HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[123401: マンション検討中さん]

PTKやDTどころか、KTTやパークタワー晴海ですら比較にならないでしょうに。
ここだけ的外れ。

[123402: マンション掲示板さん]

>>123401 マンション検討中さん

ここは他のマンションとは比較にならないぐらい人気物件ですからね。知名度も日本一だしね。

[123403: 検討板ユーザーさん]

>>123400 マンション掲示板さん
ウソかどうかは確かめてみたら？
DUOで一番高い部屋の価格を出してごらん。

[123404: 口コミ知りたいさん]

>>123402 マンション掲示板さん
人気なのは安いからだろ笑

[123405: 評判気になるさん]

>>123404 口コミ知りたいさん

視野が狭い。本当可哀想です。

[123406: 通りがかりさん]

晴海フラッグスカイDUOの弱点は まとめると

0.板状より坪単価が割高。倍率を持ち出して高値で売れると誤解している人が多い。 公営住宅は常に30倍あるけど、高くなったら借りてくれない。その価格帯に需要があるだけで、価格帯を変えたら売れない。 (特に、低層の転売利益が、板より低い可能性)
1.親の通勤、子供の通学、つまり立地
2.船の排気と騒音、消防署の騒音
3.飛行機の騒音
(飛行機の北風時の離陸ルートが有明沖を通るので離陸時のエンジン全開の音が離れているけど晴海フラッグまで届くとのコメント)
4.駐車場(50％未満)、駐輪場不足 (1戸1.5台) 20インチ以下の子供用自転車は自宅保管の必要あり。 転売する時に駐車場の権利なし
板状の駐車場の抽選の状況をみると、落選者続出。異なる棟の駐車場になる人も。駐輪場については、とりあえず1台は確保できるものの、2台目は管理組合が発足するまでは保留。どのようなルールで二台目が分配されるのか？は未知。
タクシーもカーシェアも供給が枯渇する可能性がある。
5.維持管理 (管理費修繕費約600円/m2)固定資産税(70平米で5年目まで22万円、6年目で44万円程度？と予想書き込みあり)、テレビ使用料500円 。引き渡し時に、76平米で200万弱の修繕費を一括で支払う必要あり。(一般的な相場より高額)
6.ゴミ処理場至近 、ゴミ収集車通過時、通過後の臭い
煙突からダイオキシン (法基準値以下) ダウンウォッシュ、ダウンドラフト。
7.PTKや豊海ツインタワーなどと比較され、ネガキャンされる。倍率が下がるメリットはあるか？
8.高倍率抽選
9.建築費高騰前の施工のグレードが高い周辺中古 (専用のシャトルバス、スポーツジム、スパ等あるけれども、ハルフラより駅近、安い管理費) 、転売する際に強力な比較相手になる。
賃貸棟は、駅近、かつ、大浴場やスポーツジム併設のため、分譲住戸を賃貸に出すときの強力なライバルになる。
10. tower5 ららテラス屋上駐車場の騒音
tower6 隣接小学校、中学校からの音。校庭や合唱や吹奏楽。
11.BRTの輸送力(1時間2000人で足りるのか？地下鉄は、10両編成で1000人以上の輸送力) 、新橋BRTは実質汐留で、JR新橋駅や東京メトロ新橋駅への移動に徒歩5分要する。下りは渋滞に巻き込まれる可能性あり。 終バス22時台。
他方で、都バス1200人/時間、敷地内にレンタサイクル500弱あるから、補完されるという分析もあり。
12.保育園不足の可能性、ポピンズナーサリー(ららテラス０歳児9名　portvillage ０歳児12名) 、晴海四丁目のこども園(渋谷学園運営)は０歳児0名、かつ、徒歩だと距離あり。
板状の子供たちが保育園にいるために、兄弟加点により、スカイデュオの子供たちは、近隣の保育園に入園できないリスクあり。
入居者説明会の参加者によれば、近隣保育園の3歳から5歳の枠は既にいっぱいで、これから板に住む人に向けた新規募集は行わないとのこと。
13. 晴海フラッグは埠頭のどん詰まりにあり、動線が限られてタワー棟隣接道路に常に多くの人の往来があるため、タワー低層階はプライバシーが不安。
14.湾岸特有の強風。嵐の日は、傘が折れる可能性あり。
15.フリー見学会に中国人転売ヤーが大挙しているとの情報あり。異文化や国際的な環境を好まない人には不安材料か。
16.タワーにも関わらず、低層階は、方位によっては板状棟との囲まれ感あり。

[123407: 匿名さん]

同じ予算なら晴海フラッグが良いでしょう

[123408: マンション検討中さん]

>>123404 口コミ知りたいさん
同じ1.5億の部屋で比べてみれば？
１億の部屋でもいいけど。
倍率が本当にクソほど違うから。相手になってない。
豪華な独房は居住者多いから数の暴力でTwitterで気持ちよくなってるだけ。共用部に住めばって感じ。笑

[123409: マンコミュファンさん]

言わなくてもみんなわかってるだろうけど、周辺マンションと比較してハルミフラッグの方が良いとか言ってるのは全部契約者ががんばってるだけだよ。
一般人は「駅からめちゃくちゃ遠いから安い物件」「異次元の駅遠物件」としか見ていない。
PTKは1.5億から、DTは1.2億からになった今、普通の人がなんとか買えるのがここだけなので人気に見えるだけ。

[123410: 検討板ユーザーさん]

>>123408 マンション検討中さん
そんなことより、DUOで一番高い部屋の価格はどうしたんだよ？
あきらめたんなら、潔く降参しろよな。

[123411: 口コミ知りたいさん]

>>123410 検討板ユーザーさん
倍率がクソほど違うことは無視ですか？笑

[123412: マンコミュファンさん]

>>123410 さん
1番豪華な独房はいくらするん？
SKY DUOは3.5億みたいだけど

[123413: マンション検討中さん]

>>123409 マンコミュファンさん
価格揃えて1.5億同士の倍率でもいいけど、相手になってないよ。それくらい人気。安さではない点に気づかないあたりアホなんだろうなとは思うけど。

[123414: eマンションさん]

湾岸最高峰は晴海フラッグですよね？
ねぇ、みなさん？
確かに、駅から遠いし、外観もダサいです。
でも、坪単価安くて広いんです！
ジムはないけど、足湯があります！

[123415: 口コミ知りたいさん]

>>123412 マンコミュファンさん
PTKで高い部屋
たぶん3.75億かな
他にもあるかも知らん

[123416: 口コミ知りたいさん]

>>123414 eマンションさん
最高峰？

じゃあいいよそれで
なんか哀れになってきた

[123418: 契約者さん5]

結局、豪華な独房やドトールは同じ価格で比較しても晴海フラッグに遠く及ばない。圧倒的に倍率。それを見て見ぬふりをしながら、駅遠だの団地だの、、可哀想になるわ。
狭い、暗い、眺望ない独房に住んでるとか恥ずかしくないんかね。お邪魔させてって言っても、共用施設までしか見せれないだろ笑

[123419: 購入経験者さん]

↑
蟷螂之斧

・・つっても分からんか笑

[123420: 検討板ユーザーさん]

わかった。みんなの意見まとめます。
PTK:独房、専有部仕様の平均が低い狭い、眺望微妙、駅近い
晴海フラッグ:眺望良し、専有部広くバリアフリー、共用施設、敷地広い、駅遠い

つまりターゲットは以下。
PTK:時間を切り売りする忙殺労働者向け
晴海フラッグ:駅距離を気にしなくて良い、ゆとり重視のその他人々

どっちの購買層が哀れかは明確だね？
平均価格だけで話す視野狭男にはわからんか笑

[123421: 購入経験者さん]

はいはい

分かった分かった

[123422: マンション検討中さん]

駅近しか取り柄がない極狭マンションかって広々暮らす人たちにあーだこーだ言ってんのは滑稽だよ

[123423: 買い替え検討中さん]

>>123420 検討板ユーザーさん
PTK信者側の反論がピタッと止まりましたね。反論の余地がないのでしょうね。

[123424: マンション検討中さん]

板状棟ごめん、ちょっと小綺麗な団地マンションにしか見えない、ごめん

[123425: マンコミュファンさん]

ハルミフラッグって確か正式に団地って扱いじゃなかったっけ？
団地の中では良い方だろう。今の所晴海No. 1団地の座は確実と思うけど、駅に近いのは晴海団地だろうし、晴海団地が臨海地下鉄で駅直結になったらその座も揺らぎかねない。

[123426: 匿名さん]

ネガが無能過ぎる。「僕が考えたランキングでは、低いランクでした！」ってネガなんか意味あんのか。
そんな事だから高倍率のままなんだよ。
こっちは本気で購入したいんだよ、もっと頭使って刺さるネガしろよ。今回も三桁倍率存在したら大学ノート全ページに「私は無能です」って書いて反省しろよな。

[123427: 検討板ユーザーさん]

>>123426 匿名さん
まずは、こんな安いとこしか買えない自分を反省しないと…

[123428: マンション掲示板さん]

>>123427 検討板ユーザーさん

分譲価格が安いとこしか買えないとは言ってないし、百歩譲って安いとこしか買えないとして、それで申込者が反省しなきゃならないロジックを教えてくれる？

[123429: 口コミ知りたいさん]

>>123428 マンション掲示板さん
高値掴みが偉いと思ってるお馬鹿さんだから相手にしないほうがいいよ。高いところが買えないでここを買ったと思ってるみたいね。頑張ってちっちゃい部屋買ったんだろうね、優しく見守ろう。

[123430: 検討板ユーザーさん]

安物買った人は、そうやって自分を納得させるんだね…

[123431: 名無しさん]

賃貸棟の家賃出てる。4000円/㎡前後かな
https://www.mitsui-chintai.co.jp/pdf/20230922/rent.pdf

[123432: マンコミュファンさん]

>>123420 検討板ユーザーさん
煽りとかではなく単純な疑問として教えていただきたいのですが、PTKやドゥトゥールとの比較で、なぜ晴海フラッグは眺望が優れていると皆さん仰るのでしょうか。板状A棟やシービレ、タワーの高層階の南と西はそうだと思うのですが、実は半分以上は前建だったり、煙突ビューだったりと、眺望が良いとは言えないと思っておりまして。
一部の住戸、ということなら分かりますが、特定住戸の条件をつけるともはや物件比較はできないと思い。。

[123433: 評判気になるさん]

>>123432 マンコミュファンさん
一部というより大半はと言った方がいいのでは？少なくとも一部ではない。

[123434: 匿名さん]

同じエリアのマンションで駅直結とバス便だったら前者が格上だよね、ってだけの話をしてるだけなのにどうでもいい条件つけてくるヤツは何なんだ？そもそもバス便のほうが上だと思ってるんなら救いようないが笑

[123435: 検討板ユーザーさん]

>>123432 マンコミュファンさん
今販売されているスカイデュオで考えるなら8割は眺望が抜けている。よって眺望が優れている。

[123436: 口コミ知りたいさん]

>>123434 匿名さん

たぶん認知症なんでしょうね。それしか考えられません。
ご高齢かも知れないので、いたわってあげないと。

[123437: マンション掲示板さん]

８割は盛りすぎ。
板状ビュー、煙突ビュー、タワー同士お見合いビューなど多数。せいぜい４割じゃない？

[123438: eマンションさん]

>>123434 匿名さん
それなら勝どき駅まわりのボロ小屋が1番ってことか？
というか、駅駅うるせーな、電車乗らねーよ

[123439: 評判気になるさん]

>>123437 マンション掲示板さん
板状は最高18階。
タワーは50階。
中卒か？

[123440: 評判気になるさん]

>>123439 評判気になるさん
板状だけで４割近くビューさえぎられてるじゃん。
小卒か？

[123441: 匿名さん]

>>123438 eマンションさん
お前が電車乗らないことはどうでもいいし関係ない。

[123442: 購入経験者さん]

>>123420 検討板ユーザーさん
結局これに反論できるPTKサイドはいないのねｗｗ　独房社畜生活頑張ってください。

[123443: 購入経験者さん]

>>123434 匿名さん
眺望、専有部、共用施設、敷地面積がどうでもいい条件って、相当かわいそうな労働者ですね、、、ｗ　社畜なので駅距離でしか測れない。
今日もお勤めご苦労ｗｗ

[123444: 通りがかりさん]

>>123442 購入経験者さん

晴海フラッグの購入者のうち、電車を使わない人とかテレワーク率が高い人の統計はないですから、

全て仮説だけどな。

俺は、週に3回出社で、通勤はBRT1本＋徒歩だから、晴海フラッグ買った。

駅直結といっても、勝どき駅なんて、使わんよ。

[123445: 検討板ユーザーさん]

個人的な感想だけど対決煽りに釣られ過ぎでは？？

[123446: 評判気になるさん]

>>123445 検討板ユーザーさん
対決煽りなんて単なるネガだよ

[123447: 匿名さん]

>>123443 購入経験者さん
駅遠は、そもそもの時点で足切りなのよ。
悪いね。

[123448: 匿名さん]

そもそもといえば。
DUOって、晴海のナンバーワンタワマンになれるの？
クロティアやパークタワー晴海に勝てる要素あるのかね？

[123449: 購入経験者さん]

>>123447 匿名さん
お勤めご苦労　引き続き駅近から電車で出社して汗水たらして働きな。

[123451: 匿名さん]

>>123447 匿名さん
検討者スレなので、独房にお帰り下さい

[123452: 評判気になるさん]

>>123448 匿名さん
PTHやクロティアで板状棟の坪565万を超える成約って一件でもあるの？

[123453: 入居済みさん]

B棟中庭ビューの俺の前で眺望を話をするな

[123454: 評判気になるさん]

>>123450 評判気になるさん

今のご時世でオール電化はきつい。あと、スーパー難民で生活が不便そう。

[123455: 評判気になるさん]

>>123440 評判気になるさん

板状棟が前立てになってんのは、4面の内の2面だけだろ。ちょうど8割じゃねーか。
幼卒か？

[123456: マンション検討中さん]

毎日ここまで流される物件も珍しいね
マンコミュでネガがすごい物件ほど資産価値あると言われてるからここは安泰かな？

[123457: 通りがかりさん]

>>123455 評判気になるさん
板状の前建てだけで２割減なら、煙突ビューやタワマンお見合いビューを除いたらさらにさらに眺望の割合減るだろよ。
２歳児か？

[123458: マンコミュファンさん]

>>123457 通りがかりさん

タワマンは斜めになってるし、煙突はマンションに比べたら細いし目に入るってだけで抜け感はあんだろ。
100mくらいの距離でタワマンに囲まれてるPTKやドトールと一緒にすんなよ。
胎児か？

[123459: マンション掲示板さん]

板状ですら+3000万確定あざっす！

晴海フラッグ賃貸棟の賃料から分譲棟の適正価格を計算すると『坪単価420万円』くらいになります。
https://x.com/mansionmania/status/1705178375588122779?s=46&t=B2vD7QmuB...

[123460: マンコミュファンさん]

>>123457 通りがかりさん
ここでどんなに騒ごうが、覗き見ビューがほとんどである事実は変わらないけどな
本当に息が詰まる眺めだよ、これで過ごせるのは変態だけ

[123461: 名無しさん]

>>123460 マンコミュファンさん

素人質問で恐縮ですが、こちらはどちらのマンション様からの眺望写真なのでしょうか？

[123462: マンション掲示板さん]

駅関係無いと言っている人は独身とかDINKS、引退したジジババなのかな？
子供が将来中受して遠方に行く時に心底恨まれると思うんだが。その時には引っ越してる前提？

[123463: 評判気になるさん]

>>123461 名無しさん
パークタワー勝どきのゲストルーム？かな
結構近い距離でタワマンに囲まれてるのでどの部屋も眺望はこんな感じ。実際の占有部はまだもこんな大きくないからもっと酷いけど。

[123464: 口コミ知りたいさん]

>>123458 マンコミュファンさん
斜めになってようがお見合いには違いなし。清掃工場の、あの青い目立つ煙突ビューは強烈だよ。
受胎前か？笑

[123465: 匿名さん]

>>123462 マンション掲示板さん
中受した時の通勤時間は勝どきのマンションもたいして変わらんだろ

[123466: 通りがかりさん]

>>123465 匿名さん
バス通いは最悪

[123467: マンション検討中さん]

>>123466 通りがかりさん
バス便利だけどな

[123468: 通りがかりさん]

バスは乗り降りに時間かかるし、時間通りに来ないし、暑い寒いときバス停でじっと待つのツライのよ…

[123469: マンション検討中さん]

>>123462 マンション掲示板さん

渋渋あたりに入れるから、新橋までBRTで行って、銀座線でサクッと行けるんだ。

ごめんね。

[123470: 検討板ユーザーさん]

>>123469 マンション検討中さん
BRTもしょせんバスな。

[123471: 口コミ知りたいさん]

>>123468 通りがかりさん
バスといっても長距離走るバスではないからそんなに時間通りに来ないとかないと思うけどな

[123472: 契約者]

車でしか移動しないから駅は考えたこと無いですね

[123473: マンション検討中さん]

>>123471 口コミ知りたいさん
乗り降りに時間かかるのが致命的だね。
雨の日とか最悪。嵐とか雪だと、下手したら乗れない。

[123474: マンション掲示板さん]

>>123472 契約者さん
家族の移動は考えてないんだね

[123475: マンション掲示板さん]

>>123471 口コミ知りたいさん


新橋が終点だもの。　おっしゃる通り。

[123476: 匿名さん]

>>123468 通りがかりさん

大江戸線に比べたら、バスの乗り降りなんて大した時間じゃないですよ。

大江戸線なんて地上に上がるまでに何分かかるのよって所ばかり。

[123477: マンコミュファンさん]

>>123474 マンション掲示板さん

セカンドハウスだから大丈夫です

[123478: マンション掲示板さん]

PTKの徳利部屋の風景も見てみたい。

[123479: 評判気になるさん]

ドドールの話題が落ち着いたと思ったら、PTK買った人が、こっちまできてるのかな？

もう、ptk買えないんだから、どうでもええやん

[123480: 検討板ユーザーさん]

>>123460 マンコミュファンさん

ベランダから45度首振って見えるお隣マンションと違って、キッチンからこの景色だとほんとカスだな笑

[123481: マンション検討中さん]

どちらのマンションが良いかは人によるけど、第三者からすれば流通価格が全てだと思うけどな。
坪単価ではPTKが上なんじゃない？

[123482: マンション掲示板さん]

>>123476 匿名さん
乗り降り時間の問題は定時性に影響することだよ。
バスはそこで時間かかるから、どうしても遅れが出てバス停で待たされる。
待ってる間も外だから暑いし寒い。地下鉄は待たないし暑さ寒さもないからラクだよ。

[123483: 通りがかりさん]

>>123477 マンコミュファンさん
ハルミフラッグは、せいぜいセカンドハウスでしか使えないということですね。

[123484: 検討板ユーザーさん]

>>123481 マンション検討中さん
価格はPTKの方がはるかに上だね。

[123485: マンコミュファンさん]

>>123481 マンション検討中さん
坪単価で勝負するのは晴海フラッグが不利じゃない？例えばPTKの1億とハルフラの1億を検討してた時に当然PTKの方が狭いから坪単価は高くなるよね。だからと言ってハルフラの1億の方が価値がないとは言えない。

[123486: マンコミュファンさん]

なんかみんな毒されて坪単価坪単価言うけど、マンションはグロスで検討されるものだからね。

[123487: マンション掲示板さん]

駅の無い物件の評価は大きく分かれるから、移動できないのは無理、そんな物件に価値あるの？という人もいれば、別に通勤通学しないから遠い分安く買えるハルミフラッグでいいわ、という人で分かれるのは当然だと思うな。
ただ、この検討板は住民が大半になってしまっているので駅から遠すぎる問題に目を背けている人が悪目立ちしている気がする。

[123488: 口コミ知りたいさん]

>>123487 マンション掲示板さん
この検討版はPTK住民が大半の間違いでは？

[123493: マンション検討中さん]

PTKはXでも湾岸民に羨望の眼差しを向けられてて羨ましくなるよね

[123495: 通りがかりさん]

>>123493 マンション検討中さん
パークタワー勝どきの凄さを語ってください！！
全部余すことなく語って、みんな聞きたい。
独房と呼ばれてるけど、そんなことはないですよね。素晴らしい占有部の写真も見せてください！

[123496: eマンションさん]

雨の日の夕方、久々にBRTに乗りましたけど、15分遅れで車内は激混み。
ここのみなさんは、これがメインの交通手段なんですか？
流しのタクシーも来てくれないだろうし。
住民の半数は駐車場なくて車も保有できないですよね。
もう家から出ない方がいいね。

[123497: 通りがかりさん]

>>123496 eマンションさん

15分遅れだと、前のバスに乗れそうなもんだけどなー。
混むのはしゃあないか

[123498: 評判気になるさん]

佃リバーシティで駅遠という人はいないけどなあ。

[123500: マンション検討中さん]

ポービレ賃料から逆算した板状棟適正価格は坪420万という説もありますが、板状棟入居が落ち着いた2024年9月時点の分譲棟平均坪単価はどの程度と予想されていますか？(平均的な部屋で考えてみてください)

2024年問題で暴落して坪300万台わんちゃん
今と変わらずか微増の坪450万前後
街開きで評価が高まり坪500万の大台
新たなる世界・坪600万の彼方へ