HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[124601: eマンションさん]

売主なら現金買いを優先する。ローン審査さえ受けてないロン特契約は成立しない。常識。

[124602: 職人さん]

>>124600 マンション検討中さん

苦しいのぉ笑

[124603: 匿名さん]

>>124601 eマンションさん
でもさぁ。
いくら優先しても、キャッシュ買いの人が誰も買いに来てくれないんだけど？ 大丈夫？

もしかしたら、ローン買いの人も来てなかったりして？笑

[124604: 通りがかりさん]

横からだけど、なんか、理想の飼い主が現れてこうやって買ってくれれば解決するじゃんって言ってる教科書的な知識だけの人と、実務を踏まえたフィージビリティまで考えてる人が言い争いしてるように見えるわ

[124605: 名無しさん]

>>124600 マンション検討中さん
ローンの審査受けるだけだから期日のリスクなんて買主側はほとんどないんだが？
ロジックがグッチャグチャになってるの気づいてないのか、振り上げた拳を下ろせないのかよく分からん。

[124606: 通りがかりさん]

>>124596 マンション比較中さん

決済金が入るタイミングは同じだがロン特無ければ契約と同時に手付は確実に自分のものだから現金の契約は受けるだろ。次に受けるのはロン特期日が短いもの。期日が過ぎれば手付は自分のものだからね。
それはわかるか？
現金で買えるけどローン通す人がロン特の期日を死ぬほど伸ばして契約すると思うのか？そんなことしたら後回しになるから特約付けても期日は短いよ。

[124607: 評判気になるさん]

>>124603 匿名さん
まあキャッシュで買うのは転売ヤーくらいで実需なら金あってもローン組むよね。

[124608: 匿名さん]

>>124599 職人さん

印紙代、大切ですw

[124609: 検討板ユーザーさん]

>>124605 名無しさん

だからそんな先のロン特期日の契約するのは売主側にメリットが無いんだよ。大丈夫か？

[124610: マンコミュファンさん]

>>124609 検討板ユーザーさん
印紙代すら無駄にできない！って主張する人と、印紙代リスクくらいで購入するオプション確保できるならしとけば良いじゃん、ていう人とだから価値観が違うので一生噛み合わないのか。
1億超えるものの買い物でも印紙代は大事なんだなw

[124611: 通りがかりさん]

>>124605 さん

期日のリスクはアホみたいなロン特期限設ければ買主にはリスクないよ。売主側が機会損失になるから成立しないと言ってるんだよ。

[124612: マンション掲示板さん]

熱すぎる論争にワロタ
来年になれば答え合わせできるので暫し待ちましょう

[124613: 匿名さん]

>>124610 マンコミュファンさん

大事だよw

[124614: 匿名さん]

>>124572 評判気になるさん

> 普通にローン特約付きで売主登記完了後来年6月とかに引き渡す契約にすれば良いだけ。
横からだけど、一次取得の安くしてマンは、売主がローン審査通るか分かんない人とローン特約付きで超先日付の引渡しで契約を結んでその間の機会損失のリスクを負うのに足るリターンはなんだと思ってんの？契約って双方の合意が必要だよね？

[124615: 検討板ユーザーさん]

売主は審査も受けないバカのロン特は受けないんだよ。不成立。

[124616: マンション検討中さん]

>>124605 名無しさん

お前はなんで売主側の視点を持てないんだw
契約は双方の合意だぞ、買主側にリスクないだけで成立する話じゃないだろ

[124617: 名無しさん]

>>124616 マンション検討中さん

なんだよ、さっきまで振り上げた拳を下ろせないのかとか言って威勢が良かったのに、その契約売主になんのメリットがあんの？売主にメリットがない契約が成立するわけねーじゃんって突っ込みに遁走か？今頃顔真っ赤なんだろうなw

[124618: 評判気になるさん]

俺が売主ならローン特約でも売るけどな。
今後売り物が増えて相場が下がるリスクあるし。

[124619: 評判気になるさん]

コテハン無しの複数人で話してるから情報は錯綜するのよ。
同じ人とは限らんよ。

[124620: 通りがかりさん]

>>124617 名無しさん
鏡を見てみたらw

[124621: 匿名さん]

>>124618 評判気になるさん

アホだな。勝手に売れよ、アホみたいな審査も通らない死ぬほど先の契約で機会損失被って。
晴海フラッグの取得者は賢いからそんなアホな契約はしないから成立してないただそれだけだ。

[124622: マンション検討中さん]

>>124617 名無しさん
キャッシュの人限定で売るよりローン特約のリスクあっても高値追求した方がいいだろうが。
ていうか今スーモとかで売りに出てるのは全部キャッシュ前提と思ってるの？
印紙代さん落ち着けよw

[124623: 匿名さん]

>>124618 さん

不動産売ったこと無いからロン特期日直前キャンセルの痛みを知らないんだな。しかも契約してから何ヶ月も審査もしないで年超えて登記されるまで待つとか気ぃ狂うよ笑笑。

[124624: 口コミ知りたいさん]

>>124622 マンション検討中さん

そんな事思ってない
印紙代損したくないだけ

[124625: 検討板ユーザーさん]

>>124622 マンション検討中さん

キャッシュ前提かは売主が一杯いるんだから知らんがアホみたい先期日のロン特契約を結ぶのは本当にアホな奴だけだよ。だから晴海フラッグの取得者は常識あるんだよ、そんな契約しないから。

[124626: 匿名さん]

>>124623 匿名さん
今までの売買ではキャンセルなんて無かったから痛み分からんわ。
ローン特約ってローンが通らなかった以外のキャンセルは手付金もらえるんだよね？
手付金高めにしておけば良くない？

[124627: 口コミ知りたいさん]

>>124622 さん

ローン期日が凄まじく長くてローン審査すらできない高値掴みの買主が本当に買えるかわからんだろ。
そんな契約が本当にいいと思うのか？
不動産ってのは現金買いの購入者が一番なんだよ。価格は二の次なんだよ本当はね。

[124628: 名無しさん]

>>124622 マンション検討中さん

ローン特約のリスクっていうか、機会損失のリスクな。
金融機関の審査も受けないバカの信用力なんて測るまでもなく低いから契約しねーわ。
本当に欲しいなら登記終わってローン審査出来るようになってから来るか現金で今払ってよで終わりでしょ。

[124629: eマンションさん]

>>124625 検討板ユーザーさん
いいからローン特約の手付金放棄を間違えた件説明しろよ。
実際買いがつくかとかの話はそこの説明済んでからにしたら？

[124630: 匿名さん]

>>124626 匿名さん

ローン審査落ちで手付金返す必要もあるし、長期に物件キープされて機会損失するってのが一番の痛いパターンでしょ。想像力ある？

[124631: 名無しさん]

>>124626 さん

はいはい。だから売主の機会損失リスクにどうやったら見合うの？

[124632: 匿名さん]

結局PTKとの違いはローン特約の期日設定が出来ないから売りにくいでおけ？

[124633: マンション検討中さん]

>>124630 匿名さん
買主が手付金放棄と言っていた件、よろしくお願いします。

[124634: 口コミ知りたいさん]

>>124629 eマンションさん
話の流れが理解出来ないからって自分が理解できる手付金の話に固執すんなよ。話の本質じゃねーから。

[124635: 評判気になるさん]

>>124631 名無しさん
買主の手付金放棄リスクが印紙代リスクwに変わり、お次は売主の機会損失リスクに。
コロコロ主張を変えすぎな。

[124636: マンション掲示板さん]

>>124617 名無しさん

こちら正座してご回答お待ちしてます。まだでしょうか？ひょっとして、振り上げた拳で頭掻いちゃった？www
> その契約売主になんのメリットがあんの？売主にメリットがない契約が成立するわけねーじゃん

[124637: 名無しさん]

>>124630 匿名さん
審査落ちするかどうか同じような中古物件で仮審査してもらうとかでリスク減らせない？
手付金30%とかすれば審査落ち以外のリスクも減らせる。

機会損失も分かるけど相場が下がるリスクも軽視出来ない。
げんに転売中古の売出し価格はどんどん下がってる。

[124638: マンション検討中さん]

>>124629 eマンションさん

は？説明されてるだろ。理解できないのはお前の理解力が足りないだけだろ。
ローン特約ってロン特期日過ぎたら手付放棄それでわからないのか？

[124639: 評判気になるさん]

>>124637 名無しさん

手付金30%。供託金積みまくりの契約、買主、仲介含めて成立すると本当に思ってるのか？？

[124640: 名無しさん]

>>124635 評判気になるさん

最初からやり取り見てるけど、一貫して売主にメリットのないそんな契約成立しないって主張だと思うぞ。むしろ、机上の空論君が逃げちゃってる。机上の空論君は、金融機関の審査も受けない頭の悪い買主と、それでも長期間物件塩漬けにしてもなんとも思わない頭の悪い売主が居たら契約成立するじゃんって言ってんだけど、どこにそんな奴いるんだよって話でしょ。

[124641: eマンションさん]

なかなか勉強になるやり取りだな。
売りにくいのは分かったけど売れてない原因は別にあると思うけど…

[124642: マンション掲示板さん]

>>124636 マンション掲示板さん
ん？
少し前に特約解除のリスク負ってもローン購入者まで候補に入れて高値追求ってコメントあったよ？

[124643: マンコミュファンさん]

ロン特さん、買い手にリスクがなくて売り手にもメリットがあるんだよね。
実際に出ている売り物件に「ローン審査も受けてないけどロン特で契約してください」って行ってみな。

[124644: 匿名さん]

>>124640 名無しさん

頭の悪い机上の空論君、登場人物がやはり頭が悪い人しか出てこなくて草

[124645: 検討板ユーザーさん]

>>124639 評判気になるさん
すまん、素人だから供託金が分からん。
成立しないの？両者同じくらいのリスクだと思ったけど。

[124646: eマンションさん]

>>124641 eマンションさん
これよな。
誰があんな値段で団地マンション買うんだよww

[124647: マンション掲示板さん]

>>124645 検討板ユーザーさん

リスク評価の仕方がわからんが。売主も買主も登記が終わってから通常の融資特約期日で通常の手付金で契約した方が双方いいよね。そう言う事。

[124648: 通りがかりさん]

>>124643 マンコミュファンさん
買主はローン審査を受ける義務があり、通ったら履行義務がある。
高値で売ることを優先するならトライする意味は十分ある。というか今登記前にマーケットに出してるのはそのつもりだろ。キャッシュの客限定で売り急ぐのなら別だけど。

[124649: マンション掲示板さん]

>>124647 マンション掲示板さん

双方無駄にリスクを上げまくって契約を急ぐ必要性が全くないよね

[124650: 名無しさん]

>>124642 マンション掲示板さん

ローン審査受けてないバカの申し込みを受けると高値追求になるロジックが分からん。バカだから、他より高い根付けしてたら高い根付けの方を選んでくれるって事？

[124651: 通りがかりさん]

>>124646 eマンションさん
な～んだ。結局買う気ないじゃん。

[124652: マンション検討中さん]

>>124648 通りがかりさん

俺はそんなつもりないよ。そんな先期日の特約期日の契約なんて受けない。みんなそうだよ。
君だけだと思うよ、そんなよくわからない買主の買付待ってるの。。

[124653: 口コミ知りたいさん]

>>124649 マンション掲示板さん
リスクを取る理由はあるにはあるんじゃない。
今より値上がると買主が思えば契約急ぎたい。
今より値下がると売主が思えば契約急ぎたい。

[124654: マンコミュファンさん]

いいから買うならローン審査受けろよ。何で頑なに受けないの？どうかしちゃったの？

[124655: 匿名さん]

>>124640 名無しさん
> 一貫して売主にメリットのないそんな契約成立しないって主張だと思うぞ

いや、最初はそもそもローンだと契約できないって言ってた笑
その後、ローン特約の手付金も間違えてた。
話はコロコロ変わってるよ。

[124656: マンコミュファンさん]

>>124650 名無しさん
現金無いけど買いたい人まで範囲広げたら高値追求できるよって話かと。

[124657: 検討板ユーザーさん]

>>124648 通りがかりさん

君みたいな頭の悪い売主は居ないって事だよ。君が売主だったら契約成立してたかもね。

[124658: マンコミュファンさん]

>>124655 匿名さん
いいから買うならローン審査受けろよ。何で頑なに受けないの？

[124659: 通りがかりさん]

>>124653 口コミ知りたいさん

そうだね。そんなレアなキャラがマッチしたらあるのかもね笑笑。
数ヶ月後だよ、焦んなよと俺が仲介なら供託積みたくないから説得するけど

[124660: マンション掲示板さん]

>>124654 マンコミュファンさん
担保評価してくれる銀行ないって理解してないで途中でしゃしゃり出ないでください。

[124661: 名無しさん]

>>124655 匿名さん

ダウト。契約そのものはできると何度も書かれてる。契約が出来ないと、契約できるけどそんな契約する奴は居ないの区別が出来ないのか？
>>124554
> 転売は停止条件付きかつ融資特約付きで契約そのものはできる

[124662: 匿名さん]

リスクを取る理由はたしかにあるな。

・買主は（仮にそんなに魅力的な物件なら）一刻も早く契約して確保したい。あくまでそんなに魅力的な物件ならの話だが。

・売主は、キャッシュ買いをいくら待っても誰も買ってくれず、待ちぼうけになって売値をジリ安にしなくてはいけなくなるくらいなら、ローン前提でも買ってくれる人と早く契約したい。これ現実的リスクだね笑

[124663: 匿名さん]

>>124660 マンション掲示板さん
審査受けないローン特約受ける売主いないよね。だから契約成立しない。それがわからないバカが暴れてるんだよ。

[124664: 匿名さん]

>>124661 名無しさん
その前だよ、よく読め

[124665: eマンションさん]

>>124655 匿名さん

どんどん都合良く解釈してるな。どういう頭の構造してんだ？
初めから契約は双方合意だからできるが晴海フラッグは登記の時期が不明だから双方合意する契約になりづらいって話だよ。

[124666: 匿名さん]

ま、みんな待ちぼうけになって転売ヤー全滅すればいいんじゃない？

・・・と思ってる人もいるだろうなぁ

[124667: 名無しさん]

>>124662 匿名さん

机上の空論さん、もう少し賢い人を登場人物に選んで、合理的な選択をさせてくれませんか？世の中の人はあなたより賢いんですよ？

[124668: マンコミュファンさん]

俺は不動産売買詳しくないから細かいことは興味ないんだけどさ、こんだけ売れてないのは登記の問題かどうかってことが気になってる。

[124669: 評判気になるさん]

>>124662 匿名さん

物件売ったことないだろ。ローン前提でもロン特期日が通常の3ヶ月とかならいいけど登記未定でローン審査受けれない。登記後ローン審査通ったら買います、期日は来年の夏頃ですは常識のある売主は受けない。
そもそもそんな変なこと言ってくる買主は売主から見たら怖すぎるよ。

[124670: 匿名さん]

売主はローン特約付きの契約はイヤだから断ってる．．．てことかな。
でもこれ、ただの想像だよね？

そもそもローン購入希望すら絶無の可能性もあるよね笑
じつは、ローンでもなんでもいいから買ってくれる人を待ち焦がれてるんじゃないかな？

[124671: 評判気になるさん]

>>124662 匿名さん
売主は、あとは登記が完了したら転売物件が急増するリスクあるから先に買主を囲い込んでおくメリットもある。
挙げればキリがないな。

[124672: 口コミ知りたいさん]

>>124668 マンコミュファンさん

落ち着けよ。来年登記されてしばらくすればわかる。売主はそこまで普通に待ってるのに物件もってない第三者がワァワァ騒ぐなってことだよ。

[124673: 匿名さん]

>>124669 評判気になるさん
変なことではないでしょ。
登記がされてないのは、買主の責任でもなんでもないんだから。

[124674: 通りがかりさん]

>>124623 さん

成約しない訳は
値つけが高すぎる(駅距離、団地仕様)
タワーの販売が控えてる
登記日が確定できないので購入しづらい
転売屋を儲けさせるのが嫌
賃貸棟の販売状況が芳しくない
様々な理由があってどれも一理あるけど現時点では確かにちょっと高すぎる印象は受ける
時間が経てば市況により適正な価格が形成されるでしょう

[124675: マンション掲示板さん]

>>124667 名無しさん
どうだろうね。
引越し日の枠が結構空いてるらしいよ？
話題になったことでイナゴ投資家も多いだろうし何%が転売中古だろうね。
供給が需要を上回ると値崩れするよね。

答え合わせが楽しみだ。

[124676: 匿名さん]

>>124669 評判気になるさん
変なこととか言い出したら、未登記の物件を転売しようとする売主がそもそも変だろ笑

[124677: 口コミ知りたいさん]

>>124670 匿名さん

何度も言ってるがロン特期日が通常の3ヶ月なら問題なく契約する。実際ロン特は飾りで自決できるし、後付けでローン組める人だから。
死ぬほど長いロン特期日の人待ち焦がれてると思う心理が全く分からん。何度も言うがただ機会損失するだけだよ、売主は。

[124678: マンション掲示板さん]

>>124674 通りがかりさん
これだな。登記日うんぬんは理由の一つにすぎない。

[124679: 口コミ知りたいさん]

>>124669 評判気になるさん
登記前の物件を売ろうとする売主も変と言えば変なのだからマトモにローン審査受けずにローン特約をつける買主もお互い様だし、お互いに変なリスクを相手に押し付けてるからこそある意味対等で、契約は成立しうる。
自分の主張に血眼で状況見えてないような。

[124680: 匿名さん]

>>124673 匿名さん

いやロン特期日は買主都合で伸ばしてる前提でしょ？
売主からしたらそんなこと知らんって話なんだよ。

[124681: マンション掲示板さん]

特約なんて好きに設定出来るんじゃないの？
登記されてから1週間以内に本審査申し込みを条件に入れておけば他の新築物件と変わらなくない？
買主も本気で買いたいなら何ともない条件でしょ。

[124682: 匿名さん]

>>124678 マンション掲示板さん
だね。
たしかに登記が未確定なのも売買しにくい理由にはなると思うが、それだけが理由とする根拠は弱すぎる。
キャッシュ買いなら応じるはずなのに、それすら成約しないとこを見るとね。

[124683: 口コミ知りたいさん]

>>124678 マンション掲示板さん

そうだよ、理由は色々あるだろ。
でも売れてない売れてないって売主は何とも思ってないのに叫んで、答え合わせダァーって意気込むの滑稽だよ。落ち着けよ、来年末にはある程度市場できてるだろうから。そんな急いでないんだよ売主はほんと。

[124684: 評判気になるさん]

>>124680 匿名さん
勝手に前提変えちゃダメ。
登記前の物件でまともに担保評価できないのは買主に責任はない。登記前の物件を売ろうとする売主なんだから甘受する余地はある。銀行が担保評価できない原因は売主側なんだから。

[124685: マンション検討中さん]

>>124681 マンション掲示板さん

だから売主の機会損失だって言ってんだろ

[124686: 匿名さん]

>>124680 匿名さん
通常は販売時点でされてる登記がされてないから特約も登記まで延ばさざるを得ない。
合理的な理由だろう。

[124687: 匿名さん]

>>124683 口コミ知りたいさん
売主が急いでないって、それも単なる想像ねｗ

[124688: マンション検討中さん]

>>124684 評判気になるさん

ロン特期日関係ない買主もいるんだよ、わかる？

[124689: 匿名さん]

>>124685 マンション検討中さん
> だから売主の機会損失だって言ってんだろ

すでにだいぶ機会損失してないか？笑

[124690: マンション検討中さん]

>>124685 マンション検討中さん
機会損失さんはローン客の機会損失は考慮しないの？

[124691: 名無しさん]

>>124687 匿名さん

いや俺は売主で急いでない。貴方は売り急いでる売主なの？？そもそもまだ販売すらしてないから売主では厳密にはないけど。

[124692: eマンションさん]

>>124690 マンション検討中さん

考慮しないよ。ローン関係ない買主いるんだから

[124693: 匿名さん]

>>124691 名無しさん
急いでるかどうかは、売主によりけりだろ。

[124694: 匿名さん]

>>124692 eマンションさん

いないだろ笑

[124695: 匿名さん]

もはや売れない理由は、売主の機会損失の一点張りになってきたな笑

さあ、果たして本当にそうかな？

[124696: 名無しさん]

>>124693 匿名さん
売主によりけりが結論なら、急いでないから特約付きでも高値を提示する買主をチョイスする売主もいる。
当然貴殿の主張する売主なら、小さいマーケット(キャッシュの買主限定)で確実な決済を優先する買主もいる。

[124697: マンコミュファンさん]

>>124684 評判気になるさん
違う。銀行が担保評価できないことを買主もわかったうえで申し込むわけだからイーブン。
買う資力がない人を売主が対象から弾くのは当然のこと。資力を作ってから来てくださいとなる。

[124698: マンション検討中さん]

ズバリ板状は坪いくらに落ち着くと思いますか？

[124699: eマンションさん]

>>124693 匿名さん

決済できるの登記後なのによくわからないロン特有りの契約して物件売却の機会損失取りに行く必要性の説明してくれよ。物件が数ヶ月で急激に下がるかもしれないからって理由しかないんだろ？無理すじ過ぎないか？

[124700: 匿名さん]

>>124695 匿名さん

まとめると
ネガの主張: 合理的判断の出来ない売主と合理的判断の出来ない買主がいたら契約成立するはず
反対派の主張: そんな都合のいいやつら居ねーし、仲介が止めるわ
って事かな。