HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[11851: 匿名さん]

>>11845 匿名さん
シェアサイクルも新橋で駐輪スペースいるでしょうが。何人使うと思ってるの。

[11852: 匿名さん]

>>11849 口コミ知りたいさん
あなた面白いですね。もっと聞きたい。

[11853: 通りがかりさん]

最近の新築マンション70平米でも管理費修繕費合わせて35000円くらいします。中古なら築15年で30000円くらい？最近のはどの物件でも本当に高くなってます。だから、ここもそこまでめちゃくちゃ高くは感じていません。

[11854: マンコミュファンさん]

榊は嫌いだけど、今回は俺も同感だな。

「ハルミフラッグでデベ11社は暴利を貪れるか？」

投資目線では、不幸になるだけだが、東京に住みたい実需層には、マンション高値止まりか続く状況だけに、購入意欲を刺激する微妙な価格なのだろう。

[11855: 匿名さん]

管理費は人件費とリンクするから、今後更に上がるだろうね。

[11856: 匿名さん]

>>11851 匿名さん
駐輪スペースはいりませんよ。ポートに返却すれば良い。

[11857: ご近所さん]

>>11849
どっちも好きなんだよね。
新しいものには自分に無いフレッシュさが、古いものにはこなれた良さが、それぞれの魅力があるからなぁ。
セコンドハウスは、海が見えるところにあるよ。

[11858: ご近所さん]

>>11857 ご近所さん

　わっはっは。そうですよね、どちらもいい！　私、昨日のセカンド購入投稿したものですが、捨て銭である「遊び金」の使い方までここでとやかく言われるとは思いませんでしたね。

　とにかくここの価値は、都心でこれだけの広さの「箱」がこの値段で購入できることにあるのですから、私は速攻で契約するつもりです。

　ただし、懸念事項は、広い高額部屋を購入しても、駐車場の優先権がついてこないことですね。３A地区よりは駐車場費は３万程度と安いので、それこそセカンドカーを置いておくには最適なんですが、確保出来るかが確約でないのがちょっとつらいです。

[11859: 匿名さん]

いつものように大手デベは港区や文京区の新築マンションを買えない田舎者を上手く騙してローン組ませて買わせるんだろうな。

[11860: 匿名さん]

ここは、二重床二重天井ですか。
これ、重要項目。

[11861: 評判気になるさん]

>>11803 匿名さん
1,500万円は最低必要

[11862: 匿名さん]

榊が言うように買う前に週刊文春の記事良くを読んだ方がいいな。
貧乏人から資本家にカネが吸い上げられるようになってるんだな。。

[11863: 匿名さん]

>>11861 評判気になるさん

>>11861 評判気になるさん
家計の管理できない女房をもって気の毒に思う。

[11864: 匿名さん]

そう言えば、まだタワマンが無かった頃、田舎者は東京タワーが見えるマンション
が好きだったな。それが今海が見えるタワマンになったんだ。
購入直後に東京湾直下地震が来たり10年後に潮風でボロボロになったりしたら笑える。

[11865: 匿名さん]

>>11864 匿名さん

今でも人気ですよ東京タワーが見えるマンションw

[11866: 匿名さん]

榊先生のコメントはこれですね。確かに当を得ていると思います。

このハルミフラッグにはかなり危険性が潜んでいます。
最も大きな危険性は資産価値の下落ですね。
私から見れば新築時の実力値は坪単価200万円。
少なくとも住宅ローンの金利が2.5％なら
それくらいで買っておかないと資産価値の
劣化に悩むことになりそうです。

しかし、このマンションをご購入になる方は、
築20年くらいになった時のことを少しでも
考えてみるのでしょうか？
少なくとも、中古マンションとしては
ものすごく売りにくい物件になっているはずです。

常に数十戸が流通市場に出ている状態でしょうから、
短期間で換金しようと思えば値段を下げるしかありません。
また、駅から遠すぎるので買取再販業者も
手を出しにくい物件になっていそうですね。

[11867: 匿名さん]

榊大先生は、新豊洲のマンションで同じような予言をして大ハズシしてますからねぇ。。まぁ眉唾ですね。

[11868: マンコミュファンさん]

>>11858 ご近所さん
人生最大の買い物としてマンションを真剣に検討している中で、あえて「遊び金」などという言葉を使って無意識を装い、他人を煽っている自分の浅ましい下品さにそろそろ気づいた方がよいですよ。

[11869: マンション検討中さん]

中古検索するとき普通は駅徒歩10分とか7分とかで検索するから、ここは鼻から検索候補にすらならないよね
眺望とかブランドでの指名買いの人しか候補に入らないのは事実

[11870: マンション検討中さん]

遊び金と言ってる割にここの価値がどうだとかガタガタ言い過ぎw
こういった成金体質なのが湾岸には多いのが特徴

[11871: 匿名さん]

確かに東京の人口が増えていったとしても、希少価値が無く供給過剰の可能性があるハルミフラッグの資産価値が10年後20年後に上がるとは考えにくいな。
不動産の本源的資産価値は決して建物ではなく地盤がしっかりして希少性がある立地にある土地だからね。

[11872: 匿名さん]

希少性はありますよ。

[11873: 匿名さん]

>>11856 匿名さん

新橋には晴海フラッグをまかなえるほどの専用ポートはありませんよ。

[11874: 匿名さん]

大規模な団地型マンションの場合、中古が常に出ていて処分しにくい
のは本当のことでしょ。
だから、晴海は永住組のみ。
ただし、永住希望組の落選が多数出るなら、即転売も有効だが。

[11875: マンション検討中さん]

ここの板状は正直迷う
パーク側の永久眺望っとったら駅、商業施設、バスターミナルから一番遠いのに値段は高い
値段が安いC棟だとハルミフラッグの売りの眺望が全くなく、いつも薄暗い景色みるしかなく販売価格の割に高い管理費支払う羽目になり、UR仕様の建物でリセールも期待できない

ここで一番いいのは商業にも駅にもバスにも近いタワーじゃないかと思う

[11876: 匿名さん]

沖有人さんがタワマン購入に関して本質的な事を助言されてますね。

「結論として、今タワーマンションを購入するならば、稀少立地のものに限った方がいい。タワーというだけでは、すでに優位性はない。稀少立地とは、駅直結1分や再開発エリア内の好立地などになる。また、湾岸ではなく台地のタワーならば、もし地震が起こったとしても、価格が上がることはあっても下がることはない。こう考えると、新築タワーで該当する物件は少なく、資産価値の実績がある既存物件の方が安全だ。市況がいいときほど、リスク管理は怠らないようにしたい。」

やっぱ湾岸タワマンは駄目かな。

[11877: 匿名さん]

>>11874 匿名さん

分かってないですねぇ、、、
そんなこと言い始めたら、湾岸エリアってもともと中古の売り出しはたくさんあるけど、同時に取引事例もたくさんあるんだよね。
中古が出ていると売れにくいってのはデタラメ。

[11878: 匿名さん]

>>11873 匿名さん
それは晴海フラッグから何人がシェアサイクル使うかによるのでは。

[11879: 匿名さん]

眺望って嫁と一緒で見飽きるんだよね。
収入が変わらないと諦めるしかないけど収入が上がると
嫁と住む所って変えたくなるんだよね。

[11880: 匿名さん]

>>11876 匿名さん

沖さんのそのコメントの視点は、どこまでいっても、値上がりの幅が大きいところを選べ！ということ。そしてそもそも、コメントのような物件は高くて庶民には手が出ない。

ただし、住まいサーフィンの「儲かる確率」を見れば、湾岸タワマンでも評価が高いところはある。例えば、パークタワー晴海なんかは儲かる確率89%。ここのタワーも、それなりの評価になるでしょう。

[11881: 匿名さん]

>>11879 匿名さん

あなたの残念な価値観は分かりましたので、それをさも一般的という感じで言うのはやめて下さい笑

[11882: 匿名さん]

>>11876 匿名さん
3.11の時を考えれば湾岸部は地震が来れば価値が下がるのは必至。ただ、人間なんて喉元過ぎれば何とやらで、結局人は戻ってくる。内地のタワマンなどとてもじゃないが手が出ない為、色々なリスクを飲み込んだ上で良い暮らしがしたい人が、湾岸タワマンを選ぶんだと思う。

[11883: 匿名さん]

>>11875 マンション検討中さん
タワーは、坪平均350はいきますよ。

[11884: マンション検討中さん]

>>11883 匿名さん
パークタワー晴海を超えますねー

[11885: 匿名さん]

パークタワー晴海は完売近いから、買いたいなら急いで！

[11886: 匿名さん]

80m2でローンの場合、諸費用500万くらいとのこと。頭金を手付金と考えると合わせて1300万くらいかー。

修繕費一時金高めの設定は転売防止策かな？
買い戻し特約はつけないようだけど。

[11887: eマンションさん]

>>11885 匿名さん

スミフでもないのに建物内モデルルームに成り下がったマンション買うのは資産価値的にはもはや自殺行為かと。

[11888: 匿名さん]

タワーは平均500超えるんじゃない？
タワーを安売りする理由もないし。

[11889: マンコミュファンさん]

そもそもタワーはいつから売り出すんですかね

[11890: 匿名さん]

のらえもん先生の記事、早く見たい。

[11891: 匿名さん]

取り敢えず、申し込む部屋は決まった。
嫁の希望を優先させた。

[11892: 匿名さん]

>>11877 匿名さん
分かってないですねぇ、、、
すぐに売れないと記事でもあるように、常に数十戸出ていると、
値引きせざるを得なくなりますよ。急な転勤、ダブルローン不可能な人は、
資金繰りに困ることに成りますよね。団地を買うレベルの人こそ気になる点。
あなたには理解不可能ですか。

[11893: マンション検討中さん]

>>11885 匿名さん
パークタワーの契約者さん？

[11894: 匿名さん]

>>11891 匿名さん
素敵な良い旦那さんですね。

[11895: 匿名さん]

>>11892 匿名さん

大丈夫だよ。
湾岸は価格に透明性があるので、売買は安心して出来る。
日本で一番売買されてるエリアだよ。

[11896: 匿名さん]

>>11894 匿名さん

ありがとう。
俺はコスパ重視だったんだけど、嫁の方が家にいる時間は圧倒的に多いから、嫁目線で考えるようにした。
でも、その方が中古売買でも強いなと思ったんだ。
結局は嫁が選ぶんだからさ。

[11897: マンション検討中さん]

SUNビレッジの60平米台狙いなんだけど、坪単価どれくらいになるんだろう。

[11898: 匿名さん]

家選びは嫁の意見が大事。

[11899: 匿名さん]

>>11897 マンション検討中さん

後になればなるほど値上げすると思うので、相当高いと思うよ。狭い部屋は単価を上げてるから。

[11900: 匿名さん]

>>11895
オーナーチェンジも団地じゃ激安じゃないと無理と思え

[11901: 匿名さん]

>>11900 匿名さん

賃貸に出すより売買が有利。駅遠は賃貸不利だよ。売買なら売りやすい。ここは特徴的だからね。

[11902: 投稿]

>>11886 匿名さん

諸費用はローンを充てることができるけどね
であれば600?800万円くらいの手付金さえ払えれば契約できる
フルローンになっちゃうし、それでもそこそこお金必要だけど

[11903: 匿名さん]

ミクロで資産価値を考えても株が下がればいずれ不動産全体の相場もタイムラグで下がるからなー。安くなってもいいから湾岸のタワマンに住みたい人が買えばいいんじゃない。

[11904: 匿名さん]

今のうちに株式を現金化しておいたほうが良さそうだね。
結構な現金が必要なんだな。

[11905: 匿名さん]

>>11903 匿名さん

再開発エリアは、時間が経てば立つほど値上がりするだけだよ。
早めに買うのが肝心。

豊洲とか芝浦、港南あたりがどうなったか復習しとけ。

[11906: 匿名さん]

住めるのが4年後なのに、
デベがあえてオリンピック前に売りたいのは、ちょいと考えると分かりますよね。
まさに、1番高値で売りぬける時期と踏んだ、豪華なモデルルームに絆される唯一無二の
オリンピック跡地として、華々しく販売！まさに今！
これが、オリンピック終わった後からの販売なら、
市況は終わっておりますよ、いろんな意味で、。
あと、ここに住み続ける限り、高額な管理費と修繕積立金の支払い、
最期の住処として買われるリタイア組は、死ぬまでお金巻き上げられるということ。

[11907: 匿名さん]

↑意味不明。
要点まとめてくんない？

[11908: 検討板ユーザーさん]

>>11854 マンコミュファンさん
同じく。暴落芸人だが、今回は根拠ある。

[11909: 匿名さん]

有明スレで暴れてる奴に似てるな。ニノマエくんとか、有明の恥と呼ばれてる奴。まだ買えてねーんだ（笑）

[11910: マンション検討中さん]

勝どき晴海エリアは、勝どき東、豊海の再開発があるからまだまだ上がるぞー。
月島の再開発もあるし。

[11911: 匿名さん]

>>11908 検討板ユーザーさん

もう誰も信用してねーだろ。（笑）

[11912: マンション検討中さん]

今から売るのは戸数が多いからじゃないの？
どんなに順調に売れてもそのくらいの期間かかるってことでしょ。

[11913: 匿名さん]

>>11912 マンション検討中さん

その通り。ゆっくり販売し、周辺価格の変動を抑える為。

[11914: 匿名さん]

>>11879　匿名さん
マンション、家電、車、嫁は購入した時点から経年劣化が始まるものなんです。
昔から女房と畳は新しい方が良いと言いますが豪邸とトロフィーワイフを手に
出来るのは魅力のある成功者だけですよ。
貧乏な我々は35年ローンに苦しみながら自分も含めて全ての経年劣化を楽しみながら
生きて行きましょう。

[11915: 匿名さん]

>>11905 匿名さん

その辺り学ばない人多いよね
他の開発も続いて大量供給があるから値段が暴落する、というのもナンセンス
一般的な需給の法則でしか語れてないけど、開発してるデベロッパー見ればそんなことにはならないのは明白だからね
後になればなるほど高くなる相場

[11916: eマンションさん]

>>11905 匿名さん
それは再開発の最初の方でしょ。これ以後なんかあるの？

[11917: 匿名さん]

デベの賢い戦略、
ゆっくり分けて売る、そして段々値段釣り上げていくんだよ。

[11918: マンション検討中さん]

>>11906 匿名さん
まあそうだろうな
金利や市況や転職、家庭環境の変化などのリスクを全部消費者側に押し付けて自分たちはさっさと売りぬける作戦
何故ならオリンピック終わったらただの駅遠板マンだよねって雰囲気になることが分かってるから
ボランティアじゃないから、当然と言えば当然の戦略だけど

[11919: 匿名さん]

>>11917 匿名さん

最初は何もないから、おっかなびっくりで、低価格で売る。
だんだんと街が出来上がって来ると値上げする。
勢いがついてきたらまた値上げする。

豊洲や有明で取られた販売戦略と同じだね。

[11920: 匿名さん]

再開発エリアは、待てば待つほど値上がりするからね。
早めに買うしか良い戦術はない。
価格決定権はデベにあるし、供給計画もデベが決める。
街が出来上がるたびに値上げしていくんだよ。

昔の恵比寿とか代官山や青山も安かったんだよ。

[11921: 匿名さん]

>>11919
その割には、晴海は高すぎ

[11922: 匿名さん]

>>11917 匿名さん

市場を寡占してるからこそできる業だよね
普通は、多少薄利でもシェアとるために突撃してくる新興勢力とかとの価格競争しながら相場が下がることもあるけど、そういう心配もなく自分たちの思った通りの相場が作れる
後から買う人には微妙かもだけど、早めに買えた人には頼もしいよね

[11923: 匿名さん]

>>11921 匿名さん
普通に安くないですか？

[11924: 匿名さん]

やっぱ地震国の金持ちって地盤が良い所に住んでるんだよなー。

[11925: 匿名さん]

>>11914 匿名さん
あなたはここに住めるなら十分セレブで魅力的ですよ。

[11926: 匿名さん]

坪単価240万とか激安販売できるのもそれが理由。
ただ、次の販売からは大幅に値上げだろうね。
安すぎた。

[11927: マンション検討中さん]

発表時にわざわざ周辺価格に影響しないようにすると言及したことから分かるとおり影響するんだよね。何にもなきゃわざわざそんなこと言わない。
少しずつ薄めて薄めて売ってくんだろうけど影響は避けられないでしょ。

[11928: 匿名さん]

地盤が良い場所なんて秩父の山奥まで行かないと無いぞ。

23区は火山灰で出来てるから、全エリアが液状化の危険がある。

[11929: マンション検討中さん]

>>11924 匿名さん
そうですよ。我々一般人はリスク高くとも湾岸を選ばざるを得ないわけです。

[11930: 匿名さん]

>>11927 マンション検討中さん

影響ほぼ無いでしょうね。
絶妙な価格設定だと思うよ。

[11931: マンション検討中さん]

その戦略で同じようにこれからもいくと思ってるところがショボいw

[11932: 検討板ユーザーさん]

>>11814 匿名さん
>>11813 マンション検討中さん
だから、女ですって。新人さん。
それにココは無理ポジのレベルが低すぎて
危険そうなので主人と相談で買わない方に倒れるかもしれませんね。

[11933: マンション検討中さん]

>>11930 匿名さん
来年の中古価格からだろうね。仲介が下げだすよ。

[11934: 匿名さん]

少なくとも晴海レジデンスの中古は値上がりすると思う。
狙ってるなら今のうちかな。

クロノやティアロは影響なさそう。あまり被る要素もないし。

[11935: 匿名さん]

中古は上がるしか無いのでは？
晴海フラッグも値上げしながら販売するだろうし、押されながら中古価格も上がってくると思う。
晴海にとっては来年は値上がり年かもしれんね。

[11936: 匿名さん]

>>11927
大手デベはそこのところちゃんと計算して、すでに手持ち在庫を減らしてますよ。それができなかった中小は直撃かも。

[11937: 匿名さん]

4年掛けての、小出し販売大作戦！

[11938: 匿名さん]

再開発エリアは待てば待つほど値上がりするから、早めに買うのがポイント。

[11939: 匿名さん]

嫌でも注目を集めるエリアになるからね。
値上がりが本格化するのは来年の今頃かな。

[11940: 検討板ユーザーさん]

>>11928 匿名さん
関東ローム層で液状化リスクは低いよ。
極端な嘘で湾岸液状化を正当化するのは良くない。
信用されないよ。

[11941: 匿名さん]

早い者勝ちを演出して最後は湾岸タワマンのばば抜き状態になるんだ。

[11942: 匿名さん]

ちなみに、晴海レジデンスは安すぎ。
ここは値上がりするから、欲しいなら早めに動くべし。
どう考えても安すぎるので、すぐに反応すると思う。

[11943: 匿名さん]

>>11941 匿名さん

タワマン怖いなら板マンにしときな。
ただ、晴海エリアの値上がりは早いと思う。

[11944: 周辺住民さん]

みんなのレスが多くて、流れが速すぎて追いつかない・・

[11945: 匿名さん]

再開発とありますが、今後とも何が再開されるのが確定しているのでしょうか。

[11946: 匿名さん]

次の震災後が、一番の買い時。

[11947: eマンションさん]

晴海レジって安いのかもしれないけど欲しくなる要素皆無じゃない？価格だけ？

[11948: マンション検討中さん]

とりあえず今は営業のターンw
下手な買い煽りは見てて痛々しいw

[11949: 匿名さん]

>>11947 eマンションさん

シンプルだからね。
不要な共有施設で管理費や修繕が掛かるくらいなら安いほうが良いという人は晴海レジオススメ。

[11950: 匿名さん]

>>11946 匿名さん
311で安くならないことが実証されたから無理では？
地震があって売る奴が皆無で値下がりしなかった。

まあ、安く買い叩かれるのに売る奴居ねーだろとは思ってたけど（笑）