
特に雨の日などは、タクシーもカーシェアも供給が枯渇しているとの声があり。
5.維持管理 (管理費修繕費約600円/m2)固定資産税(70平米で5年目まで22万円、6年目で44万円程度？と予想書き込みあり)、テレビ使用料500円 。引き渡し時に、76平米で200万弱の修繕費を一括で支払う必要あり。(一般的な相場より高額)
6.ゴミ処理場至近 、ゴミ収集車通過時、通過後の臭い
煙突からダイオキシン (法基準値以下) ダウンウォッシュ、ダウンドラフト。
7.PTKや豊海ツインタワーなどと比較され、ネガキャンされる。倍率が下がるメリットはあるか？
8.ららテラスHALUMI FLAGの商業施設の魅力に賛否あり
サーティーワン、The family 麻辣大学、chawan、白楽栗山製麺、ロイヤルホスト、ロックスハンバーグ、Cafe & Restaurant CENTRALE
SOUND SLEEP、SKADI PLUS、AENA、エースコンタクト、OWNDAYS、サミット、DAISO、マツモトキヨシ、有隣堂、三井のリハウス、クリニック等
2024年2月開業の豊洲市場商業施設も、予想よりテナントが埋まっていない。
9.建築費高騰前の施工のグレードが高い周辺中古 (専用のシャトルバス、スポーツジム、スパ等あるけれども、ハルフラより駅近、安い管理費) 、転売する際に強力な比較相手になる。
賃貸棟は、駅近、かつ、大浴場やスポーツジム併設のため、分譲住戸を賃貸に出すときの強力なライバルになる。
10. tower5 ららテラス屋上駐車場の騒音
tower6 隣接小学校、中学校からの音。校庭や合唱や吹奏楽。
11.BRTの輸送力(1時間2000人で足りるのか？地下鉄は、10両編成で1000人以上の輸送力) 、新橋BRTは実質汐留で、JR新橋駅や東京メトロ新橋駅への移動に徒歩5分要する。下りは渋滞に巻き込まれる可能性あり。 終バス22時台。 都営バスは帰路は大混雑。
他方で、都バス1200人/時間、敷地内にレンタサイクル500弱あるから、補完されるという分析もあり。
12.保育園不足の可能性、ポピンズナーサリー(ららテラス０歳児9名　portvillage ０歳児12名) 、晴海四丁目のこども園(渋谷学園運営)は０歳児0名、かつ、徒歩だと距離あり。
板状の子供たちが保育園にいるために、兄弟加点により、スカイデュオの子供たちは、近隣の保育園に入園できないリスクあり。
入居者説明会の参加者によれば、近隣保育園の3歳から5歳の枠は既にいっぱいで、これから板に住む人に向けた新規募集は行わないとのこと。
13. 晴海フラッグは埠頭のどん詰まりにあり、動線が限られてタワー棟隣接道路に常に多くの人の往来があるため、タワー低層階はプライバシーが不安。
14.湾岸特有の強風。嵐の日は、傘が折れる可能性あり。
15.タワーにも関わらず、低層階は、方位によっては板状棟との囲まれ感あり。

[124837: 口コミ知りたいさん]

>>124825 通りがかりさん
中国人が同胞に貸すのが多いんじゃない？

[124838: マンション検討中さん]

ポートビレッジって誤算だよね。
最初から分譲にしてれば良かったのに。

[124839: eマンションさん]

分譲と違って賃貸だと、即埋まるってのは難しいだろうな。
入社、入学、転勤などのライフイベントに合わせての引っ越しが基本だろうからね。
しかし、付近に大学はないので、ありそうなのは、晴海西小中の教職員による需要、新豊洲市場、千客万来施設関連の需要、ららテラス、トリトンあたりの勤務者による需要なんだよな。
しかしかなり強気な賃料で募集してるので、なんらかの勝算があるのかなー？と思いながら見てる

[124840: 評判気になるさん]

>>124839 eマンションさん
BRT次第では虎ノ門・新橋勤務需要も見込めるかな。

[124841: マンション比較中さん]

冷静に価格を見ると、70平米1億は安いですか？
転売で1.3売れますか？

[124842: マンション掲示板さん]

>>124841 マンション比較中さん
部屋によりますね。

[124843: 名無しさん]

>>124841 マンション比較中さん

はい！

[124844: 名無しさん]

ブームが終わったのか閑散としてますね

[124845: マンション検討中さん]

>>124844 名無しさん
ブームって何？自分は普通に申し込むよ！

[124846: マンション検討中さん]

千客万来、あの広さなら70テナントとか十分じゃん
築地場外は何店舗あんだよって話だよ

[124847: 通りがかりさん]

築地場外市場は460店舗

[124848: 匿名さん]

10年以上かけて70店舗、、、
千客万来はすぐに廃墟でしょうね。あまりにも実力が低すぎる。

[124850: マンション掲示板さん]

観光客はチームラボ行ったついでに行きそうだけどな千客万来
チームラボ無くなってからも豊洲に足を運ぶ人がいるかどうか