HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[120601: 匿名さん]

日本円でまあまあ貯金あっても銀行に突っ込んでいるだけの人は死ぬかもね
エリートサラリーマンの老後破綻気をつけや～

[120602: マンション検討中さん]

変動金利の前に固定金利が上がりだすからね。変動が上がり始めると出口ないから固定金利の動向も見ておくと良い

[120603: 検討板ユーザーさん]

>>120600 通りがかりさん
だから、変動金利は上がらないのよ。

[120604: マンション検討中さん]

結局ギリギリまでローン借りて良いマンション買った人が財産を増やす状況が続くよ

[120605: eマンションさん]

経済音痴だと金融資産を増やせない。所得税も言い値で払う。不動産も買えない。

[120606: マンション検討中さん]

>>120603 検討板ユーザーさん
変動金利は上がらない？
住宅ローンてのは何十年も払い続けるんだよ？ 固定が上がるのに何十年も変動が上がらないって、楽観的すぎるんじゃない？

[120607: マンション掲示板さん]

賃貸オーナーも借入していて、そのローンを払っているのが賃借人。

[120608: 匿名さん]

中央銀行には逆らうな。常識だぞ。

[120609: 匿名さん]

質素倹約をすすめて経済をシュリンクさせた江戸幕府的な発想なのがいるんだな。

[120610: マンション比較中さん]

>>120607 マンション掲示板さん
オーナーの利益も上乗せされてるしね。

[120611: 匿名さん]

>>120606 マンション検討中さん
最初の10年低ければ良くないですか？
余りにも高くなれば、いくらか繰上げ返済すれば良いですし。

[120612: 匿名さん]

プロトレーダーの最新マーケット分析
日銀、YCC修正に動く

本日午前2時に日経がリーク報道したが、
日銀はYCC修正に動いた。しかし、
当初の表現が「金融緩和の持続性を
高めることが適当」であったり、
0.5％程度のレンジ幅が
そのまま残ったことから、市場は混乱し、
最初の反応はドル円上昇、
株価上昇となった。

しかし総裁会見では、長期金利の変動を
より市場に委ねると植田総裁は発言し、
より市場実態にあった方向に、YCCを
変化させる意図を明確に伝えた。

1.0％が新たな長期金利の
事実上の上限になり、実質的に
YCCバンド幅拡大と
解釈されるべき内容になっており、
目先はJGB金利を見て、
ドル円はサポートを探ることになりそうだ。

[120613: 匿名さん]

>>120604 マンション検討中さん
金利が上がったらギリギリローンは支払いできなくなりますよ。
破産しかないだろ。

[120614: マンション掲示板さん]

>>120607 マンション掲示板さん
ワンルームマンション投資は詐欺のビジネスモデル。
賃貸オーナーは家賃収入ではローンが賄えず、赤字をたれ流し、資産をむしり取られる。

[120615: マンション掲示板さん]

>>120612 匿名さん

我々が利用する実質変動金利が、1.0%になったら、マンションの新築価格は、どのくらい安くなる？

[120616: マンション検討中さん]

教育論や経済論みたいな馬鹿でも参入しやすい話はしつこいやね。

[120617: マンション検討中さん]

市場が一瞬もたついてくれたら湾岸中古タワマンの絶好の買い場なのに、いつも買わない理由探してる人は一生買えないよ。
良い売り物にありつける人は常にチャンスを狙ってる。

[120618: ご近所さん]

>>120615 マンション掲示板さん
ざっくり返済額が変わらないところまで価格変動するとして、
最安金利の0.32%から金利1%アップで15%下がる計算です。
考えにくいですが、もし5%アップすると半値弱になります。

高金利時代から不動産投資をやってきた人が、怖くて最近の高値について行けないとなげく理由です。

[120619: 匿名さん]

中銀の政策変更に逆張りするなよ。取り返しのつかないことになる。素直に売りでしょ。

[120620: マンション検討中さん]

>>120615 マンション掲示板さん
200-300万くらい安くなると思われるから、もう少し待ってみるのもいいかも。

[120621: マンション検討中さん]

クリオ レジダンス川崎南幸町のキャンセル住居は瞬間蒸発。
含み益が欲しいだけなら68.48平米で狭いけど、ハルフラに負けない高仕様のプライム川崎( https://prime-ks.jp/asset/ )を買えばええのでは。くじ引きなしで買える。
SKY DUOは買えないし、含み益があるとはいえ売れるまでの生活は無味乾燥では。

[120622: 通りがかりさん]

>>120615 マンション掲示板さん
変動金利が変わるのは最も早いシナリオで３年後くらいかな？
その頃に少しばかり下がるといいね
上がってる可能性の方が高そうだけど

[120623: マンション検討中さん]

戸別マンションに関係のない経済の話を続ける馬鹿

[120624: マンコミュファンさん]

>>120620 マンション検討中さん

それしか下がらないのか。。。

[120625: 匿名さん]

外れたら近隣中古を買う、って理屈が意味不明。
外れた物件の近くに住んで、あそこに外れたんだ、って気持ちを引きずりたいの？
勝どき駅自体はそれほど便利な駅でもないのに。
2024年問題がどうなるかもわからないし。

近隣中古の持ち主たちは、大儲けで嬉しいだろうけどね。
勝ビューも完売できるかな？

[120626: 名無しさん]

>>120625 匿名さん

含み益なしでクソ駅から超駅遠のどん詰まりに住むアホがいない事に転売ヤーがやっと気付いて焦ってる。

[120627: マンション検討中さん]

SKY DUOもたいていの部屋はサンビレの運河ビューより高く売れない。希少価値と利便性が低すぎる。

[120628: 匿名さん]

スーモでめっちゃ転売出てるけど、買う気にならんな。
転売ヤーの物件には魅力を感じない。

[120629: マンション比較中さん]

どん詰まりがいいわ

[120630: マンション検討中さん]

>>120629 マンション比較中さん

豊洲からのビュー。。

[120631: マンション検討中さん]

SKY DUOの駐車場は5万で貸せそうやな。埠頭内の駐車場は板状棟の駐車場落選組で待ち行列つきで埋まってるから。貸せなかったら手放せばいいしリスクゼロや。

[120632: マンション検討中さん]

ららテラスのリハウスの看板がサミットと同じ大きさなのはテナントの空きを無理矢理リハウスで埋めたからかな。

[120633: マンション検討中さん]

ららテラスやハルフラのナチュロ等のアルバイトはどっから運んで来るのかな。無理ゲーちゃう？

[120634: 匿名さん]

晴海を買った欲にまみれた転売ヤーは後悔してるかな？

[120635: 検討板ユーザーさん]

>>120631 マンション検討中さん
中国人かな？

[120636: マンション掲示板さん]

>>120633 マンション検討中さん
村ですから住民内で賄いますよ。
みんな顔覚えちゃうレベルです。

[120637: 匿名さん]

>>120625 匿名さん
外れたら、晴海の物件は、買わないっす。

内陸の駅近中古マンション買うよ。

大江戸線やBRTで偽新橋駅を使うより、便利だからね。

[120638: 検討板ユーザーさん]

周辺に中央区の1割の人口いるから何とかなるでしょ

[120639: 名無しさん]

>>120631 マンション検討中さん
又貸しは車庫証明で詰むでしょ。

[120641: 口コミ知りたいさん]

>>120629 マンション比較中さん
わかる！どん詰まりがいいよね～

[120642: 匿名さん]

>>120640 マンション検討中さん

多少のではなく、だいぶ価格差ある。

[120643: 匿名さん]

内陸とかの家作ってから道作るような街は嫌。
この点、勝どきも美しくない。
佃や東雲のような配棟計画してから作る綺麗な街並みがいい。
豊洲も晴海通りっていう幹線道路作ってからの2丁目、3丁目の開発だから綺麗だよね。だから晴海フラッグがいい。
こんな街は埋立地でないと作れない。
あ、麻虎は別次元。

[120644: 匿名さん]

2年3年で作るコピー&ペーストの街は新興国にたくさんあるよ。タワマン、プール、テナント置いてできあがり。ジオラマのくだらない街。ゴミだよ。

街には最低500年必要。地酒、織物、名物、祭り、野良猫、これぐらはないと街といえない。

[120645: 検討板ユーザーさん]

>>120644 匿名さん
要らないよ。

[120646: 匿名さん]

フィリピン　新しい街　で検索すると、もう毎年のように〇〇街があっちこっちに乱立している。毎年旅行に行って地形が変わっている。　どうしちゃったんだろうね。

[120647: 匿名さん]

>>120645 検討板ユーザーさん
チェーン店なんてもう一生行かなくてよくないか？　

[120648: 検討板ユーザーさん]

>>120618 ご近所さん
現時点でスライスしてみて金利を変化させたらの話でしょ。
実際は土地は3年くらい前からの仕込み、建築資材の高騰、人件費の上昇、あわせてデベの供給量のコントロールがあるから、少なくとも3年間は価格が下がる要素はない。

[120649: eマンションさん]

>>120630 マンション検討中さん
豊洲からこんなに綺麗に見えるわけないじゃん、、
見えるって言うなら写真出しなよ、、

[120650: 匿名さん]

スカイデュオは唯一無二の虹橋ビュー南西方面住戸はプレミア付くけど、他の住戸は他のタワマンとの争いになって、駅から遠いぶん中古価格は安くなりそう。

下層階の人気住戸はローンギリギリとおる人が殺到していて2000万円上がっても買えるか疑問で、転売成功するか微妙だろう。

[120651: 匿名さん]

何処を購入しても分譲価格よりは下がらないと思うけど
先ずは当選しないと晴海フラッグの観測者になって、時間だけが無駄になりますね(汗)

[120652: 名無しさん]

>>120597 マンション検討中さん
そうなんですか？埼玉は詳しくないので千葉で比較させて下さい。

総武線快速停車駅(市川、船橋、津田沼、千葉)徒歩圏内の新築築浅マンションと晴美エリアの新築築浅マンションを主観と客観で比べてみます。

総武線快速駅近マンションは都心勤務の実需が多い一方、湾岸エリアは転売益獲得目的が多い駅遠マンションという印象です。

価格上昇率を考えても、昔からある総武線快速沿線はしっかりとした実需がある一方、晴美エリアは成長途上で夢がある分、人口増加の上下変動幅は大きいと思います。

金利上昇に対する耐性は、実需に支えられやすい総武線快速停車駅(市川、船橋、津田沼、千葉)徒歩圏内のほうが高いと考えます。
総武線快速沿線徒歩圏内の新築マンション価格は千葉駅まで上昇が波及しています。

そういう意味では、不動産市場サイクル逆回転は千葉駅周辺から始まり、東京都中央区が下がるのは最終局面であり、相対的に下がりにくいという仮説もありそうです。

[120653: A]

一般消費者がついてこれない価格に近い湾岸高額転売物件ほど、利上げ局面では下がるのが早いかもしれないですね。

もちろん、金融正常化局面においても、山手線内側駅近物件が最も資産価値を保つという一般的な主張に違和感はありません。

[120654: マンション検討中さん]

>>120615 マンション掲示板さん
7,000万円のマンションで900万円くらい利払いが増えるため、単純に考えればそれくらいですかね。

[120655: 匿名さん]

中央区で価値が下がりにくいのは銀座・日本橋へのアクセス至近の高級エリアであってこんな海っぺりじゃ千葉埼玉といっしょに沈んでいくよ。

[120656: 匿名さん]

他国が同時に利上げしてて、ちょこちょこ利上げしてても効果ないわ。

異次元の金融緩和みたいに、
次は異次元の利上げぐらいやらないと、円安は止まらない。

[120657: 匿名さん]

富裕層は大喜びだよ。貯金しているだけでお金が増えてゆく。

[120658: 匿名さん]

20年死んでた「銀行株」が奇跡の爆上げ、無限に利上げが続くってことか？

[120660: 口コミ知りたいさん]

のの字型に不動産価格上昇サイクルがきていると言われる。のの字型が千葉を過ぎれば今度はアクアライン方向に人工的に延長され、再び東京湾岸エリアに上昇サイクルが戻ってくるという仮説を提唱したい。

東京駅近辺勤務であれば、千葉駅から特急直通30分程度。同じく、近い未来ハルフラからBRT直通30分程度と推測。どちらも昨今の猛暑であっても、快適に通勤できるだろう。

どちらも座って快適に通勤できるなら、山手線満員電車に乗るのと総効用はそんなに変わらないと思われる。

よって、今後売れ行きを左右する重要なファクターは、消費者でも手が届く価格帯であるか否かであると思う。

実際、東京駅徒歩圏内のマンションは、フルローンを前提にすれば、一部のエリートしか買えない金額になっている。築浅マンションはグロス価格の低い地域に係る上昇率が目立ってきている。

やはり晴海フラッグはグロス価格が相対的に安いからこそ、上昇幅も大きく、価格下落耐性が強いと言えるかもしれない。

[120661: 匿名さん]

二十歳の若夫婦が買っていたマンションが、
今は老人だらけ、買う人は50代。

もう無理なんだって。
昭和50年代が引退したら、もう買う人がいないんだよ。

[120662: 検討板ユーザーさん]

>>120646 匿名さん
フィリピンは所得が低く、若年人口が多いから伸び代があるよ。
日本とは全く違う。
東京をマニラのように開発しても儲からない。

[120663: 検討板ユーザーさん]

>>120660 口コミ知りたいさん
転売ヤーの卑しい儲けが乗っかった部屋は大量に売れ残ってますが？

[120664: 口コミ知りたいさん]

ここはＢＲＴ次第。

新橋、虎ノ門まで渋滞なしでいけるかどうか。

便利だったら大化けするし、そうでなかったら撃沈。

[120665: 匿名さん]

>>120664 口コミ知りたいさん

第二環状のトンネルは片側2車線で信号もないので、渋滞は殆どないですが、勝どきからの客の乗車にすごく時間を取られます。

大江戸線が不便なので、勝どき民のBRT利用が増えてきているんです。

通勤時間帯、選手村ルート便が勝どきを通過してくれると、勝どきの高架橋を通り新橋まで行けるので、驚異的な時間で到着します。

[120666: 匿名さん]

>>120650 匿名さん
虹橋ビューなんて湾岸ならどこにでもあるし、そもそも希少性ないですよ。晴海フラッグは立地の良さが評価されてるのよ。

[120667: 評判気になるさん]

世の中、あらゆるものに利益が乗って販売されている。マンションにだってデベの利益が乗ってるし、家賃にだって大家の借入返済＋利益が乗っている。
材木買って自分で建てるのかい。

[120668: 匿名さん]

>>120666 匿名さん
え、立地は良くないだろ
1番評価されてるのは低価格だったことでしょ
今は割安感無くなったけどな

[120669: マンション掲示板さん]

>>120660 口コミ知りたいさん
BRT乗ったことある？
座って通勤できると本気で思ってるんか？

[120670: 名無しさん]

>>120665 匿名さん
勝どき、選手村、それぞれシャトル便が出るのが理想的ですね。

[120671: eマンションさん]

>>120669 マンション掲示板さん
ベビーカー乗せて、保育園への通園で利用する人とかいると。
乗り降りでめっちゃ時間かかるよ。

[120672: マンコミュファンさん]

地下鉄降りて乗り換えてまた上がってということ考えたら、距離が近いんだからケチくさいこと言わなくても良いと思う。

[120674: 通りがかりさん]

>>120669 マンション掲示板さん

乗ってるけど、立った事ないよ。
いつも座ってる。

[120675: マンコミュファンさん]

>>120673 名無しさん
結局それもコストなので、管理費でコミコミで取られるのか、個別に利便性が良い方法をとるのか、どちらを選ぶかですね。

[120676: マンション掲示板さん]

>>120625 匿名さん
近隣中古の方が駅に近くて周りも便利だからQOL的には圧倒的に良いので、気持ちを引きずることは無いと思うよ。
近隣駅近に住んだら今日みたいな日に「ハルフラに住まなくて本当に良かった」ってなるよ。
まあ住めば都って言うから、ハルフラに住むならそれはそれで良いと思うけどね。

[120678: eマンションさん]

>>120674 通りがかりさん
問題なく座れるのは有明から乗った時くらいでしょ
勝どきからの大量乗車からも、交通手段がBRTのみのハルフラからどれくらい沢山乗車するかは予想がたつ

[120679: 匿名さん]

>>120678 eマンションさん

フラッグ始発便があるので座れるでしょ。
でも新橋まで12分くらい、立ってもどうって事ないでしょ。

[120680: 匿名さん]

バスは雨の日が最悪。専用道路でも作らない限り電車の代わりにはならない。

[120681: マンコミュファンさん]

>>120679 匿名さん

自分の前に、100人並んでたら始発でも座れんよ。

雨の日は座らないと思う。

[120682: 名無しさん]

毎日休まず遅れず出勤するとか、座れる座れないとか貧乏くさくないか？

[120683: マンション掲示板さん]

>>120682 名無しさん

中央区の中では、貧乏な人が住む街じゃん。
子供の学校とかは、どうしようもないからね。

[120684: 匿名さん]

>>120680 匿名さん

タクシーもあるよ。
時間を測ったら、月島警察署の交差点から汐留のトンネル抜けるところまで、2分40秒だったよ。

新橋駅まで行くとぐるぐる回って時間かかるからどこで降りるかは、自分で考えてね。

[120685: 坪単価比較中さん]

>>120681 マンコミュファンさん
「自分の前に、100人並んでたら始発でも座れんよ。 」
定員座席38＋立席74なので、次のを待てば乗れば座れますよ。
あと本格運行時は、1時間2000人を輸送予定です。

[120686: マンコミュファンさん]

>>120683 マンション掲示板さん
あなたの何十倍も資産がある人たちがたくさん住んでいるよ笑
ここの街は貧乏が住む街～とか言う人は確実に貧乏人

[120687: 匿名さん]

晴海に住むのは恥ずかしいというのが東京に昔から住んでいる多くの富裕層の感覚だから、話が平行線でかみ合わないんだよな

[120688: 検討板ユーザーさん]

>>120687 匿名さん
歴史の浅い東京に昔から住んでるって恥ずかしいよ

[120689: マンコミュファンさん]

>>120687 匿名さん
と、貧乏人が申しております。

[120690: マンション掲示板さん]

>>120687 匿名さん
頭をアップデートできない方が恥ずかしいよ

[120692: 匿名さん]

>>120688 検討板ユーザーさん
京都人のかたですか？京都のほうがもっとこだわり強いですよね？
江戸時代の地格をずっと引きずってますから。

[120693: 匿名さん]

>>120690 マンション掲示板さん
ごめん、無理なものは無理ｗ
埋立地だから土地が余っていたんでしょ

[120694: 口コミ知りたいさん]

＊＊＊の遠吠え会場はこちらでしょうか？

[120695: 通りがかりさん]

>>120665 匿名さん

新橋駅バス便より川崎駅徒歩圏内のマンションの方が安いし便利じゃない？

[120696: マンコミュファンさん]

>>120649 eマンションさん

超駅遠どん詰まりのジェラシーきついな。

[120697: 匿名さん]

>>120695 通りがかりさん

川崎-新橋は15分で行くんだけど、なにせ川崎駅構内が広すぎて、駅徒歩4分表示の物件でもホームまで実際は9分かかります。
そうするとトータル24分。

だからフラッグから新橋までの方が近いです。

ただし本数は川崎の方が多いです。

[120698: 匿名さん]

>>120694 口コミ知りたいさん
平米9万6800円が「適正価格」の土地でしょｗ
どこに価値があるのさｗ

[120699: マンコミュファンさん]

ガントリークレーンの漆黒の運河を虹橋ビューとはよく言ったもんだ。

[120700: マンション掲示板さん]

そう考えるとシャトルバスがあるマンションって素晴らしいですね。
ハルミフラッグもこれだけ世帯数あってめちゃくちゃ不便なところにあるんだから、シャトルバス導入するという発想はなかったかなあ。